Режим КРТ по правилам землепользования: что меняется для стройки и для сделки

Что значит статус КРТ на карте ПЗЗ и в ГПЗУ

У правил землепользования и застройки, коротко ПЗЗ, есть карта градостроительного зонирования: она делит город на территориальные зоны и привязывает к каждой свой регламент. С 2021 года на эту же карту добавили ещё один слой. Часть 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ обязывает в обязательном порядке устанавливать на карте территории, где предусмотрено комплексное развитие территории. Границы такой территории проводят по границам одной или нескольких территориальных зон и могут показывать на отдельной карте, приложением к основной.

Отсюда и берётся тот самый статус, который собственник видит на публичной карте ПЗЗ или в выписке: участок стоит в обычной территориальной зоне, но поверх неё наложен контур КРТ. Само наложение ничего не сносит и не изымает. Оно означает, что в отношении этой земли принято решение о комплексном развитии, и дальше для неё действуют дополнительные правила из главы 10 ГрК РФ, поверх обычного градостроительного регламента.

Как статус КРТ выглядит в ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка собирает сведения из ПЗЗ, ЕГРН и градостроительной документации применительно к конкретному участку, подробно формат документа разобран в статье про ГПЗУ и как его читать. Раз карта ПЗЗ обязана показывать границы КРТ, план на участок внутри этих границ отражает тот же статус. Причём для таких участков закон вводит отдельное ограничение на сам факт выдачи плана: подробнее об этом дальше, в разделе про разрешение на строительство.

В Москве карта градостроительного зонирования утверждена постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Москвы». Именно в этом документе, в действующей редакции, и ищут территориальную зону конкретного участка и контур КРТ поверх неё, если он есть: общее устройство самих правил землепользования и застройки Москвы разобрано отдельно. Общие принципы градостроительного зонирования города закреплены отдельно в статье 34 Закона города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы».

Кто принимает решение о КРТ и как оно попадает в ПЗЗ

Решение о комплексном развитии территории принимает публичная власть, а не собственник и не проектировщик: в зависимости от масштаба проекта это Правительство РФ, высший исполнительный орган субъекта или глава местной администрации, порядок описан статьёй 66 ГрК РФ. Для Москвы это означает, что решение исходит от городских структур, а не рождается на уровне района. Кто именно готовит проект решения, как считают границы конкретного контура и что происходит с изъятием объектов внутри него, подробно разобрано в статье про решение о КРТ и его границы, здесь важнее другое: как это решение меняет статус земли именно в ПЗЗ.

Сначала решение, потом карта

Ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ прямо разрешает необычную на первый взгляд ситуацию: решение о КРТ можно принять и в отношении территории, которая на момент принятия решения ещё не отмечена в ПЗЗ как территория КРТ, либо в границах, которые не совпадают с уже нанесённым на карту контуром. То есть решение первично, а карта донастраивается следом, если региональный акт не установил обратный порядок. Проверять статус участка поэтому стоит по карте ПЗЗ и по самому тексту принятых решений: карта может на день-два отставать от только что вышедшего акта.

Дальше решение реализуют по этапам

Статья 66 ГрК РФ описывает процедуру пошагово: публикация проекта решения, при нежилой застройке направление предложения о договоре всем правообладателям, принятие и публикация самого решения, торги или заключение договора с застройщиком, подготовка документации по планировке территории и, при необходимости, внесение изменений в генеральный план и ПЗЗ. Только после этого начинается снос, строительство и реконструкция объектов по утверждённой документации. Разница между жилой и нежилой застройкой существенна: для жилых домов работает механизм общих собраний собственников, для нежилых зданий, о которых в этой статье и идёт речь, работает механизм письменного согласия, разберём его отдельно ниже.

Что с видом разрешённого использования и предельными параметрами

Здесь и кроется главная путаница вокруг режима КРТ. Обычно ВРИ и предельные параметры застройки, высоту, плотность, процент застройки, задаёт градостроительный регламент территориальной зоны в ПЗЗ. Но для площадки в границах КРТ п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ разрешает самому этому решению устанавливать собственные основные виды разрешённого использования и собственные предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции. И прямо оговаривает: эти параметры могут не соответствовать тому, что записано в действующих ПЗЗ.

Что это значит на практике

Пока проект реализуется, внутри контура фактически работают два набора цифр: старый, из регламента территориальной зоны по ПЗЗ, и новый, из самого решения и утверждаемой по нему ДПТ. Для застройщика, реализующего проект по договору о КРТ, приоритет имеет второй набор. Для остальных объектов внутри границ, которые пока не вошли в стройку, формально продолжает действовать прежний регламент, пока ПЗЗ не поменяют официально.

Когда ПЗЗ обязаны поменять

Само принятие решения о КРТ уже названо самостоятельным основанием для внесения изменений в ПЗЗ, пункт 6 части 2 статьи 33 ГрК РФ. А срок такой правки жёстко привязан к другому событию: ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ отводит на это девяносто дней, отсчёт стартует с даты, когда утвердили проект планировки территории для целей КРТ. То есть отсчёт идёт не от даты самого решения, а от даты, когда утвердили конкретный проект застройки.

Разрешение на строительство и ГПЗУ в границах КРТ

Для собственника здания внутри такого контура самый практический вопрос звучит просто: получится ли вообще что-то построить или реконструировать, пока проект не завершён. Закон отвечает на него двумя нормами, и обе работают в одну сторону, в сторону ограничения.

Сначала ГПЗУ

Часть 4 статьи 57.3 ГрК РФ устанавливает: если по кодексу размещение объекта не допускается без документации по планировке территории, дальше ДПТ, выдача ГПЗУ возможна только после её утверждения. Отдельно та же часть уточняет: применительно к участку внутри контура КРТ градостроительный план выдают только при наличии документации по планировке, утверждённой в соответствии с договором о КРТ. Исключение сделано для случаев, когда решение реализует сам публичный орган напрямую, без отдельного застройщика по договору.

Затем разрешение на строительство

Даже если заявитель как-то обошёл первый барьер, работает второй. Часть 13 статьи 51 ГрК РФ прямо называет дополнительным основанием для отказа в разрешении на строительство или реконструкцию отсутствие ДПТ, утверждённой по договору о КРТ, если стройка или реконструкция запланированы на площадке, где принято такое решение.

• Пока договора о КРТ и ДПТ нет. Новый ГПЗУ на участок в границах не выдадут, а значит и разрешение на строительство или реконструкцию по новому проекту получить не получится.
• ДПТ утверждена. ГПЗУ и разрешение на строительство выдают, но уже по параметрам, заложенным в утверждённый проект, а не по старым ПЗЗ.
• Решение реализует сам город, регион или федерация напрямую. Ограничение из ч. 13 ст. 51 и ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ на такие случаи не распространяется.

Отдельно стоит различать два вида работ. Текущая эксплуатация и содержание здания, ремонт без изменения внешних параметров, капитальный ремонт без затрагивания конструктива под эти нормы не подпадают: ограничение касается именно строительства и реконструкции, для которых нужны ГПЗУ и разрешение. Здание можно продолжать использовать, сдавать в аренду и обслуживать, пока действует этот режим, вопрос закрывается только для новых строительных работ по новому проекту.

Что с арендой городской земли внутри контура КРТ

Для собственника, который арендует городскую землю под своим зданием, режим КРТ добавляет ещё один слой неопределённости: что будет с договором аренды и можно ли рассчитывать на новую городскую землю внутри контура.

Обязательства сторон по договору о КРТ

Пункт 10 части 4 статьи 68 ГрК РФ обязывает публичный орган после того, как застройщик выполнит своё обязательство по подготовке ДПТ, передать ему в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и свободны от прав третьих лиц. Речь именно о землях под объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и другие объекты по утверждённому проекту.

Практический вывод из этой нормы простой: свободная городская земля внутри контура фактически резервируется под конкретный проект и уходит стороне этого договора без обычных торгов. Стороннему арендатору, который захочет взять такую землю в аренду в общем порядке, скорее всего откажут, поскольку участок уже зарезервирован под реализацию решения.

Действующие договоры аренды третьих лиц

Закон не устанавливает автоматического прекращения ранее заключённых договоров аренды просто фактом появления контура КРТ на карте. Договор продолжает действовать по своим условиям, пока не истечёт срок, не наступит основание для расторжения по общим правилам гражданского законодательства, либо земельный участок и права на него не станут предметом отдельной процедуры изъятия для государственных нужд в рамках реализации КРТ. Саму процедуру изъятия, сроки и суммы возмещения детально разбираем в статье о решении о КРТ и границах территории.

Согласие правообладателей нежилой застройки и что будет без него

Для территории нежилой застройки, а это как раз случай склада, офиса, производственного здания или торгового объекта, процедура устроена иначе, чем для жилых домов. Статья 66 ГрК РФ описывает отдельный механизм именно для нежилых объектов, подробнее о его особенностях рассказывает статья про КРТ нежилой застройки, здесь остановимся на сроках и последствиях для владельца конкретного здания.

45 дней на письменный ответ

После публикации проекта решения о КРТ нежилой застройки уполномоченный орган направляет всем правообладателям объектов недвижимости в границах территории предложение заключить договор о КРТ. Часть 7 статьи 66 ГрК РФ даёт на письменное согласие не более 45 дней со дня получения этого предложения. Ключевое условие: договор с правообладателями заключают, только если согласие получено от всех правообладателей объектов недвижимости в границах территории, а не от большинства.

• Все согласны в срок. Договор о КРТ нежилой застройки заключают с самими правообладателями, без торгов, по правилам ч. 4 ст. 66 ГрК РФ.
• Хотя бы один не ответил или отказался. Единогласия нет, и территория идёт на торги на общих основаниях, договор заключает победитель торгов, уже не связанный с прежними владельцами условиями их частного соглашения.
• Согласие сопровождается отдельным соглашением между правообладателями. К письменному согласию обязательным приложением идёт соглашение, заключённое между самими правообладателями по правилам статьи 70 ГрК РФ, оно распределяет их будущие доли и обязанности внутри общего проекта.

Разница между этими сценариями существенная. В первом случае прежние владельцы объектов остаются стороной проекта и участвуют в определении условий его реализации. Во втором территория переходит стороннему застройщику, а дальнейшая судьба конкретных зданий, включая возможное изъятие для государственных нужд, решается уже в логике публичной процедуры, а не переговоров с прежними собственниками.

Как статус КРТ читают на сделке: покупатель, банк, оценщик

Статус КРТ меняет права собственника и то, как объект выглядит для тех, кто собирается его купить, дать под него кредит или оценить.

Покупатель

Разумный покупатель нежилого здания перед сделкой поднимает актуальный ГПЗУ и проверяет, входит ли участок в границы КРТ, а если входит, то на какой стадии находится проект: решение принято, договор заключён, ДПТ утверждена или уже идёт снос и строительство. От этого зависит простой практический вопрос: получится ли реконструировать здание под свои задачи в разумный срок, или новое строительство на этом участке заблокировано до завершения чужого проекта.

Банк

При залоговой оценке объекта банк смотрит на рыночную стоимость сегодня и на риск того, что объект может попасть под изъятие для государственных нужд в рамках реализации КРТ. Такой риск обычно отражается в дисконте к залоговой стоимости или в требовании дополнительного обеспечения, особенно если ДПТ уже утверждена и объект прямо назван в перечне, подлежащем сносу.

Оценщик

Независимый оценщик, готовящий отчёт для сделки, кредита или спора с городом, обязан учитывать ограничения использования земельного участка, действующие на дату оценки, включая ограничение на выдачу ГПЗУ и разрешений внутри контура. Занижение стоимости из-за такого ограничения, если оно реально влияет на текущее использование, само по себе не основание согласиться с любой предложенной цифрой: величину компенсации и корректность оценки можно и стоит проверять отдельно, особенно если речь идёт уже об изъятии, а не просто об ограничении на новую стройку.

Три ошибки, которые дорого стоят собственнику в зоне КРТ

Ошибка первая: не проверить статус до покупки или сделки

Продавец объекта не обязан по своей инициативе объяснять покупателю, что здание стоит в границах КРТ, а старый ГПЗУ на руках у продавца мог быть получен ещё до появления контура на карте. Проверка по адресу или кадастровому номеру перед авансом снимает этот риск полностью и занимает минуты, избежать её ради экономии времени на практике выходит дороже.

Ошибка вторая: пропустить 45-дневный срок на согласие

Собственники нежилых объектов иногда откладывают ответ на предложение заключить договор о КРТ, ожидая разъяснений или консультации, и упускают срок ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Молчание в этой процедуре равносильно отказу: единогласия не получилось, и территория уходит на торги без участия прежних владельцев в определении условий. Решение стоит принимать осознанно и в срок, даже если оно заключается в мотивированном отказе, а не в молчании.

Ошибка третья: начать стройку по старому ГПЗУ, не проверив стадию проекта

Если ДПТ для целей КРТ уже утверждена, а собственник подаёт проект по параметрам из прежнего, ещё не приведённого в соответствие ПЗЗ, велик риск получить отказ в разрешении на строительство по ч. 13 ст. 51 ГрК РФ, а деньги, потраченные на проектирование по устаревшим параметрам, окажутся потрачены впустую. Перед началом проектирования стоит уточнить собственный ГПЗУ и стадию, на которой находится проект КРТ в целом по кварталу.

Когда режим КРТ снимается и что остаётся после

У решения о КРТ есть предельный срок реализации, п. 3 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ обязывает указывать этот срок прямо в тексте документа. Это единственный ориентир по времени, который закон закрепляет жёстко: пока этот срок не истёк и акт действует, контур на карте зонирования сохраняется, а связанные с ним ограничения на выдачу ГПЗУ и разрешений продолжают работать.

Два сценария завершения

Первый, обычный: проект реализован полностью или по этапам, ДПТ утверждена, объекты построены или реконструированы, а ПЗЗ приведены в соответствие с фактически сложившейся застройкой в срок из ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ. Второй, менее частый: решение прекращает действие до полной реализации, например по истечении предельного срока без завершения проекта или в связи с изменением условий, предусмотренных договором о КРТ. Оба варианта в итоге приводят к тому, что площадка выходит из режима КРТ и вопрос закрывается либо новыми, уже закреплёнными в ПЗЗ параметрами, либо возвратом к прежнему регламенту территориальной зоны.

Что остаётся после снятия режима

Изменения, которые успели внести в ПЗЗ под конкретный проект, остаются в силе и после завершения или прекращения этого решения: правки в карту зонирования и регламент не откатываются автоматически назад. Для объектов, которые не попали под снос или изъятие и продолжают стоять на участке, это означает новые правила игры уже без временного статуса КРТ, но с теми параметрами, которые зафиксировала прошедшая процедура. Проверить, какой именно регламент действует на конкретную дату, проще всего заказом свежего ГПЗУ: он покажет актуальное состояние ПЗЗ на дату выдачи, без временного наложения.

Коротко: главное про режим КРТ в ПЗЗ

• Смысл отметки. Городская власть приняла акт о развитии этого квартала, и закон требует нанести его контур на карту зонирования.
• Где смотреть. Публичная карта и свежий ГПЗУ на объект. ПЗЗ Москвы утверждены постановлением № 120-ПП от 28.03.2017.
• Стройка и облик. Сам акт вправе назначить свои виды использования и цифры параметров, даже если они спорят с действующими правилами. Расхождение снимают в течение 90 дней после утверждения проекта планировки.
• ГПЗУ и разрешение. Без утверждённой по договору документации по планировке новый план земельного участка не выдадут, а стройку или реконструкцию отклонят по той же причине.
• Городская земля. Свободные участки внутри контура достаются застройщику без торгов.
• Нежилые здания. На письменный ответ по договору у владельцев есть 45 дней, причём нужны подписи сразу всех, иначе квартал уйдёт на торги.
• Продажа и залог. Покупатель, банк и оценщик смотрят стадию проекта и наличие утверждённой документации: от этого зависят сроки стройки и цена сделки.
• Финал истории. Контур держится до конца срока, названного в самом акте. После завершения или отмены проекта участок живёт по обычному регламенту, а уже внесённые правки в ПЗЗ никуда не пропадают.