Снятие объекта капитального строительства с учёта после сноса

Почему запись в ЕГРН сама не исчезает после сноса

Экскаватор разобрал стены, вывез мусор, участок расчистили под новую площадку. Кажется, дело закрыто. На деле физическое исчезновение здания и его юридическое исчезновение, это два разных события, и между ними может пройти месяц, год, а иногда и десять лет.

Снос как процедуру регулирует глава 6.4 Градостроительного кодекса РФ, статьи 55.30-55.31, а запись об объекте в Едином государственном реестре недвижимости живёт по своим правилам, закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это два разных свода норм с разными целями. Первый следит, как безопасно демонтировать конструкцию, второй хранит сведения об объектах и правах на них. Между ними нет автоматической связи: подрядчик разобрал здание по всем правилам стройнадзора, а строка в ЕГРН при этом останется нетронутой, пока кто-то отдельно не займётся именно реестром.

Само понятие «снос объекта капитального строительства» пункт 14.4 статьи 1 ГрК РФ определяет широко: ликвидация объекта путём разрушения, разборки или демонтажа, в том числе его частей. Закон одинаково называет сносом и полную ликвидацию здания, и демонтаж одного из корпусов комплекса, когда остальные продолжают стоять. Дальше по тексту разберём, почему для судьбы записи в ЕГРН это различие принципиально.

ЕГРН устроен так, что запись о здании держится до тех пор, пока кто-то не подтвердит регистратору факт её прекращения официальным документом. Реестр не сверяется со спутниковыми снимками и не рассылает инспекторов по каждому адресу, механизма для этого попросту нет. Инициатива всегда на стороне собственника: заказать выезд специалиста, зафиксировать факт и подать заявление.

Пока запись не погашена, у собственника копятся три проблемы. Налог на имущество продолжает начисляться на объект, которого физически нет, подробно об этом дальше в разделе про налог. Выписка ЕГРН показывает несуществующее здание любому, кто проверяет участок перед покупкой или залогом, и это почти всегда повод для торга. А документы на новую стройку того же пятна застройки готовятся сложнее: инженеру приходится объяснять расхождение между картинкой на местности и данными реестра.

Что подготовить до сноса: уведомления, ПОРС, сети

Снятие с учёта начинается не в день сноса, а раньше, с бумаг, которые собирают до того, как на площадку заедет техника. Полный порядок сноса, обследование объекта, проект организации работ по сносу, сама демонтажная кампания, разобран в статье снос здания: порядок, уведомление и документы. Здесь коротко о том, что из этого пакета понадобится позже кадастровому инженеру для акта обследования, и почему пропуск шага аукается именно на этапе снятия с учёта.

Уведомление о планируемом сносе

По статье 55.31 ГрК РФ застройщик или технический заказчик направляет уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ (в Москве, в Мосгосстройнадзор). К уведомлению прикладывают результаты обследования объекта и проект организации работ по сносу. Дата и номер этого уведомления потом пригодятся кадастровому инженеру: он ссылается на него в акте обследования как на одно из оснований для вывода о прекращении существования объекта.

Проект организации работ по сносу

ПОРС готовит застройщик или технический заказчик по требованиям постановления Правительства РФ № 509 от 26.04.2019, опираясь на результаты обследования здания. Часть 3 статьи 55.30 ГрК РФ освобождает от ПОРС только узкий круг случаев: гаражи и хозпостройки на личных и садовых участках, некапитальные объекты и постройки, для которых не требовалось разрешение на строительство. Для обычного здания коммерческого назначения проект обязателен.

Отключение от сетей

Демонтаж начинают только после отключения объекта от сетей инженерно-технического обеспечения, воды, тепла, газа, электричества. Акт об отключении сетевая организация обязана выдать бесплатно за 10 рабочих дней. Эту бумагу тоже стоит сохранить, она снимает вопросы у кадастрового инженера при подготовке акта обследования.

Уведомление о завершении сноса

После демонтажа застройщик обязан не позднее 7 рабочих дней подать в тот же орган уведомление о завершении сноса. Именно эта бумага чаще всего становится главным документом-основанием для акта обследования, она фиксирует официальную дату, когда демонтаж закончился.

Акт обследования: главный документ для снятия с учёта

Юридическое основание для снятия объекта с кадастрового учёта одно: акт обследования. Документ описан в статье 23 закона № 218-ФЗ, а форму и состав сведений устанавливает приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217, зарегистрированный в Минюсте 09.09.2021 № 64961 и действующий с 16.03.2022. В перечне оснований для кадастрового учёта закон называет акт обследования отдельной строкой, пункт 7.4 части 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ.

Составляет акт только кадастровый инженер, специалист, который состоит в саморегулируемой организации кадастровых инженеров и несёт личную ответственность за содержание документа. Ключевое требование, личный выезд на место нахождения объекта: инженер приезжает на бывший адрес здания и фиксирует, что оно физически прекратило существование, полностью или в части, о которой заявляют.

Что входит в акт

• Описательная часть. Кадастровый номер объекта, адрес, вывод инженера о прекращении существования, дата осмотра.
• Ссылки на документы-основания. Уведомление о завершении сноса, решение собственника о сносе, справка МЧС при пожаре, акт отключения от сетей, если они сохранились.
• Заключение инженера. Прямой вывод: объект недвижимости прекратил существование, координаты и площадь больше не актуальны.
• Электронная подпись. Готовый документ подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, бумажной версии закон не предусматривает.

Если каких-то документов-оснований не сохранилось, это не тупик. Инженер указывает в акте причину отсутствия документа, и это не считается препятствием для его составления, подробно про такой сценарий, дальше в разделе про давно снесённые объекты.

Стоимость и сроки подготовки акта индивидуальны и зависят от типа объекта, наличия документов-оснований и удалённости площадки. Разбор ситуации и подбор нужного пакета документов обычно занимает не больше дня, дальше требуется только выезд инженера на место. Подробнее об этой услуге в отдельном материале акт обследования и снятие с кадастрового учёта.

Как подать заявление и что происходит с правом на объект

Кто вправе подать заявление

Порядок определяет статья 15 закона № 218-ФЗ. Если право на здание зарегистрировано в ЕГРН, заявление о снятии с учёта и прекращении права подаёт собственник объекта, пункт 4 части 1 статьи 15. Если собственник самого здания недоступен или не хочет обращаться (например, объект давно снесён, а прежний владелец пропал из виду), закон разрешает подать заявление собственнику земельного участка, на котором стояло здание, пункт 4.1 части 1 статьи 15, для зарегистрированного права, и пункт 2.1 части 2 той же статьи, для случая, когда право на само здание в ЕГРН вовсе не зарегистрировано. Это удобная лазейка для новых владельцев земли, которым в наследство от старого собственника достался только призрак здания в реестре.

Одновременное прекращение права

Если на снесённое здание в ЕГРН зарегистрировано право собственности, отдельно снимать объект с учёта и отдельно гасить запись о праве не нужно. Часть 7 статьи 40 закона № 218-ФЗ прямо требует: при снятии здания с государственного кадастрового учёта в связи с прекращением его существования одновременно снимаются с учёта и прекращаются права на все помещения и машино-места внутри этого здания. Одно заявление, одна процедура, один результат, полностью погашенная запись без хвостов на помещения внутри.

Какие документы прикладывают

• Акт обследования в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью кадастрового инженера.
• Правоустанавливающие документы на здание или на земельный участок, если заявление подаёт его собственник.
• Доверенность, если заявление подаёт представитель. Личное присутствие собственника не требуется, документы можно подать электронно.

Сколько это стоит

Госпошлина за снятие объекта с кадастрового учёта не взимается: закон не относит эту процедуру к перечню юридически значимых действий, за которые статья 333.33 НК РФ устанавливает госпошлину. Расход в этой процедуре только один, оплата работы кадастрового инженера за акт обследования.

Сроки Росреестра и госпошлина

Срок, который Росреестр тратит на снятие объекта с учёта, зависит от того, регистрируется ли одновременно и прекращение права, и от того, куда подано заявление, напрямую в орган регистрации или через МФЦ. Сроки закреплены в части 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ.

Для коммерческой недвижимости на практике чаще применяется именно нижняя пара строк: у здания, которое реально эксплуатировали, почти всегда есть зарегистрированное право собственности, а значит вместе со снятием с учёта одновременно гасится и запись о праве. Более короткие сроки, 5 и 7 дней, относятся к более редкому случаю, когда здание было учтено в реестре, но право на него так и не зарегистрировали.

Отсчёт срока начинается с даты приёма заявления, а не с даты выезда кадастрового инженера. Поэтому реальное время от решения снять здание с учёта до записи в ЕГРН складывается из двух частей: сколько займёт выезд инженера и подготовка акта, обычно от нескольких дней до пары недель в зависимости от загрузки и удалённости объекта, и сколько будет рассматривать само заявление Росреестр, по таблице выше.

Что делать при приостановке

Приостановка не значит отказ, это пауза, чтобы устранить конкретную причину. Общий срок приостановления государственного кадастрового учёта, до трёх месяцев, статья 26 закона № 218-ФЗ. За это время нужно донести недостающий документ или исправить замечание регистратора, тогда рассмотрение возобновляется без повторной подачи заявления с нуля.

Частые причины приостановки именно по актам обследования

• Расхождение адреса или кадастрового номера. В акте указан не тот номер объекта, или адрес в акте не совпадает с данными ЕГРН.
• На объект наложены ограничения. Арест, запрет регистрационных действий, ипотека без согласия залогодержателя мешают одновременному прекращению права.
• Не хватает документов-оснований, и причина их отсутствия не указана. Если в акте нет ни уведомления о сносе, ни справки о пожаре, ни пояснения, почему их нет, у регистратора возникают обоснованные вопросы.
• Заявление подал человек без полномочий. Например, представитель без доверенности, или лицо, которое не относится ни к одной из категорий заявителей по статье 15 закона № 218-ФЗ.

Первый шаг при получении уведомления о приостановке, внимательно прочитать причину, которую указал регистратор, а не только сам факт паузы. В уведомлении всегда есть конкретная формулировка: что именно не устроило, какой документ или сведение нужно донести. Дальше работа сводится к тому, чтобы устранить именно эту причину: донести недостающую бумагу, попросить кадастрового инженера переделать акт с уточнением, снять арест или получить согласие залогодержателя.

Если приостановка тянется из-за спора о статусе объекта, например окружная комиссия считает постройку самостроем, а не законно снесённым зданием, стоит сначала разобраться с этим статусом отдельно, а уже потом возвращаться к снятию с учёта. Порядок такого разбирательства, в материале приостановка регистрации в Росреестре.

Снятие с учёта при частичном сносе и реконструкции

Здесь важно различать две ситуации, которые внешне выглядят одинаково, снесли только часть строения, но по документам это разные процедуры.

Снесённая часть, отдельный объект в ЕГРН

Иногда то, что выглядит одним зданием, на самом деле состоит из нескольких самостоятельных объектов с разными кадастровыми номерами: например, основной корпус и пристройка, поставленные на учёт отдельно. Если снесена именно такая обособленная часть, а числится она в ЕГРН как самостоятельный объект, процедура для неё та же, что и для целого здания: акт обследования на этот кадастровый номер, заявление о снятии с учёта, при необходимости, одновременное прекращение права. Остальная часть комплекса продолжает стоять на учёте без изменений.

Снесённая часть не выделена отдельным номером

Чаще встречается другой случай: здание одно, с одним кадастровым номером, снесли пристройку, надстройку или часть этажей, а само здание в целом продолжает существовать и эксплуатироваться. Формально по определению из пункта 14.4 статьи 1 ГрК РФ это тоже снос, работы и здесь проходят по главе 6.4 кодекса, с уведомлениями и, если нужно, ПОРС. Но для реестра это не прекращение существования объекта, а изменение его характеристик: площади, этажности, конфигурации. Акт обследования тут не подходит, по смыслу статьи 23 закона № 218-ФЗ он существует только для случаев, когда объект прекратил существование целиком. Правильный документ, технический план с обновлёнными характеристиками, тот же, что готовят при обычной реконструкции.

Подробно о том, как готовится технический план при изменении параметров здания и что в нём указывают, в статье технический план: что это.

Объект снесён давно, документов нет

Частый случай для старых промышленных площадок и складов: здание снесли ещё в девяностые или двухтысячные, никаких уведомлений о сносе никто не подавал, потому что этой нормы ГрК РФ тогда ещё не существовало (глава 6.4 введена только в 2018 году), а хозяйственные документы того периода давно потеряны. Земля переходила от одного собственника к другому, а строка про здание в ЕГРН осталась висеть как есть.

Хорошая новость: отсутствие старых документов не блокирует снятие с учёта. Приказ Росреестра № П/0217 прямо предусматривает, что кадастровый инженер вправе составить акт обследования и без документов-оснований, указав в самом акте причину, почему они отсутствуют, например «документы о сносе не сохранились в связи с давностью события». Регистратор рассматривает такой акт наравне с обычным, дополнительная бюрократия здесь не нужна.

Что реально проверяет инженер в таком случае

• Фактическое отсутствие объекта на местности по результатам личного осмотра, это остаётся обязательным условием в любом случае.
• Сведения ЕГРН и публичной кадастровой карты, чтобы убедиться, что речь именно про тот кадастровый номер, который нужно снять.
• Косвенные подтверждения давности, если они всё же нашлись: старые фотографии участка, спутниковые снимки за разные годы, справки местной администрации, показания смежных землепользователей.

Отдельный вопрос, кто подаёт заявление, если прежнего собственника здания давно нет, а компания ликвидирована или сменила профиль много лет назад. Здесь работает уже разобранная норма, пункт 4.1 части 1 и пункт 2.1 части 2 статьи 15 закона № 218-ФЗ: заявление вправе подать собственник земельного участка, на котором стояло здание, вне зависимости от того, кто владел самим зданием и сохранились ли о нём документы.

Налоговые последствия: когда прекращается налог

Право собственности прекращается в момент гибели или уничтожения вещи, пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ. Налоговый кодекс продолжает эту логику: налог на имущество организаций прекращает начисляться с 1-го числа месяца, в котором объект погиб или был уничтожен, пункт 4.1 статьи 382 НК РФ. Для физических лиц действует зеркальная норма, пункт 2.1 статьи 408 НК РФ. Обе нормы говорят об одном: значение имеет момент реального исчезновения объекта, а не дата, когда запись в ЕГРН наконец погасили.

Как оформить прекращение налога

Чтобы остановить начисление, налогоплательщик подаёт в налоговый орган по своему выбору заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения, форма по КНД 1150123, утверждённая приказом ФНС России от 16.07.2021 № ЕД-7-21/668@. К заявлению можно приложить документы, подтверждающие факт гибели, и самый весомый из них, тот самый акт обследования кадастрового инженера. Налоговый орган рассматривает такое заявление в течение 30 дней.

Если заявление не подано вовсе, закон не оставляет собственника без выхода: налог всё равно должен прекратиться с месяца гибели объекта на основании сведений, которые налоговая получает по своим каналам, например от Росреестра после снятия объекта с учёта. Но рассчитывать на эту автоматику рискованно: пока Росреестр не получил акт обследования, а налоговая, сведения от Росреестра, начисления продолжают идти без остановки.

Практический вывод простой: не откладывать акт обследования на потом, даже если снятие с учёта в Росреестре кажется не срочным делом. Дата в акте становится главным письменным доказательством того, с какого месяца реально прекратилось существование объекта, и именно от неё считается прекращение налога, а не от даты, когда бумаги наконец дошли до реестра.

Что с помещениями внутри снесённого здания

Здание с несколькими собственниками помещений, частая картина в коммерческой недвижимости: производственный корпус поделен на цеха, бизнес-центр, на офисные блоки, и у каждого помещения, а иногда и у машино-места в подземном паркинге, свой собственник и своя запись в ЕГРН. Что происходит с этими записями, когда всё здание идёт под снос?

Ответ даёт часть 7 статьи 40 закона № 218-ФЗ: при снятии здания с кадастрового учёта в связи с прекращением его существования одновременно снимаются с учёта и прекращаются права на все помещения и машино-места внутри этого здания. Отдельно подавать заявление по каждому помещению не нужно, погашение записи на здание автоматически закрывает и все вложенные в него объекты.

Отдельная история, если часть помещений в здании находится в залоге у банка или под арестом. Наличие обременения на конкретное помещение способно стать причиной приостановки всей процедуры снятия здания с учёта, потому что одновременное прекращение права затрагивает и это обременённое помещение тоже. Перед сносом здания с заложенными помещениями стоит заранее согласовать вопрос с залогодержателем, а не выяснять это уже на этапе приостановки в Росреестре.

Что касается аренды: договоры аренды конкретных помещений прекращаются вместе с прекращением существования самого объекта аренды, но это отдельный гражданско-правовой вопрос, а не кадастровый. Арендаторам стоит заранее прописывать в договоре, что происходит при сносе здания, компенсацию, срок уведомления, возврат депозита, чтобы после демонтажа не разбираться с этим в суде параллельно со снятием объекта с кадастрового учёта.

Коротко: главное о снятии объекта с учёта

• Почему запись не исчезает сама. Снос регулирует глава 6.4 ГрК РФ, а запись в ЕГРН, отдельный закон № 218-ФЗ. Нужен свой документ и отдельное заявление.
• Что готовят до сноса. Уведомление о планируемом сносе, ПОРС, отключение от сетей, уведомление о завершении сноса, эти бумаги станут основанием для акта.
• Главный документ. Акт обследования кадастрового инженера, статья 23 закона № 218-ФЗ, электронная форма с усиленной подписью по приказу Росреестра № П/0217.
• Кто подаёт заявление. Собственник объекта, а если он недоступен или право не зарегистрировано, собственник земельного участка.
• Право и учёт вместе. Снятие с учёта и прекращение права проходят одной процедурой, госпошлины нет.
• Сроки. 5-7 рабочих дней, если снимается только учёт, 10-12 рабочих дней, если одновременно прекращается право.
• Приостановка. До 3 месяцев на устранение причины, при спорном решении, апелляционная комиссия за 15 рабочих дней.
• Частичный снос. Если снесена отдельно учтённая часть, акт обследования на неё. Если здание просто изменило параметры, нужен технический план, а не акт.
• Давно снесённый объект. Отсутствие документов о сносе не мешает, инженер укажет причину прямо в акте.
• Налог. Прекращается с 1-го числа месяца гибели объекта, но без вовремя составленного акта это приходится доказывать в споре с налоговой.