Question 1

Чем реконструкция отличается от капремонта и перепланировки

Accepted Answer

Реконструкция по ст. 1 ГрК РФ меняет параметры здания: этажность, высоту, площадь, объём, включая надстройку и пристройку. Капитальный ремонт заменяет конструкции без изменения параметров, перепланировка идёт внутри существующих габаритов. Разница принципиальна: реконструкции нужны проект, экспертиза и разрешение на строительство, а ошибка в квалификации работ оборачивается самостроем по ст. 222 ГК. Поэтому первым шагом мы юридически квалифицируем задуманные работы.

Question 2

Какие документы нужны для разрешения на реконструкцию

Accepted Answer

Базовый пакет по ч. 7 ст. 51 ГрК РФ: правоустанавливающие документы на участок, ГПЗУ не старше 3 лет, проектная документация и положительное заключение экспертизы, а при нескольких правообладателях их согласие. В Москве заявление подаётся в Мосгосстройнадзор через mos.ru, решение выходит за 5 рабочих дней. Отказы чаще связаны не с составом пакета, а с несоответствием проекта параметрам ГПЗУ, поэтому мы проверяем это до подачи.

Question 3

Сколько занимает согласование реконструкции в Москве

Accepted Answer

Разрешительный цикл до начала работ обычно занимает 8-14 месяцев: ГПЗУ 14 рабочих дней, проект и АГР 3-6 месяцев, экспертиза до 42 рабочих дней плюс время на снятие замечаний, само разрешение 5 рабочих дней. После завершения работ ввод занимает ещё около месяца: итоговая проверка, ЗОС, разрешение на ввод и запись в ЕГРН. Точный график зависит от объекта и участка, его считаем на аудите.

Question 4

Можно ли реконструировать здание, не останавливая его работу

Accepted Answer

Зависит от объёма работ. Надстройку, пристройку и поэтапную реконструкцию часто удаётся спланировать очередями, чтобы часть здания и арендаторы продолжали работать. При глубокой реконструкции с заменой несущих конструкций остановки не избежать, и честнее знать это до старта. На аудите прямо говорим, какой режим реален для вашего здания.

Question 5

Что будет за реконструкцию без разрешения

Accepted Answer

Штраф юрлицу от 500 000 до 1 000 000 ₽ или приостановление деятельности до 90 суток по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (актуально на июль 2026). Само здание при этом становится самовольной постройкой по ст. 222 ГК: суд может обязать снести его или вернуть в прежний вид за счёт собственника, а в Москве объект рискует попасть в перечень 819-ПП. Узаконить уже сделанное возможно, но это дольше и дороже, чем согласовать заранее.

Question 6

Нужна ли экспертиза проекта и какая

Accepted Answer

Для большинства коммерческих зданий экспертиза обязательна по ст. 49 ГрК РФ, без неё разрешение на реконструкцию не выдадут. Исключения касаются лишь небольших объектов, например отдельно стоящих зданий до 2 этажей площадью до 1500 кв.м. Регламентный срок до 42 рабочих дней (ПП № 145), с ответами на замечания на практике выходит 2-3 месяца. Можно пройти негосударственную экспертизу: у KEO GROUP аккредитации Росаккредитации на негосэкспертизу проектной документации и результатов изысканий, требования экспертов знаем изнутри.

Question 7

Земля под зданием в аренде у города, что это меняет

Accepted Answer

Реконструировать можно, только если договор аренды это допускает. Когда цель договора «эксплуатация здания», сначала нужно дополнительное соглашение с ДГИ и решение ГЗК об изменении параметров застройки, при этом город пересчитает арендную плату. Этот этап занимает несколько месяцев, закладывайте его в график отдельно. Мы готовим обращение и сопровождаем рассмотрение до решения.

Question 8

Что изменится в оформлении с 1 сентября 2026 года

Accepted Answer

С 1 сентября 2026 разрешения на строительство и на ввод переходят в реестровую модель по 304-ФЗ: вместо отдельного документа подтверждением становится запись в государственном реестре в системе «Стройкомплекс.РФ». Для владельца здания суть не меняется: те же основания, тот же пакет документов и те же проверки, меняется только форма. Документы мы подаём уже с учётом новых правил.

Question 9

Как узаконить уже выполненную реконструкцию

Accepted Answer

Два пути: административный, через ГЗК для объектов из перечня 819-ПП, и судебный, по ст. 222 ГК с судебной строительно-технической экспертизой. Путь выбираем после разбора документов и обследования здания, срок легализации обычно 5-15 месяцев. За бесперспективные дела не берёмся и честно говорим об этом после аудита.

Реконструкция действующих зданий в Москве

Ваша ситуация

Что решаем

Этапы работы

Результаты направления

Тарифы и ориентиры

Что входит

Частые вопросы