ВРИ объекта капитального строительства: как узнать и изменить

Что такое ВРИ объекта капитального строительства

Вид разрешённого использования (ВРИ) показывает, как разрешено эксплуатировать недвижимость. Под офис, под магазин, под склад, под производство, под жильё. Большинство привыкло, что ВРИ бывает у земельного участка. Но точно такой же вид использования есть и у объекта капитального строительства: у здания, у сооружения, у отдельного помещения внутри здания.

Правовая основа тут одна для земли и для построек, статья 37 Градостроительного кодекса РФ. В её первой части прямо сказано: разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть трёх видов.

• Основные виды. Базовый разрешённый набор для зоны: скажем, деловое управление, торговля, общественное питание, производство. Правообладатель выбирает основной вид сам.
• Условно разрешённые виды. Допустимы, но только через отдельное разрешение по итогам публичных слушаний или общественных обсуждений.
• Вспомогательные виды. Дополнение к основному: парковка при магазине, трансформаторная при производстве. Отдельно от основного существовать не могут.

Вид использования конкретного здания берётся из градостроительного регламента той территориальной зоны, где здание стоит. То есть перечень допустимого задаёт не собственник, а правила землепользования и застройки. Собственник лишь выбирает из разрешённого. По части 4 статьи 37 ГрК РФ основной и вспомогательный виды правообладатель выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласования, но выбор ограничен рамками регламента.

И ещё один слой. Вид использования объекта попадает в Единый государственный реестр недвижимости как отдельная характеристика. Это закреплено статьёй 8 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: среди сведений об объекте реестр хранит вид или виды разрешённого использования здания, сооружения, помещения. Значит, ВРИ здания это вполне конкретная строчка в вашей выписке, его видно в документах.

Чем ВРИ здания отличается от ВРИ участка

Здесь кроется главная путаница. Земельный участок и стоящее на нём здание это два разных объекта недвижимости, у каждого своя запись в ЕГРН, свой кадастровый номер и свой вид использования. ВРИ участка описывает, как разрешено использовать землю. ВРИ здания, как разрешено использовать постройку. Живут они в разных разделах реестра и меняются разными процедурами.

При этом оба вида берутся из одного источника, градостроительного регламента зоны. Поэтому по смыслу они должны быть согласованы: нельзя, чтобы участок был «под индивидуальное жилищное строительство», а здание на нём числилось торговым центром. Когда такое расхождение всё же возникает, его приходится устранять, и обычно первичным считают именно участок.

Смена вида использования участка это отдельная большая тема: там свои сроки, плата города и риски. Мы разбираем её в статьях про нецелевое использование участка и на странице услуги смена ВРИ земельного участка. Здесь же держим фокус на постройке: что закон разрешает делать со зданием и как поменять его назначение.

Назначение, наименование и вид использования: три записи в ЕГРН

С видом использования часто путают ещё две характеристики здания: назначение и наименование. Это самостоятельные записи, и Росреестр хранит их по отдельности. Статья 8 Закона № 218-ФЗ относит их к сведениям об объекте недвижимости в кадастре.

Назначение объекта

Назначение это формальная категория. Для здания закон устанавливает закрытый список: «нежилое», «многоквартирный дом», «жилой дом», «садовый дом», «гараж». Для помещения проще, «жилое» или «нежилое». Назначение отвечает на грубый вопрос: жильё это или нет. Именно оно определяет, можно ли прописаться, как считается налог, годится ли объект в залог под ипотеку.

Наименование объекта

Наименование это индивидуальное название, если оно есть: «административное здание», «производственный корпус», «склад готовой продукции», «торговый павильон». Оно уточняет назначение бытовым языком, но само по себе прав не меняет. У части объектов наименования нет вовсе, и это нормально.

Вид разрешённого использования

Вид использования (ВРИ) точнее всего описывает функцию в рамках градрегламента: деловое управление, магазины, общественное питание, склады, объекты производства. Одно и то же «нежилое» здание по назначению может иметь совершенно разный вид использования.

Почему это важно на практике. Чтобы открыть в помещении кафе, мало «нежилого» назначения, нужен ещё и подходящий вид использования (общественное питание) и соответствие санитарным требованиям. А чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, меняется именно назначение, и это отдельная процедура по Жилищному кодексу. Одну характеристику поменять, другую забыть, значит получить расхождение в реестре.

Как узнать назначение и вид использования

Всё, что нужно, читается по документам. Гадать не придётся.

Выписка из ЕГРН

Главный источник, выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. В ней прямо указаны назначение здания или помещения, наименование при его наличии и вид разрешённого использования. Закажите отдельно выписку на здание и отдельно на участок под ним, тогда сразу увидите, согласованы записи или расходятся. Какие бывают виды выписок и как их заказать через mos.ru или Росреестр, мы подробно разобрали в материале про выписку из ЕГРН.

Технический план

Технические характеристики и назначение помещений фиксирует технический план, который готовит кадастровый инженер. Именно техплан становится основанием, когда назначение меняют: без него Росреестр новую запись не внесёт. Как этот документ устроен и кто его вправе готовить, смотрите в статье про технический план.

Градрегламент: ПЗЗ и ГПЗУ

Чтобы понять, какой вид использования вообще допустим на территории, смотрят правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Там перечислены основные, условно разрешённые и вспомогательные виды для зоны. Эта проверка отвечает на ключевой вопрос: можно ли в принципе получить нужное назначение, или сначала придётся менять регламент. Про содержимое градплана мы писали в статье про функциональные зоны Генплана.

Связь ВРИ участка и назначения здания: правило единства

Ключевой принцип звучит просто: назначение и вид использования здания обязаны укладываться в вид использования участка и градрегламент зоны. Земля, постройка и её функция читаются как единое целое. Государство относится к участку и зданию как к связке, и любое противоречие внутри неё становится поводом для отказа.

Логика идёт от земли. Статья 37 ГрК РФ выстраивает вид использования постройки вокруг градрегламента территории, а он же задаёт и вид использования участка. Поэтому назначение помещения производно от того, что разрешено на земле. Нельзя разместить производство там, где земля отведена под общественно-деловую застройку, даже если само здание технически годится под цех.

Как это бьёт по владельцу на практике. Росреестр при регистрации сверяет записи и вправе приостановить учёт или регистрацию, если назначение объекта расходится с видом использования участка. Особенно жёстко правило работает с арендой: по массовой практике Москвы долгосрочный договор аренды не регистрируют, когда использование по договору не совпадает с ВРИ участка. Переход права при этом зарегистрировать чаще можно, а вот аренду тормозят. Этот подводный камень мы отдельно разобрали в статье про регистрацию договора аренды.

Отсюда практический порядок действий. Прежде чем переоборудовать здание под новую функцию, проверяют не только его характеристики, но и вид использования участка. Если участок разрешает задуманное, работают с постройкой. Если нет, первым шагом меняют ВРИ участка через зону «Ф» или изменение ПЗЗ, а уже потом приводят в соответствие само здание.

Как изменить назначение здания или помещения

Единой кнопки «сменить назначение» нет. Путь зависит от того, что именно меняется: только запись в реестре, характеристики помещения или параметры всего здания. Разберём общий порядок, а конкретные маршруты в следующем разделе.

Шаг 1. Свериться с градрегламентом

Сначала проверяют, разрешает ли зона нужный вид использования. Если да, задача сводится к учёту изменений. Если нет, сперва меняют ВРИ участка. Пропустить этот шаг, значит потом получить отказ.

Шаг 2. Выбрать основание

Дальше определяют, на чём будет держаться новая запись:

• Выбор основного вида. Если новый вид входит в градрегламент как основной, правообладатель выбирает его сам по части 4 статьи 37 ГрК РФ, без согласований.
• Реконструкция. Когда меняются параметры здания (площадь, этажность, объём), нужны разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.
• Перепланировка и переустройство. Если конфигурация помещения меняется без выхода за габариты здания, идут через проект и согласование.
• Перевод жилого в нежилое и обратно. Отдельная процедура по главе 3 Жилищного кодекса РФ через решение уполномоченного органа.

Шаг 3. Подготовить технический план

Кадастровый инженер оформляет технический план с новым назначением и характеристиками объекта. Основанием для плана служит проект, акт ввода, распоряжение о переводе или согласование перепланировки, смотря какой путь выбран.

Шаг 4. Внести изменения в ЕГРН

Готовый техплан вместе с решением подают в Росреестр через mos.ru или МФЦ. После кадастрового учёта изменений выписка отражает новое назначение и вид использования. Только с этого момента объект официально считается изменённым. Учёт занимает обычно от 3 до 7 рабочих дней, если пакет собран без ошибок.

Обратите внимание: любой из путей заканчивается записью в ЕГРН. Пока изменение не отражено в реестре, для государства объект остаётся прежним, и переоборудованное по факту помещение читается как нецелевое использование.

Реконструкция, перепланировка или перевод: что когда

Три сценария изменения назначения различаются глубиной вмешательства в объект. Выбор между ними определяет и набор документов, и сроки, и стоимость.

Реконструкция: меняются параметры здания

Если новая функция требует надстройки, пристройки, изменения площади, этажности или несущих конструкций, это реконструкция. Порядок серьёзный: проект, разрешение на строительство, строительные работы, ввод объекта в эксплуатацию, затем техплан и учёт в ЕГРН. Чем реконструкция отличается от капитального ремонта и как её оформить, мы разобрали в статье про реконструкцию здания.

Перепланировка и переустройство: меняется помещение

Когда габариты здания остаются прежними, а внутри переносят перегородки, объединяют или делят помещения, монтируют инженерию, речь о перепланировке и переустройстве. Для нежилых помещений в Москве это идёт через проект и согласование, затем через техплан. Что здесь можно, а что запрещено, читайте в материале про перепланировку нежилого помещения.

Перевод жилого в нежилое: меняется назначение помещения

Отдельная история, когда квартиру переводят под офис или магазин либо наоборот. Тут работает глава 3 Жилищного кодекса РФ: нужны отдельный вход, соответствие санитарным и противопожарным нормам, решение уполномоченного органа. Порядок и условия мы описали в статье про перевод жилого помещения в нежилое.

Смена вида использования без стройки

Иногда переоборудование вообще не нужно: здание уже подходит под новую функцию, и достаточно сменить вид использования на другой из разрешённых для зоны. Тогда правообладатель выбирает основной вид сам и вносит изменение в реестр. Но если нужного вида в градрегламенте нет, дорога одна, менять ВРИ участка через ПЗЗ.

Чем грозит несоответствие назначения и ВРИ

Пока записи согласованы, о них не вспоминают. Расхождение же обычно вскрывается на сделке, на регистрации или на проверке, то есть тогда, когда времени на исправление нет.

• Приостановка и отказ Росреестра. При несоответствии вида использования регистратор приостанавливает учёт или регистрацию, а если причину не устранить за отведённый срок, следует отказ. Про механику приостановок читайте в статье про приостановку в Росреестре.
• Незарегистрированная аренда. Долгосрочный договор аренды при расхождении назначения и ВРИ участка Росреестр часто не регистрирует. Для арендатора это потеря защиты, для собственника, сорванная сделка.
• Повышенный земельный налог. Нецелевое использование участка ведёт к применению повышенной ставки: налог может вырасти в несколько раз против льготной.
• Штраф Госинспекции по недвижимости. За использование объекта не по назначению участка ГИН штрафует по статье 8.8 КоАП РФ: юрлицам от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости, но не менее 100 000 ₽.
• Проблемы с залогом и оценкой. Банк не берёт в залог здание, где назначение в ЕГРН расходится с фактическим использованием: оценщик не может подтвердить характеристики объекта.

Отдельно неприятно, что нарушения накапливаются. Переоборудовали помещение, но изменения в реестр не внесли, и с этого момента каждый день использования формально идёт с нарушением. При проверке это превращается сразу в штраф, предписание и требование привести объект в порядок.

Частые ошибки

Одни и те же промахи повторяются из объекта в объект. Знать их полезно, чтобы не наступить самому.

Путают участок и здание

Владелец меняет вид использования участка и думает, что дело сделано, а запись о здании остаётся прежней. Или наоборот, переоформляет назначение постройки, забыв про землю. В итоге в реестре снова расхождение.

Меняют функцию без проверки градрегламента

Классика: помещение переоборудуют под кафе или автосервис, а по градрегламенту зоны такой вид использования не разрешён. Работы уже сделаны, деньги потрачены, а узаконить нельзя без изменения ПЗЗ, на что уходят месяцы.

Не вносят изменения в ЕГРН

Перепланировку согласовали, работы приняли, но техплан в Росреестр не подали. Формально объект остался прежним, и при первой же сделке или проверке это выясняется.

Считают наименование видом использования

Наименование «административное здание» не заменяет вид использования и не даёт права размещать в нём что угодно. Право размещения определяет именно вид использования по градрегламенту, а не название в выписке.

Забывают про перевод по ЖК

Пытаются открыть магазин в квартире без перевода помещения в нежилое. Одной перепланировки мало: смена жилого назначения на нежилое идёт только через процедуру Жилищного кодекса с решением уполномоченного органа.

Тянут до сделки

Самая дорогая ошибка. О расхождении вспоминают, когда покупатель уже внёс аванс или банк готовит кредит. Приведение записей в порядок занимает недели и месяцы, и сделка срывается. Проверять назначение и вид использования стоит задолго до того, как объект понадобится продать, сдать или заложить.

Коротко: главное

• ВРИ есть и у здания. Вид разрешённого использования устанавливается статьёй 37 ГрК РФ и для участка, и для объекта капитального строительства. Виды бывают основные, условно разрешённые и вспомогательные.
• Участок и здание это разные объекты. У каждого свой кадастровый номер и своя запись в ЕГРН, но оба вида использования берутся из одного градрегламента зоны и должны согласовываться.
• Три записи о здании. Назначение (жилое или нежилое), наименование и вид использования это отдельные характеристики по статье 8 Закона № 218-ФЗ. Их легко перепутать, но они про разное.
• Всё видно по документам. Назначение и вид использования читаются в выписке ЕГРН, характеристики в техплане, перечень допустимого в ПЗЗ и ГПЗУ.
• Правило единства. Назначение здания производно от вида использования участка. При расхождении Росреестр приостанавливает регистрацию, а аренду может не зарегистрировать вовсе.
• Изменение зависит от глубины. Реконструкция при смене параметров, перепланировка при изменении помещения, перевод по ЖК при смене жилого назначения, простой выбор вида, когда стройка не нужна.
• Финал всегда в ЕГРН. Любой путь заканчивается техпланом и учётом изменений в реестре. Пока запись не изменена, объект для государства прежний.
• Цена ошибки высокая. Приостановка, отказ в аренде, повышенный земельный налог, штраф по статье 8.8 КоАП РФ. Проверять и приводить записи в порядок дешевле заранее.