Снос нежилого здания в Москве: шесть оснований, сроки и как остановить

Шесть оснований сноса и как узнать своё по шапке документа

Слово «снос» в московских бумагах прикрывает шесть разных процедур. Основания у них разные, сроки расходятся в десять раз, плательщики тоже разные. Собственник, который читает своё письмо по чужой инструкции, теряет недели на переписку не с тем адресатом.

Начинать нужно с шапки: кто издал документ и на какую норму ссылается первая строка. Дальше картина раскладывается.

Три вопроса, которые сразу отсекают лишнее

• Чья земля под зданием. Городская или частная. От ответа напрямую зависит, вправе ли власть решать вопрос мимо суда.
• Есть ли запись о праве в реестре. Зарегистрированное право от перечня не спасает, но меняет и набор доказательств, и круг участников спора.
• Капитальный объект или нет. Ангар на винтовых сваях и склад на монолитном фундаменте живут по разным постановлениям города.

Бывает и наложение. Адрес одновременно стоит в городском перечне самовольных построек и попадает в границы проекта комплексного развития территории, а рядом проходит охранная зона коллектора. Тогда календарь считают по самой ранней дате из всех, потому что процедуры идут параллельно и друг друга не приостанавливают.

Заканчиваются все шесть дорог одинаково, и об этом забывают чаще всего: пока кадастровый инженер не подготовил акт обследования и объект не снят с учёта, здание продолжает числиться в реестре недвижимости вместе со всеми обязанностями владельца. Снесли его вы, подрядчик города или застройщик по договору о комплексном развитии, значения не имеет.

Дальше идём по дорогам в порядке нарастания давления: от собственного решения, где владелец распоряжается сам, до городского перечня, где на всё про всё отводится тридцать дней.

Свой снос: уведомление за семь рабочих дней и проект организации работ

Самая спокойная дорога начинается с собственного решения. Часть 1 статьи 55.30 ГрК РФ ставит владельца и застройщика первыми в списке тех, кто вправе снести здание. Отдельное разрешение на снос никто не выдаёт, вместо него работает уведомительный порядок.

Что готовят до первой машины на площадке

• Обследование здания. Материалы осмотра ложатся в основу проекта, требование записано в части 4 статьи 55.30 ГрК РФ.
• Проект организации работ по сносу. Самостоятельный документ, его готовит специалист из национального реестра специалистов в области архитектурно-строительного проектирования (ч. 2 ст. 55.30).
• Условия отключения от сетей. Ресурсоснабжающие организации выдают их бесплатно и не дольше десяти рабочих дней со дня заявления, сам факт отключения закрывают актом (ч. 2 ст. 55.31).
• Уведомление о планируемом сносе. Подаётся за семь рабочих дней до старта работ, с обследованием и проектом в приложении (ч. 9 и 10 ст. 55.31).

В уведомлении семь блоков сведений, и один забывают чаще прочих: сведения о решении суда или органа власти о сносе, если такое решение по объекту есть (п. 6 ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ). Принудительный снос тоже проходит через уведомительный порядок, просто основание у него чужое.

Два исключения экономят время и деньги. Проект организации работ не готовят для узкого круга объектов из пунктов 1-3 части 17 статьи 51 ГрК РФ: гаражей и построек на садовых участках, объектов, не относящихся к капитальному строительству, и вспомогательных строений (ч. 3 ст. 55.30 ГрК РФ). Для них же уведомление подают без приложений (ч. 10 ст. 55.31). Обратная ситуация тоже есть: снос идёт на бюджетные деньги, значит заказчик дополнительно готовит смету на работы (ч. 6 ст. 55.30).

Орган, получивший уведомление, за семь рабочих дней проверяет комплект, размещает документы в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и сообщает об этом региональному строительному надзору (ч. 11 ст. 55.31). После работ подаётся уведомление о завершении сноса, тоже в семидневный срок (ч. 12).

Кто вправе держать технику на площадке

Договор подряда на снос заключают с членом саморегулируемой организации в области строительства, а работы ведёт специалист по организации строительства (ч. 4 ст. 55.31). Для небольших объёмов сделано послабление: обязательства по договору укладываются в один миллион рублей, значит членство в СРО не нужно (ч. 5). Застройщик вправе сносить своими силами, если состоит в такой организации (ч. 8).

Финал бумажный. Кадастровый инженер выходит на место и готовит акт обследования, которым подтверждает прекращение существования здания (ст. 23 закона № 218-ФЗ), после чего объект снимают с кадастрового учёта. Пока записи нет, снесённый склад живёт в реестре и тянет за собой обязанности владельца. Полный маршрут с формами уведомлений разобран в материале про порядок сноса здания.

Снос по решению суда: срок назначает судья, расходы предъявляют потом

Вторая дорога начинается с иска. По пункту 3.1 статьи 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо о её приведении в соответствие принимает суд, и по московским нежилым объектам истцом чаще всего выступает Департамент городского имущества.

До иска есть короткая административная развилка. Получив от надзорного органа уведомление о выявлении самовольной постройки вместе с подтверждающими документами, орган обязан за двадцать рабочих дней выбрать одно из трёх: принять решение о сносе, обратиться в суд или ответить, что признаков самостроя не усматривает (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ). Третий вариант встречается реже двух первых, но он существует, и собранные вовремя документы влияют именно на эту развилку.

Что суд назначает вместе со сносом

Суд устанавливает срок, а часть 6 статьи 55.32 ГрК РФ называет исполнителя: сносит тот, кто постройку возвёл, а при отсутствии сведений о нём правообладатель участка. Вторая опция решения это приведение объекта в соответствие через реконструкцию по правилам главы 6 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32). Для владельца работающего склада или цеха разница принципиальная: реконструкция сохраняет актив.

Что происходит, когда срок прошёл впустую

• Полгода ожидания. Через шесть месяцев после истечения срока город вправе снести здание своими силами (п. 2 ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).
• Два месяца на оформление. В этот срок орган принимает отдельное решение о собственном сносе с новыми датами (ч. 14 той же статьи).
• Счёт после работ. Расходы взыскивают с обязанного лица, включая стоимость кадастровых работ по подготовке акта обследования (ч. 15).
• Неделимый участок. Когда самострой стоит на одном участке с законными зданиями, город сносит сразу по истечении срока, без полугодовой паузы (п. 3 ч. 13).

Чем рискует участок, а не только здание

Самое неприятное последствие бездействия прячется в части 12 статьи 55.32 ГрК РФ. Если собственник не снёс постройку и не сдал проект реконструкции, орган в течение шести месяцев обращается в суд с требованием изъять участок и продать его с публичных торгов. Когда участок лежит в границах территории общего пользования, требование другое: передать землю в государственную или муниципальную собственность. На участке в городской собственности схема проще, туда уходит уведомление распорядителю земли.

Отдельный сюрприз ждёт покупателя. Часть 8 статьи 55.32 ГрК РФ переносит обязательство снести самовольную постройку или привести её в соответствие на нового правообладателя участка, если прежний владелец обязанность не исполнил. Проверка адреса по городским перечням до сделки стоит нескольких тысяч рублей, а её отсутствие может стоить всего объекта.

Исход спора почти всегда определяет судебная строительно-техническая экспертиза, и готовить к ней объект надо раньше, чем писать возражения. Как строится защита и какие три условия дают шанс на признание права собственности, разобрано в материале про суд по самовольной постройке, а календарь всех сроков собран в разборе сроков сноса самостроя.

Внесудебный снос: два случая пункта 4 и запрет для частной земли

Третья дорога пугает собственников сильнее прочих, потому что суда на ней нет. Пункт 4 статьи 222 ГК РФ разрешает органу власти решить вопрос самому, но только в двух ситуациях, и обе описаны узко.

• Только снос. Здание возведено на участке, по которому нет правоустанавливающих документов, хотя закон требовал их на дату начала стройки. Либо вид разрешённого использования такой объект не допускает, и участок лежит в границах территории общего пользования.
• Снос или приведение в соответствие. Вид разрешённого использования объект не допускает, и здание оказалось внутри зоны с особыми условиями использования, режим которой такую стройку запрещает. Либо на постройку нет разрешения на строительство, притом что границы зоны и обязанность получать разрешение действовали на дату начала работ.

Сроки, которые называет сам закон

Срок сноса орган устанавливает с учётом характера постройки, и он укладывается в промежуток от трёх месяцев до года. Для приведения здания к установленным требованиям вилка шире: от полугода до трёх лет. Обе вилки прописаны в том же пункте 4 статьи 222 ГК РФ, конкретную дату внутри вилки орган выбирает сам.

Копию решения направляют в течение семи рабочих дней тому, кто постройку возвёл, а если такое лицо не нашли, правообладателю участка (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ). Когда неизвестны оба, включается публичный режим: сообщение публикуют по правилам муниципального образования, вешают на официальном сайте и ставят на информационном щите прямо на участке (ч. 5). Через два месяца после публикации город вправе снести здание сам (п. 1 ч. 13).

Где на этой дороге остаётся рычаг

Решение органа власти это ненормативный правовой акт, и оспаривают его в арбитражном суде в течение трёх месяцев со дня, когда о нарушении права стало известно (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Одновременно с заявлением просят обеспечительные меры: суд принимает их на любой стадии, если иначе исполнить будущее решение станет невозможно или заявителю грозит значительный ущерб (ст. 90 АПК РФ). Снесённое здание обратно не собрать, поэтому именно эта связка чаще всего и спасает объект.

Два московских перечня: 819-ПП ведёт в суд, 829-ПП сносит без суда

Москва ведёт два разных перечня самовольных построек, и путают их постоянно. Номера похожи, темы смежные, последствия расходятся радикально: первый перечень ведёт в суд, второй даёт городу снести здание без судьи.

819-ПП: департамент идёт в суд в течение месяца

Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП собирает объекты, созданные на участках, не отведённых под строительство, и построенные без разрешения. В приложении 2 лежат объекты недвижимости с зарегистрированным правом или сведениями в кадастре, в приложении 3 участки, занятые конструкциями и стройматериалами. Перечни актуализируют не реже одного раза в квартал (п. 2.1 постановления).

После каждой актуализации у Департамента городского имущества есть месяц, чтобы заявить требования в суд (п. 2.2). В иске департамент сразу просит право снести постройку за счёт ответчика на случай, если тот не исполнит судебный акт в течение месяца со дня вступления в законную силу. Работы выполняют окружные ГБУ «Автомобильные дороги» (п. 2.3), а расходы потом взыскивают с ответчика (п. 2.4).

Практический вывод отсюда такой: адрес в перечне 819-ПП означает иск, а не завтрашний экскаватор. Между записью и сносом помещается вся судебная работа плюс параллельный административный путь через Городскую земельную комиссию. Как устроены оба приложения и как найти в них свой адрес, разобрано в материале про перечень 819-ПП.

829-ПП: решение принимает Правительство Москвы

Постановление от 08.12.2015 № 829-ПП работает по другому кругу объектов: здания на непредоставленных участках, в зонах с особыми условиями использования, на территориях общего пользования и в полосах отвода инженерных сетей. Объекты выявляет Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости, а решение о сносе принимает Правительство Москвы правовым актом о включении здания в перечень (пп. 2 и 4 Положения).

Дальше всё идёт быстро. За семь календарных дней со дня вступления акта в силу Госинспекция отправляет собственнику письмо со сроком сноса и копией акта, публикует сообщение на официальном сайте Мэра и Правительства Москвы, а префектура в двухдневный срок ставит информационный щит на участке и фотографирует его (пп. 5 и 6 Положения). Сам срок берут из таблицы приложения к Положению.

Не уложились в свой срок, и префектура вместе с окружным ГБУ сносит здание за пятнадцать календарных дней, а когда нужна проектная документация, за тридцать (п. 7.1 Положения). Результат Госинспекция проверяет и оформляет актом о подтверждении либо о неподтверждении сноса (п. 8).

Ещё одна деталь снимает половину вопросов. Пункт 2 постановления 829-ПП перечисляет, куда оно не распространяется: освобождение участков от некапитальных объектов по 614-ПП, работа по 819-ПП и деятельность городской и окружных комиссий по пресечению самовольного строительства по 234-ПП. Три московских механизма разведены прямо в тексте, поэтому смешивать их сроки бессмысленно.

Изъятие и КРТ: здание сносят после того, как за него заплатили

Четвёртая дорога устроена принципиально иначе: здесь здание убирают не за нарушение, а потому что земля понадобилась городу. И за это платят.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ прямо называет заключённое соглашение об изъятии или вступившее в силу решение суда основанием для сноса объектов на изъятом участке. Исключение сделано для сооружений, чьё присутствие цели изъятия не мешает: кабельная линия или трансформаторная подстанция могут остаться.

Два календаря вместо одного

• Общий порядок. На подписание соглашения отводится девяносто дней со дня получения проекта, после чего у органа появляется право на иск о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).
• Комплексное развитие территории. Срок короче втрое: один месяц со дня, когда собственнику дали возможность ознакомиться с проектом соглашения, и дальше орган обращается в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ).
• Предмет спора в суде. Решение об изъятии для комплексного развития оспаривают только в части размера компенсации (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Отдельно стоит случай, когда изъятия нет, а снос есть. Часть 1.1 статьи 55.30 ГрК РФ называет основанием для сноса само решение о комплексном развитии территории, если здание попало в перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции (п. 2 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Отдельного решения о сносе в этом сценарии не принимают, и проверять свой адрес нужно в самом решении о развитии территории.

Про арендаторов и залогодержателей закон говорит коротко и жёстко: изъятие участка и объектов на нём прекращает права третьих лиц на эту недвижимость одновременно с правами собственника (п. 8 ст. 56.12 ЗК РФ). Для владельца промышленного здания с арендаторами это означает отдельный фронт работы: договоры, сроки освобождения площадей и расчёт упущенной выгоды нужно готовить параллельно со спором о цене, а не после него.

Для владельца промышленного или складского объекта вывод получается неприятный, но ясный: вопрос «сносить или нет» здесь почти не обсуждается, борьба идёт за сумму и за календарь. Сильнее всего город занижает оценку промышленных площадок, потому что не учитывает оборудование, и по нашим четырём выигранным делам разница между городской цифрой и присуждённой доходила до 183 процентов. По изъятию мы работаем без предоплаты: наш интерес это доля прибавки к тому, что предложил город.

Что происходит по дням после появления акта, расписано в разборе распоряжения об изъятии, а порядок целиком и состав возмещения собраны в материале про изъятие недвижимости для госнужд.

Здание в охранной зоне: статья 55.33 и соглашение о возмещении убытков

Пятая дорога всплывает неожиданно. Здание построено законно, документы в порядке, а потом рядом проложили коллектор или газопровод, установили охранную зону, и режим этой зоны такой объект больше не допускает.

Часть 1 статьи 55.33 ГрК РФ формулирует это прямо: объект в границах зоны с особыми условиями использования подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями, когда режим зоны его не допускает. Дальше начинается самое интересное, потому что платит в этом сценарии уже не владелец здания.

Кто подписывает соглашение о возмещении убытков

• Правообладатель источника зоны. Владелец трубопровода, линии электропередачи или железнодорожного пути, ради которого зону установили.
• Застройщик. Когда зона появилась под планируемое строительство или реконструкцию такого объекта.
• Орган власти. Если ни правообладателя, ни застройщика нет либо зона возникла по основанию, со зданиями не связанному.

Собственник сносит объект самостоятельно по своему решению либо на основании такого соглашения, а когда договориться не вышло, вопрос решает исключительно суд (ч. 2 ст. 55.33 ГрК РФ). Условие о сносе или о приведении объекта и его назначения в соответствие с ограничениями входит в текст соглашения обязательно (ч. 3).

Где смотреть, попало ли здание в зону

Границы зон с особыми условиями использования и содержание ограничений внутри них вносятся в реестр границ Единого государственного реестра недвижимости вместе с реквизитами решения об установлении зоны (ч. 1 ст. 10 закона № 218-ФЗ). Значит первый документ здесь это выписка, а не переписка с владельцем сетей. Зона могла появиться и после покупки здания, поэтому дата решения об установлении зоны важна не меньше её границ: от неё считают, знал ли собственник об ограничениях на момент стройки.

Оговорка в законе жёсткая. Правило про соглашение и выкуп не работает по объекту, в отношении которого уже принято решение о сносе самовольной постройки. Исключение оставлено для случая, когда такое решение вынесено исключительно из-за превышения предельной этажности или высоты. Порядок действий получается обратным привычному: сначала с объекта снимают клеймо самостроя и лишь потом требуют денег за зону. Что относится к таким зонам и как проверить свой адрес, собрано в материале про зоны с особыми условиями.

Кто платит за снос: шесть дорог и два случая, где деньги получает владелец

Деньги расходятся по дорогам так же резко, как сроки, и часто именно они решают выбор стратегии.

Отсюда видно главное. Деньги владелец получает ровно в двух сценариях: при изъятии и в охранной зоне. Всё, что растёт из самостроя, деньги забирает. Поэтому переквалификация ситуации из «самострой» в «изъятие» или «зона с особыми условиями» стоит дороже любой процессуальной находки в суде.

Расходы, о которых вспоминают в последний момент

• Кадастровые работы. Акт обследования нужен в любом случае, и при сносе силами города его стоимость тоже предъявят владельцу (ч. 15 ст. 55.32 ГрК РФ).
• Хранение имущества. Оборудование и товар, оставшиеся после сноса, вывозят на площадку префектуры, и забирают их оттуда по отдельной процедуре (п. 10 Положения к 829-ПП).
• Запись в реестре. Пока здание числится в реестре недвижимости, оно остаётся объектом прав и обязанностей владельца, а компенсацию по 829-ПП без документа о прекращении права просто не выплатят.

Скорость поступления денег тоже разная. Компенсацию по 829-ПП префектура выплачивает в течение двух месяцев со дня обращения, и обратиться можно только после сноса, приложив документ о прекращении права. Возмещение при изъятии, наоборот, приходит до сноса: без подтверждённой выплаты последствия изъятия не наступают вовсе. Убытки по охранной зоне живут по условиям соглашения, а при споре по решению суда.

Наши цены на этом участке короткие: разбор документа и основания бесплатный, вывод объекта из перечня 819-ПП от 250 000 рублей, судебная защита от 300 000 рублей. Когда по бумагам видно, что здание стоит в полосе отвода действующей магистральной сети, мы говорим об этом на первой встрече и не берём деньги за заведомо проигрышный спор.

Как остановить снос: что успеть на каждой дороге

Остановить снос реально почти везде, только инструменты на дорогах разные, и запас времени тоже.

Что работает до решения

• Исключение из перечня. Пока департамент не пошёл в суд, объект выводят через Городскую земельную комиссию. Это ядро нашей практики: срок от пяти до пятнадцати месяцев, условие «результат или возврат денег» записано в договоре.
• Приведение в соответствие. Реконструкция вместо демонтажа сохраняет актив целиком. Ключ в том, чтобы сдать утверждённый проект внутри срока, отведённого на снос.
• Спор о самих признаках. Второй абзац пункта 1 статьи 222 ГК РФ выводит из-под самостроя здание, возведённое с нарушением ограничений участка, о которых собственник не знал и не мог знать.

Что работает после решения

• Три месяца на заявление. Решение органа или распоряжение оспаривают в арбитраже в трёхмесячный срок со дня, когда о нарушении права стало известно (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
• Обеспечительные меры. Их просят одновременно с заявлением: основание это невозможность исполнить будущее решение и значительный ущерб заявителю (ст. 90 АПК РФ).
• Судебная экспертиза. В спорах о самострое исход определяет строительно-техническое исследование, и здание к нему готовят заранее, до первого заседания.

Начать стоит с фактов по своему адресу: проверка объекта по КРТ, изъятию и 819-ПП.

Отдельная линия защиты на московских дорогах это адрес и дата. Письмо Госинспекции со сроком сноса уходит по тем сведениям о собственнике, которые есть у города, и когда оно уезжает по старому юридическому адресу, у владельца сгорают не три месяца, а весь срок разом: тридцать или сорок пять дней. Сохранённый конверт со штемпелем и распечатка публикации на сайте мэра нужны раньше, чем юрист.

Про границы возможного говорим прямо. Здание физически стоит в полосе отвода действующей магистральной сети, значит отстоять его в прежнем виде почти нереально, и разумная цель это перенос сроков и компенсация. Участок в собственности, а претензия строится на отсутствии разрешения на строительство, значит шансы хорошие, и начинать надо с технического заключения, а не с иска. За командой более сорока выигранных дел о сносе по искам департамента, порядок работы описан на странице защиты от сноса в суде.

Коротко: главное о сносе нежилого здания в Москве

• Шесть оснований. Решение собственника, решение суда по статье 222 ГК РФ, внесудебное решение органа, перечень 829-ПП, изъятие с комплексным развитием территории и режим охранной зоны.
• Свой снос уведомительный. Обследование, проект организации работ, отключение от сетей и уведомление за семь рабочих дней до старта (ст. 55.30 и 55.31 ГрК РФ).
• Частная земля защищает. Внесудебное решение по пункту 4 статьи 222 ГК РФ невозможно на участке в частной собственности, кроме угрозы жизни и здоровью.
• Вилка сроков широкая. На снос отводят от трёх месяцев до года, на доведение здания до установленных требований от полугода до трёх лет.
• 819-ПП означает иск. Департамент обращается в суд в течение месяца после актуализации перечня, работы затем выполняют окружные ГБУ.
• 829-ПП означает календарь. Решение принимает Правительство Москвы, срок сноса от тридцати до девяноста дней по высоте и площади объекта.
• Изъятие оплачивается. Снос возможен только после выплаты возмещения, а права прекращаются с регистрацией прекращения в реестре.
• Охранная зона иногда даёт выкуп. Если объект нельзя использовать по назначению, владелец источника зоны обязан его выкупить (ч. 4 ст. 55.33 ГрК РФ).
• Финал всегда в реестре. Без акта обследования и снятия с кадастрового учёта здание продолжает числиться за владельцем.

Первый шаг занимает минуту: найдите своё здание среди городских решений и посмотрите, какая дорога уже запущена.

Если документ уже пришёл, считайте дату отсчёта в тот же день. На московских дорогах запас времени измеряется неделями, и он тратится на почту, а не на юристов.