Вспомогательные виды разрешенного использования участка: что можно разместить без смены ВРИ в Москве

Что такое вспомогательные виды разрешенного использования

Закон не ограничивается одним ВРИ на участок. В части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса названы три группы: основные, условно разрешенные и вспомогательные. Последние допустимы только как дополнительные к первым двум и ведутся вместе с ними.

Представьте склад, при котором стоят проходная, бытовка и стоянка. Склад держит весь участок, остальное его обслуживает. Под такую логику подходят объекты из третьей группы: отдельно под них землю никто не отведет. Какие коды допустимы у вас, решает регламент территориальной зоны.

Сам термин Земельный кодекс объясняет через деятельность: вид использования участка это вид деятельности, которую допускается вести на нем, а также над и под его поверхностью, с учетом ограничений из законов (п. 1 ст. 14.1 ЗК). Глава об этом появилась в кодексе благодаря Федеральному закону № 295-ФЗ и действует с 1 марта 2026 года.

Где посмотреть вспомогательные виды своего участка

Выписка из ЕГРН дает только часть картины. Сведения о дополнительных видах в реестр вносить не нужно, и в выписке их может не оказаться, это нормально. Искать приходится по нескольким документам подряд.

1. Выписка ЕГРН. Берем из нее вид или виды, внесенные для участка. Это основа, от которой считается все остальное.
2. Градостроительный план участка. В нем указаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды (п. 5 ч. 3 ст. 57.3 ГрК).
3. Правила землепользования и застройки. Регламент зоны раскладывает виды по трем группам. Для Москвы добавляется общий перечень в Книге 1 Правил.
4. Классификатор. Коды определяются по документу, который утвердил федеральный орган (п. 6 ст. 14.1 ЗК). Это приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412: у каждого кода есть название и описание.

Одного кода мало, читайте описание. Например, 6.9 «Склад» охватывает сооружения для временного хранения, распределения и перевалки грузов, а 6.9.1 «Складские площадки» описывает те же операции на открытом воздухе. Не нашли свой объект в описании? Ищите в соседних кодах.

Что дает такой вид и где он заканчивается

Главное достоинство в том, что процедур становится меньше. У каждой льготы при этом есть граница.

• Согласования не нужны. Любой основной или вспомогательный вид из установленных регламентом правообладатель выбирает без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.4 ЗК).
• Реестр остается прежним. Заявление в Росреестр по такому виду не подают, потому что сведения о нем вносить не требуется (п. 4 ст. 14.1 ЗК).
• Права на землю целы. Установление или изменение вспомогательных видов не прекращает права на участок и не снимает действующие ограничения и обременения (п. 7 ст. 14.2 ЗК).
• Основа обязательна. Правообладатель вправе пользоваться таким видом, если регламент установил его в дополнение к основному. Опереться на него одного нельзя (п. 2 ст. 14.3 ЗК).
• Здание подчиняется участку. Назначение здания или сооружения должно соответствовать ВРИ участка, исключения перечислены в п. 4 ст. 14.3 ЗК (см. п. 7 ст. 14.1 ЗК).

Над всем этим стоит общий потолок. Ограничения из других законов, технических регламентов и охранных зон остаются в силе. В градостроительном плане они вынесены в отдельную строку: там есть сведения об ограничениях, в том числе из-за зон с особыми условиями использования территорий (п. 9 ч. 3 ст. 57.3 ГрК).

Как быть с видами, оформленными до марта 2026 года? Закон их сохранил: виды, установленные до дня вступления в силу № 295-ФЗ, остаются действительными (ч. 1 ст. 16 этого закона). Переоформлять ничего не требуется.

Правила землепользования Москвы: перечень и четыре условия

Для Москвы общие нормы о таких видах записаны в Книге 1 Правил землепользования и застройки, приложении к постановлению Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Пункты 3.3.4, 3.3.5 и 3.3.6 приведены по редакции от 16.10.2026. После этой даты в каталоге mos.ru появились новые постановления об изменении Правил, их тексты мы не сверяли, поэтому перед подачей сверяйте действующий текст.

Перечень кодов

Пункт 3.3.4 называет вспомогательными виды с перечисленными кодами для всех зон, кроме указанных в пункте 3.3.6. В редакции от 16.10.2026 там значатся, среди прочих, служебные гаражи (4.9) и склад (6.9). Для собственника с другим основным видом это значит, что стоянка и складские помещения способны пройти как дополнительные, но только если зона не относит эти коды к основным. По пункту 3.3.2(1) в зонах, где он применяется, код 4.9 уже входит в основные виды, и тогда выбрать его вспомогательным нельзя (условие 1 ниже).

Четыре условия применения

Пункт 3.3.5 допускает такие виды только при выполнении четырех условий. Мы свели их в таблицу.

Четвертое условие работает, если иное не установлено нормативами градостроительного проектирования, техническими регламентами или другими обязательными требованиями. Для отдельных зон пункт 3.3.6 вводит собственные правила: там, где основные виды вообще не предполагают строительства, дополнительные виды не устанавливаются.

Предел 25 процентов: как его считать

Именно предел чаще всего мешает собственнику: склад или стоянка просто не помещаются в допустимую долю. Считать нужно по формуле условия 4: площадь таких объектов не выше 25 процентов общей площади всех объектов капитального строительства, которые есть или возможны на участке, включая сами эти объекты.

Отсюда простое следствие. Если площадь основных и условно разрешенных объектов известна, то дополнительных допустимо не больше трети от этой цифры. Проверим арифметику на нескольких площадях.

Первая строка: 1000 из 4000 дают ровно четверть. Площади здесь придуманы для примера, это расчет, а не норма. Само правило то же, что в пункте 3.3.5.

Что попадает в расчет

В знаменателе стоит суммарная общая площадь объектов капитального строительства, включая подземные части зданий и сооружений. Правила называют объекты, которые возможно разместить, сохранить, реконструировать или построить. Значит, учитывать надо не только существующие здания, но и запланированные.

Подземные этажи легко упустить. Парковка под основным зданием увеличивает общий знаменатель, а если она сама дополнительная, то целиком идет в числитель. Перед проектированием выпишите все помещения по назначению и разнесите по двум группам.

Когда предел иной

Кодекс позволяет регламенту установить, какой процент площади участка можно занять под такие виды, в том числе максимальный процент застройки (ч. 1.2 ст. 38 ГрК). В Москве число 25 уступает место другому, если так требуют нормативы или технические регламенты. Для отдельных зон Правила задают свой потолок: по пункту 3.3.6 в редакции от 16.10.2026 для ряда зон с сельскохозяйственными основными видами это 500 кв. м суммарной площади всех таких объектов.

Парковка, склад, КПП и ограждение: как проходит каждый случай

Разберем типичные запросы владельцев. Подойдет ли каждый из них под дополнительный вид в вашей зоне, зависит от регламента, поэтому ниже логика проверки, а не готовый ответ.

Парковка и стоянка

Код 4.9 «Служебные гаражи» охватывает постоянные или временные гаражи и стоянки служебного автотранспорта для видов деятельности групп 3.0 и 4.0. Для машин сотрудников и посетителей классификатор называет отдельные коды: 4.2 (торговые центры) и 4.3 (рынки), где стоянки прямо входят в описание. В описании магазинов с кодом 4.4 в тексте приказа № П/0412 такой строки нет, значит, парковку для них проверяют особо.

В Москве служебные гаражи названы в перечне пункта 3.3.4 (редакция от 16.10.2026), но входят в предел 25 процентов, а если зона уже относит код 4.9 к основным, выбрать его вспомогательным нельзя. Подземная стоянка тоже входит в расчет.

Склад и бытовки

Склад при офисе или магазине сверяют с кодом 6.9, а в московском перечне пункта 3.3.4 (редакция от 16.10.2026) он назван среди дополнительных. Площадки под открытое хранение описаны кодом 6.9.1, поэтому сначала решите, какой склад вам нужен, закрытый или открытый.

КПП, шлагбаум и ограждение

Отдельного кода для контрольно-пропускного пункта в тексте классификатора мы не нашли: искали по словам «КПП», «контрольно» и «шлагбаум». Куда отнести будку охраны, прямо не сказано, поэтому вид для нее определяют вместе с проектировщиком по тому объекту, которому она служит. Если будка капитальная, заранее выясните, входит ли она в долю 25 процентов.

С забором проще. Земельный кодекс допускает использовать участки для ограждения независимо от установленных видов, пока для зоны нет запрета (подп. 3 п. 4 ст. 14.3 ЗК). Значит, на сам забор отдельный вид не нужен.

Проезды и площадки

Правила Москвы допускают на свободных от застройки частях участка элементы комплексного благоустройства: хозяйственные и иные площадки, подходы и подъезды к зданиям, ограждения (п. 3.3.7). Это отдельный пункт, он не входит в перечень видов. Как проектировщик учтет эти элементы в доле 25 процентов, уточните заранее.

Нужно ли разрешение на строительство

Вид использования сам по себе не отменяет разрешения. Общее правило в части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса: строительство и реконструкция капитальных объектов идут по разрешению, кроме случаев, названных в той же статье.

Среди таких случаев есть строения и сооружения вспомогательного использования, критерии которых устанавливает Правительство (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК). Еще один случай: объекты, не относящиеся к капитальным (п. 2 той же части).

• Вид. Отвечает, допустимо ли такое использование на участке.
• Разрешение. Подтверждает, что проектная документация отвечает установленным требованиям, в том числе градостроительного регламента (ч. 1 ст. 51 ГрК).
• Критерии вспомогательного строения. Показывают, требуется ли разрешение для конкретной постройки.

Три вопроса стоит задавать по очереди: допустим ли вид, нужно ли разрешение и умещаются ли параметры в регламент. Если постройка капитальная и под критерии не подходит, потребуется полный путь: градостроительный план, проект, разрешение. С выбором вида и документами помогает услуга по ВРИ земельного участка.

Порядок действий: от выписки до проекта

Чтобы не перепутать очередность, пройдите шаги по списку. Каждый шаг опирается на документ, а не на догадку.

1. Закажите выписку ЕГРН и выпишите, какие ВРИ записаны для участка.
2. Получите градостроительный план: в нем собраны виды зоны и ограничения (п. 5 и 9 ч. 3 ст. 57.3 ГрК).
3. Найдите в регламенте три списка и определите, где стоит нужный вам код.
4. Сверьте код с описанием в классификаторе, а не только с названием.
5. Для Москвы прикиньте долю по формуле условия 4 вместе с подземными частями.
6. Проверьте технические регламенты, охранные зоны и, если земля арендована, договор.
7. Решите вопрос разрешения на строительство по статье 51 ГрК и только потом заказывайте проект.

Если на каком-то шаге нужный код вылетает из списка, переходите к разделу о выборе другого пути. Работу над разрешительными документами лучше начинать после этого, а не до него.

Арендатор и собственник: что проверить в договоре

Собственник выбирает из установленных регламентом видов сам. У арендатора картина строже, особенно на государственной или муниципальной земле.

Тот, кому такой участок передан в аренду или безвозмездное пользование, не вправе выбрать иной вид, чем указан в договоре (п. 3 ст. 14.4 ЗК). Исключение сделано для арендатора по договору о комплексном развитии территории и для того, кто исполняет решение о таком развитии. Поэтому договор лучше прочесть раньше, чем вы запланируете стоянку или склад.

• Какой вид или виды записаны в договоре.
• Совпадает ли запись с данными ЕГРН.
• Что сказано о размещении построек и о согласии арендодателя.
• Не менялся ли регламент зоны после подписания.

Частному собственнику проще: основной или дополнительный вид он берет без разрешений, а основной, если тот еще не внесен, записывает в ЕГРН. Условно разрешенный вид идет по другим правилам, их мы разберем ниже.

Когда вид не спасает: риск нецелевого использования

Собственники и арендаторы обязаны пользоваться участками в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (ст. 42 ЗК). Дополнительный вид входит в разрешенное только при соблюдении условий, и здесь ошибаются чаще всего.

• Второстепенное стало главным. Если основного объекта нет, а стоянка работает сама по себе, вид остается без опоры: исключительно по вспомогательному виду участок использовать нельзя (ст. 14.3 ЗК, п. 2).
• Перебор по площади. Больше четверти от общей площади капитальных объектов в Москве означает выход за рамки условия 4, если для зоны не установлен иной предел.
• Вид уже основной. Дополнительным нельзя назвать код, который зона относит к основным или условным (п. 3.3.5 Правил). Тогда идите по пути основного вида.

Последствия закон описывает по-разному. Среди них принудительное прекращение права постоянного бессрочного пользования при использовании участка не по назначению и не по разрешенному виду (подп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК). О штрафах и защите у нас отдельная статья: штраф за нецелевое использование участка. Суммы мы здесь не приводим.

Если подходящего вида нет

Бывает, что нужный код не входит ни в основные, ни в дополнительные виды зоны. Тогда есть три пути, выбор зависит от задачи.

• Выбрать основной вид. Если код основной, правообладатель берет его без разрешений, но направляет заявление о внесении сведений в ЕГРН (п. 1 и 2 ст. 14.4 ЗК).
• Получить разрешение на условный вид. Пользоваться им можно после разрешения по статье 39 ГрК и внесения сведений в реестр (п. 5 ст. 14.4 ЗК). Подробности в статье про условно разрешенный вид использования.
• Изменить вид. Переход с одного на другой идет по градостроительному регламенту при соблюдении требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК). Порядок описан здесь: смена ВРИ и нецелевое использование.

Если регламент зоны не допускает нужного использования вовсе, менять придется сам регламент, то есть Правила землепользования. Это отдельная и более долгая работа.

Что подготовить для проверки

Юристу или проектировщику для оценки понадобится небольшой пакет. Соберите его заранее, это сэкономит несколько кругов уточнений.

• Свежая выписка ЕГРН на участок и на здания, если они уже стоят.
• Градостроительный план участка с видами зоны и ограничениями.
• Экспликация площадей: что в здании основное, а что обслуживающее, с разбивкой по этажам и подземным частям.
• Договор аренды земли или правоустанавливающие документы, если участок в собственности.
• Схема размещения будущих объектов: стоянка, склад, будка охраны, проезды.

По экспликации сразу видно, укладываетесь ли вы в четверть площади, а по схеме размещения проще понять, какие постройки капитальные, а какие нет. Недостающие документы обычно выявляются на первом же шаге проверки, поэтому начинать лучше с них.

Типичные ошибки собственников

Часть ошибок видна уже по тексту актов. Собрали те, что связаны с конкретной нормой.

• Ищут дополнительный вид в выписке ЕГРН, хотя сведения о нем туда не вносятся.
• Проектируют площади без расчета доли: предел четверти считается от общей площади, подземные части входят.
• Строят такой объект раньше основного и забывают, что единственным использованием участка он быть не может.
• Берут код из чужого проекта, не сверив с регламентом зоны и действующей редакцией Правил.
• Путают вид использования с освобождением от разрешения на строительство: нормы разные (ст. 37 и 51 ГрК).
• Арендатор государственной земли выбирает вид, которого нет в договоре.

Сомневаетесь, положите рядом регламент зоны, градостроительный план и действующую редакцию Книги 1 Правил.

Коротко: что нужно помнить

• Допустим лишь дополнительно к основному или условному виду и вместе с ним (п. 3 ч. 1 ст. 37 ГрК).
• Выбор без согласований, запись в реестр не нужна (п. 1 ст. 14.4 и п. 4 ст. 14.1 ЗК).
• Одного такого вида для участка мало: так сказано во втором пункте статьи 14.3 ЗК.
• В Москве работают четыре условия пункта 3.3.5 Правил, главное из них касается доли в четверть площади.
• Перечень кодов и особенности зон сверяйте по действующей редакции пунктов 3.3.4 и 3.3.6.
• Разрешение на строительство остается отдельным вопросом статьи 51 ГрК.
• Нет подходящего кода: основной вид, условный вид или смена ВРИ.