Снос здания: порядок, уведомление и документы

Что такое снос здания и когда он законен

До 2018 года снос объекта капитального строительства фактически не имел собственного правового лица: закон подробно регулировал стройку и почти ничего не говорил о том, как правильно разобрать здание. Ситуацию исправил Федеральный закон №340-ФЗ от 03.08.2018, который добавил в Градостроительный кодекс РФ отдельную главу 6.4 «Снос объектов капитального строительства», статьи 55.30-55.31. С этого момента снос стал такой же формализованной процедурой, как получение разрешения на строительство: с обязательными документами, сроками и уведомлениями.

Под снос по этим правилам подпадают здания, сооружения и объекты незавершённого строительства, то есть капитальные объекты, права на которые обычно зарегистрированы в ЕГРН. Некапитальные постройки, навесы, киоски, времянки, живут по другой логике и отдельного порядка сноса по главе 6.4 не требуют.

Ключевая мысль, с которой стоит начинать: снос, это не техническая операция «нанять экскаватор», а юридически значимое действие. У него есть основание (кто принял решение), документальное сопровождение (обследование и проект работ), процедура уведомления и завершающий шаг, снятие объекта с кадастрового учёта. Пропуск любого звена превращает обычный демонтаж в нарушение с административной ответственностью.

На каком основании можно снести здание

Часть 1 статьи 55.30 ГрК РФ называет три возможных основания для сноса объекта капитального строительства:

• Решение собственника или застройщика. Самый частый сценарий: владелец сам решает снести устаревшее или ненужное здание, чтобы освободить участок под новое строительство.
• Решение суда. Применяется, например, при сносе самовольной постройки по статье 222 Гражданского кодекса РФ, когда собственник добровольно объект не сносит.
• Решение органа местного самоуправления. Действует в случаях, прямо предусмотренных Кодексом и другими федеральными законами, в частности при внесудебном сносе самовольных построек по установленным основаниям.

Отдельно часть 1.1 статьи 55.30 ГрК РФ регулирует снос объектов, включённых в перечень капитальных строений, подлежащих сносу или реконструкции в рамках комплексного развития территории (пункт 2 части 1 статьи 67 ГрК РФ). Для таких объектов основанием служит само решение о комплексном развитии территории: город утверждает границы КРТ, и объекты внутри этих границ идут под снос или реконструкцию по правилам проекта. Как в этой ситуации считают компенсацию собственнику, разбираем подробно в статье КРТ: справедливая компенсация при изъятии объекта.

Почему основание важно проверить в первую очередь

От основания зависит вся дальнейшая логика: кто готовит документы, кто платит за работы, есть ли у собственника право оспорить решение и в каком порядке. Добровольный снос своего здания и принудительный снос самостроя по решению суда, это два разных процесса с разной степенью контроля собственника над ситуацией. Прежде чем заказывать обследование и проект работ, стоит чётко определить, к какому из трёх сценариев относится ваш случай.

Проект организации работ по сносу: когда обязателен

Проект организации работ по сносу объекта капитального строительства, сокращённо ПОРС, готовит застройщик или технический заказчик перед началом демонтажа. Это требование части 2 статьи 55.30 ГрК РФ, и по смыслу оно зеркально проекту организации строительства, который нужен перед стройкой. Требования к составу и содержанию ПОРС устанавливает постановление Правительства РФ от 26.04.2019 №509.

В проекте фиксируют:

• Способ сноса. Полный или частичный демонтаж, взрывной способ, поэтапная разборка, механизированный снос.
• Данные обследования объекта. Состояние конструкций, наличие опасных материалов, сведения об инженерных сетях.
• Порядок обращения со строительными отходами. Куда вывозится и как утилизируется строительный мусор.
• Меры безопасности. Ограждение площадки, защита соседних зданий и коммуникаций, порядок отключения от сетей.
• Смету на снос, если работы финансируются из бюджета (часть 6 статьи 55.30 ГрК РФ).

Когда ПОРС не нужен

Часть 3 статьи 55.30 ГрК РФ освобождает от подготовки проекта организации работ по сносу для объектов, перечисленных в пунктах 1-3 части 17 статьи 51 ГрК РФ: это гаражи и хозяйственные постройки на садовых участках и участках, предоставленных гражданам для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, некапитальные объекты (навесы, киоски, временные конструкции), а также случаи, когда демонтируемая часть объекта не относится к тем, что требуют разрешения на строительство. Для этой же узкой категории построек в своё время не требовалось и разрешение на строительство, логика симметричная.

Для всех остальных капитальных зданий и сооружений ПОРС обязателен, и без него уведомление о планируемом сносе орган местного самоуправления не примет.

Обследование объекта перед сносом

Обследование, фундамент всей дальнейшей процедуры: именно на его результатах строится проект организации работ по сносу (часть 4 статьи 55.30 ГрК РФ). Специалист оценивает фактическое техническое состояние здания в соответствии с требованиями технических регламентов: несущие конструкции, инженерные сети, наличие вредных или опасных материалов, степень износа.

Вживую это выглядит буднично: инженер простукивает стены молотком, замеряет прогибы перекрытий лазерным дальномером, фотографирует трещины и заносит находки в дефектную ведомость с перечнем повреждений по каждому этажу. Особо отмечают асбест, старую проводку под напряжением, остатки газовых врезок и ржавые трубы, которые нельзя резать без предварительного отключения от сети.

На практике результаты обследования нужны в двух ролях сразу:

• Как входные данные для ПОРС. Проектировщик не может выбрать безопасный способ сноса, не зная фактическое состояние конструкций.
• Как приложение к уведомлению о планируемом сносе. Пункт 1 части 2 статьи 55.31 ГрК РФ прямо требует приложить результаты и материалы обследования к уведомлению.

Если объект уже признан аварийным или спорным (например, по нему идёт разбирательство о статусе самостроя), обследование дополнительно становится доказательством в споре: экспертное заключение о состоянии здания часто решает исход дела о сносе или о легализации. Мы готовим такие заключения, они ложатся и в основу ПОРС, и в материалы суда, если дело до него дойдёт.

Уведомление о планируемом сносе: куда и когда подавать

Статья 55.31 ГрК РФ устанавливает чёткий порядок уведомления. Застройщик или технический заказчик направляет уведомление о планируемом сносе не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ.

В самом уведомлении указывают сведения о собственнике или застройщике, данные объекта (адрес, кадастровый номер), реквизиты правоустанавливающих документов, а если снос проводится по решению суда или в связи с обязанностью снести самострой, реквизиты соответствующего решения.

Отдельное правило действует для отключения от сетей: снос начинают только после того, как объект отключён от сетей инженерно-технического обеспечения, а сетевые организации обязаны выдать акт об отключении без взимания платы в срок не более 10 рабочих дней. Без этого акта фактическое начало демонтажных работ формально нарушает порядок, даже если уведомление уже подано.

Отключение от сетей и кто вправе проводить снос

Снос объекта капитального строительства ведут в соответствии с проектом организации работ по сносу, и начинают его только после отключения здания от сетей инженерно-технического обеспечения: воды, тепла, газа, электричества. Подтверждает отключение акт сетевой организации, выдать его обязаны бесплатно в срок не более 10 рабочих дней с момента обращения.

Кто вправе выполнять работы по сносу

Часть 8 статьи 55.31 ГрК РФ устанавливает жёсткое требование: работы по договору подряда на осуществление сноса вправе выполнять только индивидуальные предприниматели или юридические лица, состоящие в саморегулируемой организации в области строительства. Из этого правила закон делает исключения для государственных и муниципальных учреждений, организаций с государственным или муниципальным участием и ряда иных случаев, прямо перечисленных статьёй.

Практический вывод для заказчика: перед подписанием договора на снос стоит запросить у подрядчика выписку из реестра членов СРО. Если подрядчик не состоит в саморегулируемой организации (и не подпадает под исключения), формально нарушен порядок сноса, а ответственность может затронуть и заказчика, который поручил работы такому подрядчику.

• Проверьте членство подрядчика в СРО до подписания договора, а не после начала работ.
• Убедитесь, что акт об отключении от сетей получен прежде, чем на площадке появится техника.
• Держите под рукой копию уведомления с отметкой органа власти о принятии: это основной документ, который спросят при проверке.

Завершение сноса и снятие с кадастрового учёта

После завершения работ процедура не заканчивается: закон требует ещё одно уведомление и отдельный шаг по кадастровому учёту.

Уведомление о завершении сноса

Застройщик или технический заказчик обязан не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подать уведомление о завершении работ в тот же орган местного самоуправления, куда подавалось первичное уведомление. Сведения о завершении сноса также размещаются в ГИСОГД.

Акт обследования и снятие с кадастрового учёта

Это самый частый практический пробел: собственники физически сносят здание, но забывают довести дело до конца в реестре. Основание для снятия объекта с кадастрового учёта, акт обследования, который готовит кадастровый инженер по результатам выезда на местность (статья 23 закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Инженер фиксирует факт прекращения существования здания или сооружения.

По статье 40 закона №218-ФЗ снятие объекта с кадастрового учёта и прекращение зарегистрированного на него права происходят одновременно, единой процедурой. Пока акт обследования не подан в Росреестр, юридически объект продолжает существовать: он числится в ЕГРН, и налог на имущество по нему продолжает начисляться, даже если на месте здания давно пустырь.

Заказывает акт сам собственник или его представитель по доверенности: инженер выезжает на участок, документирует отсутствие постройки, а заявление о снятии с учёта уходит в Росреестр вместе с этой бумагой. Это правило касается только самого здания: сам земельный участок под снесённым домом с учёта не снимается и остаётся на месте, а если часть участка была отдельно учтена именно из-за этого здания, для неё действуют свои основания снятия, разобранные в статье снятие земельного участка с кадастрового учёта.

Ответственность за снос без уведомления или проекта

Нарушение установленного порядка сноса, будь то работы без обследования, без проекта организации работ или без уведомления органа власти, квалифицируется как нарушение обязательных требований в области строительства. За это предусмотрена ответственность по статье 9.4 КоАП РФ:

Есть и второй удар помимо штрафа: без акта обследования снесённая постройка остаётся в ЕГРН и продолжает облагаться налогом на имущество, хотя от неё давно ничего не осталось.

Отдельный риск: снос без основания вообще

Если снос затрагивает объект, статус которого спорный (например, признаки объекта культурного наследия или включение в перечень самовольных построек с другим предписанным порядком), последствия серьёзнее административного штрафа. В таких случаях до начала любых работ стоит получить консультацию и зафиксировать позицию, а не полагаться на то, что «дом же явно старый и разваливается».

Особые случаи: самострой, аварийный дом, КРТ

Общий порядок из глав 55.30-55.31 ГрК РФ работает как база, но в трёх ситуациях к нему добавляются собственные правила.

Снос самовольной постройки

Здесь порядок принципиально другой: решение о сносе принимает суд по статье 222 Гражданского кодекса РФ, либо, во внесудебном порядке, орган местного самоуправления по основаниям, установленным законом (типично, это стройка на землях с ограничениями, в зоне с особыми условиями использования территорий, либо явное нарушение градостроительных норм). Собственнику обычно дают срок на снос или на приведение объекта в соответствие с параметрами, и только при неисполнении требования снос проводят принудительно, часто за счёт собственника. Подробный разбор шансов защититься, доказательной базы и роли судебной экспертизы, в статье суды по самострою: как отстоять объект от сноса. Если решение о признании объекта самостроем ещё не вынесено окончательно, стоит успеть с легализацией: как это работает через 819-ПП и Городскую комиссию по пресечению самовольного строительства, читайте в статье легализация самостроя в Москве через ГЗК и 819-ПП.

Снос аварийного дома

Многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, идёт по правилам жилищного законодательства: собственникам сначала предъявляют требование снести или реконструировать дом своими силами в разумный срок (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ), и только при неисполнении требования участок и помещения изымают для муниципальных нужд. Сама процедура физического сноса здания при этом всё равно проходит по общим правилам главы 6.4 ГрК РФ: обследование, ПОРС, уведомление. Подробнее о критериях аварийности и правах собственников при расселении, в статье признание дома аварийным и подлежащим сносу.

Снос в рамках комплексного развития территории

Для объектов, включённых в перечень капитальных строений под снос или реконструкцию при комплексном развитии территории, основанием служит само решение о КРТ (часть 1.1 статьи 55.30 ГрК РФ). Дальнейший порядок обследования и ПОРС для физического демонтажа остаётся прежним, но у собственника изымаемого объекта есть право на справедливую компенсацию, а нередко и основания эту компенсацию увеличить через суд. Как это делается и какие суммы реально взыскивают, разбираем в статье КРТ: справедливая компенсация при изъятии объекта.

Коротко: главное о сносе здания

• Что это. Снос объекта капитального строительства, отдельная юридическая процедура по главе 6.4 ГрК РФ (ст. 55.30-55.31), введена Федеральным законом №340-ФЗ от 03.08.2018.
• Основание. Решение собственника или застройщика, суда либо органа местного самоуправления в установленных законом случаях, для объектов из перечня КРТ, решение о комплексном развитии территории.
• Документы. Обследование объекта, затем ПОРС по требованиям постановления Правительства РФ №509. Не нужен для гаражей на личных участках и некапитальных построек.
• Уведомление. Подаётся в орган местного самоуправления (в Москве, Мосгосстройнадзор) не позднее 7 рабочих дней до начала работ, с приложением обследования и ПОРС.
• Сети. Снос начинают только после отключения от инженерных сетей, акт от сетевой организации выдают бесплатно за 10 рабочих дней.
• Подрядчик. Работы по договору подряда вправе вести только члены саморегулируемой организации в области строительства (с исключениями для госорганизаций).
• После сноса. Уведомление о завершении, не позднее 7 рабочих дней, затем акт обследования кадастрового инженера и снятие с кадастрового учёта (ст. 23 и 40 закона №218-ФЗ), иначе налог на имущество продолжает начисляться.
• Ответственность. Нарушение порядка, штраф по ст. 9.4 КоАП РФ: граждане 1 000-2 000 ₽, должностные лица 20 000-30 000 ₽, юрлица 100 000-300 000 ₽.
• Особые случаи. Снос самостроя идёт по ст. 222 ГК РФ через суд или окружную комиссию, снос аварийного дома, по жилищному законодательству, снос по КРТ даёт право на компенсацию.