Снятие обременения в ЕГРН: ипотека, арест, запрет

Что такое обременение и запись в ЕГРН

Каждый объект недвижимости описан в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): кто собственник, какие у объекта характеристики и какие на нём висят ограничения. Обременение, это как раз запись об ограничении права. Она говорит всем, кто проверяет объект: распоряжаться им свободно нельзя, есть чужой интерес или запрет.

Пока обременение стоит в реестре, оно работает автоматически. Росреестр видит запись и не пропускает сделку: регистрацию перехода права приостановят, а затем откажут. Не имеет значения, что долг вы уже закрыли или суд арест отменил, юридически всё решает запись в ЕГРН, а не бумаги у вас на руках. Есть запись, значит обременение действует. Нет записи, значит объект чистый.

Отсюда главный принцип этой статьи: снять обременение, это не «договориться» и не «получить справку», а убрать запись из реестра. И у каждого вида обременения свой порядок, кто и на каком основании эту запись гасит.

Где увидеть обременение

Все ограничения собраны в выписке из ЕГРН, в разделе о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях объекта. Там указано, что именно наложено (ипотека, арест, запрет), какой орган наложил и реквизиты документа-основания. Это первое, что стоит сделать перед снятием: заказать свежую выписку и понять, с чем имеете дело. Что это за документ, какие бывают виды выписок и как её получить, мы подробно разбираем в статье выписка из ЕГРН: что это и как получить.

Три вида обременений: ипотека, арест, запрет

Обременений в ЕГРН много (аренда, сервитут, доверительное управление, рента), но чаще всего снимать приходится три: ипотеку, арест и запрет регистрационных действий. У них разная природа и разный порядок снятия, поэтому первым делом их важно не путать.

В чём разница между арестом и запретом

Их часто путают, хотя это разные вещи. Арест, мера широкая: ограничивает и распоряжение объектом, и обычно пользование, недвижимость фактически выводят из оборота. Запрет регистрационных действий, мера узкая: Росреестру запрещается регистрировать переход, прекращение или обременение права, но пользоваться объектом собственник продолжает. По одной квартире или зданию нередко одновременно висит и арест, и несколько запретов от разных приставов, каждое ограничение снимается по своему основанию.

Почему ипотека стоит особняком

Ипотека, это добровольное обременение: вы сами согласились заложить объект под кредит или рассрочку. Поэтому и снимается она проще всех, по заявлению после погашения долга, без суда. Арест и запрет, наоборот, меры принудительные, их накладывают против воли собственника, и снятие идёт через тот орган, что их наложил. Дальше разберём каждый вид по порядку.

Как снять ипотеку после выплаты кредита

Ипотека, самый частый повод для снятия обременения. Как только кредит выплачен, залог прекращается по закону, но запись в ЕГРН держится, пока её не погасят. Правила погашения задаёт статья 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основания для погашения записи

Регистрационную запись об ипотеке гасят при наличии одного из оснований:

• Совместное заявление залогодателя (вас) и залогодержателя (банка).
• Заявление залогодержателя, то есть банка в одностороннем порядке.
• Заявление залогодателя с закладной. Если оформлялась закладная, вы подаёте заявление и прикладываете закладную с отметкой владельца об исполнении обязательства в полном объёме.
• Решение суда о прекращении ипотеки, если добровольно погасить запись не выходит.

Срок жёсткий: запись погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления документов в орган регистрации. Отдельного заявления о снятии как «услуги» с госпошлиной тут нет, погашение записи об ипотеке пошлиной не облагается.

Как это обычно происходит

В большинстве банков процесс идёт без вашего участия. После закрытия кредита банк сам формирует электронное заявление и направляет его в Росреестр, вам приходит уведомление о погашении. По времени это занимает от нескольких дней до двух-трёх недель, зависит от банка. Ваша задача, дождаться и проверить результат по выписке.

Когда придётся действовать самому

Если банк не подаёт заявление, тянет или у вас на руках закладная, погашение инициируете вы. Понадобится справка банка о полном погашении кредита и закладная с отметкой об исполнении обязательства. Заявление подаётся через МФЦ, портал Госуслуг или по доверенности через представителя. Если банк ликвидирован и правопреемника нет, единственный путь, суд: подаётся иск о признании ипотеки прекращённой, и решение суда становится основанием для погашения записи.

Отдельная история, если после погашения ипотеки нужно ещё и внести другие изменения в реестр (сменить характеристики, исправить сведения). Как вносятся такие изменения, разбираем в материале про внесение изменений в ЕГРН.

Как снять арест по решению суда

Арест на недвижимость чаще всего накладывают как обеспечительную меру: пока идёт спор, суд «замораживает» объект, чтобы его не продали и не переписали. Реже арест возникает в уголовном деле. Ключевое правило: снимает арест тот, кто его наложил, собственник сам запись убрать не может, его задача, добиться акта о снятии.

Арест как обеспечительная мера в суде

Если арест наложил суд по гражданскому или арбитражному делу, снимается он через отмену обеспечения иска. Порядок задают статья 144 ГПК РФ (для судов общей юрисдикции) и статья 97 АПК РФ (для арбитражных судов). Обеспечение отменяет тот же суд, что его вводил, по заявлению участника дела или по своей инициативе. Вопрос рассматривается в заседании.

Важный момент, который экономит время: по части 4 статьи 144 ГПК РФ об отмене обеспечительных мер суд незамедлительно сообщает в Росреестр сам. То есть в идеале собственнику не нужно нести определение регистратору, суд направляет его по каналам взаимодействия. На практике акт до регистратора доходит не всегда, и запись зависает, об этом ниже.

Когда обеспечение отменяют

• Спор разрешён. При отказе в иске обеспечение сохраняется до вступления решения в силу, а потом отменяется. При удовлетворении, действует до исполнения решения.
• Отпали основания. Если необходимость в аресте исчезла, сторона подаёт заявление об отмене обеспечения.
• Мировое соглашение или отказ от иска. Производство прекращается, меры снимаются.

Арест в исполнительном производстве и в уголовном деле

Если арест наложил судебный пристав в рамках исполнительного производства, снимается он постановлением пристава (об этом в разделе про запрет, механика близкая). Арест по уголовному делу отменяется постановлением следователя или суда, когда отпадает необходимость в этой мере. Если вы, собственник, вообще не сторона в деле, а ваше имущество арестовали по ошибке или по долгам другого лица, есть отдельный путь: иск об освобождении имущества от ареста по статье 119 Федерального закона № 229-ФЗ.

Как снять запрет регистрационных действий

Запрет на совершение регистрационных действий, самое частое ограничение от судебных приставов. Его накладывают, чтобы должник не переоформил недвижимость, пока не рассчитается по долгам. В отличие от ареста, запрет не мешает пользоваться объектом, но полностью блокирует сделки: продать, подарить, заложить нельзя.

Кто и когда снимает запрет

Запрет, наложенный приставом, снимается постановлением того же пристава. Основания:

• Долг погашен. Вы рассчитались по исполнительному производству, пристав выносит постановление об окончании производства и снятии всех ограничений.
• Производство прекращено. По статье 44 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при прекращении производства пристав отменяет наложенные им меры разом, включая арест и запрет.
• Отменён судебный акт, на основании которого возбуждалось производство.

Если запрет наложил суд как обеспечительную меру, снимается он определением суда по тем же правилам, что и арест (статья 144 ГПК РФ, статья 97 АПК РФ).

Почему запретов бывает несколько

По одному объекту нередко висит сразу несколько запретов от разных приставов и по разным производствам. Это ловушка: гасите один долг, снимаете один запрет, а остальные держат объект заблокированным. Поэтому перед сделкой заказывают свежую выписку и снимают каждое ограничение отдельно, проверяя, что в реестре не осталось ни одной записи.

Как ускорить снятие

Пристав обязан направить постановление о снятии в Росреестр сам, но на практике это лучший кандидат на то, чтобы застрять. Разумно получить у пристава копию постановления об окончании производства и снятии запрета, а затем проконтролировать, что сведения ушли регистратору. Если пристав бездействует, помогает жалоба старшему судебному приставу или в суд. При споре о принадлежности имущества (например, арестовали ваше по долгам бывшего собственника) заявляют иск об освобождении имущества от ареста, статья 119 ФЗ-229.

Сроки, госпошлина и кто подаёт документы

Сроки снятия сильно зависят от вида обременения и от того, кто подаёт документы. Соберём картину целиком.

Кто направляет документы в Росреестр

Для ареста и запрета работает межведомственное взаимодействие. Суд или пристав, наложившие ограничение (или снявшие его), обязаны направить акт в орган регистрации в срок не более 3 рабочих дней (статья 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Собственнику подавать заявление, как правило, не нужно, ограничение вносится и снимается по документам органа. Для ипотеки заявление подаёт банк или сам залогодатель.

За какой срок вносится запись

Обратите внимание на разницу сроков. Три рабочих дня по статье 32, это срок, за который суд или пристав обязаны отправить акт регистратору. А до пятнадцати рабочих дней по статье 34, это срок, за который Росреестр вносит поступившие сведения. Реально запись об аресте или запрете снимается за несколько дней после того, как акт дошёл до органа, но закон даёт запас.

Госпошлина

За само снятие обременения платить не нужно. Погашение записи об ипотеке и снятие ареста или запрета не входят в перечень платных действий по статье 333.33 Налогового кодекса РФ. Косвенные расходы возможны: платная выписка из ЕГРН, доверенность на представителя, пошлина по судебному делу, если снимать приходится через суд. Про общий порядок и сроки регистрации мы отдельно рассказываем в статье регистрация права собственности: порядок и сроки.

Что делать, если обременение зависло

Самая частая жалоба: долг закрыт, суд арест отменил, а запись в ЕГРН всё равно висит. Причина почти всегда одна, документ о снятии не дошёл до регистратора или дошёл, но не был обработан. Разберём по ситуациям.

Ипотека погашена, а запись стоит

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что ипотека действительно не снята.
2. Обратитесь в банк и попросите направить заявление на погашение записи. Банк обязан это сделать после закрытия кредита.
3. Если банк тянет, подайте заявление сами: приложите справку о полном погашении и закладную с отметкой (если она была).
4. Если банк ликвидирован без правопреемника, идите в суд с иском о прекращении ипотеки, решение станет основанием для снятия.

Суд отменил арест, а он в реестре

1. Получите в суде заверенную копию определения об отмене обеспечительных мер с отметкой о вступлении в силу.
2. Уточните в канцелярии, направили ли определение в Росреестр (по закону суд обязан сделать это незамедлительно).
3. Если акт не ушёл или потерялся, подайте копию определения в Росреестр самостоятельно, приложив заявление о снятии ареста.

Пристав снял запрет, а он висит

1. Получите у пристава копию постановления об окончании производства и снятии запрета.
2. Проверьте, направил ли пристав постановление регистратору.
3. Если пристав бездействует, подайте жалобу старшему судебному приставу или в суд, а копию постановления представьте в Росреестр.

Если снятие приостановили уже на стороне Росреестра (не тот пакет, нестыковка сведений), это отдельная ситуация: приостановка, это не отказ, у вас есть время на устранение причины. Как читать уведомление о приостановке и что делать дальше, мы разбираем в статье приостановка в Росреестре: причины и как её снять.

Документы и как проверить снятие

Комплект документов зависит от вида обременения. Собрали по каждому случаю, что понадобится, если снимаете запись сами.

Для снятия ипотеки

• Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (совместное с банком или ваше).
• Справка банка о полном погашении кредита.
• Закладная с отметкой владельца об исполнении обязательства, если она оформлялась.
• Документ, удостоверяющий личность, и доверенность, если действует представитель.

Для снятия ареста или запрета

• Определение суда об отмене обеспечительных мер (с отметкой о вступлении в силу) или постановление пристава о снятии.
• Заявление в Росреестр, если подаёте акт самостоятельно, а не ждёте межведомственного канала.
• Документ, удостоверяющий личность, и доверенность для представителя.

Как проверить, что обременение снято

Единственное надёжное подтверждение, свежая выписка из ЕГРН. Закажите её после снятия и посмотрите раздел о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях. Если он пуст или в нём больше нет вашей ипотеки, ареста или запрета, обременение снято. Уведомления и справки от банка или пристава, это хорошо, но пока в реестре есть запись, юридически обременение сохраняется.

Мы работаем по доверенности, личное присутствие собственника не нужно. Заказываем выписку, определяем вид обременения, готовим заявление и пакет, подаём в Росреестр и доводим до снятия записи и чистой выписки. Если по нашей вине что-то пойдёт не так, исправляем за свой счёт, гарантия в договоре.

Частые проблемы и ошибки

Считать, что справки достаточно

Самая частая ошибка. Люди получают справку банка о погашении или определение суда и успокаиваются. Но обременение живёт в реестре, а не в справке. Пока запись не погашена, объект по данным ЕГРН остаётся заложенным или арестованным, и сделка не пройдёт. Всегда доводите дело до записи и проверяйте её выпиской.

Не проверить, все ли ограничения сняты

По объекту бывает несколько обременений сразу: ипотека плюс два-три запрета от разных приставов. Сняли одно, а остальные держат объект. Перед сделкой заказывают свежую выписку и убеждаются, что раздел ограничений полностью чист.

Ждать межведомственный канал сложа руки

Суд и пристав обязаны сами направить акт в Росреестр, но на практике документы теряются и застревают. Не полагайтесь только на автоматику: получите копию акта на руки и проконтролируйте, что он дошёл до регистратора, а при задержке подайте сами.

Пропустить арест по чужим долгам

Иногда имущество арестовывают по долгам предыдущего собственника или однофамильца, ошибочно. Отменить такой арест обычным заявлением не выйдет, нужен иск об освобождении имущества от ареста (статья 119 ФЗ-229). Чем раньше это выявить, тем проще.

Путать приостановку и отказ

Если Росреестр приостановил снятие обременения, это не тупик. Приостановка даёт время устранить причину (донести документ, исправить нестыковку). Отказ выносят реже и обычно уже после неустранённой приостановки. Разбираться в причинах приостановки нужно спокойно и по существу уведомления.

Тянуть до последнего перед сделкой

Снятие ареста или запрета может занять до 15 рабочих дней после поступления акта, плюс время на сам акт. Если начать за пару дней до сделки, легко сорвать сроки по авансу. Обременения снимают заранее, с запасом.

Коротко: главное о снятии обременения

• Что это. Обременение, это запись в ЕГРН об ограничении права. Пока запись стоит, объект нельзя свободно продать, подарить или заложить. Снять обременение, значит убрать запись из реестра, а не просто получить справку.
• Три вида. Ипотека (залог), арест и запрет регистрационных действий. У каждого свой порядок снятия и свой орган.
• Ипотека. Погашается по заявлению за 3 рабочих дня (статья 25 ФЗ-102). Основания: совместное заявление с банком, заявление банка, закладная с отметкой или решение суда. Обычно банк подаёт документы сам. Госпошлины нет.
• Арест. Снимает тот, кто наложил: суд определением (статья 144 ГПК, статья 97 АПК), следователь или пристав. Суд обязан сообщить об отмене в Росреестр сам. По чужим долгам, иск об освобождении имущества, статья 119 ФЗ-229.
• Запрет. Наложенный приставом снимается его постановлением (при погашении долга или прекращении производства, статья 44 ФЗ-229). Наложенный судом, определением суда.
• Кто подаёт. По аресту и запрету суд и пристав направляют акт в Росреестр сами, в срок до 3 рабочих дней (статья 32 ФЗ-218). По ипотеке, банк или залогодатель.
• Сроки. Ипотека, 3 рабочих дня. Арест и запрет, до 15 рабочих дней после поступления акта (статья 34 ФЗ-218). Госпошлины за снятие нет.
• Если зависло. Возьмите основание (справку банка, определение, постановление) и доведите его до регистратора сами. Банк ликвидирован, снимают ипотеку через суд.
• Проверка. Единственное подтверждение снятия, свежая выписка из ЕГРН с пустым разделом ограничений.
• Ошибки. Верить справке без записи, снимать не все обременения, тянуть до последнего перед сделкой. Снимайте заранее и с запасом.