Снятие обременения в ЕГРН: ипотека, арест, запрет

Что такое обременение и запись в ЕГРН

Каждый объект недвижимости описан в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): кто собственник, какие у объекта характеристики и какие на нём висят ограничения. Обременение, это как раз запись об ограничении права. Она говорит всем, кто проверяет объект: распоряжаться им свободно нельзя, есть чужой интерес или запрет.

Пока обременение стоит в реестре, оно работает автоматически. Росреестр видит запись и не пропускает сделку: регистрацию перехода права приостановят, а затем откажут. Не имеет значения, что долг вы уже закрыли или суд арест отменил, юридически всё решает запись в ЕГРН, а не бумаги у вас на руках. Есть запись, значит обременение действует. Нет записи, значит объект чистый.

Отсюда главный принцип этой статьи: снять обременение, это не «договориться» и не «получить справку», а убрать запись из реестра. И у каждого вида обременения свой порядок, кто и на каком основании эту запись гасит.

Где увидеть обременение

Все ограничения собраны в выписке из ЕГРН, в разделе о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях объекта. Там указано, что именно наложено (ипотека, арест, запрет), какой орган наложил и реквизиты документа-основания. Это первое, что стоит сделать перед снятием: заказать свежую выписку и понять, с чем имеете дело. Что это за документ, какие бывают виды выписок и как её получить, мы подробно разбираем в статье выписка из ЕГРН: что это и как получить.

Три вида обременений: ипотека, арест, запрет

Обременений в ЕГРН много (аренда, сервитут, доверительное управление, рента), но чаще всего снимать приходится три: ипотеку, арест и запрет регистрационных действий. У них разная природа и разный порядок снятия, поэтому первым делом их важно не путать. Как снимается обременение по договору ренты после смерти получателя, разбираем в статье рента и пожизненное содержание: обременение недвижимости.

В чём разница между арестом и запретом

Их часто путают, хотя это разные вещи. Арест, мера широкая: ограничивает и распоряжение объектом, и обычно пользование, недвижимость фактически выводят из оборота. Запрет регистрационных действий, мера узкая: Росреестру запрещается регистрировать переход, прекращение или обременение права, но пользоваться объектом собственник продолжает. По одной квартире или зданию нередко одновременно висит и арест, и несколько запретов от разных приставов, каждое ограничение снимается по своему основанию.

Есть и третье действие пристава, куда более серьёзное, чем оба этих ограничения, обращение взыскания: изъятие объекта и его принудительная продажа или передача взыскателю ради денег на погашение долга. Разница принципиальна именно для того, можно ли ещё распорядиться объектом: арест и запрет лишь сохраняют недвижимость за должником, а обращение взыскания меняет собственника. Порядок этой стадии и способы защиты разбираем в статье обращение взыскания на недвижимость: порядок и защита.

Почему ипотека стоит особняком

Ипотека, это добровольное обременение: вы сами согласились заложить объект под кредит или рассрочку. Поэтому и снимается она проще всех, по заявлению после погашения долга, без суда. Арест и запрет, наоборот, меры принудительные, их накладывают против воли собственника, и снятие идёт через тот орган, что их наложил. Дальше разберём каждый вид по порядку.

Если объект ещё только присматриваете к покупке, обременения, лишь одна из линий проверки: полный чеклист, что смотреть перед сделкой, в статье проверка объекта недвижимости перед покупкой.

Как снять ипотеку после выплаты кредита

Ипотека, самый частый повод для снятия обременения. Как только кредит выплачен, залог прекращается по закону, но запись в ЕГРН держится, пока её не погасят. Правила погашения задаёт статья 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О том, как эта же запись появляется в реестре при покупке в кредит, кто её вносит и сколько это стоит, читайте в статье регистрация ипотеки: порядок и документы.

Основания для погашения записи

Регистрационную запись об ипотеке гасят при наличии одного из оснований:

• Совместное заявление залогодателя (вас) и залогодержателя (банка).
• Заявление залогодержателя, то есть банка в одностороннем порядке.
• Заявление залогодателя с закладной. Если оформлялась закладная, вы подаёте заявление и прикладываете закладную с отметкой владельца об исполнении обязательства в полном объёме.
• Решение суда о прекращении ипотеки, если добровольно погасить запись не выходит.

Срок жёсткий: запись погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления документов в орган регистрации. Отдельного заявления о снятии как «услуги» с госпошлиной тут нет, погашение записи об ипотеке пошлиной не облагается.

Как это обычно происходит

В большинстве банков процесс идёт без вашего участия. После закрытия кредита банк сам формирует электронное заявление и направляет его в Росреестр, вам приходит уведомление о погашении. По времени это занимает от нескольких дней до двух-трёх недель, зависит от банка. Ваша задача, дождаться и проверить результат по выписке.

Когда придётся действовать самому

Если банк не подаёт заявление, тянет или у вас на руках закладная, погашение инициируете вы. Понадобится справка банка о полном погашении кредита и закладная с отметкой об исполнении обязательства. Заявление подаётся через МФЦ, портал Госуслуг или по доверенности через представителя. Если банк ликвидирован и правопреемника нет, единственный путь, суд: подаётся иск о признании ипотеки прекращённой, и решение суда становится основанием для погашения записи.

Отдельная история, если после погашения ипотеки нужно ещё и внести другие изменения в реестр (сменить характеристики, исправить сведения). Как вносятся такие изменения, разбираем в материале про внесение изменений в ЕГРН.

Как снять арест по решению суда

Арест на недвижимость чаще всего накладывают как обеспечительную меру: пока идёт спор, суд «замораживает» объект, чтобы его не продали и не переписали. Реже он возникает в уголовном деле. Ключевое правило: снимает арест тот, кто его наложил, собственник сам запись убрать не может, его задача, добиться акта о снятии.

Арест как обеспечительная мера в суде

Если ограничение наложил суд по гражданскому или арбитражному делу, оно уходит через отмену обеспечения иска. Порядок задают ст. 144 ГПК РФ (для судов общей юрисдикции) и ст. 97 АПК РФ (для арбитражных). Обеспечение отменяет тот же суд, что его вводил, по заявлению участника дела или по своей инициативе. Вопрос решают в заседании.

Важный момент, который экономит время: по части 4 той же статьи об отмене обеспечительных мер суд незамедлительно сообщает в Росреестр сам. То есть в идеале собственнику не нужно нести определение регистратору, суд направляет его по каналам взаимодействия. На практике бумага до ведомства доходит не всегда, и пометка зависает, об этом ниже.

Когда обеспечение отменяют

• Спор разрешён. При отказе в иске мера сохраняется до вступления решения в силу, а потом отпадает. При удовлетворении иска, действует до его исполнения.
• Отпали основания. Если необходимость в аресте исчезла, сторона подаёт заявление о его отмене.
• Мировое соглашение или отказ от иска. Дело прекращается, меры снимают.

Арест в исполнительном производстве и в уголовном деле

Если ограничение наложил судебный пристав в рамках исполнительного производства, снимает его тот же исполнитель своим постановлением (об этом в разделе про запрет, механика близкая). По уголовному делу арест отменяют постановлением следователя или суда, когда отпадает нужда в этой мере. Если вы, собственник, вообще не сторона в деле, а имущество арестовали по ошибке или по долгам другого лица, есть отдельный путь: иск об освобождении имущества из-под ареста по ст. 119 Федерального закона № 229-ФЗ.

Как снять запрет регистрационных действий

Запрет на совершение регистрационных действий, самое частое ограничение от судебных приставов. Его накладывают, чтобы должник не переоформил недвижимость, пока не рассчитается по долгам. В отличие от ареста, запрет не мешает пользоваться объектом, но полностью блокирует сделки: продать, подарить, заложить нельзя.

Кто и когда снимает запрет

Ограничение, наложенное приставом, снимается его же постановлением. Основания:

• Долг погашен. Вы рассчитались по исполнительному производству, исполнитель выносит постановление об окончании дела и снятии всех ограничений.
• Дело прекращено. По ст. 44 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при прекращении дела ведомство отменяет наложенные им меры разом, включая арест и запрет.
• Отменён судебный акт, на основании которого оно возбуждалось.

Если запрет наложил суд как обеспечительную меру по спору о недвижимости, снимается он определением по тем же правилам, что и арест (ст. 144 ГПК РФ, ст. 97 АПК РФ).

Почему запретов бывает несколько

По одному объекту нередко висит сразу несколько ограничений от разных приставов и по разным делам. Это ловушка: гасите один долг, закрываете одну пометку, а остальные держат объект заблокированным. Поэтому перед сделкой заказывают свежую выписку и убирают каждое ограничение отдельно, проверяя, что в реестре не осталось ни одной записи.

Как ускорить снятие

Ведомство обязано направить постановление о снятии в Росреестр само, но на практике это лучший кандидат на то, чтобы застрять. Разумно получить копию документа об окончании дела и снятии запрета, а затем проконтролировать, что сведения дошли до регистратора. Если исполнитель бездействует, помогает жалоба старшему судебному приставу или в суд. При споре о принадлежности имущества (скажем, арестовали ваше по долгам бывшего собственника) заявляют иск об освобождении имущества из-под ареста, ст. 119 ФЗ-229.

Как заранее закрыть объект от чужих сделок

Есть четвёртый, самый неожиданный случай запрета, и накладывает его сам владелец недвижимости, добровольно и в свою же пользу. Это статья 36 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В чём смысл нормы

Собственник, его законный представитель или представитель по нотариально удостоверенной доверенности вправе подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта без личного участия правообладателя. Проще говоря, вы говорите Росреестру: любую сделку по моей недвижимости регистрируйте только тогда, когда я лично пришёл и подписал документы, а по доверенности, даже нотариальной, не проводите.

Запись об этом заявлении вносится в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации прав. Подать его можно и в электронном виде через личный кабинет, без усиленной квалифицированной подписи.

Зачем это нужно

• Защита от поддельной доверенности. Мошенники нередко продают чужую недвижимость по фиктивной или отозванной доверенности, пока собственник не следит за реестром.
• Защита пожилых родственников. Если родитель или бабушка живут отдельно и редко проверяют почту, такая запись страхует от давления и обмана.
• Защита объекта, который временно не контролируется. Долгая командировка, лечение, работа за границей, ситуации, когда лично приехать в Росреестр в ближайшее время не получится, а рисковать имуществом не хочется.

Когда запись всё равно не спасает

Запись о невозможности регистрации без личного участия не абсолютна. Она не мешает регистрации, если основанием служит вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава по закону № 229-ФЗ или иные случаи, прямо установленные федеральными законами. То есть это защита именно от частных мошеннических сделок по доверенности, а не от законных мер пристава или суда.

Как погасить запись, когда она больше не нужна

Запись снимают в трёх случаях: по решению государственного регистратора при вашем личном участии в очередной сделке либо при регистрации права по наследству, по вашему собственному заявлению об отзыве прежнего заявления, или на основании вступившего в силу судебного акта. Хотите продать объект сами, лично приходите на регистрацию, запись автоматически перестаёт быть препятствием для этой конкретной сделки.

Сроки, госпошлина и кто подаёт документы

Сроки закрытия сильно зависят от вида обременения и от того, кто подаёт бумаги. Соберём картину целиком.

Кто направляет документы в Росреестр

Для ареста и запрета работает межведомственное взаимодействие. Суд или пристав, наложившие ограничение (или снявшие его), обязаны направить акт в орган регистрации в срок не более 3 рабочих дней (ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Собственнику подавать заявление, как правило, не нужно, пометка вносится и гасится по документам ведомства. Для ипотеки заявление подаёт банк или сам залогодатель.

За какой срок вносится запись

Разница между этими двумя цифрами простая. Первая, три дня, это срок для суда или пристава на отправку акта регистратору, по ст. 32. Вторая, до пятнадцати, это срок для самого Росреестра на внесение сведений, по ст. 34. На практике пометка исчезает за несколько дней после того, как бумага добралась до ведомства, закон просто даёт запас.

Госпошлина

За само снятие платить не нужно. Погашение записи об ипотеке и снятие ареста или запрета не входят в перечень платных действий по ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Косвенные расходы возможны: платная выписка из ЕГРН, доверенность на представителя, пошлина по судебному делу, если снимать приходится через суд. Про общий порядок и сроки регистрации мы отдельно рассказываем в статье регистрация права собственности: порядок и сроки.

Что делать, если обременение зависло

Самая частая жалоба: долг закрыт, суд арест отменил, а запись в ЕГРН всё равно висит. Причина почти всегда одна, документ о снятии не дошёл до регистратора или дошёл, но не был обработан. Разберём по ситуациям.

Ипотека погашена, а запись стоит

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что ипотека действительно не снята.
2. Обратитесь в банк и попросите направить заявление на погашение записи. Банк обязан это сделать после закрытия кредита.
3. Если банк тянет, подайте заявление сами: приложите справку о полном погашении и закладную с отметкой (если она была).
4. Если банк ликвидирован без правопреемника, идите в суд с иском о прекращении ипотеки, решение станет основанием для снятия.

Суд отменил арест, а он в реестре

1. Получите в суде заверенную копию определения об отмене обеспечительных мер с отметкой о вступлении в силу.
2. Уточните в канцелярии, направили ли определение в Росреестр (по закону суд обязан сделать это незамедлительно).
3. Если акт не ушёл или потерялся, подайте копию определения в Росреестр самостоятельно, приложив заявление о снятии ареста.

Пристав снял запрет, а он висит

1. Получите у него копию постановления об окончании производства и снятии запрета.
2. Проверьте, ушло ли постановление регистратору без вашего участия.
3. Если исполнитель бездействует, подайте жалобу старшему судебному приставу или в суд, а копию постановления представьте в Росреестр.

Если дело зависло уже на стороне самого Росреестра (не тот пакет, нестыковка сведений), это отдельная история: пауза в работе ведомства, не отказ, время на устранение причины есть. Как читать уведомление о приостановке и что делать дальше, разбираем в статье приостановка в Росреестре: причины и как её снять.

Документы и как проверить снятие

Комплект документов зависит от вида обременения. Собрали по каждому случаю, что понадобится, если снимаете запись сами.

Для снятия ипотеки

• Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке (совместное с банком или ваше).
• Справка банка о полном погашении кредита.
• Закладная с отметкой владельца об исполнении обязательства, если она оформлялась.
• Документ, удостоверяющий личность, и доверенность, если действует представитель.

Для снятия ареста или запрета

• Определение суда об отмене обеспечительных мер (с отметкой о вступлении в силу) или постановление пристава о снятии.
• Заявление в Росреестр, если подаёте акт самостоятельно, а не ждёте межведомственного канала.
• Документ, удостоверяющий личность, и доверенность для представителя.

Как проверить, что обременение снято

Единственное надёжное подтверждение, свежая выписка из ЕГРН. Закажите её после снятия и посмотрите раздел о зарегистрированных ограничениях прав и обременениях. Если он пуст или в нём больше нет вашей ипотеки, ареста или запрета, обременение снято. Уведомления и справки от банка или пристава, это хорошо, но пока в реестре есть запись, юридически обременение сохраняется.

Мы работаем по доверенности, личное присутствие собственника не нужно. Заказываем выписку, определяем вид обременения, готовим заявление и пакет, подаём в Росреестр и доводим до снятия записи и чистой выписки. Если по нашей вине что-то пойдёт не так, исправляем за свой счёт, гарантия в договоре.

Частые проблемы и ошибки

Считать, что справки достаточно

Самая частая ошибка. Люди получают справку банка о погашении или определение суда и успокаиваются. Но обременение живёт в реестре, а не в справке. Пока запись не погашена, объект по данным ЕГРН остаётся заложенным или арестованным, и сделка не пройдёт. Всегда доводите дело до записи и проверяйте её выпиской.

Не проверить, все ли ограничения сняты

По объекту бывает несколько обременений сразу: ипотека плюс два-три запрета от разных приставов. Сняли одно, а остальные держат объект. Перед сделкой заказывают свежую выписку и убеждаются, что раздел ограничений полностью чист.

Ждать межведомственный канал сложа руки

Суд и пристав обязаны сами направить акт в Росреестр, но на практике документы теряются и застревают. Не полагайтесь только на автоматику: получите копию акта на руки и проконтролируйте, что он дошёл до регистратора, а при задержке подайте сами.

Пропустить арест по чужим долгам

Иногда имущество арестовывают по долгам предыдущего собственника или однофамильца, ошибочно. Отменить такой арест обычным заявлением не выйдет, нужен иск об освобождении имущества от ареста (статья 119 ФЗ-229). Чем раньше это выявить, тем проще.

Путать приостановку и отказ

Если Росреестр поставил снятие обременения на паузу, это не тупик. Такая пауза даёт время устранить причину: донести документ, исправить нестыковку. Отказ выносят реже и обычно уже после того, как повод для задержки не устранили. Разбираться в самой причине нужно спокойно и по существу уведомления.

Тянуть до последнего перед сделкой

Снятие ареста или запрета может занять до 15 рабочих дней после поступления акта, плюс время на сам акт. Если начать за пару дней до сделки, легко сорвать сроки по авансу. Обременения снимают заранее, с запасом.

Коротко: главное о снятии обременения

• Что это. Обременение, отметка в ЕГРН об ограничении права. Стоит пометка, значит объект нельзя свободно продать, подарить или перезаложить. Снять её значит стереть саму запись из реестра, а не просто раздобыть справку о закрытом долге.
• Ипотека. Гасится по заявлению за 3 раб. дня (ст. 25 ФЗ-102): совместно с банком, от банка одного, по закладной с отметкой либо через суд. Обычно бумаги подаёт сам банк, платить не нужно.
• Арест. Убирает тот, кто наложил: суд определением (ст. 144 ГПК, ст. 97 АПК), следователь или пристав своим актом. Суд обязан сам сообщить об отмене регистратору. По чужим долгам, иск об освобождении имущества (ст. 119 ФЗ-229).
• Запрет. От пристава уходит его постановлением при погашении долга или закрытии производства (ст. 44 ФЗ-229), от суда, тем же определением, что и арест.
• Кто и когда подаёт. Суд и пристав обязаны сами направить акт регистратору за 3 дня (ст. 32 ФЗ-218), само ведомство вносит запись за 15 (ст. 34 ФЗ-218). По ипотеке бумаги несёт банк или собственник.
• Если зависло. Возьмите основание, справку банка, определение суда, постановление пристава, и донесите до регистратора сами. Банк ликвидирован, ипотеку снимают через суд.
• Проверка. Единственное надёжное подтверждение, свежая выписка с пустым разделом ограничений.
• Частые промахи. Верить справке без записи, снять не все ограничения разом, тянуть до последнего дня перед сделкой. Действуйте заранее и с запасом по времени.