Земельный налог от кадастровой стоимости: как считается и как снизить

Как считается земельный налог

Земельный налог относится к местным и собран в главе 31 Налогового кодекса РФ, статьи 388-397. Механика расчёта одинаковая по всей стране и умещается в одну строку.

Считают так: базу умножают на ставку. Базой служит кадастровая стоимость участка, а ставка это процент, зависящий от того, что за земля и как её используют. Если у вас есть право на вычет или льготу, базу сначала уменьшают, и лишь потом берут процент.

Пример на цифрах

Возьмём надел с кадастровой стоимостью 10 млн рублей. Под ИЖС со ставкой 0,3% годовой платёж выходит 30 000 рублей. Тот же участок отнесли к коммерческим и применили 1,5%, и сумма подскакивает до 150 000 рублей, в пять раз. Земля одна, оценка одна, а разница в деньгах огромная. Отсюда простой вывод: на итог влияют ровно две вещи, цифра в ЕГРН и процент.

Что стоит за формулой

• Налоговая база. Кадастровая стоимость участка, внесённая в ЕГРН на 1 января года, за который платят (статьи 390 и 391 НК РФ).
• Ставка. Процент от базы. Предельные значения задаёт статья 394 НК РФ: 0,3% и 1,5%. Конкретную величину устанавливает город или муниципалитет.
• Вычеты и льготы. Уменьшают базу или сам платёж для отдельных категорий плательщиков и наделов.
• Налоговый период. Календарный год (статья 393 НК РФ). За него и ведут расчёт.

Дальше разберём каждую величину: кто вообще обязан платить, откуда берётся оценка, как понять свой процент и какими способами законно уменьшить итог.

Кто платит земельный налог и за что

Круг плательщиков задаёт статья 388 НК РФ. Это не любой, кто как-то связан с землёй, а только те, у кого на неё есть одно из вещных прав.

Кто обязан платить

• Собственники участков. Основная и самая частая категория: и граждане, и организации.
• Обладатели права постоянного (бессрочного) пользования. Как правило, государственные и муниципальные учреждения, предприятия.
• Обладатели права пожизненного наследуемого владения. Старое право граждан на землю, которое ещё встречается.

Кто освобождён

• Арендаторы. За арендованную землю платит собственник, а арендатор перечисляет арендную плату по договору. Это разные платежи.
• Пользователи по безвозмездному пользованию. Тот, кто занимает надел по такому договору, плательщиком не признаётся.

Если участок в общей собственности нескольких лиц, сумму распределяют пропорционально долям. По земле в совместной собственности доли считают равными.

За какие участки платят

Объект описан в статье 389 НК РФ: это участки в границах муниципалитета или города федерального значения, где введён налог. Есть и исключения, за которые платить не нужно: земли, изъятые из оборота, лесной фонд, участки под многоквартирными домами, а также наделы ограниченного оборота из перечня в кодексе. Чтобы земля вообще попала под обложение, она должна стоять на кадастровом учёте и иметь оценку. Что это за процедура, разбираем в статье про кадастровый учёт.

Налоговая база: кадастровая стоимость

Основа всего расчёта, кадастровая стоимость участка. По статье 390 НК РФ базой признаётся именно она. Рыночная цена, оценка соседей и то, за сколько вы когда-то купили землю, роли не играют: в счёт идёт одна цифра из ЕГРН.

На какую дату берут оценку

Базу фиксируют по состоянию на 1 января того года, за который платят (пункт 1 статьи 391 НК РФ). Если участок поставили на учёт в течение года, берут значение на дату внесения сведений в реестр. Меняется кадастр в течение года, например после переоценки, на текущий период это по общему правилу не влияет: новую цифру применят со следующего года.

Важное исключение про изменение оценки

Из правила «в течение года цифру не пересматривают» есть ключевое исключение. Когда кадастровую стоимость меняют из-за установления рыночной (то есть вы её оспорили и снизили), новое значение учитывают с даты, с которой начала применяться оспоренная оценка (пункт 1.1 статьи 391 НК РФ). Проще говоря, снижение работает не только вперёд, но и задним числом, за периоды, когда действовала завышенная цифра. Именно поэтому оспаривание даёт возврат переплаты, а не одну лишь экономию на будущее.

Где посмотреть свою оценку

• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Официальный документ с точной цифрой на нужную дату. Заказывают через Росреестр, Госуслуги или МФЦ.
• Публичная кадастровая карта. Быстрый способ посмотреть текущее значение по кадастровому номеру онлайн, бесплатно.
• Личный кабинет налогоплательщика. Для граждан там видно и оценку, и рассчитанный платёж.

Как получить выписку и что в ней указано, подробно разбираем в статье про выписку из ЕГРН. Если в ней видно, что кадастр заметно выше рыночной цены похожих наделов, это первый сигнал переплаты, и цифру стоит оспорить.

Ставки: когда 0,3%, а когда 1,5%

Предельные ставки устанавливает статья 394 НК РФ. Их всего две, и они задают потолок: город и муниципалитет вправе поставить процент ниже, но не выше этих значений.

Оговорка про дорогие наделы с 2025 года

С 2025 года заработало важное изменение (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Пониженные 0,3% больше нельзя применять к участкам, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, даже если это жилфонд, ИЖС или личное хозяйство. К таким объектам берут 1,5%. Исключение сделано для земель, занятых жильём и инженерной инфраструктурой ЖКХ, по установленным в законе условиям. Для дорогой городской земли это заметный рост.

Кто и где устанавливает процент

Конкретную величину в пределах кодекса вводит представительный орган муниципалитета, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, закон города федерального значения. Поэтому в разных муниципалитетах на однотипные наделы проценты могут отличаться. Регион также вправе установить дифференцированные ставки в зависимости от категории земель и вида разрешённого использования. Своё значение всегда стоит сверять с местным нормативным актом, а для столицы, с городским законом. О нём в следующем разделе.

Ставки земельного налога в Москве

В столице проценты задаёт Закон города Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге». Город воспользовался правом снизить их и развёл сильнее, чем федеральный кодекс: для жилья и гаражей ставки заметно ниже потолка.

Для большинства московских коммерческих собственников это означает 1,5%, и здесь на первый план выходит именно кадастровая стоимость: в столице она высокая, поэтому даже небольшой участок под торговлей даёт ощутимый платёж. Уменьшить его без снижения оценки почти нереально, поэтому оспаривание кадастра в Москве особенно востребовано.

Городской закон даёт и льготы: для льготных категорий граждан база дополнительно уменьшается на 1 млн рублей сверх федерального вычета, а часть организаций (например, бюджетные учреждения, органы власти) освобождена вовсе. Как правило, поблажки не действуют на землю, которую сдают в аренду.

Как категория и ВРИ влияют на налог

Ставку определяют два параметра участка: категория и вид разрешённого использования (ВРИ). Оба записаны в ЕГРН, и по ним инспекция понимает, брать 0,3% или 1,5%.

Категория земель

Категория, это общее назначение: земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности и так далее. От неё зависит и потолок процента, и сам факт, можно ли претендовать на пониженный. Как узнать и при необходимости изменить категорию, разбираем в статье про категорию земель, а что законно строить именно на сельхозземле и чем грозит простой участка, смотрите в статье земли сельхозназначения: что можно строить. Долгий простой земли опасен не только повышенным налогом: если участок годами не используют по назначению, отдельно грозит штраф по ст. 8.8 КоАП РФ и даже изъятие через суд, разбор этих рисков в статье неиспользование участка: изъятие и штрафы.

Вид разрешённого использования

ВРИ уточняет, что конкретно на участке можно делать: жильё, магазин, склад, производство. Чаще всего именно он решает вопрос ставки внутри категории «земли населённых пунктов». Здесь возникает типичная ловушка.

• ВРИ шире фактического использования. Если вид допускает коммерческую застройку, инспекция вправе применить 1,5%, даже когда по факту там стоит скромный объект.
• Смешанный или устаревший ВРИ. Многозначный вид нередко трактуют в пользу более высокого процента.
• Бизнес на льготном наделе. Земля оформлена под ИЖС или личное хозяйство, но занята коммерцией, и право на 0,3% теряется.

Как вернуть пониженную ставку

Когда считают по 1,5%, а по сути надел должен идти под 0,3%, вопрос решают приведением ВРИ в соответствие с реальным использованием. Смена вида меняет и запись в ЕГРН, из которой инспекция берёт процент. Это отдельная процедура со своими сроками, и результат заранее не гарантирован, но для дорогой городской земли экономия бывает существенной. Иногда параллельно есть смысл оспорить и кадастр: два инструмента работают независимо и оба уменьшают итоговую сумму.

Льготы, вычеты и ограничение роста

Помимо снижения оценки и ставки государство и регионы дают ещё несколько способов уменьшить платёж. Их стоит проверить: часть льгот применяют по заявлению, а не автоматически.

Федеральный вычет 600 кв.м

По пункту 5 статьи 391 НК РФ база уменьшается на кадастровую стоимость 600 кв.м площади одного участка для отдельных категорий: пенсионеров, предпенсионеров, инвалидов I и II групп, инвалидов с детства, ветеранов и участников боевых действий, Героев, многодетных семей и ряда других. Если надел 600 кв.м или меньше, для такого плательщика база обнуляется и платить нечего. Вычет дают по одному участку на выбор.

Региональные и местные льготы

Муниципалитеты и города федерального значения добавляют своё. В Москве, например, для льготных категорий граждан база дополнительно уменьшается на 1 млн рублей, а отдельные организации освобождены полностью. Полный перечень смотрят в местном нормативном акте или в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах».

Ограничение роста для граждан

Чтобы переоценка не била по кошельку резко, для физических лиц действует защитный коэффициент. По пункту 17 статьи 396 НК РФ сумма за год не может вырасти больше чем на 10% к прошлогодней (коэффициент 1,1). Если расчёт дал больше, к уплате возьмут прошлую сумму плюс 10%. Важно: это правило для граждан, на организации оно не распространяется, у них платёж может вырасти сразу вслед за кадастром.

Что делать, если налог завышен

Если сумма кажется несправедливой, спорить с ней самой бесполезно: платёж лишь следствие. Разбираться нужно с тем, из чего он вырос, с оценкой и ставкой. Порядок действий такой.

Шаг 1. Проверьте исходные цифры

Сверьте, какую кадастровую стоимость и какой процент взяла инспекция. Ошибки встречаются: применена оценка не на ту дату, старое значение до переоценки, неверная ставка из-за неправильно прочитанного ВРИ. Явную арифметическую или техническую промашку исправляют обращением в налоговую, без всякого оспаривания.

Шаг 2. Оцените, завышен ли кадастр

Сравните кадастровую стоимость с рыночной ценой похожих наделов. Оценку считают массово, по усреднённым моделям, поэтому по конкретному участку она нередко выше реальной рыночной цены. Разрыв заметный, значит цифру есть смысл снижать.

Шаг 3. Снизьте оценку до рыночной

С 2023 года во всех регионах работает порядок по статье 22.1 закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Схема такая:

1. Заказываете у оценщика отчёт о рыночной стоимости участка.
2. Подаёте заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение своего региона, которое ведёт оценку.
3. Учреждение рассматривает обращение и либо утверждает новое значение, либо отказывает с мотивировкой.
4. При отказе или несогласии спор переносят в суд.

После снижения оценки платёж пересчитывают, причём с даты, с которой начала применяться оспоренная цифра (пункт 1.1 статьи 391 НК РФ). Значит, переплату за прошлые периоды возвращают или зачитывают в счёт будущих. Как устроена процедура целиком, с документами и сроками, разбираем в статье про оспаривание кадастровой стоимости.

Шаг 4. При неверной ставке приведите в порядок ВРИ

Если корень проблемы в ставке 1,5% вместо 0,3%, а сама оценка в порядке, работают со ВРИ и категорией надела, как описано выше. Иногда оба инструмента применяют вместе.

За снижением кадастра и возвратом переплаты можно обратиться к нам: посмотрим выписку и уведомление бесплатно, пересчитаем сумму и честно скажем, есть ли смысл спорить. Профильная услуга, оспаривание кадастровой стоимости.

Сроки уплаты и как приходит налог

Порядок и сроки задаёт статья 397 НК РФ, и они разные для организаций и граждан.

Организации

Юридические лица считают сумму сами. Платёж за год вносят не позднее 28 февраля следующего года. Если местным актом введены авансы, их перечисляют не позднее 28-го числа месяца после отчётного квартала. Отдельную декларацию организации больше не сдают: инспекция сама присылает сообщение с рассчитанной суммой, а компания сверяет его со своим расчётом. Уплату проводят через единый налоговый счёт.

Граждане

Физическим лицам сумму считает инспекция и присылает уведомление. Срок, не позднее 1 декабря года, следующего за истёкшим. Например, за 2025 год гражданин рассчитывается до 1 декабря 2026 года. Самому ничего вычислять и подавать не нужно, но уведомление стоит проверить: сверить оценку, процент и учтённые льготы.

Если платёж не пришёл или в нём ошибка

• Уведомление не пришло. Это не повод молчать. Есть облагаемый участок, а бумаги нет, о наделе нужно сообщить в налоговую.
• В расчёте ошибка. Неверная оценка, ставка или неучтённая льгота, обращаются в инспекцию с заявлением и подтверждающими документами, сумму пересчитают.
• Просрочка. За неуплату в срок начисляют пени, а сам платёж всё равно придётся внести.

Держать под контролем стоит и то, что стоит за суммой: категорию, ВРИ и кадастровую стоимость участка. Пока они верны и не завышены, платёж остаётся справедливым.

Коротко: главное о земельном налоге

• Формула. Земельный налог = кадастровая стоимость участка на 1 января × ставка. Правила в главе 31 НК РФ, статьи 388-397.
• База. Оценка из ЕГРН (статьи 390 и 391 НК РФ). Смотрят в выписке из ЕГРН, на публичной кадастровой карте или в личном кабинете.
• Ставки. По статье 394 НК РФ: 0,3% для сельхоза, жилфонда, ИЖС, личного хозяйства; 1,5% для прочих. С 2025 года наделы дороже 300 млн рублей идут по 1,5%.
• Москва. По Закону № 74: 0,025% для садоводства, 0,1% для жилья и гаражей, 0,3% для сельхоза и спорта, 1,5% для прочего.
• Кто платит. Собственники, обладатели постоянного пользования и пожизненного владения (статья 388 НК РФ). Арендатор освобождён.
• Ставку задаёт земля. Категория и ВРИ в реестре определяют 0,3% или 1,5%. Неверный вид поднимает сумму, лечится сменой ВРИ.
• Льготы. Федеральный вычет на 600 кв.м, местные поблажки (в Москве минус 1 млн рублей), для граждан рост ограничен 10% в год (коэффициент 1,1).
• Как снизить. Оспорить завышенную оценку до рыночной (статья 22.1 закона № 237-ФЗ), исправить ставку через ВРИ, проверить льготы и ошибки в расчёте.
• Возврат. После снижения кадастра платёж пересчитывают задним числом (пункт 1.1 статьи 391 НК РФ), переплату возвращают или зачитывают.
• Сроки. Организации, до 28 февраля следующего года; граждане, до 1 декабря по уведомлению инспекции.