Демонтаж части здания: снос или реконструкция и какие документы нужны

Снос или реконструкция: что решает результат

Скажем, собственник хочет снять верхний этаж или разобрать крыло склада. Сносом Градостроительный кодекс считает ликвидацию объекта, и определение прямо упоминает демонтаж его частей (ГрК, п. 14.4 ст. 1). А реконструкцией тот же кодекс называет случаи, когда у здания или его части меняются высота, этажность, площадь или объём (ГрК, п. 14 ст. 1). Разобрали часть, а здание осталось меньше прежнего: формально подходят оба определения.

Отличает их итог. Если после работ объект исчез целиком, перед нами снос. Если здание стоит, но его площадь, этажность или объём стали другими, суды видят реконструкцию: так прямо сказала коллегия Верховного суда в деле 2026 года, о нём ниже.

Само слово «демонтаж» в договоре подряда или в смете ничего не решает. Важны параметры здания до и после, а их видно по техническому плану и выписке ЕГРН. Что ещё закон считает такими работами, перечислено в статье «Реконструкция: что это».

Что говорит Верховный суд

Что из определения важно собственнику:

• Здание стало меньше, значит работы уже не снос. Суд написал, что раз в результате демонтажа части здания изменились его параметры, в частности площадь, работы относятся к реконструкции.
• Уведомление о сносе не заменяет разрешение на строительство, а без него реконструкцию не ведут (ГрК, ч. 2 ст. 51).
• Шанс узаконить здание остаётся. Если нет разрешения на строительство или на ввод, одно это ещё не причина для отказа в иске о сохранении объекта, когда других препятствий нет и владелец не пытался обойти закон. Суд учёл, что собственница сама обращалась в администрацию за вводом и это обращение было не для вида (п. 43 постановления Пленума ВС от 12.12.2023 № 44). Оспаривать отказ во вводе перед иском не нужно, это коллегия сказала в самом определении (ГК, п. 3 ст. 222).

Есть и другой пример, про снос целиком: в 2016 году судья Верховного суда по делу № А70-13521/2015 оставил в силе акты, по которым демонтаж нежилого здания не признали строительством без разрешения. Стройнадзор не доказал, что разборка шла в начале новой стройки или в составе реконструкции (постановление от 10.10.2016 № 304-АД16-12581). Это было до 2018 года, когда в кодексе появилась глава о сносе, поэтому сегодня на этот акт стоит опираться осторожно.

Когда разрешение на строительство не нужно

Разрешение не требуется, когда переделка здания или его части не задевает надёжность и безопасность конструкций, а итоговые размеры остаются в пределах, которые задаёт регламент зоны (ГрК, ст. 51, ч. 17, п. 4). Обычно сюда подходят работы, после которых несущая схема здания не меняется. Подтвердить это может только техническое заключение по результатам обследования.

• Обследование до работ. Инженер оценивает, держится ли оставшаяся часть без разобранной, нет ли общих стен, фундаментов и перекрытий. Как это проверяют, описано в статье «Обследование состояния здания».
• Параметры после работ. Если площадь или этажность изменились, работы уже считаются реконструкцией. Но и она не всегда требует разрешения: исключение из ч. 17 ст. 51 ГрК (п. 4) касается и её, если выполнены те же два условия. В деле 2026 года суд этот вопрос не разбирал.
• Капитальный ремонт. Если меняют лишь отдельные элементы несущих конструкций на равноценные или лучше, кодекс считает это капитальным ремонтом (ГрК, п. 14 и 14.2 ст. 1). Для него разрешение на строительство не нужно (ГрК, ст. 51, ч. 17, п. 4.1).

Пограничные случаи лучше не решать на глаз. Если заключение говорит, что надёжность затронута, а площадь стала меньше, исключение не работает: нужно разрешение на строительство. Без него здание потом придётся сохранять через суд.

Снос по уведомлению: если объект уходит целиком

Пристройка, у которой свой кадастровый номер и которая конструктивно не связана с основным зданием, может оказаться отдельным объектом. Её снос целиком идёт по главе 6.4 ГрК: разрешения на снос в кодексе вообще нет, есть два уведомления.

1. Обследование и проект сноса. Проект готовят по результатам обследования (ГрК, ч. 4 ст. 55.30), и делает его специалист по организации архитектурно-строительного проектирования из национального реестра специалистов в этой области (ГрК, ч. 2 ст. 55.30). Для простых объектов, перечисленных в ч. 17 ст. 51 ГрК (п. 1-3), проект и обследование не обязательны (ГрК, ч. 3 ст. 55.30, ч. 10 ст. 55.31). Что должно быть в проекте, сказано в постановлении Правительства РФ 2019 года № 509.
2. Уведомление о планируемом сносе. Подают его вместе с обследованием и проектом, и между этим днём и началом работ должно пройти не меньше семи рабочих дней (ГрК, ст. 55.31, ч. 9, 10). У органа на проверку комплекта и размещение документов в информационной системе тот же срок (ГрК, ст. 55.31, ч. 11).
3. Отключение от сетей. Сносят после отключения объекта по условиям сетевых организаций, а выдают их бесплатно в срок до десяти рабочих дней (ГрК, ч. 1 и 2 ст. 55.31).
4. Подрядчик. Работы выполняет член строительной СРО. Без членства можно работать, если договор подряда не больше одного миллиона рублей (ГрК, ч. 4 и 5 ст. 55.31).
5. Уведомление о завершении сноса. Его отправляют в течение семи рабочих дней после окончания работ (ГрК, ст. 55.31, ч. 12).

В Москве эти уведомления принимает Мосгосстройнадзор, бесплатно и в срок до семи рабочих дней (постановление Правительства Москвы от 06.08.2019 № 985-ПП, приложение 1, пп. 2.3.1, 2.7.1, 2.12). Подать их можно через mos.ru. Весь порядок сноса собран в материале «Снос нежилого здания в Москве».

Демонтаж части как реконструкция: порядок

Если часть разбирают, а здание остаётся или на освободившемся месте сразу строят новое, глава о сносе не применяется: работы идут по правилам для строительства и реконструкции (ГрК, ч. 8 ст. 55.30).

Когда собственников у здания несколько, к заявлению о разрешении прикладывают согласие каждого из них (ГрК, п. 6 ч. 7 ст. 51). Если здание поделено на помещения разных собственников, крыша и ограждающие конструкции принадлежат им всем как общее имущество (ГК, п. 2 ст. 287.5).

Если здание памятник или стоит рядом с ним

С объектами культурного наследия демонтаж части почти всегда упирается в запреты закона № 73-ФЗ. Снос памятника из реестра закон запрещает прямо. Под тем же запретом выявленные объекты наследия и здания с признаками объекта наследия (п. 13 ст. 18 и п. 10 ст. 16.1 закона № 73-ФЗ). Разобрать часть памятника можно только в рамках работ по его сохранению и с разрешения органа охраны.

• Собственник памятника. Он обязан не проводить работы, которые меняют предмет охраны или ухудшают условия сохранности объекта (закон № 73-ФЗ, пп. 2 п. 1 ст. 47.3 в ред. с 01.03.2026).
• Территория памятника. На ней запрещены строительство, увеличение объёмов существующих зданий, земляные и строительные работы, кроме сохранения памятника и других случаев, которые закон прямо перечисляет (закон № 73-ФЗ, ст. 5.1, п. 1, пп. 1).
• Защитная зона. Там нельзя реконструировать объект так, чтобы менялись его высота, этажность или площадь (закон № 73-ФЗ, п. 1 ст. 34.1); касается ли запрет уменьшения здания, в тексте прямо не сказано, поэтому этот риск проверяют до проекта.
• Документ об отсутствии статуса. В проекте сноса указывают сведения о документах федерального органа охраны наследия: здание не числится в реестре памятников, не относится к выявленным объектам наследия и не имеет признаков объекта наследия (постановление Правительства РФ от 26.04.2019 № 509, пп. «ц» п. 4).

За работы на памятнике без разрешения органа охраны юрлицу грозит штраф от 100 тыс. до 1 млн ₽ (КоАП, ст. 7.14). Если же часть памятника или выявленного объекта разобрали или повредили, штраф от 500 тыс. до 20 млн ₽ (КоАП, ч. 1 ст. 7.14.1).

Что меняется в ЕГРН после работ

После сноса целиком право на объект прекращается, потому что вещь уничтожена (ГК, п. 1 ст. 235). По акту обследования, который составляет кадастровый инженер, объект снимают с кадастрового учёта (закон № 218-ФЗ, ст. 23; п. 7.4 ч. 2 ст. 14).

После демонтажа части здание продолжает существовать, поэтому акт обследования на него не делают. Для реестра нужен технический план, подготовленный в связи с реконструкцией: по нему обновляют характеристики здания (закон № 218-ФЗ, п. 7.3 ч. 2 ст. 14). Заявление в Росреестр подаёт сам орган, который выдал разрешение на ввод, в течение пяти рабочих дней (закон № 218-ФЗ, ч. 1.6 ст. 19). Акт обследования понадобится только на помещения из разобранной части: в законе прямо сказано, что помещение перестаёт существовать, если уничтожена часть здания, где оно было (закон № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 23).

Если разрешения на реконструкцию не было, во вводе в эксплуатацию откажут, как в краснодарском деле, и изменённое здание остаётся узаконивать через суд. Про сам техплан есть отдельный материал «Технический план: что это».

Штрафы и самовольная реконструкция

Отдельного штрафа за снос без уведомления мы не нашли ни в КоАП РФ, ни в Кодексе города Москвы об административных правонарушениях. Но в Москве штрафуют за нарушение городского порядка обращения с отходами строительства и сноса: юрлицу от 100 до 250 тыс. ₽, а при повторном нарушении от 250 до 300 тыс. ₽ (ст. 8.17 КоАП Москвы в ред. закона Москвы от 05.06.2024 № 19). Остальные штрафы грозят, когда демонтаж части оказывается реконструкцией.

• Реконструкция без разрешения. Штраф для юрлица от полумиллиона до миллиона рублей, либо деятельность останавливают на срок до 90 суток (КоАП, ч. 1 ст. 9.5).
• Работа без ввода. Эксплуатировать реконструированное здание без разрешения на ввод юрлицу стоит от 500 тыс. до 1 млн ₽ (КоАП, ч. 5 ст. 9.5).
• Самовольная реконструкция. Если здание изменили без разрешения, суд может обязать снести его или привести в соответствие, а может и сохранить (ГК, ст. 222).

Если право собственности на здание зарегистрировано в ЕГРН, органы местного самоуправления не вправе сами принять решение о сносе, вопрос решает только суд (ГК, п. 4 ст. 222). В Москве вместо них действуют органы власти города (ГрК, ч. 2 ст. 63). Остальное о таких постройках есть в статье «Самовольная реконструкция».

Для иска о сохранении Верховный суд в краснодарском деле назвал важным, что здание стоит на своём участке, соответствует регламенту и требованиям безопасности, а собственник заранее обращался за вводом (ГК, п. 3 ст. 222).

Главное о демонтаже части здания

• Граница: снос, если объекта больше нет; реконструкция, если здание осталось с другой площадью или этажностью.
• Снос целиком: обследование, проект организации работ, уведомления о сносе заранее и о завершении после работ.
• Часть здания: проект, экспертиза, если она не исключена, разрешение на строительство, ввод и технический план.
• Несколько собственников: нужно согласие всех правообладателей. В многоквартирном доме разборка части почти всегда уменьшает общее имущество (крыша, стены, перекрытия), поэтому нужно согласие всех собственников, двух третей голосов тут обычно мало.
• Памятник: сносить нельзя, часть разбирают только как работы по сохранению с разрешения органа охраны.
• Без разрешения: до 1 млн ₽ штрафа для юрлица, а сохранить здание можно только через суд.