Классификатор видов разрешённого использования участков: как читать и какой код выбрать

Что такое классификатор ВРИ и какой приказ действует сейчас

Классификатор видов разрешённого использования, это единый федеральный перечень того, чем разрешено заниматься на земельном участке. Каждая позиция состоит из трёх частей: числовой код, наименование и описание деятельности. Отсюда берутся формулировки, которые вы видите в выписке ЕГРН строкой «Виды разрешённого использования».

Действует классификатор, утверждённый приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 (Минюст 15.12.2020, № 61482). Он сменил прежний перечень Минэкономразвития, приказ от 1 сентября 2014 года № 540: тот признан утратившим силу приказом Минэкономразвития от 12 февраля 2021 года № 68, и с 5 апреля 2021 года в силе перечень Росреестра.

Что изменилось в 2026 году

С 1 марта 2026 года правила о видах использования собраны в главе II.1 Земельного кодекса, статьи 14.1-14.4. Главу ввёл Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ. Классификатор при этом никуда не делся: пункт 6 статьи 14.1 ЗК РФ говорит, что виды определяются по классификатору федерального органа в сфере земельных отношений.

Дальше начинается путаница, из-за которой к нам приходят с вопросом «где взять новый классификатор с апреля 2026 года». Нового перечня Росреестр не выпускал. Приказ от 18 декабря 2025 года № П/0447/25 внёс в тот же П/0412 три точечные правки, они заработали 17 апреля 2026 года:

• Преамбула приказа. Ссылка «пункт 2 статьи 7» заменена на «пункт 6 статьи 14.1» Земельного кодекса, потому что прежнее основание исчезло вместе с реформой.
• Строка с кодом 7.1. Слова «капитального строительства» исключены из описания вида. Наименование «Железнодорожный транспорт» осталось прежним, а описание из «Размещение объектов капитального строительства железнодорожного транспорта» превратилось в «Размещение объектов железнодорожного транспорта».
• Строка с кодом 7.1.2. Описание вида «Обслуживание железнодорожных перевозок» изложено заново и стало шире: склады на полосах отвода, погрузочно-разгрузочные площадки, стоянки, транспортно-пересадочные узлы. Владельцам складов это стоит держать в голове: из описания кода 6.9 «Склад» железнодорожные перевалочные склады прямо исключены, поэтому перевалка на путях идёт транспортной группой.

Минюст зарегистрировал приказ 3 апреля 2026 года под номером 85882, опубликован он 6 апреля. Остальные позиции перечня не тронуты: П/0412 правится точечно, по нескольку строк за раз.

Заодно ушли абзацы второй, третий и четвёртый пункта 2 статьи 7 ЗК РФ: их снял пункт 2 статьи 1 закона № 295-ФЗ. Тексты, где они цитируются как живая норма, писались до реформы.

Как устроен код: четырнадцать групп и детализация внутри

Верхний уровень перечня, это четырнадцать укрупнённых групп с кодами от 1.0 до 14.0. Группа задаёт смысловое поле, а цифры после точки уточняют деятельность внутри него.

Что означают цифры после точки

Код читается слева направо, от общего к частному. Первое число, это группа, второе уточняет вид внутри неё, третье и четвёртое сужают его до конкретного объекта. Дальше всех уходит автомобильная ветка: 4.0 предпринимательство, 4.9 служебные гаражи, 4.9.1 объекты дорожного сервиса, 4.9.1.4 ремонт автомобилей. Речь здесь только о глубине нумерации. Длина номера сама по себе не даёт верхней строке прав на деятельность нижних: описание кода 4.9 «Служебные гаражи» закрыто хранением служебного транспорта и стоянкой транспорта общего пользования, включая депо. Автосервис, мойку или АЗС оно не разрешает. Нумерация сплошной не бывает, искать код по логике номера бесполезно.

Отсюда вывод, который экономит месяцы. Стоит в перечне вашей зоны групповой код с оговоркой о включении (4.0 или 10.0), значит отдельно добиваться узкого обычно незачем. Разрешён только узкий вид, значит групповой взять не выйдет: регламент такого не предусматривает. А групповая строка без оговорки за свою группу не отвечает, и под склад в производственной зоне придётся выбирать именно 6.9.

Как читать строку: код, наименование, описание

Строка перечня выглядит одинаково у всех позиций: слева наименование, посередине описание, справа код. Главная часть, это описание: оно очерчивает границы деятельности. Наименование короткое и часто обманывает.

Классическая пара, на которой ошибаются собственники торговой недвижимости:

• 4.4 «Магазины». Объекты для продажи товаров, торговая площадь которых до 5000 кв. м.
• 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)». Объекты общей площадью свыше 5000 кв. м, где размещаются одна или несколько торговых организаций. Последняя скобка в наименовании не закрыта: в официальном тексте строка так и стоит.

По наименованию оба кода про торговлю. По описанию между ними проходит граница в 5000 кв. м. Причём у 4.4 порог считают по торговой площади, у 4.2 по общей, поэтому здание на 6000 кв. м с залом на 3000 кв. м разбирают по документам.

Код и наименование равнозначны

В самом перечне есть три примечания, и третье из них решает много споров: текстовое наименование вида разрешённого использования земельного участка и его код (числовое обозначение) равнозначны. Проще говоря, запись «4.4» и запись «Магазины» в ЕГРН равны по силе. Требовать переоформления только из-за того, что у соседа стоит цифра, а у вас слова, никто не вправе.

Первое примечание объясняет скобки: в них даны иные равнозначные наименования вида. Второе снимает частый страх про сети. Содержание любого вида уже допускает без отдельного упоминания линейные объекты (кроме железных дорог общего пользования и федеральных с региональными автодорог), защитные насаждения, мелиорацию, антенно-мачтовые сооружения, информационные и геодезические знаки.

Если в ЕГРН вида нет вовсе, работает часть 2 статьи 16 того же закона: видом считается тот, что указан в правоустанавливающем документе на участок. Смотрят договор аренды, постановление о предоставлении, свидетельство. Как читается остальная выписка, разобрано в статье про выписку из ЕГРН.

Основной, вспомогательный, условно разрешённый: чего в классификаторе нет

Частый вопрос звучит так: где в перечне посмотреть, основной у меня вид или условно разрешённый. Ответ короткий: нигде. Классификатор такого деления не содержит, он просто называет виды деятельности. На три категории их делит градостроительный регламент зоны (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

• Основной вид. Берётся правообладателем самостоятельно, без разрешений и согласований, если он есть в перечне зоны (пункт 1 статьи 14.4 ЗК РФ).
• Вспомогательный вид. Тоже выбирается свободно, но живёт только рядом с основным. Использовать участок исключительно по вспомогательному виду запрещено (пункт 2 статьи 14.3 ЗК РФ).
• Условно разрешённый вид. Требует отдельного разрешения через публичную процедуру и записи в ЕГРН (пункт 5 статьи 14.1 ЗК РФ). Пользоваться им вправе правообладатель участка, арендатор из этого круга выведен прямой оговоркой пункта 5 статьи 14.4 ЗК РФ. Порядок описан в статье про условно разрешённый вид использования.

Один и тот же код 4.6 «Общественное питание» в одной зоне окажется основным, в соседней условно разрешённым, а в третьей не появится вовсе.

Сколько кодов может стоять у участка

Пункт 3 статьи 14.1 ЗК РФ разрешает установить один или несколько основных видов, а к ним вспомогательные. Для коммерческого объекта это норма: склад плюс деловое управление, производство плюс склад, магазин плюс общественное питание. Ограничение одно, каждый код должен быть в перечне зоны.

Момент, с которого код начинает работать, задан жёстко: основной вид считается выбранным со дня внесения сведений в ЕГРН (пункт 4 статьи 14.1 ЗК РФ). До появления записи строить и работать по новому коду рано.

Отдельно про арендаторов городской земли. Пункт 3 статьи 14.4 ЗК РФ запрещает тому, кому участок из государственной или муниципальной собственности отдан в аренду либо в безвозмездное пользование, выбирать иной вид, чем предусмотрен договором. Исключение сделано для работающих по договору о комплексном развитии территории. Арендатору московского участка придётся сначала менять договор с городом.

Свой порядок и у бюджетных, казённых, автономных учреждений и казённых предприятий. Пункт 4 статьи 14.4 ЗК РФ разрешает им выбрать основной вид, когда он отвечает целям деятельности из учредительных документов. По участку в постоянном (бессрочном) пользовании вид меняется решением органа, названного в статье 39.2 ЗК РФ, на это отведено не больше тридцати дней со дня заявления. Решение и становится основанием для правки записи в реестре.

Код из классификатора и территориальная зона: что главнее

Перечень отвечает на вопрос «как называется деятельность». На вопрос «можно ли ей заниматься здесь» отвечает регламент территориальной зоны. Найти подходящий код и решить, что дело сделано, это самая дорогая ошибка в теме.

Реформа 2026 года ввела общий термин регламенты использования земель. Под ним понимаются три документа: градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент и положение об особо охраняемой природной территории (пункт 5 статьи 11.11 ЗК РФ). Для городского участка работает первый, градостроительный регламент в составе правил землепользования и застройки.

В Москве правила утверждены постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 года № 120-ПП. По каждой зоне там записаны основные и условно разрешённые виды плюс предельные параметры застройки. Подробный разбор в статье про градостроительный регламент.

Как узнать зону своего участка

Сначала смотрят выписку ЕГРН и публичную кадастровую карту, затем ПЗЗ и действующий ГПЗУ. Если по документам зону не определить, закон даёт рычаг. Часть 4 статьи 16 закона № 295-ФЗ обязывает уполномоченный орган Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или муниципалитета по заявлению заинтересованного лица за семь рабочих дней и без взимания платы выдать заключение о нахождении участка в границах территориальной зоны. Отказ допустим лишь тогда, когда границы участка подлежат уточнению. Там, где сведения о зоне открыты и бесплатны, норма не применяется.

Категория земель и населённые пункты

Вторая пара, которую путают, это категория и вид использования. Категорий семь, они заданы статьёй 7 ЗК РФ и отвечают за назначение земли в целом. Вид уточняет деятельность внутри категории. Запрос «вид разрешённого использования населённых пунктов» именно про эту связку: земли населённых пунктов, это категория, а коды для городского участка берутся из ПЗЗ. Разбор в статье про категорию земель.

Бывает и обратное: регламент на участок не распространяется. Тогда виды задаёт другой документ, например документация по планировке территории или лесохозяйственный регламент (пункты 2 и 5 статьи 14.2 ЗК РФ).

Коды под коммерческий объект: склад, производство, офис, торговля, автосервис

Рабочая раскладка по типовым задачам собственника нежилого объекта. Коды по действующей редакции перечня, описания даны сжато.

Ловушки этой таблицы

• Банк, это не офис. Для банковских и страховых организаций отведён отдельный код 4.5, а из описания 4.1 они исключены прямой оговоркой.
• Склад при своём цехе. Код 6.9 описывает хранение груза, который создан не здесь. Складской корпус внутри производственного комплекса закрывается производственным кодом.
• «Производственная база», это не код. Такого наименования в перечне нет вовсе. Комплекс из цеха, склада и бытового корпуса собирают комбинацией кодов, подробнее в статье про помещение под склад и производство.

Общее правило по автомобильной ветке: коды 4.9.1.х описывают объекты дорожного сервиса. Шиномонтаж во дворе бизнес-центра, шоурум и склад запчастей идут по другим кодам, хотя на слух всё это «про машины».

Как код влияет на налоги, кадастровую стоимость и стройку

Код в реестре тянет за собой три денежных последствия и одно строительное.

Земельный налог

Пункт 1 статьи 394 НК РФ держит потолок 0,3 процента для узкого перечня: сельхозучастки для производства, жилищный фонд и инфраструктура ЖКХ, участки под личное подсобное хозяйство и садоводство, земли ограниченного оборота для обороны. Коммерция идёт по ставке до 1,5 процента. В Москве ставки заданы статьёй 2 Закона города Москвы от 24 ноября 2004 года № 74: 1,5 процента для прочих участков, 0,3 для сельхозземель в зонах сельскохозяйственного использования и отдельно для участков под объекты спорта, 0,1 для автостоянок долговременного хранения, многоэтажных гаражей-стоянок, жилищного фонда и участков под жилищное строительство, 0,025 для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и животноводства. Как считается база, разобрано в статье про земельный налог от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость

Сама база тоже зависит от кода. Методические указания о государственной кадастровой оценке (приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, редакция от 15.09.2025, её изменения применяются с 1 января 2026 года) распределяют участки по сегментам, названия которых повторяют группы перечня: «Предпринимательство», «Производственная деятельность», «Транспорт». Смена кода со складского на торговый меняет сегмент, а с ним и стоимость. Что делать при завышенной оценке, описано в материале про государственную кадастровую оценку.

Налог на имущество организаций

Здесь код участка бьёт по зданию. Подпункт 1 пункта 3 статьи 378.2 НК РФ относит здание к административно-деловому центру, если оно стоит на участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. Подпункт 1 пункта 4 той же статьи делает то же с торговым центром, когда вид участка допускает торговые объекты, общественное питание или бытовое обслуживание. Хватает одного такого кода, чтобы здание попало в региональный перечень с налогом от кадастровой стоимости. Разбор перечня в статье про налог на имущество организаций.

Стройка и назначение здания

Пункт 7 статьи 14.1 ЗК РФ требует, чтобы назначение зданий соответствовало видам использования участка под ними. Оттуда же идёт отсылка к исключениям из пункта 4 статьи 14.3 ЗК РФ: геодезические и нивелирные пункты, специальные информационные знаки, линейные объекты, для которых не нужна документация по планировке, ограждение участка. Всё это допускается независимо от кода. Та же связка проверяется на входе в стройку: по части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает допустимость размещения объекта на участке с учётом его разрешённого использования. Для участков, где градостроительный регламент не действует, сегодня работает часть 1.1 той же статьи в редакции закона № 295-ФЗ. Запомните дату: с 1 сентября 2026 года часть 1.1 утрачивает силу по Федеральному закону от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ. Тот же закон переписывает часть 1 и дополняет статью 51 новыми частями, куда переезжает и эта проверка. Смысл сохранится, ссылку осенью придётся давать другую. Несовпадение кода и проекта, это отказ ещё до экспертизы. Про назначение здания есть отдельный разбор: ВРИ объекта капитального строительства.

Как выбрать код под свой объект: порядок действий

Порядок, по которому мы разбираем объект клиента. Он одинаково работает при покупке участка и при перезапуске здания под новую функцию.

1. Опишите деятельность словами. «Храним чужой груз на ответственном хранении», «собираем мебель из готовых деталей», «сдаём помещения под офисы». Из такой фразы код подбирается за минуту, из слова «база» никак.
2. Возьмите свежую выписку ЕГРН. Смотрите строку с видами использования и категорию земель. Выписка годичной давности не годится: перечень зоны за это время могли поменять.
3. Определите зону и откройте её регламент. Выпишите перечень основных и условно разрешённых видов. Всё, чего там нет, из рассмотрения выпадает.
4. Сверьте описание кода. Пороги площади, оговорки в скобках, исключения. Именно здесь отсеиваются 4.4 против 4.2 и 4.1 против 4.5.
5. Проверьте титул на землю. Собственник выбирает вид сам, арендатор городского участка связан договором и идёт сначала в Департамент городского имущества (пункт 3 статьи 14.4 ЗК РФ).
6. Соберите комплект кодов. Основной вид под главную функцию, при необходимости второй основной, вспомогательные в реестр не вносятся.
7. Подайте заявление в Росреестр. Пункт 2 статьи 14.4 ЗК РФ обязывает правообладателя направить в орган регистрации прав заявление о внесении сведений о выбранном виде. Каналы: личный кабинет Росреестра, портал госуслуг, МФЦ.

Сроки и деньги

• Пять рабочих дней. Столько закон отводит на кадастровый учёт при подаче заявления прямо в орган регистрации прав, через МФЦ семь рабочих дней (часть 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ).
• 2 000 ₽ для организаций. Госпошлина за кадастровый учёт в связи с изменением сведений об объекте, для граждан 1 000 ₽ (подпункт 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Когда добавляется плата городу

Заявительным порядком дело кончается не всегда. Нужного вида в перечне зоны нет, значит впереди правка правил землепользования и застройки через городскую комиссию, а вместе с ней и платёж в бюджет Москвы. Условие у него узкое: платят, когда участок в частной собственности, а новый вид предусматривает строительство или реконструкцию объекта капитального строительства (статья 22 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ, постановление Правительства Москвы от 10 сентября 2013 года № 593-ПП). Считают от разницы кадастровых стоимостей участка до и после смены вида, суммы выходят серьёзные. Разбор с расчётом в статье про плату за изменение ВРИ.

Сама процедура смены вида разобрана в отдельных материалах: что такое ВРИ участка и смена ВРИ.

Код в ЕГРН не совпадает с тем, что происходит на объекте

Самая частая история в нашей практике выглядит так. В реестре стоит код 6.9 «Склад», а половину здания давно занял шоурум с розницей. Или числится 4.1 «Деловое управление», а во дворе работает автосервис. Вопрос лишь в том, кто заметит первым: налоговая, земельный надзор или Росреестр при регистрации договора.

Чем это заканчивается

• Штраф за нецелевое использование. Часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ: для юридических лиц от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 ₽. Если кадастровая стоимость не определена, штраф от 100 000 до 200 000 ₽. Для должностных лиц от 1 до 1,5 процента, минимум 20 000 ₽.
• Приостановка по договору аренды. Росреестр сверяет назначение помещения с видом использования участка, и при расхождении регистрация встаёт. В Москве такое встречается регулярно.
• Стоп на стройке. Разрешение на строительство не выдадут, пока проект не ляжет в код участка.
• Налоговый перерасчёт. Здание на участке с офисным или торговым кодом попадает в перечень по статье 378.2 НК РФ с налогом от кадастровой стоимости.

Что делать

Сначала определите, в какую сторону расхождение. Вариантов три, лечатся они по-разному.

1. Деятельность шире кода. На участке появилась функция, которой нет ни в основном, ни во вспомогательном виде. Решение: добавить второй основной вид из перечня зоны либо получить разрешение на условно разрешённый.
2. Код старый и описан словами. Запись вроде «для эксплуатации здания под производственные цели» осталась с прошлых десятилетий. Такие виды действительны (часть 1 статьи 16 закона № 295-ФЗ). Приводить запись к перечню имеет смысл, когда впереди стройка, сделка или спор об оценке.
3. Код противоречит регламенту зоны. Город поменял зонирование, и вид участка перестал вписываться в новый регламент. Пункт 3 статьи 14.3 ЗК РФ разрешает продолжать использование без установления срока приведения в соответствие. Исключение сделано для объектов, по которым принято решение о сносе самовольной постройки.

Отдельно проверьте назначение здания. Пункт 7 статьи 14.1 ЗК РФ связывает две записи, и наведение порядка только на участке задачу не закроет: в реестре останется здание с назначением, которое не бьётся с новым кодом земли.

Коротко: главное о классификаторе ВРИ

• Документ. Классификатор утверждён приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 и действует в редакции от 18.12.2025.
• Апрель 2026. Нового перечня не выпускали. Приказ № П/0447/25 поправил преамбулу и две строки транспортной группы, изменения работают с 17 апреля 2026 года.
• Основание. Перечень опирается на пункт 6 статьи 14.1 ЗК РФ. Часть 4 статьи 37 ГрК РФ и абзацы второй, третий и четвёртый пункта 2 статьи 7 ЗК РФ утратили силу 1 марта 2026 года.
• Равнозначность. Текстовое наименование вида и его числовой код равны по силе, это прямое примечание к перечню.
• Структура и чтение. Четырнадцать групп от 1.0 до 14.0, детализация до четвёртого уровня (4.9.1.4). Оговорка о включении нижних кодов работает лишь там, где перечень её записал: у 4.0 и 10.0 она есть, у 6.0 её нет. Границы вида задаёт описание: 4.4 до 5000 кв. м торговой площади, 4.2 свыше 5000 кв. м общей. Основным, условно разрешённым или вспомогательным вид делает регламент зоны.
• Момент истины, это запись. Основной вид считается выбранным со дня внесения сведений в ЕГРН, вспомогательные виды туда не вносятся.
• Арендатор городской земли. Выбрать иной вид, чем в договоре, он не вправе, кроме случаев комплексного развития территории.
• Деньги. Код тянет ставку земельного налога, сегмент кадастровой оценки и попадание здания в перечень по статье 378.2 НК РФ. Лишний код на участке способен обойтись дороже недостающего.
• Расхождение с фактом. Для юрлиц это от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости и минимум 100 000 ₽ по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ, плюс приостановки в Росреестре.
• Старые записи. Виды, установленные до 1 марта 2026 года, действительны и переоформления сами по себе не требуют.