Технический план: что это, когда нужен и кто готовит

Что такое технический план простыми словами

Представьте, что вы построили здание или купили помещение. Государству нужно знать, что это за объект, где именно он стоит, какая у него площадь и планировка. Всю эту информацию собирает и оформляет в едином документе кадастровый инженер. Такой документ и называется техническим планом.

По сути это подробное описание объекта недвижимости, привязанное к координатам на местности. Он отвечает на простые вопросы: что это за объект (здание, помещение, сооружение), где он расположен относительно земельного участка, сколько в нём этажей, какая площадь, из чего сделаны стены, когда завершено строительство. Эти сведения нужны, чтобы поставить объект на государственный кадастровый учёт и внести его в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Правовая основа документа, статья 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Форма технического плана, требования к его подготовке и состав сведений заданы приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Этот приказ действует по всей стране, поэтому техплан на московскую квартиру и на склад в другом регионе строятся по одним правилам, отличается только содержание.

Готовят его не для красоты и не «на всякий случай». Без плана Росреестр просто не примет объект на учёт. А пока постройки нет в кадастре, с ней нельзя совершить ни одной законной сделки: ни продать, ни заложить в банк, ни официально сдать в аренду. Техплан, это входной билет в правовое поле.

Если провести аналогию: межевой план описывает землю, а технический, всё, что на этой земле построено. О постановке объекта в реестр мы отдельно рассказали в статье о кадастровом учёте, техплан, это её первый и главный документ.

Чем технический план отличается от межевого

Эти два документа часто путают, а разница между ними принципиальная. Оба готовит кадастровый инженер, оба нужны для кадастрового учёта, но описывают они разные вещи.

Простое правило: если задача касается земли, нужен межевой план, если задача касается того, что на земле построено, технический. Например, чтобы поставить на учёт новый участок или уточнить его границы, заказывают межевание. А чтобы поставить на учёт дом, склад или офис на этом участке, техплан.

Бывает, что для одного проекта нужны оба документа сразу. Купили участок без построек, отмежевали его, а потом возвели здание. Сначала межевой план ставит на учёт землю, затем технический ставит на учёт постройку. Это два разных этапа с двумя разными документами, и делать их лучше последовательно, чтобы данные в ЕГРН не разошлись.

Когда нужен технический план

Документ требуется всякий раз, когда сведения об объекте попадают в кадастр впервые или меняются. Разберём основные ситуации.

Постановка нового объекта на учёт

Построили здание, сооружение или ввели в эксплуатацию новый объект, и его нужно официально зарегистрировать. Первый документ на этом пути, техплан. На его основании Росреестр присваивает постройке кадастровый номер и вносит её в ЕГРН.

Регистрация незавершённого строительства

Стройка ещё не закончена, но объект уже нужно продать, заложить или иначе оформить права на него. Объект незавершённого строительства (ОНС) тоже ставится на учёт по техническому плану. Подробнее, в статье о регистрации незавершённого строительства.

Изменения после стройки и ремонта

• Реконструкция. Изменили внешние параметры здания, надстроили этаж, сделали пристройку, и площадь стала другой. В ЕГРН нужно внести новые характеристики через техплан.
• Перепланировка и переустройство. Передвинули стены, объединили или разделили комнаты внутри помещения, изменилась площадь или конфигурация. После согласования изменения фиксируют техпланом. Что можно менять в нежилом объекте, разбираем в статье о перепланировке нежилого помещения.

Раздел и объединение объектов

Разделили одно помещение на два самостоятельных или, наоборот, объединили несколько в одно. Появляются новые объекты, а старые прекращают существование. Для каждого нового объекта готовят технический план. Об этой процедуре, отдельная статья о разделе и объединении объектов.

Объект есть, а в кадастре его нет

Здание построено давно, право на него оформлено по старым документам, но в ЕГРН объекта нет. Чтобы внести его в реестр и спокойно распоряжаться, тоже нужен технический план. Без записи в ЕГРН объект юридически «невидим» для сделок.

Общий знаменатель у всех этих случаев один: как только характеристики объекта должны появиться в кадастре или измениться в нём, без технического плана не обойтись.

На какие объекты готовят технический план

Статья 24 ФЗ-218 прямо перечисляет, для каких объектов готовят техплан. Это важно, потому что для земельного участка он не подходит (там нужен межевой план).

Для каждого типа объекта в приказе П/0082 предусмотрены свои особенности заполнения. Например, для здания в графической части нужен контур на земельном участке, а для помещения, план этажа с указанием, где именно это помещение расположено. Линейные сооружения (трубопроводы, дороги) описываются сложнее всего, там нужна протяжённая геодезическая привязка.

Отдельно стоит запомнить: временные и некапитальные постройки (навесы, киоски, павильоны без фундамента) к недвижимости не относятся и на кадастровый учёт как капитальные объекты не ставятся, техплан для них не готовят. Разграничение капитального и некапитального объекта иногда спорное, и от него зависит, нужен ли вообще технический план.

Кто готовит технический план

Готовить план вправе только кадастровый инженер. Это специалист с квалификационным аттестатом, который обязан состоять в саморегулируемой организации. Требования к нему установлены Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

Что должно быть у инженера

• Квалификационный аттестат. Подтверждает, что инженер сдал экзамен и вправе вести кадастровую деятельность.
• Членство в СРО. Обязательное условие. Инженер, не состоящий в саморегулируемой организации или исключённый из неё, работать не может, а его документы недействительны.
• Страхование ответственности. Действующий договор обязательного страхования профессиональной ответственности защищает заказчика, если инженер допустит ошибку.

Почему это важно проверять

Если план подготовил инженер без действующего членства в СРО, Росреестр его не примет, а вы потеряете деньги и время на повторную работу. Проверить инженера просто: на сайте Росреестра есть открытый реестр кадастровых инженеров, где по фамилии видно, действует ли его членство и сколько у него отказов и приостановок в статистике. Инженер с большой долей приостановок, тревожный сигнал.

Инженер в штате или подрядчик

Кадастровый инженер может работать как индивидуальный предприниматель или быть в штате организации. Когда вы заказываете техплан у компании, договор заключается с ней, а конкретный инженер подписывает план своей электронной подписью и отвечает за его качество. Это удобно: компания сопровождает весь процесс, от выезда на обмеры до постановки на учёт, а вы взаимодействуете с одним исполнителем. Как это устроено у нас, смотрите на странице услуги подготовка технического плана.

Что входит в технический план

Состав жёстко задан приказом Росреестра № П/0082. Это не свободная бумага: инженер заполняет установленную форму, и любое отклонение ведёт к приостановке учёта. План состоит из двух частей, текстовой и графической.

Текстовая часть

• Исходные данные. Перечень документов, на основании которых готовился план (проект, разрешение, декларация), и сведения о геодезической основе.
• Сведения об измерениях и расчётах. Как выполнялись обмеры, какие методы и приборы применялись, как рассчитаны площади.
• Характеристики объекта. Площадь, этажность, количество этажей (включая подземные), материал наружных стен, год завершения строительства, назначение объекта.
• Заключение кадастрового инженера. Пояснения инженера по спорным или нестандартным моментам, обоснование расчётов.

Графическая часть

• Для здания или сооружения. Чертёж контура объекта, привязанный к границам земельного участка и координатам.
• Для помещения или машино-места. План этажа или части этажа с обозначением, где именно расположен объект внутри здания.

Отдельно к плану прикладываются документы-основания: проектная документация, разрешение на ввод либо декларация об объекте. Они становятся неотъемлемой частью технического плана.

Именно из-за строгости формы ошибки в техплане, самая частая причина приостановки регистрации. По нашей статистике на них приходится около трети всех случаев в Росреестре. Неверно указанная площадь, расхождение координат, неполный пакет оснований, и учёт замирает. Как снять такую заминку, разбираем в статье о приостановке в Росреестре.

На основании каких документов его готовят

Документ не берётся из воздуха. Инженер опирается на бумаги, которые подтверждают законность объекта и его параметры. Какие именно нужны, зависит от типа постройки и того, как она появилась.

Для зданий, сооружений и ОНС

По частям 8 и 10 статьи 24 ФЗ-218 основой служат проектная документация и разрешение на строительство, а после завершения стройки, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для объекта незавершённого строительства достаточно проекта и разрешения на строительство.

Для помещений

Используется проектная документация здания или проект перепланировки, если помещение образуется или меняется в результате работ. Для машино-места, проект и данные о его границах внутри паркинга.

Когда документов нет: декларация

Часто бывает, что проектной документации или разрешения нет: объект построен давно, документы утеряны, или для такого объекта разрешение вообще не требуется. На этот случай часть 11 статьи 24 ФЗ-218 разрешает готовить технический план на основании декларации об объекте недвижимости. Декларацию составляет и заверяет своей подписью сам правообладатель, он под свою ответственность указывает характеристики объекта. Декларация прилагается к плану и становится его неотъемлемой частью.

Выбор основания, не мелочь. Если подать декларацию там, где закон требует проект и разрешение, Росреестр приостановит учёт. Поэтому на бесплатном разборе мы первым делом смотрим, какой именно комплект документов подходит под ваш объект.

Технический план и техпаспорт БТИ: в чём разница

Ещё одна частая путаница, техплан и технический паспорт БТИ. Это бумаги из разных эпох, и подменять одну другой нельзя.

Технический паспорт БТИ

Техпаспорт, документ старой системы технического учёта, которую вели бюро технической инвентаризации. До 2013 года именно техпаспорт был основой для постановки объекта на учёт. В нём есть поэтажный план и экспликация помещений, но нет привязки объекта к координатам на местности и нет электронной подписи кадастрового инженера.

Технический план

С 2013 года для кадастрового учёта в Росреестре нужен именно технический план. Он привязывает объект к координатам, готовится в электронном виде и заверяется усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера. Это документ действующей системы ЕГРН.

Значит ли это, что техпаспорт больше не нужен? Не совсем. В Москве данные БТИ до сих пор используются, например, при согласовании перепланировки поэтажный план БТИ, отправная точка. Техпаспорт может служить источником сведений для подготовки нового техплана. Но для сделок и регистрации права опираются на сведения ЕГРН и технический план, а не на старый паспорт. Если у вас на руках только техпаспорт, а объекта в ЕГРН нет, для сделки понадобится подготовить технический план.

Форма, сроки и стоимость

В какой форме готовится

По части 12 статьи 24 ФЗ-218 план составляется в форме электронного документа, файла в формате XML, и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. В таком виде он и подаётся в Росреестр. Бумажный экземпляр с подписью и печатью инженера возможен, только если это прямо прописано в договоре подряда, но для самого учёта всё равно используется электронная версия. Она ускоряет подачу и снижает риск потери файла.

Сколько времени занимает

Подготовка у нас обычно занимает 3-5 рабочих дней, срочно можно уложиться в 1-2 дня с доплатой. Срок зависит от того, нужен ли выезд на место, есть ли готовая проектная документация и насколько сложен сам объект. Отдельно идёт кадастровый учёт в Росреестре: постановка на учёт занимает несколько рабочих дней, а одновременный учёт с регистрацией права, до 10-12 рабочих дней. Точные сроки учёта мы разбираем в статье о кадастровом учёте.

От чего зависит цена

Подготовка технического плана у нас стоит от 15 000 ₽. На итоговую цену влияет несколько факторов:

• Тип объекта. Простое помещение обходится дешевле, чем здание, а линейное сооружение или недострой, дороже из-за сложной геодезической привязки.
• Площадь и сложность. Большая постройка с нестандартной планировкой требует больше обмеров и расчётов.
• Выезд и обмеры. Нужен ли выезд инженера на место и как далеко оно расположено. Дорога в пределах 50 км от МКАД у нас включена в стоимость.
• Наличие документов. Есть проектная документация, работа идёт быстрее, готовим по декларации, нужно больше данных от собственника.

Коротко: главное о техническом плане

• Что это. Документ с точным описанием здания, помещения, сооружения, машино-места или недостроя для кадастрового учёта. Основа, статья 24 ФЗ-218 и приказ Росреестра № П/0082.
• Не путать с межевым. Межевой план описывает земельный участок (статья 22 ФЗ-218), технический, постройки на нём. Для земли, межевание, для здания, техплан.
• Когда нужен. Постановка новой постройки на учёт, регистрация недостроя, изменения после реконструкции и перепланировки, раздел и объединение, внесение в ЕГРН объекта, которого там нет.
• На какие объекты. Здания, сооружения, помещения, машино-места, недострой, единые недвижимые комплексы. Землю и некапитальные постройки так не оформляют.
• Кто готовит. Только кадастровый инженер, член СРО, с квалификационным аттестатом (ФЗ-221). План специалиста без действующего членства недействителен.
• Что внутри. Текстовая часть (исходные данные, измерения, характеристики, заключение) и графическая (чертёж контура или план этажа). Строгая форма по приказу П/0082.
• Основания. Проект и разрешение на строительство или ввод, а при их отсутствии, декларация, которую заверяет правообладатель.
• Отличие от техпаспорта БТИ. Паспорт, старая система до 2013 года без привязки к координатам. Для учёта в Росреестре нужен именно техплан.
• Форма. Электронный файл (XML) с усиленной квалифицированной подписью. Бумажный экземпляр, только по договору.
• Сроки и цена. Подготовка от 15 000 ₽, обычно 3-5 рабочих дней, срочно за 1-2 дня. Отдельно, учёт в Росреестре.