Разрешение на строительство: когда нужно, документы и сроки

Что такое разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает две вещи сразу: проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана участка, а застройщик имеет право строить или реконструировать капитальный объект. Правовая основа, статья 51 Градостроительного кодекса РФ. По сути это допуск к легальной стройке: орган власти проверяет проект и говорит «да, так строить можно».

Важно понять логику. Сам по себе допуск не создаёт прав на землю и не заменяет проект. Он завершает цепочку: сначала ГПЗУ показывает пределы застройки участка, потом проектировщик готовит документацию под эти параметры, дальше проект проходит экспертизу, и только в конце орган выносит решение. Каждое звено опирается на предыдущее. Выпадет одно, и одобрения не будет.

Ключевое слово во всей теме, капитальный объект. Разрешение нужно именно на объекты капитального строительства: здания, сооружения, которые прочно связаны с землёй и которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба. Гараж на фундаменте, производственный корпус, торговый центр, склад, это капитальные объекты. А вот киоск, навес или сборно-разборный павильон, нет, и про них разговор отдельный.

Разрешение оформляют в двух случаях: при новом строительстве и при реконструкции, когда меняются параметры здания (площадь, высота, этажность, объём). А вот капитальный ремонт, даже дорогой и масштабный, разрешения не требует. Разница между реконструкцией и капремонтом на практике решает всё: назвали работы капремонтом, а они оказались реконструкцией, и объект превращается в самострой. Поэтому квалификацию работ определяют до начала стройки, а не после.

Простая аналогия: если ГПЗУ, это правила игры на участке, а проект, это план дома, то разрешение на строительство, это судейский свисток, после которого стройку можно начинать законно.

Когда разрешение обязательно

Правило простое: оно требуется на строительство и реконструкцию любого капитального объекта, если закон прямо не вывел его в исключение. Разберём типовые ситуации, в которых без допуска не обойтись.

Новое капитальное строительство

• Коммерческие и промышленные здания. Торговые центры, офисы, склады, производственные корпуса, автосервисы, гостиницы, любые капитальные здания под бизнес.
• Многоквартирные дома. Любая многоквартирная и блокированная застройка на продажу или под аренду.
• Капитальные пристройки. Пристройка к существующему зданию, если она увеличивает его параметры, идёт как реконструкция и требует разрешения.

Реконструкция капитальных объектов

Реконструкция, это изменение параметров объекта: надстройка этажа, увеличение площади и объёма, расширение здания, замена несущих конструкций. Всё это требует разрешения. Здесь застройщики чаще всего и спотыкаются, потому что путают реконструкцию с ремонтом. Если работы затрагивают конструктивные характеристики надёжности и безопасности здания или меняют его габариты, это реконструкция. Подробно разницу мы разбираем в статье про реконструкцию здания.

Почему это важно на каждом этапе

Разрешение, это не разовая формальность. Оно тянет за собой всю дальнейшую судьбу объекта. Без него не пройти экспертизу изменений, не получить разрешение на ввод в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ), не поставить здание на кадастровый учёт и не зарегистрировать право собственности. То есть без разрешения объект юридически «не существует»: им нельзя распоряжаться, его нельзя продать, заложить или сдать в аренду законно. Поэтому вопрос «нужно ли разрешение» решают в самом начале, до первого экскаватора на площадке.

Когда разрешение не нужно

Список случаев, когда допуск получать не надо, закрыт и задан частью 17 статьи 51 ГрК РФ. Это важно: если ваш объект туда не попадает, разрешение обязательно. Разберём основные исключения.

Некапитальные объекты

Киоски, навесы, сборно-разборные павильоны, сезонные кафе и подобные объекты не относятся к капитальному строительству, поэтому разрешение на них не оформляют. Но у них своя процедура согласования размещения, особенно в Москве, где действуют схемы размещения нестационарных объектов. Про то, как согласовать такой объект в столице, у нас есть отдельная услуга по некапитальным объектам. Важно не обмануться: если «павильон» стоит на фундаменте и подключён к капитальным сетям, инспекция может признать его капитальным и потребовать разрешение задним числом.

Вспомогательные постройки

Строения вспомогательного назначения (например, при основном здании, для его обслуживания) тоже строят без разрешения. Но и здесь есть тонкость: признак вспомогательности нужно доказать. Если проверяющие сочтут постройку самостоятельным капитальным объектом, а не вспомогательной, спор может дойти до суда.

Изменения без превышения параметров и капремонт

Работы внутри существующего объекта, которые не затрагивают конструктивные характеристики надёжности и безопасности и не выходят за предельные параметры разрешённого строительства, разрешения не требуют. Сюда же относится капитальный ремонт: замена и восстановление конструкций, инженерных систем без изменения габаритов здания. А вот перепланировка нежилого помещения идёт по своим правилам согласования и оформления изменений в ЕГРН, это отдельная процедура.

ИЖС и садовые дома: уведомительный порядок

Для частных домов действует особый режим. С 2018 года разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства и садового дома получать не нужно, вместо него работает уведомительный порядок по статье 51.1 ГрК РФ. Логика та же, что и у разрешения (государство должно убедиться, что дом впишется в правила участка), но процедура проще.

Как это работает по шагам

1. Перед стройкой застройщик направляет в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве. В нём указывают параметры будущего дома: высоту, количество этажей, отступы, площадь застройки.
2. Орган за 7 рабочих дней проверяет, соответствуют ли параметры предельным параметрам из правил землепользования и застройки и допустимо ли размещение дома на участке.
3. В ответ приходит уведомление о соответствии либо о несоответствии. Соответствие, это зелёный свет на стройку.
4. Уведомление о соответствии действует 10 лет со дня подачи уведомления о планируемом строительстве.
5. После завершения стройки застройщик направляет уведомление об окончании строительства, к нему прикладывают технический план. Орган снова проверяет соответствие и запускает постановку дома на учёт.

Что считается объектом ИЖС

Объект индивидуального жилищного строительства, это отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, предназначенный для проживания одной семьи и не разделённый на самостоятельные объекты недвижимости. Если параметры выше или дом фактически многоквартирный, уведомительный порядок не подойдёт, и понадобится полноценное разрешение на строительство.

Ещё один нюанс: для объектов ИЖС и садовых домов не проводится экспертиза проектной документации (часть 2 статьи 49 ГрК РФ). Проект дома готовить по закону не обязательно, но для стройки и получения ипотеки он часто нужен на практике.

Какие документы нужны

Перечень документов для разрешения на строительство закрытый, он задан частью 7 статьи 51 ГрК РФ. Орган не вправе требовать сверх этого списка. Вот что входит в пакет.

• Заявление о выдаче разрешения на строительство по установленной форме.
• Правоустанавливающие документы на участок. Если право зарегистрировано в ЕГРН, орган проверит его сам через межведомственный запрос.
• Градостроительный план участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за три года до подачи заявления. По просроченному ГПЗУ разрешение не выдадут.
• Материалы проектной документации, в том числе пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта, архитектурные и конструктивные решения, разделы инженерных сетей.
• Положительное заключение экспертизы проектной документации, если объект подлежит экспертизе (статья 49 ГрК РФ).
• Согласие правообладателей объекта при реконструкции, если она затрагивает общее имущество.

Про ГПЗУ и СПОЗУ подробнее

Два документа заслуживают отдельного внимания, потому что именно на них чаще всего спотыкаются. ГПЗУ, это фундамент всего проекта: из него берут отступы, высотность, пятно застройки, ограничения ЗОУИТ. Если срок ГПЗУ истёк или параметры проекта не бьются с планом, разрешение не получить. СПОЗУ показывает, как именно объект расположен на участке относительно границ и красных линий, и орган сверяет её с ГПЗУ. В Москве до подачи на разрешение проходят ещё один шаг: получают свидетельство об утверждении АГР, которым город согласует облик здания.

Про экспертизу

Проектная документация капитальных объектов проходит государственную или негосударственную экспертизу (статья 49 ГрК РФ). Но есть исключения из части 2 этой статьи: экспертиза не проводится для объектов ИЖС, садовых домов, домов блокированной застройки при определённых условиях, а также для отдельно стоящих объектов не выше двух этажей общей площадью до 1500 квадратных метров (кроме особо опасных и технически сложных). Если ваш объект под исключение не попадает, положительное заключение экспертизы, обязательная часть пакета. Готовят проект к экспертизе заранее, потому что замечания эксперта тормозят весь график.

Кто выдаёт и куда подавать заявление

По общему правилу разрешение на строительство выдаёт орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 ГрК РФ). Но из этого правила есть исключения, и в крупных городах порядок свой.

В Москве

В столице разрешения на строительство и реконструкцию капитальных объектов выдаёт Комитет государственного строительного надзора города Москвы, коротко, Мосгосстройнадзор. Заявление подаётся электронно через портал mos.ru в личном кабинете. Для юридических лиц потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Бумажный приём и подача через МФЦ по этой услуге не предусмотрены, канал один, mos.ru. Готовое разрешение приходит в электронной форме, заверенное подписью органа.

В регионах

В остальных регионах заявление подают в орган местного самоуправления (администрацию, управление или комитет по строительству и архитектуре) по месту участка. Способы подачи: через региональный портал госуслуг или ЕПГУ, через МФЦ, либо напрямую в администрацию. Форма выдачи зависит от региона, чаще электронная.

Когда выдаёт не местная власть

Для отдельных категорий объектов разрешение выдают вышестоящие органы:

• Органы субъекта РФ, если объект расположен на территории двух и более муниципальных образований.
• Федеральные органы, для объектов, строящихся на землях под юрисдикцией Российской Федерации, а также для особых объектов (например, атомной энергетики, космической деятельности).
• Уполномоченные органы, для линейных объектов, пересекающих границы регионов.

В подавляющем большинстве случаев частного и коммерческого строительства заявитель имеет дело либо с местной администрацией, либо, в Москве, с Мосгосстройнадзором. Определить свой орган стоит заранее: подача не в тот орган, это потерянное время.

Срок выдачи и госпошлина

Здесь две хорошие новости. Первая, срок. Орган проверяет заявление и приложенные документы и принимает решение о выдаче разрешения либо об отказе в течение 5 рабочих дней со дня получения заявления (часть 11 статьи 51 ГрК РФ). Это заметно быстрее, чем было раньше, когда на процедуру отводилось семь дней. Для объектов в границах исторических поселений срок дольше, до 30 дней, потому что дополнительно проверяется архитектурный облик.

Вторая новость, деньги. Государственная услуга по выдаче разрешения на строительство бесплатная. Госпошлина за неё Налоговым кодексом не установлена, ни в Москве, ни в регионах. Сам орган денег за него не берёт. Поэтому предложения «купить готовое разрешение» стоит воспринимать с осторожностью: официально документ выдаётся без взимания платы.

Почему 5 дней превращаются в месяцы

Формальный срок в 5 рабочих дней касается только рассмотрения готового заявления. Но чтобы до него дойти, нужно собрать весь пакет: получить ГПЗУ (до 14 рабочих дней), разработать проект (недели и месяцы), пройти экспертизу (обычно 30 и более дней). Именно эти этапы съедают время. Плюс орган может вернуть заявление или отказать, если в проекте есть расхождения с ГПЗУ, и тогда цикл повторяется. Поэтому реальный горизонт от идеи до разрешения измеряется не днями, а месяцами, и планировать стройку нужно с этим запасом.

Сколько действует разрешение

Срок действия разрешения на строительство устроен иначе, чем у большинства документов. Он не привязан к фиксированной календарной дате. Разрешение выдаётся на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства (часть 19 статьи 51 ГрК РФ). Проще говоря, сколько времени по графику работ заложено в проекте, столько разрешение и действует.

Что это значит на практике

Для небольшого объекта проект организации строительства может закладывать год, для крупного комплекса, несколько лет. Пока действует разрешение, за застройщиком закреплено право строить по согласованному проекту. Если стройку завершают в срок и вводят объект в эксплуатацию, вопрос снят. Сложности начинаются, когда работы затягиваются и график из проекта заканчивается раньше, чем готов объект.

Про продление

Раньше в кодексе была отдельная процедура продления разрешения на строительство. Сейчас эта норма из статьи 51 исключена, привычного «продлить разрешение по заявлению» больше нет. Поэтому график в проекте организации строительства нужно закладывать реалистично, с запасом. Если объект не успевают достроить, ситуацию решают индивидуально, и здесь важно не доводить дело до момента, когда стройка идёт уже за пределами срока разрешения.

Что после стройки

Когда объект достроен, разрешение на строительство своё дело сделало, дальше нужен следующий документ, разрешение на ввод в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ). Его выдаёт тот же орган по месту участка. Он проверяет, что построенное соответствует проекту. Только после ввода объект ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности. Если объект не достроен, но нужно зафиксировать право, оформляют регистрацию объекта незавершённого строительства.

Стройка без разрешения: самострой и штрафы

Строительство капитального объекта без разрешения, это не «мелкое нарушение», а прямая дорога к статусу самовольной постройки со всеми последствиями. Разберём, чем это грозит.

Гражданско-правовые последствия: самострой

Объект, возведённый без необходимых в силу закона разрешений и согласований, признаётся самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ. Последствия жёсткие:

• Право собственности не возникает. Лицо, построившее самострой, не приобретает на него право и не может им распоряжаться.
• Нельзя продать, подарить, сдать, заложить. Юридически объект «не существует», сделки с ним невозможны.
• Снос или приведение в соответствие за свой счёт. Постройку сносят либо приводят в соответствие с требованиями за счёт того, кто её создал, или собственника участка.

Административная ответственность: штраф

Параллельно наступает административная ответственность по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ, штраф за строительство или реконструкцию без разрешения, когда оно требуется:

Можно ли узаконить самострой

Да, но это дольше и дороже, чем оформить разрешение заранее. Право собственности на самовольную постройку суд может признать по пункту 3 статьи 222 ГК РФ при одновременном соблюдении трёх условий: у застройщика есть права на участок, допускающие строительство такого объекта; постройка на день обращения в суд соответствует установленным требованиям; её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. В отдельных случаях возможен административный путь легализации. О том, как это устроено в Москве, читайте в материале про легализацию самостроя.

Трезвый вывод: получить разрешение до стройки почти всегда проще, дешевле и быстрее, чем потом доказывать право на самострой в суде. Легализация, это запасной путь, а не план А.

Коротко: главное о разрешении на строительство

• Что это. Документ, подтверждающий соответствие проекта градостроительному плану участка и дающий право законно строить или реконструировать капитальный объект. Основа, статья 51 ГрК РФ.
• Когда нужно. Для нового капитального строительства и реконструкции, когда меняются параметры здания. На бизнес-здания, склады, производство, многоквартирные дома, обязательно.
• Когда можно без него. Некапитальные объекты, вспомогательные строения, капремонт, изменения без превышения предельных параметров, гаражи и садовые дома физлиц (часть 17).
• ИЖС. Для частных жилых и садовых домов действует уведомительный порядок (статья 51.1): подача до стройки, проверка за 7 рабочих дней, ответ о соответствии годен 10 лет.
• Документы. Заявление, права на участок, ГПЗУ (не старше трёх лет), проектная документация со СПОЗУ, положительное заключение экспертизы (часть 7).
• Кто выдаёт. Орган местного самоуправления по месту участка, в Москве, Мосгосстройнадзор через mos.ru. Для особых объектов, органы субъекта или федеральные.
• Срок и цена. Ответ (одобрение или отказ) орган даёт за 5 рабочих дней (часть 11). Госпошлины нет, услуга бесплатная. Платят за проект, изыскания и экспертизу.
• Сколько годится. Весь срок по проекту организации строительства (часть 19). Продление из закона исключено, график закладывают с запасом.
• В обход закона. Постройка признаётся самостроем (статья 222 ГК РФ): право не возникает, грозит снос. Плюс штраф по статье 9.5 КоАП, юрлицу до 1 000 000 рублей или приостановление деятельности.
• Что после. Готовое здание вводят в эксплуатацию (статья 55 ГрК РФ), ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности.