ВРИ 4.4 «Магазины»: что разрешает вид и как получить его на участке

Что разрешает вид 4.4 «Магазины»

Код 4.4 в классификаторе Росреестра описывает капитальные здания для продажи товаров, у которых торговая площадь до 5 000 кв. м (классификатор ВРИ, приказ № П/0412, код 4.4). Что такое торговая площадь, классификатор не раскрывает. По ГОСТ Р 51303-2023 это торговый зал и помещения для услуг покупателям, а склад, приёмка товара и офис магазина в неё не входят.

Классификатор действует в редакции приказа П/0278/26 от 02.06.2026, вступившей в силу 15.09.2026. Та правка коснулась кодов 5.2.1 и 5.2.2, текст кода 4.4 остался прежним.

По сноске к классификатору название вида и его цифровой код равнозначны, поэтому в выписке может стоять и «Магазины», и «4.4». В текстах московских ПЗЗ и в выписках встречается и код «4.4.0»: это нумерация таблицы 1 к п. 3.2.2 ПЗЗ Москвы, по смыслу он соответствует федеральному 4.4. Как читать весь перечень, разобрано в статье «Классификатор ВРИ».

Чем 4.4 отличается от соседних кодов

Магазин легко спутать с торговым центром, рынком или кафе, а для каждого из них в классификаторе свой код. От кода зависит, что можно построить на участке и какой придётся платить налог.

В 4.4 предел считают по торговой площади, а в 4.2 по общей площади здания. Куда отнести объект с залом меньше 5 000 кв. м и зданием больше, классификатор прямо не говорит, и такие случаи разбирают по документам конкретного проекта.

Бытовые услуги (ателье, парикмахерская, химчистка) тоже не магазин: для них в классификаторе отдельный код 3.3.

Как узнать, разрешён ли магазин на участке

Начинают с двух документов: выписки ЕГРН по участку и градостроительного регламента территориальной зоны в ПЗЗ. Регламент раскладывает виды на три списка: основные, условные и вспомогательные (ГрК, ч. 1 ст. 37), и от того, где стоит 4.4, зависит путь.

• 4.4 в основных видах зоны. Правообладатель выбирает такой вид сам, разрешение города не нужно (для участков в зонах «Ф» по п. 3.3.2(1) ПЗЗ нужно заключение уполномоченного органа). Чтобы вид попал в реестр, нужно обратиться в Росреестр; если 4.4 там уже записан, обращаться не нужно (ЗК, ст. 14.4, п. 1-2).
• 4.4 в условно разрешённых. Нужен отдельный документ от города, а потом запись в ЕГРН (ЗК, п. 5 ст. 14.1).
• 4.4 во вспомогательных. Магазин допустим только вместе с основным или условно разрешённым видом участка. Работать на земле лишь по вспомогательному виду закон запрещает (ЗК, п. 2 ст. 14.3), а вносить такой вид в ЕГРН не требуется (ЗК, п. 4 ст. 14.1).
• 4.4 в регламенте нет. Тогда сначала меняют сами ПЗЗ.

Когда в отношении территории принято решение о КРТ, менять ВРИ нельзя до утверждения её планировки (ГрК, ч. 4.1 ст. 37). Если вид установлен проектом планировки территории в случаях из п. 5 ст. 14.2 ЗК (линейные объекты, транспортно-пересадочные узлы, особые экономические зоны и другие), выбирают только из видов проекта (ЗК, п. 6 ст. 14.4). Если виды участка определил проект межевания, другие виды можно выбрать после того, как возникли права на участок, с учётом ограничений п. 2-4 и 8-11 (ЗК, п. 7 ст. 14.4). Общие правила регламента описаны в статье «Градостроительный регламент».

Как получить 4.4 на участке в Москве

Выбирать ВРИ теперь нужно по новой главе Земельного кодекса, её ввёл закон № 295-ФЗ от 31 июля 2025 года, действует она с 01.03.2026. Прежняя норма ГрК о самостоятельном выборе вида (ч. 4 ст. 37) больше не действует, а в ПЗЗ Москвы в редакции от 16.10.2026 (по тексту в КонсультантПлюс) подраздел 2.2.1 об изменении видов разрешённого использования утратил силу по постановлению Правительства Москвы № 1223-ПП от 30.04.2026. Виды, установленные до этой даты, сохраняют силу (295-ФЗ, ч. 1 ст. 16).

1. Вид есть среди основных. Собственник просит Росреестр внести выбранный вид в реестр (ЗК, п. 2 ст. 14.4; 218-ФЗ, ч. 1 ст. 60.3). Вид начинает действовать в день, когда сведения появились в реестре (ЗК, п. 4 ст. 14.1). На кадастровый учёт отводится 5 рабочих дней, через МФЦ 7 (218-ФЗ, п. 3 и 4 ч. 1 ст. 16). Пошлина 1 000 ₽ для граждан и 2 000 ₽ для организаций (НК, пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33).
2. Вид есть среди условно разрешённых. Заявление подают в Городскую комиссию (ПЗЗ Москвы, п. 2.2.2.1; её полное название дано в п. 2.1.3.3). Проект решения выносят на публичные слушания или общественные обсуждения (ГрК, ст. 39, ч. 2). Соседей уведомляют не позже 7 рабочих дней с даты заявления. Обсуждение длится не больше месяца, расходы несёт заявитель (ГрК, ч. 4, 7 и 10 ст. 39). После рекомендаций комиссии решение в течение 3 дней принимает Департамент градостроительной политики Москвы, к которому по постановлению Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП присоединили Москомархитектуру (ПЗЗ Москвы, п. 2.2.2.6). Затем вид вносят в ЕГРН.
3. Вида в регламенте нет. Правообладатель направляет предложение об изменении ПЗЗ; в Москве его подают по постановлению № 457-ПП 2018 года, а рассматривает Городская комиссия. Это самый долгий путь, о нём статья «Внесение изменений в ПЗЗ».

ГрК в ст. 39 не называет общего срока на такое разрешение, а московский регламент с формой заявления и итоговым сроком в днях мы не нашли. Цифры «30 дней» и «47 рабочих дней» в интернете относятся к другим регионам. Подробности процедуры собраны в статье «Условно разрешённый вид».

Здание магазина и вид участка

Назначение здания должно соответствовать виду разрешённого использования земли под ним (ЗК, п. 7 ст. 14.1). Магазин на участке под склад или производство формально расходится с этим правилом, даже если само здание построено законно.

• ВРИ здания. По письму Росреестра от 15.04.2026 № 14-4104-ЛЛ/26 с 1 марта 2026 года сведения о виде разрешённого использования зданий в ЕГРН не вносят, потому что норма ч. 4 ст. 37 ГрК перестала действовать. Значение имеет вид участка, поэтому менять стоит его.
• Старое несоответствие. Участок и здание, которые не отвечают новому регламенту, можно использовать без срока приведения в соответствие, если нет решения о сносе самовольной постройки (ЗК, п. 3 ст. 14.3). Расширять несоответствие так нельзя, об этом статья «Несоответствие градрегламенту».
• Нет вида в ЕГРН. Если сведений о ВРИ в реестре нет, действует вид из правоустанавливающего документа на участок (295-ФЗ, ч. 2 ст. 16).
• Отклонение от параметров. Оно не должно менять вид участка (ГрК, ч. 2 ст. 40).

Если магазин занимает помещение, а не здание, отдельно проверяют в ЕГРН его назначение. Как его менять, рассказывает статья «Изменение назначения помещения».

Магазин на участке с другим ВРИ: штраф и изъятие

Торговля на участке, где 4.4 нет ни среди основных, ни среди вспомогательных видов, считается использованием участка не в соответствии с его видом. За это штрафуют по КоАП (ст. 8.8, ч. 1), а сумму считают от кадастровой стоимости участка, не здания.

ИП в первой части ст. 8.8 отдельно не названы и отвечают как должностные лица (КоАП, примечание к ст. 2.4). Для малых и микропредприятий из реестра МСП размер штрафа считают по особым правилам (КоАП, ст. 4.1.2), а за первое нарушение без вреда штраф могут заменить предупреждением (ст. 4.1.1). Суммы из ч. 2, 2.1 и 3 той же статьи касаются сельхозземель и неиспользования участка под стройку, к магазину они не относятся.

Кроме штрафа, участок могут изъять у собственника, если его используют с нарушением закона, в частности не по целевому назначению (ГК, ст. 285). Это крайняя мера: решение об изъятии принимает уполномоченный орган власти, а если собственник не согласен, спор решает суд; участок продают с публичных торгов (ГК, ст. 286, п. 1-3; ЗК, ст. 54.1). Ст. 284 ГК к этому случаю не подходит, она применяется к участку, который три года не используют. У арендатора за нарушение обычно расторгают договор аренды.

Налог на имущество: что меняет вид 4.4

Вид земли влияет и на налог на имущество организаций. Здание признают торговым центром, если участок под ним по одному из своих видов предусматривает торговые объекты, общепит или бытовое обслуживание (НК, пп. 1 п. 4 ст. 378.2). Предел 5 000 кв. м из классификатора для налога значения не имеет. Но одного вида участка мало: Конституционный суд указал, что налог от кадастровой стоимости нельзя считать только по виду арендуемого участка, без учёта назначения и фактического использования здания (постановление КС от 12 ноября 2020 года № 46-П). Если торговля, общепит и бытовые услуги занимают меньше 20% площади, включение в перечень можно оспаривать.

• Перечень. Налог от кадастровой стоимости платят только за объекты из регионального перечня, который определяют не позже 1 марта текущего года (НК, п. 7 ст. 378.2). Выявленные в течение года объекты попадают в перечень на следующий год (п. 10).
• Помещение. Нежилое помещение попадает под налог от кадастровой стоимости, если по ЕГРН или документам технического учёта его назначение, разрешённое использование или наименование предусматривает торговый объект (НК, пп. 2 п. 1 ст. 378.2), либо если торговля фактически занимает не меньше 20% его общей площади (п. 5 той же статьи).
• Ставка в Москве. По московскому закону № 64 о налоге на имущество ставка для объектов с налогом от кадастровой стоимости 2,0% с 2023 года и на последующие годы, в том числе на 2026 год (п. 10 ч. 2 ст. 2); последующие законы 2023-2025 годов её не меняли. НК разрешает регионам до 2,5% для объектов дороже 300 млн ₽ (п. 1.3 ст. 380), но Москва такой ставки не ввела.

Общий вид 4.0 «Предпринимательство» допускает и торговлю, и офисы, и другое, поэтому, по логике того же постановления КС (оно касалось арендуемого участка), значение имеют назначение и фактическое использование здания. Налог считают до того, как менять вид на 4.4. Для офисов налоговые последствия разобраны в статье про ВРИ 4.1 «Деловое управление».

Магазин в жилом доме и на участке ИЖС

Под многоквартирным домом участок обычно имеет жилой вид, и менять его ради магазина на первом этаже не требуется. Коды многоэтажной и среднеэтажной застройки сами допускают объекты обслуживания во встроенных и пристроенных помещениях, но с пределом по площади.

• Среднеэтажный дом (2.5). Встроенные объекты обслуживания допустимы, если они занимают не больше 20% общей площади помещений дома.
• Многоэтажный дом (2.6). Тот же порядок, предел 15% общей площади дома.
• Квартира под магазин. Жилое помещение сначала переводят в нежилое. Для квартиры есть условие по этажу: либо первый этаж, либо выше, но без жилых помещений прямо под ней (ЖК, ч. 3 ст. 22). Перевод невозможен, например, если попасть в помещение можно только через подъезд или нет технической возможности сделать отдельный вход (ЖК, ч. 2 ст. 22).
• Обслуживание жилой застройки (2.7). Этот вид включает магазины, если они нужны жителям, не вредят среде и не требуют санитарной зоны; торговые центры 4.2 в него не входят.

Участок ИЖС (2.1) магазина не допускает: в описании кода жилой дом, огород, гараж для своих нужд и хозяйственные постройки, торговли там нет. В Москве, по тексту ПЗЗ в редакции от 16.10.2026 (КонсультантПлюс), магазин на таком участке нельзя открыть даже как вспомогательный вид. Если на ИЖС уже работает торговля, это повод для штрафа по КоАП (ст. 8.8, ч. 1), а законный путь один: менять вид участка, если 4.4 есть в регламенте зоны.

Главное о ВРИ 4.4 «Магазины»

• Предел: 4.4 это магазины с торговой площадью до 5 000 кв. м, торговые центры 4.2 считают по общей площади свыше 5 000 кв. м.
• Выбор вида: с 01.03.2026 основной вид выбирают заявлением в Росреестр, силу он получает с внесением в реестр.
• Условный вид: нужно разрешение через Городскую комиссию и слушания, потом запись в реестре.
• Аренда у города: вид участка задаёт договор аренды, и сам арендатор его не меняет; исключение только для арендатора с договором или решением о КРТ.
• Нарушение: штраф от кадастровой стоимости участка, для организации от 1,5% и хотя бы 100 тыс. ₽.
• Налог: с видом 4.4 у участка торговое здание может попасть в перечень по ст. 378.2 НК и платить от кадастровой стоимости по ставке 2%, но в деле об арендованном участке КС счёл одного вида мало.