Залог права аренды земельного участка: когда нужно согласие и как зарегистрировать

Что идёт в залог: арендные права, а не участок

Арендатор землёй не владеет, поэтому заложить участок ему нечем. В залог идёт то, что у него есть: арендные права. Гражданский кодекс допускает залог имущественных прав: по п. 1 ст. 336 предметом залога может быть «всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права». Закон об ипотеке в п. 5 ст. 5 говорит и об аренде: правила об ипотеке недвижимости «соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды)», если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Есть и вторая причина. Участок в государственной или муниципальной собственности ипотеке не подлежит: п. 1 ст. 63 такая ипотека «не допускается», кроме участков из п. 1 ст. 62.1 (муниципальные и неразграниченные земли под жильё, когда банк кредитует инженерную инфраструктуру). Банк, дающий деньги арендатору городской земли, берёт в обеспечение арендные права, а собственность города остаётся в стороне.

Что оказывается в залоге

Чаще всего обременение появляется по соглашению сторон, но бывает и в силу закона. Если участок куплен на кредитные деньги банка или целевой заём, то по п. 1 ст. 64.1 при аренде участка «возникает ипотека в силу закона на право аренды», если закон или договор аренды не говорят иного. Кредитор, давший заём на приобретение участка либо арендных прав, становится залогодержателем. Дальше рассматриваем залог по договору.

Нужно ли согласие арендодателя

Общее правило записано в Гражданском кодексе. По п. 2 ст. 615 арендатор вправе «с согласия арендодателя» сдавать имущество в субаренду, передавать свои права другому лицу, «а также отдавать арендные права в залог», если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Закон об ипотеке повторяет формулу в п. 4 ст. 6: право аренды можно закладывать «с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное».

Для земли в публичной собственности правило особое и зависит от срока. Залог допускается в пределах договора и «с согласия собственника земельного участка» (п. 1.1 ст. 62); если же аренда заключена на срок более чем пять лет, согласие заменяет уведомление. Земельный кодекс говорит об уведомлении в п. 5 ст. 22: арендатор вправе отдать арендные права в залог «без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Пятилетнего порога в этом пункте нет, и к публичной земле он не привязан. Порог из пяти лет стоит в п. 9 ст. 22: при аренде публичного участка на срок более пяти лет арендатор вправе, «если иное не установлено федеральными законами», передавать свои права и обязанности, в том числе указанные в п. 5, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как читать эти нормы вместе

Пункт 5 ст. 22 ЗК исключает из этого порядка участников свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе, субъектов малого и среднего предпринимательства на участках из перечней государственного и муниципального имущества, а также граждан и крестьянские (фермерские) хозяйства на сельскохозяйственных землях. Для них правило об уведомлении вместо согласия не работает.

Оговорка об «ином» есть в п. 2 ст. 615 ГК и в законе об ипотеке (п. 4 ст. 6) и п. 5 ст. 22 ЗК, а в п. 1.1 ст. 62 её нет. Поэтому сделку начинаем с чтения раздела договора о передаче прав, субаренде и залоге. Пятилетняя граница сама по себе согласие не отменяет: по п. 5 ст. 22 ЗК его может потребовать условие договора. Сомневаетесь, запросите письменное разрешение заранее: так не возникнет спора о том, было оно или нет.

Москва: согласие ДГИ, срок услуги и шаг после регистрации

Для участков, которые арендуют у города Москвы, порядок описан на портале mos.ru: «Как получить согласие на проведение сделок с земельным участком, арендуемым у города». Согласие даёт Департамент городского имущества; с 1 марта 2021 года услуга оказывается «исключительно в электронном виде на mos.ru». Согласие нужно для трёх сделок: передачи права аренды в залог (ипотека), переуступки права аренды и передачи участка или его части в субаренду.

Исключение портал называет сам: договоры аренды, заключённые после 30 октября 2001 года на срок более пяти лет. Для них «установлен уведомительный характер совершения сделок с правом аренды», и согласие департамента оформлять не нужно. Порог тот же, пять лет, что в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1.1 ст. 62) и п. 9 ст. 22 ЗК, но даты 30 октября 2001 года в этих нормах нет. По конкретному договору ориентируемся на описание услуги и ответ ДГИ.

Условия, срок и результат услуги

• договор аренды на момент подачи заявления не должен быть просрочен: если срок истёк, сначала обращаются за предоставлением участка правообладателям зданий и сооружений, расположенных на нём, и только потом за согласием;
• по этому договору не должно быть задолженности по арендной плате (проверить её можно сервисом сверки финансово-лицевых счетов арендаторов);
• не должно быть нарушений в использовании участка;
• услуга бесплатная, срок оказания 15 рабочих дней «без учета приостановлений на получение дополнительной информации в других органах власти»;
• согласие или отказ приходят в личный кабинет на mos.ru.

В большинстве случаев, по описанию портала, отказы происходят по причине: «Неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка». Одно из нарушений, которое называет портал, это долг по арендной плате. Устранили нарушение (оплатили долг), подаёте заявление заново.

Страница портала относится к участкам города Москвы. Для земли в Московской области порядок согласия зависит от арендодателя и от условий конкретного договора, поэтому первым делом сверяем договор аренды.

Срок аренды ограничивает залог

Главная граница записана в п. 1.1 ст. 62: залог допускается в пределах срока договора аренды. В договоре об ипотеке, по п. 2 ст. 9, арендованное имущество определяют «так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки», и «должен быть указан срок аренды». В реестр недвижимости при этом вносят сведения о залогодержателе, предмете залога, существе, сроке и стоимости обеспеченного обязательства (ч. 6 ст. 53 Закона № 218-ФЗ), так что срок кредита всегда виден рядом с заложенным правом.

Закон ограничивает залог сверху и не называет, насколько срок аренды обязан превышать срок кредита. Это стороны согласуют сами: кредитор оценивает остаток вместе со временем, которое потребуется на взыскание. Важнее другое: что происходит, когда срок выходит. По подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК залог прекращается «в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права», если залогодатель не воспользовался правом из п. 2 ст. 345. Закончился договор, исчезло и заложенное право.

Какие сроки аренды публичной земли называет закон

Предельные сроки названы в п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса. Для застройщика важны несколько строк:

Для земли без торгов есть правило, меняющее расчёт кредитора: по п. 15 ст. 39.8 арендатор публичного участка «не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов». Продление нельзя считать само собой разумеющимся, поэтому в оценку закладывают срок, который есть сегодня. Про продление и новый срок написана отдельная статья: срок договора аренды земельного участка.

Срок можно увеличить и по особому основанию. По п. 12.1 ст. 39.8 арендатор вправе требовать продления на время, пока из-за публичного сервитута землёй нельзя пользоваться или это существенно затруднено, и «арендодатель не вправе отказать» во внесении таких изменений. Для залога это полезно, но считать срок надо по тексту дополнительного соглашения.

Договор об ипотеке: обязательные условия

Договор об ипотеке составляют письменно, одним документом, подписанным сторонами, и регистрируют (п. 1 ст. 10 Закона № 102-ФЗ). Нарушение правил регистрации обходится дорого: «Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным». Вступает он в силу с момента регистрации (п. 2 ст. 10). Гражданский кодекс добавляет общее правило: по п. 3 ст. 339 залоговое соглашение заключают в простой письменной форме, если закон или стороны не требуют нотариальной, а нарушение этих правил «влечёт недействительность договора залога».

Содержание определяют ст. 9 Закона об ипотеке и ст. 339 ГК. Для арендных прав список такой:

• предмет: название, место нахождения и описание, достаточное для идентификации (п. 2 ст. 9);
• право залогодателя, дата государственной регистрации и номер записи в ЕГРН (п. 2 ст. 9): здесь это зарегистрированная аренда;
• арендованный объект, описанный так, будто он сам заложен, и срок аренды;
• оценка в деньгах по соглашению залогодателя и банка (п. 3 ст. 9);
• долг, который обеспечивают, с суммой, основанием и сроком исполнения (п. 4 ст. 9), а при платежах по частям их сроки и размеры (п. 5 ст. 9).

Если нет любого из сведений, названных в ст. 9, текст «не подлежит государственной регистрации» как договор об ипотеке (п. 1 ст. 10). Отказ регистратора тогда не спор, а следствие пробела, и править нужно сам документ.

О чём залогодатель обязан предупредить банк

По ст. 12 залогодатель при заключении сделки обязан письменно предупредить банк обо всех известных ему до регистрации правах третьих лиц на предмет залога, в том числе об аренде и сервитутах. За молчание залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства или изменения условий. Аналогичная норма есть в п. 4 ст. 336 ГК. Для арендатора вывод простой: субаренду, прежние согласия и обременения участка перечисляем банку заранее.

Стороны могут записать условие о взыскании без суда и о способах реализации (п. 1.1 ст. 9 и п. 1 ст. 55). Такой порядок допустим, если это «предусмотрено договором об ипотеке» или права банка удостоверены закладной. Исполнительная надпись нотариуса возможна на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или закладной с таким условием. Обсуждать его лучше сразу, до подписания.

Регистрация в ЕГРН: порядок, сроки, пошлина

Обременение возникает с момента регистрации: ст. 11 закона № 102-ФЗ, п. 2 и п. 1 ст. 339.1 ГК говорят одно и то же, залог появляется «с момента такой регистрации». До записи в реестре у банка на руках подписанный документ, но права залога ещё нет. Поэтому график сделки считают до даты внесения записи, а датой регистрации прав, согласно ч. 2 ст. 16 закона о регистрации недвижимости, считается именно эта дата.

Кто подаёт заявление и на каком основании, сказано в ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ: нужны сам договор и заявление обеих сторон либо нотариуса, удостоверившего сделку, причём «после государственной регистрации» права залогодателя. Для арендатора это значит, что арендное соглашение уже должно стоять в реестре: оно подлежит регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК), а в ч. 1 ст. 51 сказано, что регистрация аренды проходит через регистрацию договора по заявлению любой стороны.

Порядок действий

Сроки и пошлина

Общий срок регистрации прав по ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости составляет семь рабочих дней с приёма заявления органом регистрации и девять рабочих дней при подаче через многофункциональный центр. Сделка с нотариальным удостоверением регистрируется быстрее: три рабочих дня в органе регистрации и пять через МФЦ (подп. 9 и 10 ч. 1 ст. 16). Если заявление и документы поданы в электронной форме, подп. 9 называет один рабочий день, следующий за днём поступления документов. Ч. 9 ст. 53 повторяет эти сроки для ипотеки земельного участка, здания, сооружения и помещения; право аренды в ней прямо не названо. Короткие сроки из подп. 11 и 12 касаются жилых помещений, к нашему случаю они отношения не имеют.

Пошлина за регистрацию договора и обременения платится один раз за все действия, включая внесение записей и выдачу документов (ст. 24 Закона об ипотеке). Размер определяет законодательство о налогах и сборах, поэтому сумму берём из актуальной редакции Налогового кодекса на день подачи. Подготовку пакета и подачу мы ведём в рамках услуги регистрации договоров аренды, ипотеки и допсоглашений в Росреестре.

Общие правила, перечень документов и пошлины разобраны в статье про регистрацию ипотеки; здесь мы остановились на том, чем земля в аренде отличается от обычного объекта.

Здание и стройка на арендованной земле

Если деньги банка идут на стройку, вместе с правом аренды в залог могут лечь здание и объект незавершённого строительства. Правило ст. 69 Закона об ипотеке здесь главное: ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, а когда участок арендован, заложенным считается право аренды. Строящийся объект подпадает под тот же порядок: п. 2 ст. 5 применяет правила закона к залогу незавершённого строительством имущества «при условии соблюдения правил статьи 69».

Что будет с улучшениями, которые арендатор сделает во время кредита? По п. 6 ст. 6 ипотека распространяется «на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом». Условие лучше проверить в тексте соглашения: от него зависит, войдут ли новые работы в предмет залога.

Срок договора аренды под такую стройку задан п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса: общий случай для строительства и реконструкции это от трёх до десяти лет. К моменту ввода здания банк должен увидеть, что аренда не кончится раньше кредита, иначе залог исчезнет вместе с заложенным правом.

Запреты и особые правила

Общего запрета на залог права аренды земли в законе нет, но есть случаи, где правило другое. Мы собрали их в таблицу, чтобы до разговора с банком проверить свой договор по каждой строке.

Есть и отдельное условие: если для отчуждения имущества нужно чьё-то согласие или разрешение, такое же согласие требуется для передачи его в залог, за исключением залога в силу закона (п. 3 ст. 335 ГК). В таких случаях, по п. 4 ст. 6 102-ФЗ, необходимо ещё и согласие собственника арендованного имущества.

Особая экономическая зона, наёмный дом и аренда публичного здания дают три разных набора правил, и все они записаны в одной статье Земельного кодекса. Пункты 5.1, 5.2, 5.3 и 9.3 ст. 22 читаем целиком, а не по выдержкам: каждая оговорка в них что-то меняет.

Пока залог действует и если заёмщик не платит

Что меняется для арендатора, пока права в залоге

Залог ограничивает распоряжение. По ч. 4 ст. 53 Закона № 218-ФЗ, если осуществлена регистрация обременения, то регистрация перехода права, возникновения, перехода или прекращения других обременений и внесение изменений в сведения реестра идут «при наличии письменного согласия залогодержателя», если закон или договор об ипотеке не предусматривают иного. Это затрагивает уступку и регистрацию субаренды. Банк при этом получает уведомление о поступивших документах.

Запись о залоге не исчезает: при регистрации перехода она сохраняется (ч. 4 ст. 53). Новый арендатор принимает права с обременением. По п. 1 ст. 38 ФЗ № 102 он «становится на место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору об ипотеке», а по п. 3 ст. 38 сам залог сохраняет силу независимо от того, были ли нарушены установленные для перехода правила.

Отдельный вопрос: субаренда. Для обычного заложенного имущества п. 1 ст. 40 разрешает залогодателю без согласия банка сдавать его в аренду, если срок не превышает срока обеспеченного обязательства и использование соответствует назначению. Применять это правило к субаренде арендных прав без оговорок нельзя: п. 5 ст. 5 допускает ипотечные правила лишь постольку, поскольку они не противоречат существу арендных отношений. В соглашении о залоге лучше прямо написать, можно ли сдавать участок в субаренду и в каких пределах.

Как взыскивают на арендные права

Взыскание идёт в общем порядке, с особенностью. Заложенное имущество, на которое суд обратил взыскание, продают с публичных торгов (п. 1 ст. 56). Для заложенного права аренды п. 3 ст. 56 добавляет шаг: оно «реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права». Покупатель получает не участок, а арендные права, и оформляется уступка. Как проходит переуступка на городской земле, описано в статье переуступка права аренды земельного участка.

Оценщик нужен при продаже права аренды без суда. По п. 10 ст. 59 при обращении взыскания на право аренды недвижимого имущества «привлечение оценщика для определения начальной продажной цены заложенного недвижимого имущества обязательно», если иное не установлено федеральным законом. Когда взыскание идёт через суд, начальную цену на публичных торгах определяет соглашение сторон, достигнутое в деле, а при споре суд (подп. 4 п. 2 ст. 54).

Продажа без суда тоже идёт по ст. 56 (п. 2 ст. 55). Если договор об ипотеке предусматривает внесудебное взыскание, стороны договора это юридическое лицо или предприниматель, а обязательства связаны с предпринимательской деятельностью, способами реализации могут быть оставление предмета залога за банком и продажа его банком другому лицу (п. 2 ст. 55). Знать об этом нужно до подписания: такой способ меняет сценарий при просрочке.

Когда имущество продано или оставлено банком за собой, запись погашается одновременно с регистрацией права приобретателя или залогодержателя (п. 4 ст. 25). Залог прекращается и по Гражданскому кодексу (подп. 4 п. 1 ст. 352).

Снятие залога после выплаты кредита

Кредит выплачен, а обременение в реестре осталось, пока его не снимут. Срок короткий: по п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ запись погашают в течение трёх рабочих дней с поступления документов в орган регистрации. Набор бумаг зависит от закладной.

• без закладной: достаточно заявления банка либо общего заявления сторон;
• с закладной: заявление её законного владельца вместе с бумажным экземпляром или выпиской по счёту депо; либо заявление залогодателя, если на закладной стоит отметка владельца о полном исполнении долга;
• через суд: решение суда или арбитража о прекращении залога.

«Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется», подчёркивает тот же пункт. Не позднее следующего рабочего дня орган регистрации направляет уведомление залогодателю и залогодержателю.

Если банк медлит, помогает п. 2 ст. 352 ГК: залогодатель вправе требовать «совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога». Регистрацией прав такое погашение не считается (ч. 12 ст. 53 Закона № 218-ФЗ). Подробный порядок смотрите в статье снятие обременения в ЕГРН.

Типичные промахи, которые видны из закона

Эти промахи мы выводим из норм выше. Каждый из них заканчивается отказом в регистрации, недействительной сделкой или потерей залога.

• Принять пять лет за автоматическую отмену согласия. Закон заменяет согласие уведомлением при сроке более пяти лет (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке), а п. 5 ст. 22 ЗК сохраняет условие «если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».
• Не указать срок аренды или реквизиты записи о праве. Без этих данных текст не регистрируют (п. 2 ст. 9, п. 1 ст. 10).
• Подать заявление о залоге раньше, чем зарегистрирована сама аренда: обременение вносят после регистрации права залогодателя (ч. 1 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).
• Промолчать перед банком о субаренде и сервитутах: он вправе потребовать досрочного возврата (ст. 12).
• Взять кредит на срок длиннее аренды: когда она кончится, исчезнет и залог (подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК).
• В Москве забыть передать в ДГИ копию зарегистрированного договора (портал mos.ru).
• Не проверить, не подпадает ли арендатор под исключения из п. 5, 5.1, 5.2 и 9.3 ст. 22 ЗК.

Перед сделкой полезно сверить участок и обременения по выписке из реестра недвижимости.

Коротко: что запомнить о залоге арендных прав

• Закладывают право аренды, а не участок: ипотека публичного участка по ст. 63, п. 1 Закона № 102-ФЗ не допускается, кроме случаев ст. 62.1.
• Согласие арендодателя требуют п. 2 ст. 615 ГК и п. 4 ст. 6 закона об ипотеке; для публичной земли при сроке свыше пяти лет достаточно уведомления (п. 1.1 ст. 62), а п. 5 ст. 22 ЗК допускает уведомление, если договор не предусматривает иного.
• Залог держится в пределах срока аренды: договор об ипотеке должен называть этот срок, а когда аренда кончается, залог прекращается.
• В Москве согласие ДГИ даёт услуга на mos.ru: срок 15 рабочих дней, бесплатно; после регистрации залога копию договора передают в департамент.
• Ипотека возникает с записи в ЕГРН: срок регистрации семь рабочих дней, при нотариальной форме три, пошлина платится один раз.
• Запрет или особые правила есть для арендатора публичного здания, резидента ОЭЗ и наёмного дома (п. 5.1-5.3 и 9.3 ст. 22 ЗК).
• Погашение записи после выплаты кредита занимает три рабочих дня с поступления документов в Росреестр.