Аккредитив при покупке недвижимости: как работает и чем отличается от ячейки и эскроу

Что это за расчёт и где он записан

Слово «аккредитив» не равно «безопасной оплате»: у него точное юридическое содержание. Статья 862 Гражданского кодекса ставит его в один ряд с платёжными поручениями, инкассо и чеками. Правила собраны в параграфе 3 главы 46, это статьи 867-873.

Суть записана в пункте 1 статьи 867: банк-эмитент по поручению плательщика обязуется заплатить получателю «по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива». На языке сделки это значит: покупатель поручает банку платить, а банк действует не по просьбе продавца, а по бумагам из условий.

В основной схеме до четырёх сторон (подтверждающий банк добавляется отдельно, о нём ниже):

Когда эмитент и исполняющий банк совпадают, сторон трое. Условие о такой оплате можно записать в договор купли-продажи, а банку поручение даёт покупатель как плательщик. Запомните сразу: этот механизм только платит. Чистоту объекта, залоги и полномочия продавца он не проверяет, их выясняют заранее, как описано в статье о проверке объекта перед покупкой.

Шаги от договора до закрытия

Для здания, помещения или участка порядок такой. Что закон не расписывает, остаётся на условиях и правилах банка.

1. Условие в договоре. В договор купли-продажи вносят сумму, тип, срок и список бумаг для раскрытия. Свободу такого условия даёт статья 421 ГК, а право выбрать любую из форм расчётов в договоре даёт пункт 2 статьи 862.
2. Заявление в банк. Банк согласует условия. По пункту 4 статьи 867 аккредитив считается открытым с даты, указанной в нём, если иное не предусмотрено законом, банковскими правилами и договором.
3. Покрытие. У покрытого варианта банк-эмитент переводит сумму за счёт плательщика или выданного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок (п. 3 ст. 867).
4. Подача на регистрацию. Стороны несут договор в Росреестр. Сроки перехода права по 218-ФЗ приведены ниже.
5. Предъявление бумаг. Продавец передаёт в исполняющий банк или в банк-эмитент то, что названо в условиях, в том числе электронно.
6. Сверка и выплата. По пункту 2 статьи 871 банк проверяет бумаги «в срок, не превышающий пяти рабочих дней» со дня их получения и решает, платить или нет.
7. Закрытие. Наступает при полном исполнении, по истечении срока (кроме случая, когда бумаги поданы вовремя), по заявлению получателя об отказе либо плательщика об отмене или отзыве (п. 1 ст. 873). Неиспользованную сумму банк-эмитент зачисляет на счёт, с которого её депонировали (п. 3 ст. 873).

Закон не говорит, какие именно бумаги нужны: их определяют условия. Основная юридическая работа в такой сделке лежит не в банке, а в формулировке этого перечня.

Какие бывают виды и что выбрать

В договоре и в заявлении придётся определить сразу несколько признаков. Кодекс различает их так:

Для продавца главное в таблице то, что без иной записи в тексте вариант безотзывный (так сказано в пункте 4 статьи 869). Отзывный банк-эмитент по поручению покупателя вправе изменить или отменить в любой момент, не предупреждая продавца. Продавца такой вариант защищает слабо: по пункту 2 статьи 868 исполняющий банк платит, если к моменту платежа не пришло уведомление об изменении или отмене.

У покупателя картина зеркальная. Забрать деньги из безотзывного варианта без воли продавца он не может, поэтому объект и документы продавца проверяют до подписания, а не надеются на отзыв.

Подтверждение имеет смысл, если продавец сомневается в банке-эмитенте. Оно возможно для безотзывного аккредитива по просьбе эмитента; обязательство второго банка возникает с момента направления получателю или его банку уведомления о подтверждении, если в нём не сказано иное (п. 1 ст. 870). Нужна ли такая надстройка, решают стороны вместе с банком.

Условия раскрытия: как их написать

Условия раскрытия это перечень документов и действий, после которых банк выплачивает деньги продавцу. Статьи 867-873 не называют «правильный» набор: пункт 1 статьи 867 связывает платёж с представлением «предусмотренных аккредитивом документов». Значит, перечень пишут стороны вместе с банком, а банк затем сверяет бумаги по внешним признакам.

Буквальность вытекает из статьи 871. По пунктам 3 и 4 банк смотрит документы «по внешним признакам». Если они расходятся с условиями, банк вправе не платить, а бумаги, которые расходятся между собой, считаются несоответствующими. Банк не оценивает по существу, законно ли право продавца: он сверяет представленные документы с условиями.

Из пункта 3 статьи 871 следует важное правило: исполнение аккредитива «не может быть обусловлено обязательством или обязательствами плательщика либо получателя средств», даже если в тексте на них есть ссылка. Условие вида «после передачи ключей и подписания акта без претензий покупателя» банк по бумагам не проверит. Такие условия лучше не писать вовсе.

Что стоит вписать в условия при покупке недвижимости (это рекомендация, а не перечень из закона):

• выписка из ЕГРН, удостоверяющая переход права собственности к покупателю на тот объект, который назван в договоре (с кадастровым номером и адресом, совпадающими с договором);
• договор купли-продажи, если стороны решили включить его в перечень;
• крайний срок предъявления документов и дата окончания аккредитива;
• способ предъявления: на бумаге в отделение, электронно, через банк продавца;
• порядок выплаты: полной суммой одним платежом либо частями, если сделка идёт в несколько этапов.

Закон сам говорит, что документы могут быть и в электронной форме (п. 2 ст. 871), так что запись об электронном предъявлении не противоречит ГК. Что именно считать документом о регистрации, лучше назвать в тексте условий прямо, чтобы банк не отказал из-за несовпадения формулировок.

Регистрация перехода права и сроки Росреестра

При покупке недвижимости право собственности у покупателя появляется не в момент оплаты и не в момент подписания договора. Пункт 2 статьи 223 ГК говорит об этом прямо: если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 1 статьи 551 добавляет, что именно переход права по договору продажи подлежит регистрации. Выплату по аккредитиву можно привязать к этому событию: деньги платят после записи в ЕГРН.

Дата регистрации определена в части 2 статьи 16 закона № 218-ФЗ: это дата внесения в реестр записи о праве. Сроки, в которые Росреестр обязан уложиться, зависят от способа подачи и от вида сделки:

Для коммерческого здания или помещения действует общий срок из первых двух строк таблицы: сокращённые три и пять рабочих дней пункты 8.4 и 11.1 части 1 статьи 16 дают только для участков под ЛПХ, садоводство, гараж и ИЖС и расположенных на них строений. Про приостановление, которое срок сдвигает, читайте в следующем разделе. Электронную подачу документов разбираем в статье об электронной регистрации сделки.

После регистрации выдают выписку из ЕГРН, и в условиях раскрытия её удобно назвать основным документом (это рекомендация, а не требование закона). Нотариусу по запросу в электронной форме в автоматизированном режиме сведения реестра предоставляются незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня запроса (ч. 14 ст. 62). Когда без нотариуса нельзя, а когда его зовут по желанию, описано в материале о нотариальной сделке с недвижимостью.

Приостановление регистрации: что делать

Неприятнее всего, когда бумаги поданы, срок идёт, а регистрация встала. Закон строг к срокам, поэтому механику паузы нужно знать до подписания договора.

Основания перечислены в части 1 статьи 26 218-ФЗ: например, лицо, названное в заявлении правообладателем, «не имеет права на такой объект недвижимости» либо не уполномочено им распоряжаться, не хватает необходимых документов, форма или содержание документа не отвечают требованиям законодательства. Решение принимает государственный регистратор прав. Сроки и правила такие:

Из этой таблицы следуют три практических вывода.

1. Максимальный срок приостановления по общему основанию (три месяца) может оказаться длиннее срока действия аккредитива. Банк закроет аккредитив по истечении срока (п. 1 ст. 873), если документы не были представлены в его пределах, и деньги вернутся покупателю. Поэтому срок аккредитива лучше назначать с запасом на приостановление либо заранее включать в договор условия продления.
2. Причины приостановления регистратор называет в уведомлении, и устранять их нужно по каждой. Регистрационная часть этой работы ложится на стороны. Если у вас нет юриста, который знает практику Управления Росреестра по Москве, помощь можно получить в рамках услуги регистрации права собственности: пакет документов, подача и работа с замечаниями регистратора.
3. Приостановление по просьбе самих сторон (ст. 30) прерывает срок регистрации, а срок аккредитива продолжает идти. Пользоваться этим вариантом без согласованного продления аккредитива рискованно: если бумаги не поданы в срок, банк закроет его по истечении срока (подп. 1 п. 1 ст. 873), даже если регистрация лишь отложена. Продлить безотзывный вариант без согласия продавца нельзя по пункту 1 статьи 869. Если сделка рушится, стороны могут подать совместное заявление о прекращении рассмотрения (ст. 31), а неиспользованная сумма вернётся покупателю при закрытии аккредитива по пункту 3 статьи 873.

Если отказ в регистрации оспорен и суд признал его незаконным, часть 2 статьи 27 устанавливает: когда в решении указана необходимость осуществить регистрацию, она проводится без нового заявления на основании решения суда. Срок аккредитива при таком споре сам не продлится, поэтому продление нужно обсуждать с продавцом заранее.

Если сделка сорвалась: выходы по закону

Сделка может не состояться: продавец передумал, регистрация затянулась, банк отказал в платеже. У сторон есть несколько выходов, и каждый привязан к норме.

• Одна из сторон не идёт на регистрацию. Суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права, а уклоняющийся без оснований возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК).
• Обе стороны передумали. Рассмотрение в Росреестре прекращают по совместному заявлению тех, кто подал документы (ч. 1 ст. 31 218-ФЗ).
• Продавец отказывается от выплаты. Закрытие допускается по его заявлению об отказе от использования (подп. 3 п. 1 ст. 873). Покупатель тоже может просить об отмене или отзыве (подп. 4 п. 1 ст. 873), но безотзывный вариант без согласия продавца не отменить.
• Нужно вернуть деньги. Неизрасходованный остаток банк зачисляет на счёт, с которого сумму депонировали (п. 3 ст. 873).

Какие комиссии банк удержит при закрытии и как быстро вернёт остаток, закон не говорит. Это пишут в условиях и тарифах, поэтому читайте их до подписания.

Аккредитив, ячейка, счёт эскроу и депозит нотариуса: сравнение

Покупателю и продавцу нужен способ, при котором деньги не уходят раньше права и право не уходит раньше денег. Для этого есть, в частности, четыре варианта, и в законе у каждого своё основание. Сравним их по тому, где лежат деньги, когда их получает продавец и что говорит закон.

Ячейка стоит особняком. Она устроена как хранение: по пункту 1 статьи 922 клиенту дают право самому помещать ценности в сейф и изымать их, а для доступа выдают ключ или карточку. Если договором не предусмотрено иное, банк по пункту 3 той же статьи освобождается от ответственности за несохранность содержимого, если докажет, что по условиям хранения доступ к сейфу без ведома клиента был невозможен или стал возможным из-за непреодолимой силы. Это договор хранения, а не расчёт. Доступ продавца к содержимому ячейки в статье 922 не расписан: он зависит от договора с банком.

Есть и ограничение для юридических лиц. По пункту 2 статьи 861 расчёты между юридическими лицами, а также расчёты с участием граждан, связанные с их предпринимательской деятельностью, производятся в безналичном порядке. Наличными они могут рассчитываться также «с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами». Поэтому, если помещение покупает компания, условия расчёта наличными через ячейку нужно сверять с этими ограничениями.

Депозит нотариуса по статье 327 к покупке недвижимости применяется в других обстоятельствах. Должник вправе внести деньги в депозит нотариуса, если кредитор отсутствует в месте исполнения, недееспособен без представителя, неясно, кто кредитор, либо он уклоняется от принятия исполнения (п. 1 ст. 327). Внесение считается исполнением (п. 2 ст. 327), но до получения денег кредитором должник вправе потребовать возврата (п. 3 ст. 327). Для расчёта по договору, где продавец готов принять платёж, этот инструмент не подходит: депонирование по совместному заявлению сторон идёт уже по правилам эскроу (п. 4 ст. 327).

Где различия с эскроу существенны

Разницу между аккредитивом и счётом эскроу можно описать словами «банк платит по документам» и «банк хранит деньги до события». Это верно, но неполно. Есть различия, которые видны только в тексте закона.

Первое: чьи это деньги. На счёте эскроу права на деньги принадлежат депоненту (покупателю) до даты возникновения оснований для передачи, а после неё бенефициару (п. 1 ст. 860.7). Счёт эскроу по статье 860.8 защищён: «приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств» по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается (п. 4). В статьях 867-873 об аккредитиве нормы, подобной пункту 4 статьи 860.8, нет.

Второе: срок выдачи. По пункту 3 статьи 860.8 банк при наступлении оснований передаёт деньги бенефициару в срок из договора, а без такого срока «в течение десяти дней». У расчёта по документам свой срок сверки: до пяти рабочих дней (п. 2 ст. 871).

• Эскроу открывается на событие из договора счёта, и деньги выдают, когда оно наступило.
• Аккредитив платит по бумагам из условий, которые банк сверяет внешне, без оценки существа.
• Счёт закрывают по истечении срока договора или при его прекращении, остаток получает депонент либо бенефициар (ст. 860.10).
• Вознаграждение банка нельзя брать из депонированной суммы, если договор не говорит иного (п. 3 ст. 860.7).

Третье различие касается долевого строительства. Для новостроек у эскроу особые правила, это отдельная тема. При покупке готового объекта инструмент выбирают по договорённости.

Если помещение нежилое и дом ещё строят, вместо аккредитива работает эскроу по ДДУ: деньги вносят на счёт банка после регистрации договора, а как проходят приёмка, регистрация права и расторжение, разобрано в статье как купить нежилое помещение в новостройке.

Риски покупателя и продавца

Расчёт через банк снимает часть рисков, но создаёт другие. Ниже по каждой стороне, с привязкой к нормам.

Что может пойти не так у покупателя

• Деньги выведены из оборота. Покрытая сумма переводится в распоряжение исполняющего банка на весь срок по пункту 3 статьи 867. Длинный срок держит сумму там дольше.
• Банк платит по бумагам, а не по существу. Если принесённый документ внешне отвечает условиям, банк исполнит платёж (п. 3 ст. 871), а споры о качестве объекта пойдут отдельно.
• Расходы банка-эмитента возмещает покупатель. По пункту 4 статьи 867 плательщик обязан возместить банку-эмитенту все расходы по выполнению инструкций. Размер комиссии в Гражданском кодексе не указан, его определяют тарифы банка и договор.
• Безотзывный аккредитив нельзя забрать. Отмена возможна только с согласия получателя средств (п. 1 ст. 869).

Что может пойти не так у продавца

• Бумаги забракованы по формальности. При внешнем расхождении с условиями банк вправе не платить (п. 4 ст. 871). Опечатка в кадастровом номере или неверная дата может быть признана расхождением.
• Срок вышел до подачи бумаг. Закрытие по истечении срока допускается, кроме случая, когда бумаги поданы в его пределах (подп. 1 п. 1 ст. 873). Подавать нужно до даты окончания.
• Отзывный вариант. Покупатель вправе менять или отменять его без уведомления (п. 1 ст. 868).
• Уступка требования. Передать право по аккредитиву третьему лицу нельзя, если условия не разрешают (п. 7 ст. 871).

Если отказ банка необоснован, действуют правила об ответственности. Эмитент и подтверждающий банк несут перед получателем «солидарную ответственность» при условии, что бумаги отвечают условиям (п. 1 ст. 872). Когда отказал исполняющий банк без оснований, суд может возложить ответственность на него.

Если сама сделка оспаривается позже, аккредитив её не защищает: это форма расчёта, а не проверка действительности договора.

Коммерческий объект: что сделать до открытия

Когда покупатель компания, а предмет сделки здание, помещение, право на землю или бизнес с арендаторами, условия аккредитива составляются иначе, чем для квартиры. Сумма и перечень бумаг могут быть другими, а проверка банком остаётся той же: по внешним признакам.

Перед открытием аккредитива закройте следующие вопросы. Это порядок действий, а не норма закона:

1. Проверьте продавца и объект: выписка из ЕГРН, обременения, аресты, права третьих лиц, действующие договоры аренды. Подробный порядок описан в статье о проверке объекта перед покупкой.
2. Определите форму сделки и способ подачи: через нотариуса, в электронном виде или обычным путём. От этого зависит срок регистрации (ст. 16 218-ФЗ) и срок аккредитива.
3. Распишите условия раскрытия документами, которые банк проверит по внешним признакам, без отсылок к исполнению обязательств сторон.
4. Назначьте срок аккредитива с запасом на регистрацию, возможное приостановление и подачу бумаг: если бумаги поданы в пределах срока, закрытие по истечении срока не наступает.
5. Выберите вид аккредитива: покрытый или непокрытый, безотзывный или отзывный. Для продавца разумен безотзывный, для покупателя важно знать условия его закрытия.
6. Согласуйте комиссию и распределение расходов банков. В договоре купли-продажи укажите, кто их несёт.

При покупке в кредит добавляются ипотека и банк-кредитор: порядок зависит от условий банка-кредитора. Если часть цены платят заранее, нужен документ о задатке или авансе, и чем они отличаются, объясняет статья о задатке и авансе при покупке недвижимости.

Продавцу полезно помнить: пока регистрация не завершена, право собственности у покупателя не возникло (п. 2 ст. 223), и передача объекта по акту не меняет эту картину в отношениях с третьими лицами. По пункту 2 статьи 551 исполнение договора до регистрации перехода права не меняет отношений сторон с третьими лицами. Поэтому передавать ключи и подписывать передаточный акт (ст. 556) имеет смысл после регистрации либо в строго согласованный момент.

Коротко: что запомнить

• Аккредитив это форма безналичных расчётов (ст. 862 ГК), при которой банк платит продавцу по документам, предусмотренным условиями аккредитива (п. 1 ст. 867).
• Банк проверяет документы по внешним признакам, в срок не больше пяти рабочих дней, и не оценивает существо сделки (ст. 871).
• Без оговорки аккредитив безотзывный (п. 4 ст. 869): покупатель не заберёт деньги без согласия продавца.
• Право собственности возникает с регистрацией (п. 2 ст. 223), срок регистрации по 218-ФЗ от одного до девяти рабочих дней в зависимости от способа подачи.
• Приостановление регистрации по общему основанию длится до трёх месяцев (ч. 2 ст. 26): срок аккредитива назначают с запасом.
• Ячейка это хранение (ст. 922), депозит нотариуса работает в иных обстоятельствах (ст. 327), счёт эскроу защищает деньги от ареста по долгам депонента (п. 4 ст. 860.8).
• Между юридическими лицами расчёты безналичные, наличные допускаются с ограничениями закона и банковских правил (п. 2 ст. 861).