Снятие земельного участка с кадастрового учёта: основания и порядок

Что значит снять участок с кадастрового учёта

Каждый земельный участок существует в Едином государственном реестре недвижимости как самостоятельный объект: у него свой кадастровый номер, границы, площадь, вид разрешённого использования. Снятие с кадастрового учёта, это обратное действие: запись об участке исключают из реестра, кадастровый номер становится архивным, а сам участок перестаёт существовать как объект гражданских прав. Его больше нельзя продать, заложить, сдать в аренду или зарегистрировать на него право, потому что юридически такого участка уже нет.

Здесь важно сразу разделить два похожих, но разных понятия. Кадастровый учёт, это внесение сведений об объекте в реестр: постановка нового участка, изменение его характеристик, а при необходимости и снятие. Государственная регистрация прав, это отдельное действие, фиксирующее, кому принадлежит объект. Снятие участка с кадастрового учёта не равно прекращению права: иногда они происходят одновременно (например, при преобразовании), а иногда участок остаётся в реестре, просто меняется правообладатель, о чём подробно ниже.

Основной закон, который регулирует всю эту область, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Именно в нём собраны и правила постановки на учёт, и закрытый перечень оснований для снятия.

Общий принцип: закрытый перечень оснований

Ключевое правило простое и его стоит запомнить в первую очередь: если сведения об участке в ЕГРН не носят временного характера, снять его с учёта можно только вследствие преобразования участка или в случае, прямо предусмотренном законом. Свободного «заявления по желанию» для обычного, окончательно учтённого и не спорного участка процедура не предусматривает.

Три группы законных оснований

• Преобразование участка. Раздел, объединение, перераспределение или выдел доли в натуре, старые участки снимаются с учёта одновременно с постановкой новых. Это самый массовый и самый безболезненный сценарий.
• Прямо названные в законе случаи. Участки, которые когда-то получили временный статус и не были зарегистрированы вовремя; части участков, привязанные к снесённым зданиям; участки публичной собственности без правообладателя и вне утверждённой документации по планировке.
• Спор или ошибка, решённые через суд. Наложение границ, дублирование кадастровых номеров на одну территорию, незаконная постановка на учёт. Здесь снятие с учёта происходит по решению суда, а не по одному лишь заявлению.

Дальше разбираем каждую группу подробно, потому что порядок действий и набор документов в них разный.

Снятие при преобразовании: раздел, объединение, перераспределение, выдел

Самый частый на практике повод, по которому участок исчезает из реестра, это не потеря земли, а её законное преобразование в новые объекты. Статья 41 закона № 218-ФЗ прямо устанавливает: снятие с государственного кадастрового учёта и государственная регистрация прекращения права на исходные объекты недвижимости идут одной операцией вместе с государственным кадастровым учётом и государственной регистрацией прав на все образованные из них объекты недвижимости.

Иными словами, старый участок и новые участки, это единая процедура, а не два отдельных действия. Заявителю не нужно отдельно просить снять прежний участок с учёта, регистратор делает это автоматически в рамках той же записи, что ставит на учёт результат преобразования.

Четыре способа преобразования участка

• Раздел (ст. 11.4 ЗК РФ). Один участок делится на несколько новых, исходный участок снимается с учёта полностью.
• Объединение (ст. 11.6 ЗК РФ). Несколько смежных участков сливаются в один, все исходные снимаются с учёта, остаётся единственный новый.
• Перераспределение (ст. 11.7 ЗК РФ). Сдвигается общая граница между смежными участками, старые снимаются, новых образуется столько же. Подробный разбор этой процедуры, сроков и платы, в статье перераспределение земельных участков.
• Выдел доли (ст. 11.5 ЗК РФ). Из участка в общей долевой собственности выделяют долю одного из сособственников в отдельный участок. Здесь исходный участок не исчезает целиком, а продолжает существовать в изменённых границах для оставшихся сособственников. Механику выдела разбираем в статье выдел доли в натуре из общей собственности.

Общую картину всех четырёх способов, требования к образуемым участкам и таблицу отличий смотрите в статье образование земельного участка: способы и порядок. Там же разобран порядок, если преобразование затевается специально ради снятия старого участка и появления новых, более удобных по конфигурации.

История временных участков и снятие к 1 марта 2022 года

Если у вас на руках старые документы на участок девяностых или двухтысячных годов, а в актуальной выписке из ЕГРН его нет, скорее всего дело в статусе «временный». Разберём эту историю по порядку, потому что она объясняет немало неожиданных находок в архивах.

Откуда взялся временный статус

Понятие ввёл ещё Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (сейчас утратил силу). По этим правилам участок, образованный, скажем, при межевании или перераспределении, ставили на кадастровый учёт сразу, а вот право на него правообладатель мог зарегистрировать не сразу, а в течение пяти лет. Пока право не зарегистрировано, сведения об участке в реестре имели статус «временный».

Что изменилось с 2017 года

С 1 января 2017 года вступил в силу действующий закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он уже не предусматривает образование новых участков со статусом «временный»: с этой даты постановка на кадастровый учёт и регистрация права идут рука об руку, отдельного «подвешенного» состояния для новых объектов больше нет.

Финальная дата, 1 марта 2022 года

А что с теми участками, которые получили временный статус ещё до 2017 года? Для них закон дал переходный период. Часть 7 статьи 72 закона № 218-ФЗ установила: временный характер сведений о таких участках сохранялся до момента государственной регистрации права (или аренды, если участок в государственной либо муниципальной собственности), но не позднее 1 марта 2022 года. Если к этой дате правообладатель так и не зарегистрировал право, сведения об участке автоматически исключили из ЕГРН.

Это уже свершившийся факт: дата прошла, все участки с непогашенным временным статусом либо стали «актуальными» (если право успели зарегистрировать), либо были сняты с учёта автоматически, без каких-либо заявлений со стороны собственников. Если вы обнаружили, что старый участок пропал из реестра именно так, восстановить прежнюю запись нельзя, придётся образовывать участок заново: с межеванием, постановкой на кадастровый учёт и регистрацией права как новый объект.

Снятие части участка после сноса здания

Здесь речь о более узкой, но практически частой ситуации. По правилам, которые действовали до 1 января 2013 года (ещё по закону № 221-ФЗ), в связи с наличием на участке здания, сооружения или объекта незавершённого строительства могли отдельно ставить на учёт часть земельного участка, например, ту, что занята зданием, или ту, что нужна для его обслуживания.

Статья 70 закона № 218-ФЗ прямо описывает, что происходит с такой частью участка дальше. Орган регистрации снимает эту часть с учёта в трёх случаях:

• Здание снесли. Само здание, сооружение или объект незавершённого строительства сняли с кадастрового учёта в связи с прекращением его существования (по акту обследования).
• В ЕГРН внесли точные координаты здания. Появились полные и точные сведения о местоположении здания на участке, надобность в отдельной учтённой части отпала.
• Собственник подал заявление. Владелец участка сам обратился с заявлением о снятии с учёта такой части, если сведений о расположении на ней зданий или сооружений в реестре нет.

Кроме того, у частей участков, поставленных на учёт по этим правилам до 1 января 2013 года, тоже мог быть временный характер сведений: если в течение 5 лет ничего не менялось, их снимали с учёта по истечении этого срока либо раньше, по заявлению правообладателя.

Практический вывод для собственника, который снёс старое здание: часть участка, привязанная к этому зданию, сама автоматически из реестра не исчезнет, если сведения о новом положении объекта на участке никто не обновил. Разумнее заказать акт обследования снесённого здания и, если нужно, подать заявление о снятии части участка отдельно, чтобы не хранить в ЕГРН лишнюю, устаревшую запись. Порядок сноса и подготовки такого акта разбираем в статье снос здания: порядок, уведомление, документы.

Снятие городских участков без правообладателя

Отдельная категория, участки государственной или муниципальной собственности, которая ещё не разграничена между уровнями власти. Такие участки нередко формируют заранее, про запас: под будущее строительство, резервирование территории или уточнение границ квартала, а затем годами не предоставляют никому.

Подпункт 5.1 пункта 2 статьи 15 закона № 218-ФЗ прямо называет органы государственной власти и органы местного самоуправления в числе лиц, по заявлению которых можно снять такой участок с кадастрового учёта, если одновременно выполняются условия:

• государственная собственность на участок не разграничена между Российской Федерацией, регионом и муниципалитетом;
• участок не предоставлен ни гражданам, ни организациям;
• на участке нет зданий и сооружений, либо они есть, но их собственники дали письменное согласие на снятие участка с учёта;
• границы участка не соответствуют утверждённой документации по планировке территории.

Смысл нормы понятен: если участок сформирован, никому реально не нужен, ничем не застроен и к тому же не бьётся с актуальным проектом планировки, город или регион вправе убрать его из реестра сами, чтобы не мешать соседним землепользователям и не копить в ЕГРН устаревшие «участки-призраки». Для частного собственника здесь важно другое: если такое снятие затрагивает территорию рядом с вашим участком, стоит свериться, не сдвинет ли новая планировка ваши собственные границы, чем занимается межевание и уточнение границ участка.

Снятие через суд: наложение границ и реестровые ошибки

Не все ситуации решаются заявлением. Есть случаи, когда снять участок с учёта без суда попросту нельзя, потому что вопрос затрагивает права других людей или касается законности самой постановки на учёт.

Наложение границ и дублирующие записи

Классическая ситуация: у двух соседних участков в ЕГРН одна и та же территория оказалась учтена дважды, либо забор соседа стоит на земле, которая по кадастру принадлежит вам. Часто причина в реестровой ошибке, неверных координатах, унаследованных ещё от старых межевых планов. Пока обе записи существуют параллельно, ни один орган их сам не уберёт: нужно судебное решение, которое установит верные границы и укажет, какую из записей снять или исправить. Подробно про виды ошибок в ЕГРН, наложение границ и порядок их устранения, в том числе досудебный, разбираем в статье реестровая ошибка в ЕГРН.

Незаконная постановка на учёт

Реже, но встречается ситуация, когда участок в принципе поставлен на учёт с нарушением закона: например, без учёта уже существующих границ соседнего участка, либо по документам, которые впоследствии признали недействительными. Здесь тоже нужен суд, который признает постановку на учёт незаконной и обяжет снять участок с учёта.

Куда обращаться

Для граждан, это районный суд по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ, если оспаривается решение или бездействие органа регистрации, либо гражданский иск, если спор между соседями по границе. Для организаций и индивидуальных предпринимателей, арбитражный суд. Перед обращением в суд разумно сначала попробовать досудебный порядок: обратиться с заявлением в Росреестр напрямую и, если получен отказ, обжаловать его в апелляционной комиссии или у вышестоящего должностного лица. Если отказ обоснован законно, а вопрос действительно требует установления фактов, например точных координат границы, дальше без суда и землеустроительной экспертизы не обойтись.

Чем снятие отличается от отказа от права собственности

Это, пожалуй, самое частое смешение понятий у собственников, которые хотят «избавиться» от неудобного или ненужного участка. Разберём принципиальную разницу.

Отказ от права собственности

Статья 53 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику отказаться от права на земельный участок. Для этого подаётся заявление в Росреестр, и после его рассмотрения право собственности прекращается. Дальше участок, от которого отказались, приобретает статус бесхозяйного имущества и в установленном порядке переходит в собственность муниципального образования, а в городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), в собственность города. Тонкость тут в главном: сам участок как объект недвижимости остаётся на месте, кадастровая запись о нём сохраняется, меняется только правообладатель.

Снятие с кадастрового учёта

Это, наоборот, полное исключение сведений об участке из реестра. Участок перестаёт существовать как объект права вообще, независимо от того, кто им владел. Такое возможно только в перечисленных выше случаях: преобразование, временный статус, отдельные категории публичных земель без правообладателя, решение суда.

Итог для собственника

Если участок просто не нужен, а формальностей вокруг него нет, ответ на вопрос «что делать» почти всегда один из двух: продать (подарить) землю новому владельцу, либо оформить отказ от права по статье 53 ЗК РФ. Снятие с кадастрового учёта в этом случае не инструмент, закон его для такой ситуации не предусматривает.

Порядок, сроки и документы

Куда подавать заявление

В зависимости от основания заявителем выступают разные лица: собственник участка (при отказе от права, при снятии части после сноса здания), кадастровый инженер по итогам подготовленных документов, орган государственной власти или местного самоуправления (для публичных участков без правообладателя), либо документы подаются во исполнение решения суда. Каналы подачи стандартные: напрямую в орган регистрации прав, через МФЦ «Мои документы» либо электронно через личный кабинет на портале Госуслуг или сайте Росреестра.

Какие документы обычно нужны

• Заявление по установленной форме с указанием кадастрового номера участка и основания для снятия с учёта.
• Документ, подтверждающий основание: межевой план при преобразовании, акт обследования при сносе здания, решение органа власти, вступившее в силу решение суда.
• Письменные согласия третьих лиц, если участок обременён арендой, ипотекой, сервитутом или иным правом. Без такого согласия орган регистрации обязан отказать.
• Доверенность, если заявление подаёт представитель.

Сроки и госпошлина

Государственный кадастровый учёт, включая снятие сведений с учёта, орган регистрации прав проводит в течение 5 рабочих дней с момента получения заявления и документов, если оно подано напрямую (без МФЦ). Госпошлина за само снятие с учёта не взимается: пошлина берётся за постановку на учёт и регистрацию права, а не за исключение сведений из реестра.

Что происходит с итоговой записью

После внесения изменений закажите свежую выписку из ЕГРН и убедитесь, что участок действительно снят: кадастровый номер получает статус архивного, сведения о правах прекращаются либо переходят на вновь образованные участки. Полную картину, как проверить статус и получить нужный вид выписки, разбираем в статье выписка из ЕГРН: что это и какие виды.

Коротко: главное о снятии участка с учёта

• Что это. Исключение сведений об участке из ЕГРН: кадастровый номер аннулируется, участок перестаёт существовать как объект права.
• Главный принцип. Если сведения не носят временного характера, снять участок с учёта можно только вследствие преобразования или в случаях, прямо предусмотренных законом. Закрытый перечень, а не свободное заявление.
• Преобразование. Раздел, объединение, перераспределение, выдел: старый участок снимается автоматически, одновременно с постановкой новых, по статье 41 закона № 218-ФЗ.
• Временный статус. Участки, образованные до 2017 года и не зарегистрированные вовремя, автоматически исключили из ЕГРН к 1 марта 2022 года. Новых временных участков закон с 2017 года не создаёт.
• Части участка. Отдельно учтённая часть, привязанная к зданию, снимается при сносе здания, уточнении его координат или по заявлению собственника (ст. 70 закона № 218-ФЗ).
• Публичные земли. Орган власти вправе сам снять с учёта неразграниченный участок без правообладателя, не предоставленный никому и не соответствующий документации по планировке.
• Через суд. Наложение границ, дублирующие записи, незаконная постановка на учёт решаются только судебным порядком, часто с землеустроительной экспертизой.
• Не путать с отказом от права. Отказ от права собственности по статье 53 ЗК РФ не снимает участок с учёта, меняет только правообладателя.
• Сроки и деньги. Кадастровый учёт, 5 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр. Госпошлина за снятие с учёта не взимается.