ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание»: что входит и как сменить ВРИ под гостиницу в Москве

Что входит в ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание»

ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание» это код из классификатора видов разрешённого использования, который утвердил Росреестр приказом от 10.11.2020 № П/0412. В действующей редакции от 02.06.2026 в нём осталось два слова: «Размещение гостиниц». Больше в строке ничего нет, ни апартаментов, ни хостелов.

Так было не всегда. До 1 сентября 2021 года в описание входил хвост «а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них». Приказ Росреестра от 30.07.2021 № П/0326 его исключил. Старую формулировку до сих пор пересказывают в интернете и по инерции относят к 4.7 любое жильё под краткосрочную сдачу. Из действующего текста кода такой вывод не следует.

Что значит «размещение гостиниц» для участка

Код описывает назначение земли: с ВРИ 4.7 на ней допустимо строить и эксплуатировать гостиницу. Сам по себе он не разрешает стройку любых параметров. Высоту, плотность и процент застройки задаёт градостроительный регламент территориальной зоны в ПЗЗ. А номерной фонд, классификацию и пожарную безопасность регулируют иные законы.

Поэтому проект всегда проверяют в три слоя: ВРИ участка, параметры зоны, требования к зданию и средству размещения. Если все три сходятся, можно садиться за чертежи. Если нет хотя бы одного, начинают со смены ВРИ или правил.

На каких ВРИ можно гостиницу: 4.0, 5.2.1, 2.7 и другие

Код 4.7 не единственный, при котором допустима гостиница. Некоторые виды включают его содержание целиком, и тогда отдельной записи «4.7» в ЕГРН не нужно. Другие похожи по смыслу, но её не охватывают, и именно на них инвесторы чаще всего ошибаются.

Частая ловушка это код 2.7. Слово «обслуживание» в названии создаёт ощущение, что гостиница рядом с жильём вписывается. Но классификатор перечисляет входящие в 2.7 коды поимённо: 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3. Кода 4.7 в этом списке нет.

4.7 и 5.2.1: в чём разница

Код 5.2.1 с 15 сентября 2026 года звучит так: «Размещение средств размещения, в которых не оказываются услуги по лечению». Это понятие шире гостиницы, к которой относятся и хостелы, и апарт-отели: в него входят ещё базы отдыха и кемпинги. Санаторий тут ни при чём, у него свой код 9.2.1.

Для классического отеля в городе точнее 4.7: там назначение записано прямо. А какой из кодов доступен конкретному участку, решает регламент его территориальной зоны.

Хостел, апарт-отель, мини-гостиница: какой ВРИ нужен

Отдельного кода ВРИ под хостел, апарт-отель или мини-гостиницу нет. Зато все три названы в Положении о классификации средств размещения (постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951): его пункт 5 относит к типу «гостиница» отели, мотели, ботели, пансионаты, апарт-отели, хостелы и похожие на них объекты. На практике вывод простой: любому из этих форматов подходит ВРИ, который допускает этот тип.

Почему гостиница не может быть в жилом помещении

Часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях. Есть там и вторая, более узкая формулировка, написанная специально для квартир: «Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Обе нормы ввёл Федеральный закон от 15.04.2019 № 59-ФЗ, они действуют с 1 октября 2019 года. Тот же принцип записан для туризма: жильё не относится к средствам размещения, а исключения вправе ввести только другой федеральный закон (ст. 1 Федерального закона № 132-ФЗ).

Практический итог для инвестора: хостел или мини-отель возможны лишь в нежилом помещении или здании. Купить квартиры на этаже и «объединить» их нельзя, даже если ВРИ участка формально это разрешает.

Такой вывод следует из сопоставления норм. Прямого разъяснения Росреестра нет, поэтому каждую такую сделку на участке 4.7 проверяют по документам конкретного объекта.

Как узнать ВРИ участка и зону ПЗЗ Москвы

Прежде чем браться за расчёты, нужно понять две вещи: какой ВРИ записан у участка сейчас и какие виды допускает территориальная зона. Первое показывает ЕГРН, второе правила землепользования и застройки (для столицы это ПЗЗ, утверждённые постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП).

1. Выписка ЕГРН на участок. В графе «Виды разрешённого использования» указан текущий вид. Если там 4.7, 4.0 или 5.2.1, гостиница по назначению земли уже возможна.
2. Зона участка в ПЗЗ. По кадастровому номеру находят зону и её регламент: список основных, условно разрешённых и вспомогательных видов и предельные параметры стройки.
3. Индекс «Ф». Если у зоны стоит «Ф», это зона сохраняемого землепользования: на пустой земле все значения нулевые, на застроенной остаются габариты существующего здания.
4. Проверка КРТ. Если по территории принято решение о комплексном развитии, менять ВРИ внутри её границ нельзя до утверждения документации по планировке (ч. 4.1 ст. 37 ГрК РФ).
5. Договор аренды. Для городской земли вид задаёт именно он. Если ВРИ там не записан (так бывает у старых аренд), его определяют по цели, ради которой участок предоставили.

Эти пять шагов показывают, по какому из трёх путей идти. Чаще всего как раз тут выясняется, что «гостиница по документам» невозможна без изменения правил, и сроки сразу сдвигаются. Как найти зону и доступные виды, рассказывает разбор ПЗЗ Москвы.

Как сменить ВРИ на 4.7: три пути с 2026 года

С 1 марта 2026 года порядок выбора ВРИ описывает новая глава II.1 Земельного кодекса (закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ). Часть 4 статьи 37 ГрК РФ, которую до сих пор цитируют в интернете, с этой даты утратила силу. Правило о свободном выборе основного вида теперь живёт в пункте 1 статьи 14.4 ЗК РФ, и к нему добавилась обязанность обратиться в Росреестр за записью в ЕГРН.

Новый вид работает только после записи в ЕГРН

Выбрать вид мало: основной вид считается выбранным со дня записи в ЕГРН (п. 4 ст. 14.1 ЗК РФ), и подать туда заявление собственник обязан сам (п. 2 ст. 14.4 ЗК РФ). С условно разрешённым видом порядок строже (п. 5 ст. 14.4 ЗК РФ): пользоваться им допустимо, когда у владельца земли уже есть выданное органом разрешение и сведения внесены в ЕГРН. Даже с решением комиссии на руках открывать гостиницу раньше этого рано.

Орган власти должен сам направить в Росреестр свои решения о ВРИ, в том числе по условно разрешённому виду. Если в реестре их нет, собственник подаёт заявление, а ведомство получает от регистратора запрос на документ. По новой статье 60.3 закона № 218-ФЗ заявитель вправе приложить разрешение к обращению сам.

Смена вида не прекращает ни собственность, ни аренду, ни обременения. А если вид установили раньше, а регламент потом поменялся, участком можно пользоваться дальше: срока для приведения в соответствие закон не ставит (п. 3 ст. 14.3 ЗК РФ). Исключения: здание, о сносе которого как самовольной постройки принято решение, и случаи, прямо названные федеральным законом.

Смена ВРИ под гостиницу в Москве: зона «Ф» и плата городу

В Москве к общему порядку добавляются три городские особенности: зона «Ф», своя комиссия по правилам землепользования и плата городу за смену ВРИ. Их стоит учесть до покупки участка или здания под гостиницу, а не после.

Зона «Ф»: вид из ЕГРН и метры существующего здания

В зоне с индексом «Ф» основными видами считаются те, что уже записаны для участка в ЕГРН (п. 3.3.2 ПЗЗ Москвы). Если гостиничного вида среди них нет, выбрать его из регламента, как в обычной зоне, не получится. Есть ли для конкретного участка путь без изменения ПЗЗ, проверяют по действующей редакции правил до подачи заявления. Если такого пути нет, гостиничный вид появляется лишь через изменение ПЗЗ.

Смена вида использования не добавляет новых метров. Если нужна надстройка или новое здание, нулевые параметры «Ф» снимают лишь изменением ПЗЗ.

Плата городу за изменение ВРИ

Статья 22 Федерального закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ разрешает Москве и Московской области брать плату с собственника участка, который выбирает вид, предусматривающий строительство или реконструкцию. Правило действует по всему городу, а не только в Новой Москве. Размер определяет постановление Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП: ставка из приложения к Порядку умножается на разницу кадастровых стоимостей участка после смены вида и до неё. Первую берут не из будущей оценки: её считают по максимальному удельному показателю кадастровой стоимости для нового вида, который утверждает Правительство Москвы.

• Рассрочка по заявлению собственника, её срок зависит от суммы: до 100 млн ₽ один год, от 100 до 500 млн ₽ до трёх лет, свыше 500 млн ₽ до шести лет. Платят раз в квартал равными долями.
• На весь срок рассрочки на неуплаченную часть ежеквартально начисляют проценты по ставке рефинансирования Банка России. Обязательное условие рассрочки: договор о залоге участка с Департаментом городского имущества.
• Если по правилам Москвы плату вносят до кадастрового учёта, Росреестр проверяет её сам: при учёте нового ВРИ он запрашивает у города, внесена ли плата, и город отвечает за два рабочих дня.

Расчёт выполняет Департамент городского имущества по заявлению собственника. Точную ставку для конкретного участка покажет только этот расчёт, а до него в бюджет ставят оценку по формуле.

Участок в аренде у города: смена ВРИ через ДГИ

Если участок под зданием арендован у города, порядок другой: выбрать 4.7 самостоятельно нельзя, вид задаёт договор аренды (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). Исключение закон делает лишь для одного случая: участок арендуют по договору или решению о комплексном развитии территории.

Через условно разрешённый вид этот запрет тоже не обойти. Вид участка всё равно определяет договор (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ), а п. 5 той же статьи, который этот вид регулирует, арендатора прямо исключает. Поэтому путь один: менять условия аренды через город.

• Кто меняет: Департамент городского имущества Москвы, услуга подаётся только электронно на mos.ru.
• Срок: 15 рабочих дней.
• Результат: распоряжение об изменении ВРИ или отказ.
• Если в старом договоре ВРИ не записан, вид определяют по цели предоставления участка, например «для эксплуатации административного здания». Гостиница на такой земле требует изменения договора.

Использовать участок города не по ВРИ опасно вдвойне. Кроме штрафа, город как арендодатель может досрочно прекратить аренду: первым в списке оснований стоит использование участка не по его ВРИ (ст. 45, 46 ЗК РФ). Если договор не даёт арендодателю права на односторонний отказ, его расторгают через суд (ст. 619 ГК РФ).

Сроки смены ВРИ под гостиницу по закону

Общий срок смены ВРИ под гостиницу зависит от пути. Ниже только то, что прямо записано в нормах. Сроки по ст. 33 и 39 ГрК РФ федеральные: в Москве решения принимают городские органы, и Градостроительный кодекс применяется здесь с особенностями из ст. 63. Время на подготовку документов, обоснование и согласования внутри города к срокам добавляется.

Самый короткий путь, когда 4.7 уже входит в основные виды зоны: всё упирается в подачу заявления и кадастровый учёт. Условно разрешённый вид прибавляет к нему обсуждения и работу комиссии. Дольше всего менять ПЗЗ: решение о подготовке изменений это только начало, дальше проект, обсуждения и утверждение правил.

Заявитель по условно разрешённому виду сам несёт расходы на организацию обсуждений. А если на участок пришло уведомление о самовольной постройке, то пока её не снесут или не приведут в порядок, разрешение не дадут.

Гостиница без ВРИ 4.7: штрафы и последствия

Гостиница на участке без подходящего ВРИ нарушает земельное законодательство, даже если здание нежилое, а отель внесён в реестр. В Москве такую ситуацию проверяют две службы: Росреестр ведёт федеральный государственный земельный контроль (надзор), а Госинспекция по недвижимости муниципальный, который в Москве ведёт город.

Часть 1.3 московского кодекса особенно важна для апарт-проектов. Она касается строительства, реконструкции и переоборудования нежилого здания, которое фактически предназначено для постоянного или временного проживания, если это нарушает условия использования участка. Под эту норму может попасть апарт-комплекс, если ВРИ не разрешает в нём жить.

Что бывает, если нарушение не устраняют

• Собственник: суд вправе изъять участок и продать с публичных торгов, бывший владелец получает выручку за вычетом расходов (ст. 285, 286 ГК РФ, ст. 54.1 ЗК РФ).
• Арендатор у города: аренду могут досрочно прекратить, и нарушение ВРИ стоит первым в списке оснований (ст. 45, 46 ЗК РФ).
• Работа без реестра: отдельный штраф по ст. 14.39 КоАП РФ, до 450 000 ₽ для юрлица.

Налог на имущество

В статье 378.2 Налогового кодекса и в московском законе о налоге на имущество организаций слово «гостиница» прямо не названо. Но считать его от кадастровой стоимости начнут, если здание попадёт в перечень, который Правительство Москвы утверждает на каждый год (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Деловым центром или ТЦ его признают, в частности, по виду участка: один из ВРИ предусматривает торговлю, общепит, бытовое обслуживание или офисы. В Москве туда попадают и отдельно стоящие нежилые здания больше 1000 кв. м, фактически занятые под эти цели. Для ТЦ Конституционный Суд оговорил: одного ВРИ мало, учитывают назначение объекта и то, как его используют на деле (Постановление КС РФ от 12.11.2020 № 46-П). Поэтому набор ВРИ проверяют заранее: код 4.0 включает и деловое управление, и магазины, и общественное питание. Для гостиниц, внесённых в реестр, в городе до 31.12.2029 действует льгота: налоговую базу уменьшают на кадастровую стоимость удвоенной минимальной площади номерного фонда.

Классификация гостиниц и реестр: что нужно кроме ВРИ

Правильный ВРИ открывает дорогу к стройке и регистрации, но принимать гостей законно можно только после классификации. С 01.01.2025 она идёт по новой системе: статья 5.1 Федерального закона № 132-ФЗ и Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951 со сроком до 01.01.2031.

• Тип обязателен для всех, без него работать запрещено. В любом объявлении, в том числе на сайте, агрегаторе и в соцсетях, указывают идентификационный номер объекта и ссылку на его запись в реестре.
• Типов четыре: гостиница, санаторий, база отдыха, кемпинг. Звёзды присваивают только первым двум.
• Переходный период закончен. Кто не подтвердил тип до 01.09.2025, получил приостановку, а с 01.09.2026 его классификация прекращена.
• Новый порядок обслуживания гостей. С 01.03.2026 действуют Правила предоставления гостиничных услуг и услуг иных средств размещения (постановление Правительства РФ от 27.11.2025 № 1912), прежние, утверждённые 18.11.2020 под № 1853, утратили силу.

Классификация и ВРИ проверяют разные органы, и одно не заменяет другое. Отель с записью в реестре на участке без подходящего ВРИ остаётся нарушителем земельного законодательства. Подробно о требованиях к зданию и о том, как получить тип, рассказывает материал «Гостиница в нежилом здании».

Ошибки инвесторов при смене ВРИ под гостиницу

Ниже ошибки, после которых проект в Москве встаёт или дорожает. Почти все их можно поймать ещё до покупки или аренды объекта.

• Верить старой формулировке 4.7. Хвост про «иные здания для временного проживания» исключён с 01.09.2021. Код 4.7 сегодня это только «размещение гостиниц».
• Считать, что 2.7 «обслуживание жилой застройки» разрешает отель. Классификатор перечисляет входящие в 2.7 коды, и 4.7 среди них нет.
• Покупать квартиры под хостел. Жилое помещение в многоквартирном доме для этого использовать нельзя (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
• Ссылаться на ч. 4 ст. 37 ГрК РФ. С 01.03.2026 она утратила силу, выбор вида регулирует ст. 14.4 ЗК РФ, и без записи в ЕГРН новый вид не работает.
• Арендатору менять вид самому. Для городской земли вид задаёт договор, путь лежит через ДГИ.
• Забывать про плату городу. В Москве смена ВРИ собственником под стройку стоит денег, сумма считается от прироста кадастровой стоимости.
• Пропустить КРТ. Если по территории принято решение о комплексном развитии, изменить ВРИ нельзя, пока не утвердят документацию по её планировке (ч. 4.1 ст. 37 ГрК РФ).

Каждую из них дешевле поймать заранее, чем исправлять, когда уже пришёл штраф или отказ в регистрации.

Как KEO меняет ВРИ под гостиницу

Смену ВРИ под гостиницу мы ведём от проверки участка до записи в ЕГРН. Порядок одинаковый для отеля, хостела и апарт-отеля: сначала выясняем, какой путь доступен, потом считаем сроки и деньги и только после этого собираем пакет.

1. Градостроительный аудит, 1–3 дня. ВРИ в ЕГРН, зона и регламент по ПЗЗ, индекс «Ф», КРТ, договор аренды, назначение здания.
2. Стратегия, 3–5 дней. Выбираем путь: основной вид, условно разрешённый вид или изменение ПЗЗ. Оцениваем плату городу и пересчёт кадастровой стоимости.
3. Документы, 2–4 недели. Заявление, обоснование, сверка планируемых параметров гостиницы с предельными по зоне.
4. Согласование, от месяца до полугода. Комиссия, обсуждения, ДГИ для арендаторов, снятие замечаний.
5. ЕГРН, 2–4 недели. Следим, чтобы в ЕГРН внесли новый вид и результаты новой переоценки участка.

Если проект планируется в существующем здании, параллельно проверяем его назначение и то, сможет ли оно получить нужный тип, чтобы потом не упереться в отказ. Подробнее об услуге на странице изменения ВРИ участка в Москве.

Коротко: главное о ВРИ 4.7

• 4.7 это «размещение гостиниц». Хвост про «иные здания для временного проживания» исключён с 01.09.2021, и в редакции от 02.06.2026 классификатор Росреестра П/0412 называет код именно так.
• Подходят коды 4. 7, 4.0 и 5.2.1, а 2.7, 2.5, 2.6, 4.1 и 4.2 нет.
• Собственник платит городу за смену ВРИ под стройку, сумма считается от прироста кадастровой стоимости, так устроено в столице.
• Три пути к новому ВРИ: выбрать основной вид и внести его в ЕГРН, получить разрешение на условно разрешённый вид или изменить ПЗЗ.
• Хостел и апарт-отель относятся к типу «гостиница». В жилом помещении многоквартирного дома их открывать запрещено (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
• Арендатор городской земли вид сам не выбирает. ВРИ задаёт договор, поменять его можно через ДГИ за 15 рабочих дней.
• Без подходящего ВРИ компании грозит штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, он составляет от 1,5 до 2% кадастровой стоимости, и отдельные штрафы по КоАП Москвы.