Как проверить обременение недвижимости: что видно в выписке ЕГРН, а что нет

Что считается обременением и что значит его проверить

Единого определения в законе нет, зато есть примерный перечень записей, которые регистрируют. Часть 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ называет ограничения прав и обременения недвижимости, подлежащие регистрации в случаях, установленных федеральным законом: «сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения». Гражданский кодекс (п. 1 ст. 8.1) добавляет общее правило: такие ограничения и обременения имущества подлежат государственной регистрации там, где это предусмотрел закон.

В реестр прав на недвижимость вносят вид записи, её номер и дату, сведения о лицах, в пользу которых она сделана, и основания возникновения (ч. 2 ст. 9 Закона № 218-ФЗ). Для покупателя из этого следует простое правило: без выписки из ЕГРН не обойтись. Есть и менее очевидное: часть ограничений в реестр прав не попадает или попадает с опозданием, и искать её приходится в других местах.

Какие обременения бывают и откуда они берутся

Дальше идём по шагам: заказ документа, чтение строк, пробелы и действия.

Выписка из ЕГРН: как заказать и что в ней искать

Сведения из ЕГРН выдают по запросу любого лица, кроме тех, доступ к которым закрыт законом. Запрос можно подать через интернет и единый портал госуслуг (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ); передачу запросов, принятых многофункциональным центром, регулирует ч. 10 той же статьи. Виды выписок и порядок заказа описаны в статье про выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.

Сведения предоставляют в срок не более трёх рабочих дней со дня получения запроса публично-правовой компанией, если закон не называет иной срок (ч. 9 ст. 62). Но свежесть отсчитывают от подписи: сведения по запросу актуальны «на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки» (ч. 4 ст. 62).

Что должна показать выписка с общедоступными сведениями

Содержание названо в ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Покупателю важны такие строки:

• ограничения прав и обременения объекта;
• правопритязания и права требования, заявленные в суде;
• возражение прежнего правообладателя и сведения о невозможности регистрации без личного участия собственника;
• сведения о решении изъять объект для государственных или муниципальных нужд;
• заявления о регистрации, которые поступили, но ещё не рассмотрены.

По порядку заполнения (п. 61 приказа Росреестра от 04.09.2020 № П/0329) в реквизит «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» вносят сведения «обо всех актуальных на момент выдачи выписки из ЕГРН записях об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости». Если их нет, стоят слова «не зарегистрировано». Когда ограничение лежит не на всём объекте, выписка указывает затронутую часть.

Как читать запись: что она значит для покупателя

Каждая строка в реестре отвечает на вопрос, чего вправе потребовать от нового собственника третье лицо. Разберём пять частых случаев.

• Ипотека. Продать заложенный объект можно «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ). Новый собственник «становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего» (п. 1 ст. 38). Залогодержатель сохраняет свои права, меняется только владелец.
• Арест и запрет. Арест, наложенный судебным приставом, «включает запрет распоряжаться имуществом», а при необходимости и ограничение пользования (ч. 4 ст. 80 Закона № 229-ФЗ). Когда акт об аресте дошёл до реестра, регистрация приостанавливается «до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии» ареста или запрета (ч. 6 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), за исключением случаев, которые установлены федеральными законами (п. 37 ч. 1 ст. 26). Виды ареста и способы его снятия описаны в статье про арест недвижимости.
• Аренда. Смена собственника арендаторов не выселяет: переход права на сданное помещение не служит основанием «для изменения или расторжения договора аренды» (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Новый хозяин получает и ставку, и срок.
• Сервитут. Проход, проезд или трасса сетей остаются соседу: сервитут «сохраняется в случае перехода прав на земельный участок», который им обременён (п. 1 ст. 275 ГК РФ).
• Часть объекта. Если ограничение лежит не на всём объекте, выписка называет затронутую часть: этаж, помещение или контур на участке.

Во всех пяти случаях в записи указаны вид, дата регистрации и лицо, в чью пользу она сделана. Эти данные подскажут, к кому идти за снятием или согласием.

Чего в выписке может не быть и где это искать

Выписка показывает то, что занесено в ЕГРН (ч. 2 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Всё остальное проверяют другими путями. Ниже пять типичных пробелов.

Аренда, о которой реестр молчит

Арендатору короткий договор выгоден: регистрировать его не нужно. Покупателю он создаёт ловушку. Смена собственника расторжения не влечёт (п. 1 ст. 617 ГК РФ), так что арендатор с договором на несколько месяцев может остаться в здании, о котором реестр ни слова не говорит. Если в здании сидят арендаторы, просите соглашения, график платежей и акты, а не одну справку продавца.

Заявления в пути и споры

Часть чужих притязаний всё же видна. В реестр прав вносят возражение прежнего правообладателя и отметку о судебном споре (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона № 218-ФЗ), а также отметку о сделке, совершённой без нужного согласия третьего лица или органа, если сделка не ничтожна (п. 4 той же части). Возражение и заявленные в суде права требования выписка показывает по ч. 7 ст. 62, а реквизит о сделке без согласия есть в форме выписки по приказу Росреестра № П/0329. Каждую такую строку обсуждают с продавцом до задатка.

Зоны с особыми условиями и публичный сервитут

ЗОУИТ, то есть зона с особыми условиями использования территории, сужает возможности участка и всего, что на нём стоит. Закон относит такие ситуации к ограничениям прав на землю (подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ) и связывает их с установлением самой зоны (п. 3 ст. 56). Виды зон названы в статье 105 ЗК РФ: зоны охраны памятников, охранная зона электросетей, охранная зона железных дорог и другие. Разбор по видам есть в статье ЗОУИТ: что это такое и как зона влияет на участок.

Сведения о зоне вносят в реестр границ (ст. 10 Закона № 218-ФЗ), а отметку о расположении участка в её границах в дополнительные сведения об участке (п. 5 ч. 5 ст. 8). Поэтому одного раздела об обременениях мало. Смотрите особый реквизит выписки (он заполняется, когда участок расположен в зоне полностью; если зона занимает только часть участка, ищите ещё сведения о частях участка и об ограничениях на них, п. 87 порядка заполнения): «Сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута» (п. 45 порядка заполнения).

С какого дня зона действует

Одного решения мало: зоны и их ограничения «считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне» в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Публичный сервитут устроен так же и считается установленным со дня внесения сведений о нём (п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ). Для покупателя дата записи равна дате начала ограничения.

Если в выписке нашлась запись о публичном сервитуте, следующий вопрос касается денег: кто платит, как считают сумму и в какие сроки её вносят. Это разобрано в статье плата за публичный сервитут.

Что зона делает со зданием

После появления зоны на участках внутри неё «не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям» (п. 1 ст. 107 ЗК РФ). Для зданий, введённых в эксплуатацию раньше, приведение в порядок или снос занимает «в течение трех лет со дня установления такой зоны» (п. 4 ст. 107). Эти три года учитывают в цене: срок идёт от даты зоны, а не от даты покупки. Для объекта, ради которого зону установили, срок другой (два года со дня ввода в эксплуатацию), а для объектов культурного наследия закон № 73-ФЗ делает исключения (п. 4 ст. 107).

Убытки владельцев возмещают по статье 57.1 ЗК РФ (п. 6 ст. 107). Если из-за зоны участок или здание нельзя использовать в соответствии с разрешённым использованием, собственник вправе требовать выкупа у лиц, названных в п. 7 ст. 107, при условиях и с исключениями, которые там указаны. А при смене владельца того объекта, ради которого зону создали, нового решения о ней не нужно (п. 25 ст. 106).

Долги продавца и исполнительные производства

Арест чаще всего связан с долгами собственника, а сведения об исполнительных производствах и долге открыты в банке данных ФССП. Но арест налагает и суд, и иной уполномоченный орган (ч. 13 ст. 32 Закона № 218-ФЗ), поэтому одного банка ФССП для проверки ареста мало. Служба «создает и ведет» банк, где собраны сведения для принудительного исполнения (ч. 1 ст. 6.1 Закона № 229-ФЗ). Открытыми закон называет дату и номер производства, сведения о должнике, требование из документа, сумму долга и подразделение приставов (ч. 3 ст. 6.1). Как правило, сведения открыты до окончания или прекращения производства, для части оконченных производств сроки иные (ч. 4).

На официальной странице сервиса есть поиск по гражданам, организациям, номеру производства и ИНН юридического лица. Для собственника-организации сверяйте название и ИНН: в законе для организаций названы наименование, адрес по ЕГРЮЛ, фактический адрес и ИНН (п. 5 ч. 3 ст. 6.1).

Как арест связан с покупкой

Пристав вправе арестовать имущество должника, чтобы обеспечить взыскание, и даже до истечения срока добровольной уплаты (ч. 1 ст. 80 Закона № 229-ФЗ). Значит, запрет может появиться между датой выписки и датой подписания. Покупателю, знавшему о запрете, сделка не поможет: она «не препятствует реализации прав» кредитора, если только приобретатель «не знал и не должен был знать о запрете» (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ).

Закон не защищает и того, кто знал о неточности реестра: лицо, которое «знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные» (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). Правило касается неверных данных реестра. Запись об аресте верна, и покупатель, подписавший договор, зная о ней, не вправе рассчитывать на защиту: такая сделка не препятствует правам кредитора (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ).

Москва и область: что запросить, кроме выписки

Для объекта в Москве к выписке добавляют городские данные. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности субъекта федерации содержат сведения о развитии территорий, об их застройке и о существующих и планируемых объектах (ч. 1 ст. 56 ГрК РФ). В такие системы размещают решения о резервировании земель и об изъятии земельных участков для государственных нужд (п. 3 ч. 1.2 ст. 57 ГрК РФ). Решения этого типа проверяют по адресу и кадастровому номеру до задатка.

Сведения об изъятии объекта выписка тоже может содержать (ч. 7 ст. 62), а сведения о части участка, попавшей в территорию резервирования, вносят в ЕГРН без заявления (ч. 1 ст. 44). Но проверка в городской системе помогает выяснить, не появилось ли решение раньше записи в реестре.

Проверки города по участку

Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП утверждено Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков. Что именно городские органы делали по вашему объекту, из названия акта не узнать. Поэтому спросите продавца, не было ли проверок, предписаний или претензий, и попросите документы до задатка.

Московская область

В области схема та же, смотрят региональную систему, а сведения, не названные в ч. 1.2 ст. 57, размещают органы местного самоуправления по своим территориям (ч. 1.3 ст. 57 ГрК РФ), поэтому при необходимости обращаются и в орган местного самоуправления по месту объекта. Акты Москвы и Московской области нужно различать: номер постановления без указания, чьё оно, ничего не говорит.

Нашли обременение: снять, согласовать или учесть в цене

Найденная запись не всегда означает отказ от покупки. Всё решают вид записи и тот, кто вправе её убрать.

Порядок снятия ипотеки, ареста и запрета подробно разобран в статье про снятие обременения в ЕГРН. Она пригодится, если запись нужно закрыть до расчёта.

Если снять запись до сделки нельзя или невыгодно, её учитывают в цене и условиях. Готовую модель даёт статья 460 ГК РФ, о ней следующий раздел.

Что записать в договоре купли-продажи

Продавец обязан передать покупателю товар «свободным от любых прав третьих лиц», за исключением случая, когда покупатель «согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц» (п. 1 ст. 460 ГК РФ). При нарушении этого условия покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора, но лишь если не будет доказано, что он был осведомлён о правах третьих лиц или обязан был о них знать. Эта оговорка работает против небрежного покупателя: заказанная выписка и проверка ФССП могут показать, что он действовал внимательно, но они же становятся источником знания об обременении.

Правила п. 1 применяются и к притязаниям третьих лиц, о которых продавцу было известно, если притязания «впоследствии признаны в установленном порядке правомерными» (п. 2 ст. 460). При изъятии товара третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец возмещает убытки, если не докажет, что покупатель знал об этих основаниях либо обязан был знать о них (п. 1 ст. 461). Соглашение об освобождении продавца от такой ответственности или о её ограничении недействительно (п. 2 ст. 461).

Практический порядок

1. Перечислить в договоре все известные обременения с реквизитами записей и указать, что покупатель согласился принять объект с ними (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
2. Приложить к договору свежую выписку на дату подписания и отдельно выписку на землю и на здание.
3. Записать условие о снятии ипотеки и ареста до регистрации перехода права, с указанием, кто подаёт документы и в какой срок.
4. Сделать часть цены зависимой от закрытия записей: удержать её до погашения или разместить на условиях расчётов, которые согласуют с залогодержателем.
5. Описать последствия: что делают стороны, если запись появилась между подписанием и регистрацией, и кто несёт расходы на снятие.

Условия о расчётах и о рассрочке проверяйте отдельно: товар, проданный в кредит, по умолчанию «признается находящимся в залоге у продавца» до оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если договор не предусматривает иное. Если продавец сам покупал объект в рассрочку, посмотрите в выписке, есть ли запись об ипотеке в силу закона: такая ипотека подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Закона № 102-ФЗ) и возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 11).

Частые ошибки при проверке обременений

Ошибки повторяются: один документ берут там, где нужны три, и один день там, где нужны два.

• Берут старую справку. Закон привязывает сведения к дате подписания (ч. 4 ст. 62), арест же способен появиться через несколько дней.
• Смотрят только здание или только землю. Это разные объекты (ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ), у каждого свои записи и зоны.
• Ищут зоны только в разделе обременений, а они отражены ещё в реквизитах участка, в сведениях о его частях и в реестре границ.
• Проверяют объект, а продавца нет: арест по долгам собственника доходит до реестра не в день решения, а позже (ч. 13 ст. 32 и п. 8 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
• Не просят у продавца соглашения с арендаторами, хотя аренда здания короче года регистрации не подлежит (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
• Подписывают договор без списка известных обременений: тогда спор о цене упирается в вопрос, знал ли покупатель (п. 1 ст. 460 ГК РФ).
• Подают документы без свежей проверки в день подачи, хотя заявления в пути выписка показывает (ч. 7 ст. 62).

Когда записей, зон и арендаторов много, быстрее поручить проверку специалисту. Разберём ваш объект по ЕГРН и городским данным в формате консультации и экспресс-досье.

Коротко: как проверить обременение недвижимости

• Закон называет, в частности, сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду, наем жилого помещения; записи о них вносят в реестр прав (ч. 6 ст. 1 и ч. 2 ст. 9 закона о регистрации).
• Выписку заказывают на землю и на здание, свежую, в день перед подписанием: сведения актуальны на дату подписания выписки (ч. 4 ст. 62).
• В выписке читают реквизит об ограничениях и обременениях, заявления в пути, споры и сведения об изъятии (ч. 7 ст. 62).
• Короткую аренду, свежий арест и долги продавца ищут отдельно: договоры у продавца, повторная выписка, банк данных ФССП (он показывает исполнительные производства), городская система; зоны читают в реквизитах об участке и в выписке о зоне.
• Запись об ипотеке гасят по заявлению залогодержателя (ст. 25 Закона № 102-ФЗ), арест снимают судебным актом или актом уполномоченного органа: пока такого акта нет, регистрация приостанавливается (ч. 6 ст. 26).
• В договоре перечисляют известные обременения и условия их снятия: по ст. 460 ГК РФ покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения, если не знал о правах третьих лиц.