Налог на имущество организаций от кадастровой стоимости

Что такое налог на имущество от кадастровой стоимости и кто его платит

Налог на имущество организаций, региональный: общие правила задаёт глава 30 НК РФ, а конкретную ставку, льготы и порядок уплаты, закон каждого субъекта в её границах. Плательщик, любая компания, у которой есть актив, признаваемый объектом налогообложения (статья 373 НК РФ): и российские фирмы на общей системе, и иностранные организации с постоянным представительством в стране, и иностранные компании без представительства, если они владеют здесь недвижимостью. С 2019 года объект налога по статье 374 НК РФ, только недвижимость: станки, транспорт и прочее оборудование из расчёта исключены полностью.

Сумму считают одним из двух способов. Первый и самый распространённый: база равна среднегодовой стоимости актива, то есть его остаточной цене по бухучёту (статья 375 НК РФ), она сама снижается по мере амортизации. Второй способ жёстче и применяется только к перечню недвижимости из статьи 378.2 НК РФ: административно-деловые центры, торгово-офисные здания и помещения под них, активы иностранных компаний без представительства, отдельные жилые объекты, не учтённые как основные средства. Для этой категории база, кадастровая стоимость на 1 января года, фиксированная цифра из ЕГРН, а не бухгалтерская остаточная цена. Конкретный перечень зданий по региону ежегодно утверждает уполномоченный орган субъекта, в Москве это постановление правительства №700-ПП от 28.11.2014, механику включения разбираем ниже.

Ловушка для упрощёнки и ЕСХН

По пункту 2 статьи 346.11 НК РФ компании на упрощёнке освобождены от платежа со среднегодовой базы, и многие бухгалтеры на этом успокаиваются. Но та же норма делает прямое исключение: льгота не работает для недвижимости с базой от кадастровой стоимости. Попал офис или склад компании на спецрежиме в перечень региона, начисление идёт на общих основаниях, ставка и сроки те же, что у общей системы. Похожее правило для ИП задаёт пункт 3 той же статьи через отсылку к перечню пункта 7 статьи 378.2 НК РФ, а для единого сельхозналога логика аналогична: спецрежим снимает общий сбор, но не выводит из-под удара активы из кадастрового перечня.

База по кадастровой стоимости против среднегодовой

Разница между двумя базами не сводится к формуле расчёта, она меняет саму логику планирования налога.

Среднегодовую базу считают ежеквартально нарастающим итогом: складывают остаточную стоимость на первое число каждого месяца отчётного периода и делят на число слагаемых. Формула завязана на бухучёт, поэтому любое обновление учётной политики или переоценка основных средств сразу сказывается на сумме налога.

Кадастровая база устроена иначе, и в этом её главный недостаток для налогоплательщика: она не связана с бухгалтерией вовсе. Даже полностью самортизированное, старое здание с нулевой остаточной стоимостью, если оно входит в перечень, продолжает облагаться налогом исходя из кадастровой оценки, а не из нуля на балансе. Единственный законный способ снизить такую базу, доказать через оспаривание, что оценка завышена относительно рынка, и добиться её пересмотра. Пример на пальцах: у офисного здания с оценкой 200 миллионов рублей при ставке 2 процента платёж составит 4 миллиона рублей в год, и эта сумма не дрогнет, даже если зданию исполнится двадцать лет и по бухгалтерии оно почти списано.

Похожий принцип, без учёта фактического состояния актива, действует и в земельном налоге: у него своя глава 31 НК РФ, но логика идентична, разбираем её в статье земельный налог от кадастровой стоимости. Если участок и здание на нём принадлежат одной компании, оба налога стоит планировать вместе, потому что источник завышения у них часто общий, неточная массовая оценка.

Ставки в Москве и их динамика по годам

Ставку по кадастровой базе устанавливает закон субъекта, но сверху её ограничивает федеральный предел: не выше 2 процентов для объектов, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость (статья 380 НК РФ). Для имущества со среднегодовой базой общий потолок выше, 2,2 процента.

Как ставка в Москве росла до потолка

Закон города Москвы №64 от 05.11.2003 «О налоге на имущество организаций» не поднял ставку по кадастровым объектам сразу до максимума, а увеличивал её поэтапно, из года в год:

• 0,9 процента в 2014 году, первый год применения кадастровой базы в столице.
• 1,2 процента в 2015 году.
• Поэтапный рост в 2016-2019 годах, ставка последовательно поднималась в диапазоне примерно от 1,3 до 1,6 процента.
• Дальнейший рост в 2020-2022 годах, ставка приближалась к федеральному потолку, поднимаясь до 1,9 процента.
• 2,0 процента с 2023 года и по настоящее время, это верхняя граница, разрешённая статьёй 380 НК РФ для основной массы кадастровых объектов.

Дойдя до федерального предела в 2023 году, ставка перестала расти именно потому, что выше регион поднять её не вправе, если только не применяется отдельное правило для дорогой недвижимости.

Повышенная ставка для дорогих объектов

С 2025 года действует новая норма, пункт 1.3 статьи 380 НК РФ: если кадастровая стоимость объекта превышает 300 миллионов рублей, предельная ставка поднимается до 2,5 процента. Норму ввёл Федеральный закон от 12.07.2024 №176-ФЗ. Регион вправе установить такую повышенную планку для дорогостоящей недвижимости, поэтому крупным торговым и деловым центрам стоит отдельно сверять, не перешагнул ли их актив эту границу. Например, бизнес-центр с оценкой 350 миллионов рублей заплатит по повышенной ставке уже с текущего года, а соседнее здание за 280 миллионов останется на прежних двух процентах.

Практический вывод для планирования простой: ставка в Москве больше расти поэтапно не будет, если её вообще не поднимут выше 2 процентов для конкретной категории, но кадастровая стоимость объекта продолжает пересматриваться при новой государственной оценке, а значит база и итоговая сумма налога способны вырасти даже при неизменной ставке.

Льготы и пониженные ставки

Помимо самой ставки закон города Москвы №64 предусматривает отдельный блок льгот: где-то это полное освобождение, где-то, уменьшение налоговой базы или самой суммы налога на определённый коэффициент.

Полное освобождение

От налога полностью освобождён ряд категорий: организации городского пассажирского транспорта общего пользования (кроме такси), отдельные бюджетные и религиозные организации, общественные объединения инвалидов и предприятия, где инвалиды составляют не менее половины среднесписочной численности сотрудников и не менее четверти фонда оплаты труда, жилищные кооперативы и ряд других некоммерческих категорий. Полный перечень такой льготы стоит сверять по актуальной редакции закона, он периодически расширяется и уточняется.

Пониженные ставки и скидки по сумме налога

Для некоторых категорий кадастровых объектов действует не освобождение, а расчётная скидка:

• Гостиницы. База уменьшается на кадастровую стоимость номерного фонда, применяемую с повышающим коэффициентом 2, льгота установлена до 31.12.2029.
• Объекты спорта. К уплате идёт лишь 10 процентов от полной исчисленной величины, льгота действует до 31.12.2031.
• Парки развлечений. Платят только 3 процента от полной исчисленной величины.
• Образовательные организации. По зданиям для учебной деятельности вносят 10 процентов от исчисленной суммы.

Каждая из этих льгот привязана к назначению и фактическому использованию конкретного объекта, поэтому одного факта владения зданием недостаточно: подтвердить право на льготу нужно документально, обычно через уведомление налоговой или соответствующие показатели в отчётности.

Отдельная тема, аренда городской недвижимости и земли: там ставка нередко тоже привязана к кадастровой стоимости, и завышенная оценка задирает не только налог, но и арендный платёж. Как считается и снижается такая арендная плата, разбираем в статье оценка арендной платы. Для собственника, который одновременно платит налог и получает арендный доход с этого же объекта, проверять кадастровую стоимость имеет смысл сразу по обоим направлениям.

Периоды, авансовые платежи и сроки уплаты

Налоговый период всегда календарный год, это единое правило для обеих баз (статья 379 НК РФ). А вот отчётные периоды внутри года разные. Для среднегодовой базы это первый квартал, полугодие и девять месяцев, каждый следующий аванс считают нарастающим итогом. Для кадастровой, три самостоятельных квартала: платёж за каждый из них не зависит от предыдущего и не накапливается. Регион вправе вовсе не устанавливать отчётные периоды, тогда компания вносит один-единственный платёж по итогам года.

Как считается аванс

По статье 382 НК РФ сумма авансового платежа по кадастровому активу равна одной четвёртой его стоимости на 1 января года, умноженной на действующую ставку. Формула не зависит от событий внутри квартала: если здание не выбывало и не менялось юридически, все три аванса совпадут. По итогам года общую сумму, посчитанную от полной годовой базы, уменьшают на уже внесённые авансы, платить остаётся только разницу.

Когда платить

Сроки едины для всей страны и не зависят от региона (статья 383 НК РФ). Для кадастровых активов авансы обычно приходятся на 28 апреля, 28 июля и 28 октября, годовой расчёт, на 28 февраля следующего года. Уплата идёт через единый налоговый счёт: важен не факт отправки платёжки, а положительное сальдо к сроку. Если 28 число выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день (статья 6.1 НК РФ).

С отчётности за 2022 год компании, у которых были только кадастровые активы, декларацию по этому налогу не подают вовсе (статья 386 НК РФ). Если рядом есть и объекты со среднегодовой базой, декларацию сдают в обычном порядке, но без сведений о кадастровых.

Расчёт при владении неполный год и при изменении кадастровой стоимости

Два практических вопроса возникают почти у каждой компании: что делать, если здание куплено или продано посреди года, и что происходит, если сама оценка поменялась.

Владение неполный год: коэффициент по числу месяцев

Если право собственности возникло или прекратилось в течение налогового или отчётного периода, сумму считают не за весь срок, а с поправкой на коэффициент владения (пункт 5 статьи 382 НК РФ). Формула простая: число полных месяцев владения делят на число месяцев в периоде. Месяц считается полным, если право собственности возникло до 15 числа включительно либо прекратилось после 15 числа. Например, торговый павильон куплен 20 апреля, тогда апрель в расчёт не идёт, отсчёт начнётся с мая. Куплен тот же павильон 10 апреля, тогда апрель войдёт в расчёт как полный месяц, и владелец заплатит за девять месяцев вместо восьми.

Это правило касается и годового платежа, и каждого отдельного аванса: если сделка прошла в середине квартала, скорректированный коэффициент применяют именно к этому периоду, а следующие кварталы, при условии, что владение уже полное, считают без корректировки.

Изменение назначения или площади в течение года

Похожая логика применяется и когда актив в течение года становится или перестаёт быть кадастровым: например, его включили в перечень постановлением региона в середине года или, наоборот, исключили. Сумму по кадастровой базе платят пропорционально месяцам, в течение которых актив фактически находился в списке.

Изменение оценки в середине периода

Отдельная ситуация, когда сама величина меняется в течение года, например, из-за изменения характеристик здания (реконструкция, перепланировка) или из-за исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН. Такие поправки по общему правилу учитываются со дня внесения записи в реестр, а не задним числом с начала года, если только речь не идёт именно об оспаривании завышенной цифры.

Когда цифра снижена через установление рыночной цены или через суд, действует другое, более выгодное правило: пересмотренная величина применяется ретроспективно, с даты начала действия прежней, завышенной оценки, а не с момента вынесения решения. Платёж за уже прошедшие периоды пересчитывают, а переплату возвращают или засчитывают в счёт будущих начислений. Подробно весь механизм оспаривания, документы и сроки разбираем в статье оспаривание кадастровой стоимости, а также в услуге оспаривание кадастровой стоимости в Москве.

Перечень объектов и завышенная база: что делать

Всё описанное выше касается только зданий, реально включённых в региональный перечень. Как здание туда попадает и как из него выйти, два разных, довольно объёмных вопроса, здесь дадим лишь опорные точки.

Как здание попадает в перечень

Уполномоченный орган субъекта не позднее 1 марта текущего налогового периода утверждает список активов, чья база в этом году считается как кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ). В Москве это постановление правительства №700-ПП от 28.11.2014, ежегодно обновляемое отдельным документом. Основание для включения, соответствие критериям статьи 378.2: например, здание признают административно-деловым или торговым центром, если не менее 20 процентов его площади фактически занято офисами, торговлей, общепитом или бытовыми услугами. Помещение способно попасть в список и само по себе, если оно расположено в таком здании либо используется под перечисленные цели независимо от здания в целом.

Важная деталь для планирования: список публикуют заранее, до начала года, поэтому его стоит проверять каждый январь, а не один раз при покупке актива. Строение, не входившее в перечень пять лет, способно оказаться там на шестой год просто из-за изменения фактического использования соседних помещений в том же комплексе.

Как выйти из перечня

Если актив включён туда ошибочно, то есть фактически не соответствует критериям статьи 378.2 НК РФ (например, назначение изменилось, а данные устарели), собственник вправе добиваться исключения. Процедура во многом административная и завязана на подтверждение реального использования, а при отказе региона, на судебное оспаривание нормативного акта. Это отдельная и подробная тема, мы разбираем её в самостоятельном материале справочника: пять рабочих оснований, позиция Конституционного Суда, судебный маршрут по КАС РФ и возврат переплаты, смотрите в статье исключение объекта из перечня по налогу на имущество.

Что делать при завышенной базе

Если здание законно входит в перечень, но сама оценка выглядит выше рыночной цены, тут работает уже другой инструмент: оспаривание через заявление в бюджетное учреждение об установлении стоимости в размере рыночной либо через исправление ошибки самой оценки. Мы уже сослались на этот механизм выше, он подробно разобран в отдельной статье о снижении кадастровой стоимости.

Ответственность за неуплату и просрочку

Просрочка и занижение налога наказываются по-разному, и стоит различать пеню и штраф: это не альтернативные, а параллельные меры.

Пеня за каждый день просрочки

По статье 75 НК РФ пеня начисляется за каждый календарный день просрочки уплаты, начиная со дня, следующего за установленным сроком. Для организаций действует правило: за первые 30 календарных дней просрочки пеня считается по ставке 1/300 действующей ключевой ставки Банка России, а начиная с 31 дня, по ставке 1/150. Пеня начисляется автоматически, без отдельного решения налогового органа, и капает до дня фактической уплаты долга включительно. Пример: недоимка 1 миллион рублей и полтора месяца молчания дадут за первые 30 дней порядка 20 тысяч рублей, а за следующие 15, ещё около 10 тысяч по удвоенной ставке, итого набежит порядка 30 тысяч рублей только за счёт задержки.

Штраф за неуплату или занижение налога

Отдельно, если проверка выявит, что налог не уплачен или занижен из-за неверного расчёта базы, ошибочной ставки или иного нарушения, применяется статья 122 НК РФ. Размер штрафа зависит от формы вины:

• 20 процентов от неуплаченной суммы, если нарушение совершено по неосторожности, например, из-за ошибки бухгалтера, не заметившего объект в перечне.
• 40 процентов от неуплаченной суммы, если налоговый орган доказывает умысел, то есть осознанное занижение базы или намеренное неприменение кадастровой ставки.

Штраф начисляют по итогам проверки, дополнительно к пене, а не вместо неё: пеня компенсирует бюджету время просрочки, штраф это санкция за сам факт нарушения.

Как снизить риск доначислений

Большинство доначислений по этому налогу связаны не со злым умыслом, а с тем, что компания вовремя не заметила своё имущество в новом кадастровом перечне или не учла изменение ставки. Сверка перечня каждый январь, контроль действующей ставки регионального закона и своевременная подача уведомлений об исчисленных суммах, это простая профилактика, которая обходится дешевле, чем пеня и штраф по итогам выездной или камеральной проверки.

Коротко: главное о налоге на имущество организаций

• Что это. Региональный налог, глава 30 НК РФ. Для перечня из статьи 378.2 НК РФ (деловые центры, магазины, офисные здания) база это кадастровая оценка, не остаточная балансовая цена.
• Кто платит. Российские и иностранные компании с недвижимостью в стране, включая упрощёнку и ЕСХН по объектам из перечня (пункты 2 и 3 статьи 346.11 НК РФ).
• Ставка в Москве. 2 процента с 2023 года (предел статьи 380 НК РФ), выросла с 0,9 процента в 2014 году; для активов дороже 300 млн ₽ с 2025 года предел 2,5 процента.
• Льготы. Полное освобождение для ряда категорий и пониженные коэффициенты для гостиниц, спорта, парков развлечений, образования по закону города Москвы №64.
• Периоды и сроки. Год, отчётные кварталы по кадастровой базе. Аванс, четверть стоимости на 1 января (ст. 382 НК РФ), платёж не позднее 28 февраля, авансы, 28 числа после квартала (ст. 383 НК РФ).
• Неполный год и изменение оценки. Коэффициент владения по числу полных месяцев (правило 15 числа). Сниженная через оспаривание стоимость применяется задним числом.
• Ответственность. Пеня по ст. 75 НК РФ (1/300 ставки ЦБ за первые 30 дней, 1/150 дальше), штраф по ст. 122 НК РФ, 20 или 40 процентов.
• При завышенной базе. Проверить оценку по выписке ЕГРН и начать с оспаривания через ГБУ, не с попыток оптимизировать саму ставку.