Рента и пожизненное содержание с иждивением: обременение недвижимости

Что такое рента и чем она отличается от продажи и дарения

Рента, это сделка, где получатель передаёт своё имущество, чаще всего квартиру, дом или земельный участок, в собственность другой стороне, а взамен получает не разовую плату, а регулярные выплаты или содержание. Определение даёт статья 583 ГК РФ: одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик обязуется взамен полученного периодически выплачивать получателю ренту в виде денежной суммы либо содержания в иной форме.

Правовая основа, глава 33 Гражданского кодекса РФ, статьи 583-605. Рента, одна из немногих сделок, где закон прямо разрешает установить обязательство бессрочно или на всю жизнь конкретного человека, и именно этим она интересна как пожилым собственникам без родных рядом, так и людям, готовым обменять заботу и уход на будущую недвижимость.

Чем рента отличается от похожих сделок

• От купли-продажи. При продаже покупатель платит один раз и сразу, при ренте плательщик отдаёт деньги или содержит получателя постепенно, иногда годами.
• От дарения. Дарение безвозмездно с обеих сторон, а рента всегда предполагает встречное предоставление, поэтому договор с формулировкой «дарю, но живу здесь пожизненно на содержании» суд обычно переквалифицирует именно в ренту. Разницу между сделками подробно разбираем в статье регистрация договора дарения недвижимости.
• От завещания. Право собственности у плательщика ренты возникает сразу после сделки, ещё при жизни получателя, а не после его смерти и не через полгода ожидания, как при наследовании.
• От аренды. При аренде объект остаётся в собственности арендодателя, а по ренте право собственности переходит к плательщику сразу, только с обременением в пользу получателя.

Имущество можно передать под ренту как за плату, так и бесплатно, стороны решают это сами и обязательно фиксируют в договоре. От этого выбора напрямую зависит минимальный размер платежей и правила выкупа, о них дальше.

Три вида ренты: постоянная и пожизненная рента, а также содержание с иждивением

Глава 33 ГК РФ описывает три самостоятельных договора, у каждого свой параграф в кодексе и свои правила.

Постоянная рента: бессрочная и передаваемая

Особенность постоянной ренты в том, что право на её получение можно передать по наследству или уступить другому лицу, а сама обязанность плательщика не ограничена сроком жизни конкретного человека. Получателем вправе быть не только гражданин, но и некоммерческая организация, если это не противоречит закону и целям её деятельности.

Пожизненная рента: только на жизнь получателя

Пожизненную ренту можно установить в пользу нескольких граждан сразу, их доли по умолчанию равны, если договор не указывает иное (статья 596 ГК РФ). Если один из получателей умирает, его доля переходит к пережившим, а обязательство полностью прекращается только со смертью последнего получателя. Договор в пользу человека, который уже умер на момент заключения сделки, ничтожен.

Пожизненное содержание с иждивением: самый частый вариант с недвижимостью

Это разновидность пожизненной ренты с одним отличием: вместо чистых денежных выплат плательщик обязан обеспечить получателю уход, питание, одежду, лекарства и медицинскую помощь (статья 601 ГК РФ). Договором можно предусмотреть замену содержания в натуре периодическими платежами в деньгах в течение жизни получателя (статья 603 ГК РФ). К этому виду договора применяются общие правила о пожизненной ренте, если параграф о содержании с иждивением не устанавливает иное.

Форма договора: нотариус, регистрация и обременение в ЕГРН

Рента относится к сделкам, где нотариальная форма обязательна всегда, независимо от того, кто стороны и что именно передаётся. Статья 584 ГК РФ устанавливает: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты отчуждается недвижимое имущество, договор дополнительно подлежит государственной регистрации. Без нотариуса сделка недействительна с самого начала.

Что именно регистрирует Росреестр

Формулировка статьи 584 ГК РФ осталась с прежних времён, когда в реестр вносили сам договор как отдельный объект учёта. После реформы 2013 года (закон № 302-ФЗ, действует с 1 марта 2013 года) государственная регистрация самого договора ренты по сделкам, заключённым позже этой даты, больше не требуется. Росреестр регистрирует переход права собственности к плательщику ренты, основанием для которого служит нотариально удостоверенный договор.

Обременение: залог получателя ренты

Одновременно с переходом права в ЕГРН вносится запись об обременении. Если под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, у получателя ренты в силу закона возникает право залога (ипотека) на это имущество в обеспечение обязательств плательщика (статья 587 ГК РФ). Это происходит автоматически, отдельного договора залога заключать не нужно. Именно это обременение и делает ренту особым случаем среди сделок с недвижимостью: право собственности у плательщика уже есть, но распорядиться объектом свободно он не может, пока жив получатель.

Если под ренту передаются деньги или иное движимое имущество, залога по закону не возникает, а существенным условием договора становится обязанность плательщика предоставить другое обеспечение (поручительство, банковскую гарантию) либо застраховать в пользу получателя риск неисполнения обязательств (пункт 2 статьи 587 ГК РФ).

Про полный список сделок, где нотариус обязателен по закону, и что каждая из них означает на практике, смотрите в статье когда сделка с недвижимостью требует нотариуса.

Размер платежей: минимум по закону

Стороны сами договариваются о сумме, форме и периодичности выплат, но закон устанавливает нижнюю границу, ниже которой опускаться нельзя, если недвижимость передана под ренту бесплатно.

Пожизненная рента

Если жильё передано под выплату пожизненной ренты бесплатно, размер платежа в расчёте на месяц не может быть меньше прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения имущества, а если в регионе такая величина не установлена, не менее прожиточного минимума в целом по России (статья 597 ГК РФ). По общему правилу пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если договор не предусматривает другой порядок.

Пожизненное содержание с иждивением

Здесь порог выше: стоимость всего объёма содержания в месяц (деньги плюс уход, питание, лекарства, оплаченные услуги) при бесплатной передаче жилья не может быть меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в том же субъекте РФ (статья 602 ГК РФ). Договор обязан прямо определять стоимость всего объёма содержания, иначе он считается не согласованным по существенному условию.

Если имущество передано за плату

Правила о минимуме прямо касаются именно бесплатной передачи имущества. Если стороны договорились о частичной оплате при передаче объекта плюс рента сверху, минимальные пороги статей 597 и 602 ГК РФ формально не действуют, но на практике нотариусы и суды всё равно оценивают, не занижены ли платежи настолько, что сделка теряет экономический смысл содержания.

Права и обязанности сторон

После регистрации плательщик ренты становится полноправным собственником, но с оговорками, которые прямо вытекают из закона и защищают получателя.

Что вправе получатель ренты

• Получать платежи или содержание вовремя. Просрочка или недобросовестное исполнение обязанностей плательщиком даёт получателю право требовать выкупа или расторжения договора.
• Проживать в переданном жилье. На практике договор почти всегда включает условие о пожизненном праве пользования жилым помещением для получателя ренты, даже если формально собственник уже другой человек.
• Давать или не давать согласие на отчуждение имущества. Пока договор действует, плательщик не вправе продать, заложить или иначе обременить недвижимость без предварительного согласия получателя (статья 604 ГК РФ, правило прямо касается содержания с иждивением).

Что обязан плательщик ренты

• Платить или содержать вовремя и в согласованном объёме. Форма содержания, деньги, продукты, лекарства, уход, должна быть прописана в договоре максимально конкретно, чтобы позже не спорить, что именно входило в обязанность.
• Не допускать снижения стоимости имущества. Пока действует содержание с иждивением, плательщик обязан использовать полученную недвижимость так, чтобы её стоимость не падала (статья 604 ГК РФ).
• Дать гарантию исполнения. Если передано движимое имущество или деньги, а не недвижимость, договор обязан предусматривать способ обеспечения обязательств, поручительство, банковскую гарантию либо страхование риска неисполнения (статья 587 ГК РФ).

Отдельно стоит сказать про доказательства исполнения: платежи по ренте лучше проводить безналичным переводом с назначением платежа «рента по договору от…», а содержание в натуре фиксировать расписками получателя, чеками на продукты и лекарства, актами о выполненных работах по дому. В судебных спорах о выкупе или расторжении именно эти документы решают исход дела.

Налоги: НДФЛ с рентных платежей и при продаже жилья

Налоговые последствия ренты касаются обеих сторон по-разному, и здесь чаще всего путают, кто и с чего платит.

Получатель ренты платит НДФЛ с самих платежей

Периодические платежи, которые получатель ренты получает деньгами, считаются его доходом и облагаются НДФЛ по обычной ставке. Если договор заключён между гражданами, получатель обязан сам задекларировать эти суммы по форме 3-НДФЛ и уплатить налог, поскольку налоговый агент в такой сделке отсутствует. Само передаваемое имущество, даже если оно передано бесплатно, доходом плательщика ренты не считается и налогом при получении не облагается: закон не приравнивает такую передачу к дарению.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Когда плательщик ренты решает продать полученную недвижимость, действует специальное правило. По общему правилу минимальный срок владения для продажи без НДФЛ, пять лет. Но для объекта, полученного по договору пожизненного содержания с иждивением, подпункт 3 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ прямо устанавливает сокращённый срок, 3 года. Если продать раньше, с разницы между ценой продажи и налоговым вычетом (либо расходами на содержание, если их удастся подтвердить) придётся заплатить 13%.

На что смотреть при расчёте налога

• Дата отсчёта срока владения. Три года считаются с даты государственной регистрации права собственности плательщика ренты в ЕГРН, а не с даты подписания договора у нотариуса.
• Разница между простой пожизненной рентой и содержанием с иждивением. Льготный трёхлетний срок статья 217.1 НК РФ связывает именно с содержанием с иждивением. Для обычной пожизненной или постоянной ренты без элемента содержания применимость льготы стоит заранее уточнять у налоговой или юриста, а не полагаться на неё по умолчанию.
• Учёт расходов плательщика. При продаже можно уменьшить налоговую базу на подтверждённые расходы по содержанию получателя, но подтвердить их документами (чеками, расписками, договорами услуг) нужно заранее.

Полную таблицу госпошлин за все регистрационные действия с недвижимостью, включая регистрацию перехода права по ренте, смотрите в статье госпошлины за регистрацию недвижимости.

Как расторгнуть или выкупить ренту

Закон по-разному регулирует выход из постоянной ренты и из пожизненной ренты или содержания с иждивением, разница принципиальная.

Выкуп постоянной ренты по инициативе плательщика

Плательщик вправе в любой момент отказаться от дальнейших выплат, выкупив ренту (статья 592 ГК РФ). Для этого нужно письменно уведомить получателя не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплат, если договор не устанавливает более долгий срок. Обязательство по выплате не прекращается, пока получатель не получит всю сумму выкупа целиком. Договором можно ограничить это право: запретить выкуп при жизни получателя либо на срок до 30 лет с момента заключения сделки.

Выкуп постоянной ренты по инициативе получателя

Получатель вправе потребовать выкупа, если плательщик просрочил выплату более чем на год, нарушил обязанность обеспечить исполнение обязательств, признан неплатёжеспособным, либо недвижимость под рентой попала в общую собственность или была разделена между несколькими лицами (статья 593 ГК РФ). Выкупная цена определяется договором, а если условия о цене нет, при платной передаче имущества выкуп идёт по цене годовой суммы ренты, при бесплатной передаче к этой сумме добавляется цена самого имущества (статья 594 ГК РФ).

Расторжение пожизненной ренты и содержания с иждивением

Здесь логика иная: договор не выкупается по инициативе плательщика просто по желанию, зато при существенном нарушении обязательств получатель вправе выбрать одно из двух: потребовать выкупа ренты по правилам статьи 594 ГК РФ либо расторжения договора с возмещением убытков (статья 599 ГК РФ). Если жильё было передано бесплатно, получатель вправе вместо выкупа потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены. Тот же принцип действует и для содержания с иждивением (статья 605 ГК РФ), с уточнением: плательщик, вернувший имущество или выплативший выкупную цену, не вправе требовать компенсацию расходов, которые он уже понёс на содержание получателя, даже если ухаживал за ним много лет.

Что будет после смерти получателя и как её оспаривают наследники

Судьба ренты после смерти получателя и риск последующего спора с наследниками, тема, которую обеим сторонам стоит понимать заранее.

Смерть получателя прекращает обязательство

Обязательство пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя (статья 605 ГК РФ). Плательщик с этого момента свободен от платежей и вправе распоряжаться недвижимостью без чьего-либо согласия, обременение в ЕГРН снимается. Для постоянной ренты правило другое: право на получение ренты входит в состав наследства получателя и переходит к его наследникам либо тому, кому получатель уступил это право при жизни, обязательство плательщика не прекращается.

Почему наследники оспаривают ренту

Самый частый повод для спора, состояние здоровья получателя на момент подписания договора. Наследники нередко обращаются в суд с иском о признании сделки недействительной по статье 177 ГК РФ: сделка совершена гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Если суд с этим соглашается, сделка признаётся недействительной, а недвижимость возвращается в наследственную массу.

Как снизить риск для обеих сторон

• Медицинское заключение до подписания. Плательщику ренты стоит настоять на справке из психоневрологического диспансера об отсутствии противопоказаний к заключению сделки, это снижает риск последующего оспаривания.
• Видеофиксация у нотариуса. Многие нотариальные конторы ведут видеозапись подписания сложных или спорных сделок, запись помогает подтвердить добровольность и осознанность решения.
• Подробный договор с конкретным перечнем обязанностей. Чем точнее прописано содержание (что, когда и в каком объёме предоставляется), тем проще потом доказать исполнение или, наоборот, нарушение.
• Архив доказательств исполнения. Чеки, расписки, переводы, фотографии, свидетели, регулярно собранные за годы действия договора, обычно и решают исход спора в суде.

Если сделку уже оспаривают или, наоборот, нужно доказать её законность, порядок судебной защиты прав на недвижимость разбираем в статьях приобретательная давность: как оформить недвижимость и регистрация недвижимости по наследству.

На что смотреть перед подписанием: риски для обеих сторон

Рента, одна из немногих сделок, где риск чувствуют обе стороны, а не одна. Разложим, за чем следить каждой из них.

Риски для получателя ренты

• Плательщик перестаёт платить или ухаживать. Единственная реальная защита, письменная фиксация каждого нарушения и своевременное обращение в суд, тянуть с этим не стоит: чем дольше молчание, тем сложнее потом доказать существенность нарушения.
• Давление и уговоры со стороны дальних родственников или посторонних. Именно поэтому закон и требует обязательного нотариуса: он обязан убедиться в добровольности и понимании последствий сделки.
• Заниженный размер платежей. Согласие на сумму ниже прожиточного минимума при бесплатной передаче жилья незаконно и почти всегда говорит о недобросовестности другой стороны.

Риски для плательщика ренты

• Оспаривание сделки наследниками после смерти получателя. Единственная защита, честное исполнение договора и заранее собранные доказательства дееспособности получателя на момент подписания.
• Ограниченное распоряжение имуществом. Продать, заложить или подарить квартиру под содержанием без согласия получателя нельзя, пока договор действует, это стоит учитывать до подписания, а не после.
• Непредсказуемый срок обязательства. Пожизненная рента и содержание с иждивением длятся, пока жив получатель, а спрогнозировать этот срок заранее невозможно, финансовая нагрузка порой растягивается на годы дольше, чем планировалось.

Коротко: главное о ренте и содержании с иждивением

• Что это. Рента, сделка, при которой получатель передаёт имущество в собственность плательщику взамен на периодические выплаты или содержание, глава 33 ГК РФ, статьи 583-605.
• Три вида. Постоянная рента (бессрочная, переходит по наследству), пожизненная рента (только на срок жизни гражданина, деньгами) и пожизненное содержание с иждивением (уход, питание, лекарства вместо или вместе с деньгами).
• Форма. Обязательно нотариальное удостоверение (статья 584 ГК РФ). Росреестр регистрирует переход права собственности, а не сам договор, и одновременно вносит запись о законном залоге получателя ренты (статья 587 ГК РФ).
• Обременение. Пока получатель жив, плательщик не вправе продать, заложить или обременить недвижимость без его согласия.
• Минимум по закону. При бесплатной передаче жилья, не менее одного прожиточного минимума в месяц для пожизненной ренты и не менее двух для содержания с иждивением.
• Налоги. Получатель платит НДФЛ с рентных платежей и сам подаёт декларацию. Плательщик может продать полученное по содержанию с иждивением жильё без налога уже через 3 года владения вместо обычных 5 лет.
• Выкуп и расторжение. Постоянную ренту плательщик вправе выкупить сам с уведомлением за 3 месяца, получатель вправе требовать выкупа при просрочке больше года. Пожизненную ренту и содержание с иждивением получатель вправе прекратить при существенном нарушении, потребовав выкуп или возврат имущества.
• Прекращение. Пожизненная рента и содержание с иждивением заканчиваются смертью получателя, обременение снимается. Постоянная рента переходит по наследству.
• Главный риск. Оспаривание сделки наследниками по статье 177 ГК РФ из-за состояния здоровья получателя на момент подписания, снижается заранее собранными медицинскими справками и видеофиксацией у нотариуса.