Ипотека на коммерческую недвижимость: как оформить залог и что проверить

Что закладывают по ипотеке нежилого объекта

Ипотека это залог недвижимости: объект остаётся у собственника, а если долг не вернут, банк получит деньги из его стоимости раньше других кредиторов (102-ФЗ, п. 1 ст. 1). Закладывать можно здание, сооружение, помещение, машино-место и право аренды участка. Ограничить собственника в пользовании объектом договор не может: такое условие ничтожно (102-ФЗ, п. 1 ст. 29).

Здание от участка при залоге не отделяют (102-ФЗ, ст. 69), так что сначала выясняют права на землю.

Такой кредит берут физлица, ИП и компании, но правила для них не во всём одинаковые, подробнее в разделе об отличиях бизнеса от гражданина. Как залог выглядит в выписке, показано в материале «Выписка из ЕГРН».

Договорная ипотека и ипотека в силу закона

Бывает два вида. Договорную стороны оформляют сами: залогодатель и банк подписывают договор об ипотеке, и обременение возникает с записи в реестре (102-ФЗ, п. 2 ст. 11; ГК, п. 1 ст. 339.1). Вторая, в силу закона, появляется у банка сама, если он дал деньги на покупку или строительство.

Для коммерческой недвижимости это правило есть в ст. 69.1: здание или сооружение с участком, нежилое помещение и машино-место, купленные или построенные полностью или частично на целевой кредит банка либо целевой заём другой организации, оказываются в залоге у того, кто дал деньги, со дня записи об ипотеке в ЕГРН. Но у нормы три оговорки:

• Её можно отключить. Кредитный договор, договор займа или федеральный закон могут исключить залог (102-ФЗ, ст. 69.1).
• Деньги должны быть целевыми. Нужен кредит на покупку или строительство именно этого объекта, общий кредит на нужды бизнеса не подходит.
• До записи в реестре залога нет. Одна подпись под договором купли-продажи его не создаёт.

Статьи 77 и 78 закона об ипотеке про жильё: к офису или складу их применять нельзя. Нежилые помещения закладывают на общих основаниях (102-ФЗ, п. 3 ст. 74).

Ипотеку в силу закона записывают в реестр одновременно с правом собственности покупателя и без пошлины (102-ФЗ, п. 2 ст. 20). Договорную вносят в обычном порядке, он описан в следующем разделе (102-ФЗ, п. 1 ст. 20; 218-ФЗ, ч. 1 ст. 53). Нормы о договорной ипотеке действуют и для ипотеки в силу закона, если закон не говорит иного. Свои отношения банк и залогодатель вправе дополнительно закрепить соглашением в форме договора об ипотеке (102-ФЗ, п. 2 ст. 1).

Как регистрируют ипотеку: порядок, пошлина и сроки

В реестр вносят запись об ипотеке. Договоры об ипотеке, оформленные после 1 июля 2014 года, не регистрируют: по разъяснению Пленума ВС, они считаются заключёнными, когда стороны согласовали все существенные условия (постановление Пленума ВС от 27.06.2023 № 23, п. 16). Запись делает Росреестр по правилам 102-ФЗ и 218-ФЗ (102-ФЗ, ст. 19).

1. Договор с обязательными данными. В нём указывают оценку предмета залога в рублях, о которой залогодатель и банк договариваются между собой (102-ФЗ, п. 1 и 3 ст. 9). Нотариус нужен, если этого требует закон или так договорились стороны, а также если банк хочет взыскивать без суда, подробнее в разделе о просрочке (ГК, п. 3 ст. 339; Пленум № 23, п. 60).
2. Право залогодателя в реестре. Залог записывают после того, как собственник зарегистрировал своё право на объект (218-ФЗ, ч. 1 ст. 53). Если права ещё нет, сначала оформляют его.
3. Подача и оплата. Заявление подают вместе залогодатель и банк, а по нотариальному договору его может подать и нотариус (102-ФЗ, п. 1 ст. 20). Пошлина (НК, ст. 333.33, подп. 28 п. 1): 1 000 ₽ для физлица и 4 000 ₽ для организации. Отдельной ставки для ИП в НК нет: кодекс относит предпринимателей к физическим лицам, и платят они по той же ставке (НК, п. 2 ст. 11). Одна пошлина покрывает и договор об ипотеке, и ипотеку как обременение (102-ФЗ, ст. 24).
4. Срок. Запись по нежилому объекту вносят за 7 рабочих дней со дня приёма документов, через МФЦ за 9, а по нотариально удостоверенному договору за 3 рабочих дня напрямую и за 5 через МФЦ; если нотариус подал документы электронно, за один рабочий день после поступления (218-ФЗ, п. 1, 2, 9 и 10 ч. 1 ст. 16). Приостановка регистрации срок сдвигает (218-ФЗ, ст. 26).
5. Закладная по желанию. Права залогодержателя можно удостоверить закладной, но закон этого не требует (102-ФЗ, п. 1 ст. 13). Её выдаёт Росреестр, когда ипотека уже внесена в реестр (102-ФЗ, п. 7 ст. 13).

Срок в 5 рабочих дней, который встречается в сети, установлен для ипотеки жилья. Для нежилого объекта такой срок бывает, когда договор удостоверен нотариусом и подан через МФЦ. Пошлина за покупку самого объекта, то есть за регистрацию права собственности, платится отдельно по подп. 22 той же статьи НК. Общие правила оформления собраны в материале «Регистрация ипотеки».

Что проверить до подписания договора

Ипотека связывает собственника с банком на годы, а условия, которые не заметили при подписании, потом обсуждают в суде. Поэтому перед сделкой смотрят шесть вещей.

• Права продавца или залогодателя. По выписке ЕГРН видно собственника, аресты и прежние залоги. Если на объекте уже стоит запись об ипотеке, покупатель обязан выяснить условия залога у залогодателя и у банка, если знает, какой это банк: сослаться на незнание он не сможет (Пленум № 23, п. 16). Об арестах рассказывает статья «Арест недвижимости».
• Земля под зданием. Кому принадлежит участок и на каком праве. Здание и участок одного собственника продают только вместе (ЗК, п. 4 ст. 35), а закладывают их одним договором (102-ФЗ, ст. 69). Как участок переходит к покупателю здания, разобрано в материале «Выкуп земли под зданием».
• Оценка в договоре. Закон её требует (102-ФЗ, п. 1 ст. 9), и от этой цифры зависит начальная цена на торгах, если дойдёт до взыскания.
• Страхование. Если договор не говорит иного, залогодатель обязан за свой счёт страховать объект от утраты и повреждения, а страховая выплата идёт в пользу банка (102-ФЗ, п. 1 и 2 ст. 31).
• Внесудебное взыскание. Есть ли такое условие и удостоверен ли договор нотариусом: от этого зависит, придётся ли банку идти в суд (102-ФЗ, п. 1 ст. 55).
• Аренда и продажа. Требует ли договор согласия банка на любую аренду и разрешает ли продажу без него, подробнее в разделе ниже.

Просрочка и обращение взыскания на объект

По общему правилу банк получает деньги из стоимости объекта по решению суда (102-ФЗ, ст. 51; ГК, п. 1 ст. 349). Без суда взыскание возможно только по условию в нотариально удостоверенном договоре об ипотеке или в закладной, и то по исполнительной надписи нотариуса (102-ФЗ, п. 1 ст. 55; ГК, п. 5 и 6 ст. 349). В этом условии указывают способ продажи и начальную цену. Если не указана цена или правило её расчёта, о взыскании без суда стороны не договорились и нужен суд; если не указан способ продажи, объект продают с торгов (Пленум № 23, п. 62). При взыскании без суда продавать объект можно не раньше чем через 10 дней после того, как залогодатель и должник получили уведомление, если закон или договор не задают другой срок (ГК, п. 8 ст. 349).

Незначительность нарушения нужно оценивать на момент решения суда по обоим условиям сразу: низкого долга без короткой просрочки мало. Отказ в иске не прекращает ипотеку и не мешает банку обратиться снова, когда основания появятся (Пленум № 23, п. 57).

Остановить взыскание можно, погасив все обеспеченные требования вместе с расходами банка до продажи (102-ФЗ, ст. 60). Внести одни пропущенные платежи достаточно, если взыскания требуют только из-за них (ГК, п. 4 ст. 348). Если банк законно потребовал вернуть весь кредит досрочно, этого мало: суд может обратить взыскание, пока долг не выплачен целиком (Пленум № 23, п. 53).

Аренда и продажа заложенного объекта

Сдавать заложенный объект можно. Если договор об ипотеке или закон не требуют иного, согласие банка не нужно, когда аренда кончается не позже срока возврата долга и помещение используют по назначению (102-ФЗ, п. 1 ст. 40). Многие банки вписывают в договор согласование любой аренды, и это условие стоит прочитать до подписания. При взыскании все аренды, которые собственник дал без согласия банка после договора об ипотеке, прекращаются (102-ФЗ, п. 2 ст. 40). Поэтому арендатору надёжнее получить письменное согласие банка, даже если закон его не требует.

Доходы залогодателя от аренды тоже находятся в залоге у банка, если договор не говорит иного (ГК, п. 2 ст. 334; 102-ФЗ, п. 2 ст. 29; Пленум № 23, п. 5). Пока долг платят вовремя, арендаторы платят собственнику. Когда у банка появились основания для взыскания, он вправе требовать арендную плату прямо с арендатора, но только в пределах долга и если договор или закон не говорят иного. Если собственник арендатора не предупредил, арендатор вправе не платить банку, пока собственник не подтвердит это требование (ГК, п. 2 ст. 334 и п. 3 ст. 358.6; Пленум № 23, п. 6).

Продавать заложенный объект без согласия банка нельзя, если договор не предусматривает иного. Иначе банк выберет одно из двух: оспорить сделку или потребовать досрочно вернуть долг и обратить взыскание на объект, у кого бы он ни был (102-ФЗ, п. 1 ст. 37, ст. 39). Ипотека при продаже не исчезает: новый собственник становится залогодателем (102-ФЗ, п. 1 и 3 ст. 38). Переход права на объект регистрируют по письменному согласию банка, если закон или договор не говорят иного (218-ФЗ, ч. 4 ст. 53). Право самому продать объект по ст. 37.1 есть только у гражданина, который брал кредит не для бизнеса, и только пока банк не начал взыскание. Компании и ИП с кредитом на бизнес этим правом не пользуются (102-ФЗ, п. 1 ст. 37, ст. 37.1).

Чем ипотека для бизнеса отличается от ипотеки для гражданина

Многие защитные нормы закона написаны для граждан, которые берут кредит не для бизнеса. Если заёмщик ИП или компания, переносить их на залог под бизнес без оговорок нельзя.

• Отсрочка продажи. По этой норме её получит только гражданин, чей залог с предпринимательством не связан (102-ФЗ, п. 3 ст. 54).
• Страхование ответственности заёмщика. Эти нормы касаются гражданина, который берёт кредит: страховая сумма по такому договору от 10 до 50 процентов основного долга (102-ФЗ, п. 4-6 ст. 31).
• Условия о падении цены. Запрет включать в договор последствия падения рыночной стоимости залога относится к обязательству гражданина по потребительскому или ипотечному кредиту (ГК, абз. 2 п. 2 ст. 340).
• Единственное жильё. Запрет взыскивать без суда на квартиру или дом, где должнику с семьёй больше негде жить, к коммерческому объекту не относится (102-ФЗ, пп. 1 п. 5 ст. 55).
• Продажа без торгов. Если стороны договора юрлица или ИП и залог дан под долг по бизнесу, договор может разрешить банку оставить объект себе по рыночной цене или продать его другому лицу не дешевле рыночной (102-ФЗ, п. 2 и 3 ст. 55, ст. 59.1).

Если договор об ипотеке заключают физлицо и юрлицо, пошлину берут по ставке для физлиц, кроме договоров, по которым ипотека возникает в силу закона (НК, подп. 28.1 п. 1 ст. 333.33, последний абзац).

Погашение долга, запись в реестре и что закон не определяет

Когда долг выплачен, залог теряет смысл, но запись об ипотеке остаётся в ЕГРН, пока её не погасят, и при продаже или новом залоге объект будет числиться с обременением. Как подать заявление, рассказано в материале «Снятие обременения в ЕГРН».

Если платить нечем, до иска решают, что выгоднее: договориться с банком о новых условиях кредита, продать объект с его согласия или погасить просрочку, пока банк не потребовал досрочно вернуть весь кредит (ГК, п. 4 ст. 348; Пленум № 23, п. 53). Изменения условий договора и записи об ипотеке тоже вносят в реестр, и пошлина за это меньше: 400 ₽ для физлица и 1 200 ₽ для организации (НК, ст. 333.33, подп. 28.1).

Особых московских норм об ипотеке нежилых объектов мы не нашли: действуют федеральные правила. Ставки банков, сроки одобрения и суммы кредитов закон не определяет, и статья их не называет: они зависят от банка и меняются.

Главное об ипотеке коммерческой недвижимости

• Что в залоге: здание с участком или правом его аренды, помещение с долей в общем имуществе; собственник пользуется объектом как раньше.
• В силу закона: при покупке на целевой кредит залог возникает с регистрации, но договор может его отключить.
• Запись в ЕГРН: вносят ипотеку, договор отдельно не регистрируют; пошлина 1 000 ₽ для физлица и 4 000 ₽ для организации, срок 7 рабочих дней.
• Просрочка: банк идёт в суд, а без суда взыскивает только по нотариальному условию; при долге меньше 5% и просрочке короче трёх месяцев нарушение по умолчанию незначительное.
• Аренда и продажа: доходы от аренды входят в залог, если договор их не исключил; сдавать объект без согласия банка можно на условиях ст. 40 закона об ипотеке, а продавать без него нельзя, если договор не разрешает.
• Для бизнеса: отсрочки продажи, страхование заёмщика и запрет оговорок о цене рассчитаны на граждан.