Покупка коммерческой недвижимости в Москве: порядок сделки, проверка объекта и потери

Что такое покупка коммерческой недвижимости и какие правила её регулируют

Термина «коммерческая недвижимость» нет ни в Гражданском и Земельном кодексах, ни в законе о государственной регистрации. Офис, магазин, склад или целое здание продают по параграфу 7 главы 30 ГК РФ. Предмет сделки по ст. 549 ГК: «земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество».

Нежилые помещения и машино-места закон тоже относит к недвижимым вещам, если их границы описаны в кадастре (ст. 130 ГК). Бизнес целиком покупают по иным нормам: параграф 7 применяется к продаже предприятия лишь постольку, поскольку нет особых правил (п. 2 ст. 549, ст. 559 ГК).

Как закон связывает купленный объект с землёй:

Частные темы вынесены в отдельные материалы: договор купли-продажи, проверка объекта по ЕГРН, покупка арендного бизнеса.

Порядок сделки: восемь шагов от отбора объекта до налогов

Единого календаря сделки закон не содержит: он задаёт форму договора, момент перехода права и правила регистрации. Порядок ниже мы собрали из этих норм так, как его проходит покупатель.

Шаги 2 и 4 идут до платежей, и на них держится вся сделка. Деньги, которые ушли по ошибочному предположению, вернуть бывает трудно: может понадобиться спор.

Что запросить у продавца, прежде чем начинать углублённую проверку:

• правоустанавливающие документы и свежую выписку из ЕГРН на здание или помещение и на участок;
• для юридического лица: учредительные документы, решение о согласии на сделку, если она крупная;
• все действующие договоры аренды с приложениями и соглашениями об изменении;
• сведения о залогах, спорах, исполнительных производствах и проверках органов власти;
• технический план, поэтажные планы, документы по перепланировкам;
• сведения о платежах по эксплуатации и налогам на объект.

Проверка прав продавца и объекта по выписке из ЕГРН

Сведения ЕГРН предоставляются «по запросам любых лиц», кроме тех, доступ к которым ограничен федеральным законом (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Срок предоставления по общему правилу составляет не более трёх рабочих дней со дня получения запроса (ч. 9 той же статьи). Выписка действует на дату, когда её подписал орган регистрации (ч. 4): через месяц сведения могли измениться, и перед платежом выписку стоит обновить.

Выписка с общедоступными сведениями содержит не только описание объекта и права на него. В ней же указаны ограничения и обременения, сведения о существующих на момент выдачи правопритязаниях и «заявленных в судебном порядке правах требования», сведения о возражении в отношении зарегистрированного права, о решении об изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд (ч. 7 ст. 62).

Что сверить в выписке:

• площадь, назначение и адрес в выписке с договором и фактическим состоянием помещения;
• правообладателя с тем, кто подписывает договор (фамилия, имя, отчество и дата рождения правообладателя-гражданина доступны третьим лицам при наличии в ЕГРН записи о его согласии, если закон не установил иное: ч. 1.3 ст. 62 и ч. 1 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ, поэтому личность продавца-гражданина подтверждайте по его документам);
• каждое обременение: ипотека, аренда, сервитут, арест, запрет на регистрационные действия;
• отметки о судебном споре и возражении прежнего собственника;
• сведения об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Реестр защищает покупателя не до конца. По ст. 8.1 ГК приобретатель недвижимости, полагавшийся на данные реестра, признаётся добросовестным, пока не доказано иное. Но по ст. 302 ГК собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно «выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Подделанные документы продавца остаются риском, и выписка их не выявит. О защите таких покупателей написано в статье про добросовестного приобретателя.

Земля под объектом: что вы получаете вместе со зданием

Права на землю переходят вместе со зданием, но вид права зависит от статуса надела. Если здание и участок принадлежат одному лицу, действует правило: «не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения», а здание продают вместе с участком, кроме случаев, перечисленных в п. 4 ст. 35 ЗК (например, часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка, или участок, изъятый из оборота).

Собственник здания на чужой земле имеет «преимущественное право покупки или аренды земельного участка» (п. 3 ст. 35 ЗК). Как его реализуют в Москве, разобрано в статье про выкуп земли под зданием, а переход аренды при смене владельца в материале про аренду при продаже здания.

Москва: самострой, 819-ПП и комплексное развитие территории

К выписке ЕГРН для московского объекта добавляют три проверки по городским данным.

Самострой в здании

Самовольной постройкой по п. 1 ст. 222 ГК считается здание, возведённое на участке, не предоставленном в установленном порядке, без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм. Возведший её «не приобретает на нее право собственности» и «не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду» (п. 2). Пользоваться ею нельзя. Снос или приведение в соответствие с требованиями лежит на осуществившем постройку либо за его счёт, а если сведений о нём нет, на лице, у которого участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании либо, для государственной или муниципальной земли, во временном владении и пользовании. При покупке здания вместе с землёй таким лицом можете оказаться вы. Сверьте разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и фактические параметры с техническими документами.

Работа по 819-ПП

Постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП утверждает Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города «при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Если адрес попал в эту работу, учитывайте это в цене и условиях сделки. Подробнее: материалы про 819-ПП и проверку участка на изъятие и КРТ. Справку о проверках и актах по адресу требуйте у продавца.

Комплексное развитие территории

КРТ нежилой застройки по ч. 4 ст. 65 ГрК РФ проводят там, где есть аварийные объекты, подлежащие сносу или реконструкции, объекты, снос которых запланирован адресными программами, самовольные постройки, а также участки, виды разрешённого использования которых «не соответствуют» видам и параметрам по правилам землепользования и застройки (п. 1-4 ч. 4). Коммерческий объект может оказаться и в КРТ жилой застройки: в её границы могут быть включены участки и объекты, не названные в ч. 2 ст. 65, если они расположены в границах элемента планировочной структуры, где стоят объекты из ч. 2 (ч. 3). Участки и объекты в границах территории с решением о КРТ «могут быть изъяты» для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном земельным законодательством (ч. 7). В решение о КРТ включают перечень объектов капитального строительства в границах территории, в том числе подлежащих сносу или реконструкции (п. 2 ч. 1 ст. 67). В Москве принято постановление Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы». Подробно: КРТ нежилой застройки.

Что запросить и проверить по городу до задатка:

• градостроительный план и правила землепользования: подходит ли вид использования вашим планам;
• принятые и проектируемые решения о КРТ по адресу и по соседям;
• сведения о том, велась ли по адресу работа по 819-ПП, предписания, акты, судебные дела;
• акты об изъятии и обращения города к собственнику;
• разрешения на каждую часть здания, включая пристройки и надстройки.

Такую проверку по городским данным мы делаем в рамках консультации и экспресс-досье по объекту.

Арендаторы в здании: что переходит вместе с объектом

Сданное здание достаётся покупателю вместе с арендаторами. Переход права собственности на сданное имущество «не является основанием для изменения или расторжения договора аренды» (п. 1 ст. 617 ГК). Сама покупка не даёт права менять условия найма или выставлять съёмщика.

Тексты читают до задатка. Для юридического лица письменная форма обязательна при любом сроке, а аренда недвижимости подлежит регистрации, если закон не устанавливает иное (п. 1, 2 ст. 609 ГК).

Особый случай: здание в границах КРТ или под изъятием. Судьбу аренды там разбирает материал про изъятие здания с арендаторами. Если вы покупаете ради арендного потока, нужна статья про покупку арендного бизнеса.

Продавец: полномочия, залог и банкротство

Проверка отвечает на три вопроса: есть ли у собственника право на продажу, нет ли залога, устоит ли сделка при банкротстве.

Полномочия. Для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка вне обычной хозяйственной деятельности, если цена или балансовая стоимость имущества составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов (п. 1 ст. 46 Закона № 14-ФЗ). Решение о согласии принимает общее собрание участников; если в обществе есть совет директоров, устав может отнести к его компетенции согласие на сделки с имуществом стоимостью от 25 до 50 процентов стоимости имущества общества (п. 3). Нарушение порядка позволяет оспорить сделку по ст. 173.1 ГК (п. 4), но суд откажет в иске, если не доказано, что вторая сторона «знала или заведомо должна была знать» о крупном характере сделки либо об отсутствии согласия (п. 5). Просите решение о согласии (участников или совета директоров, как указано в уставе) и сверяйте его с отчётностью.

Залог. Он следует за вещью: при переходе прав на заложенное имущество «залог сохраняется» (п. 1 ст. 353 ГК). Предмет ипотеки продают «лишь с согласия залогодержателя», если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ). Согласие банка на продажу залог само не снимает: залог сохраняется при переходе прав (п. 1 ст. 353 ГК), в том числе когда залогодатель продал имущество без согласия банка (п. 2 ст. 346 ГК). Снятие залога или погашение долга закрепите в договоре и проверьте по выписке.

Банкротство. Подозрительные сделки оспаривают по ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ.

Знание о цели должника предполагается, если покупатель признан заинтересованным лицом либо знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов или о признаках неплатёжеспособности (п. 2). Цену поэтому сверяйте с независимой оценкой, а финансы продавца с открытыми сведениями. Подробнее: покупка с банкротных торгов.

Купить объект или компанию-владельца: две схемы

Иногда продавец предлагает не здание, а общество, которому здание принадлежит. Сделка по продаже доли оформляется иначе. «Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению» (п. 11 ст. 21 Закона № 14-ФЗ), и её несоблюдение влечёт недействительность.

Сравним схемы.

• Покупка объекта: вы покупаете недвижимость по договору, переход права по которому подлежит регистрации (п. 1 ст. 551 ГК), и проверяете прежде всего объект.
• Покупка доли: здание остаётся у компании, поэтому проверять нужно саму компанию: отчётность, споры, налоговые обязательства, договоры. Сделку удостоверяет нотариус.

Защитой служат заверения. По ст. 431.2 ГК сторона, давшая недостоверные заверения об обстоятельствах, обязана возместить убытки или уплатить неустойку. При предпринимательской деятельности это применяется, «независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений», а также при продаже долей, если соглашение сторон не предусматривает иного (п. 4). Но заверения стоят столько, сколько стоит их исполнение: договор должен предусматривать неустойку и способ обеспечения, например удержание части цены.

Договор и расчёты: что записать и как платить

Форма договора жёсткая: он заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами, а несоблюдение формы «влечет его недействительность» (ст. 550 ГК). В договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить передаваемое недвижимое имущество, иначе договор «не считается заключенным» (ст. 554). Тот же вывод для договора без цены: при отсутствии согласованной письменно цены он считается незаключённым (п. 1 ст. 555).

Что закрепить в договоре помимо обязательных условий:

• цену за весь объект или за единицу площади; при цене за единицу общая сумма считается по фактическому размеру переданного объекта (п. 3 ст. 555 ГК);
• заверения продавца о правах, обременениях, арендаторах, спорах и разрешениях (ст. 431.2 ГК);
• порядок оплаты и её привязку к регистрации перехода права;
• передачу по акту и ответственность за скрытые недостатки;
• судьбу обеспечительных платежей арендаторов и долгов по эксплуатации;
• неустойку за нарушение заверений и порядок её удержания.

Передача оформляется передаточным актом (п. 1 ст. 556 ГК). Принятие объекта, не соответствующего договору, «не является основанием для освобождения продавца от ответственности», даже если расхождение указано в акте (п. 2 ст. 556). При передаче недвижимости ненадлежащего качества применяется ст. 475 ГК, кроме замены товара (ст. 557): покупатель вправе требовать уменьшения цены, устранения недостатков или возмещения расходов.

Платить можно разными способами. Задаток требует письменного соглашения, а при сомнении, задаток ли это, сумма считается авансом, если не доказано иное (п. 2 и 3 ст. 380 ГК): разницу разбирает статья про задаток и аванс, а предварительный договор описан в материале про риски предварительного договора. Безналичные расчёты стороны вправе вести в любой из форм, перечисленных в ст. 862 ГК, в том числе по аккредитиву: банк-эмитент по поручению плательщика платит получателю по представлении документов, предусмотренных аккредитивом (п. 1 ст. 867).

Регистрация перехода права и налоги после покупки

Переход права собственности по продаже недвижимости «подлежит государственной регистрации» (п. 1 ст. 551 ГК). Если одна сторона тянет, суд вправе вынести решение о регистрации по требованию другой, а виновный возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551).

Сроки задаёт ст. 16 Закона № 218-ФЗ. При подаче в орган регистрации это семь рабочих дней, через МФЦ девять (п. 1, 2 ч. 1). Для нотариально удостоверенных сделок три и пять дней соответственно (п. 9, 10 ч. 1). Один рабочий день возможен для видов регистрационных действий из перечня, который определил орган регистрации, по заявлению с отметкой об ускоренной регистрации и при пошлине в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ; п. 15 ч. 1, ч. 1.1). Днём регистрации считают день внесения записи в ЕГРН (ч. 2).

Налоги покупатель оценивает до подписания:

• НДС по зданию: условия и расчёт описаны в статье про НДС при продаже коммерческой недвижимости;
• земля: «операции по реализации земельных участков (долей в них)» объектом налогообложения НДС не признаются (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), а цена здания по умолчанию включает цену земли или права на неё (п. 2 ст. 555 ГК), поэтому стоимость частей лучше указать раздельно;
• налог на имущество организаций: для торговых и административно-деловых центров, помещений в них и нежилых помещений под офисы, торговлю, общепит и бытовые услуги база определяется как кадастровая стоимость, если объект включён в перечень, который регион определяет на каждый налоговый период (подп. 1, 2 п. 1 и п. 7 ст. 378.2 НК РФ); в Москве перечень определён постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП, в которое вносят изменения, поэтому наличие объекта в действующем перечне проверяйте до сделки.

Что делать при завышенной кадастровой оценке, объяснено в материале про налог на имущество от кадастровой стоимости. Сопровождение регистрации описано на странице услуги регистрация права собственности.

На чём теряют деньги при покупке коммерческой недвижимости

Потери ниже следуют из правил, разобранных выше. Каждая привязана к норме и к действию, которое её снимает.

Заметить потерю до сделки проще, чем исправить после. Для московских объектов мы делаем такую проверку как консультацию и экспресс-досье, а при выявленном самострое описана услуга легализация самостроя по 819-ПП.

Коротко: главное о покупке коммерческой недвижимости

• Закон не выделяет «коммерческую недвижимость»: действуют общие правила продажи недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК), а право переходит после регистрации (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК).
• Права на землю под зданием переходят вместе с ним: в собственность или как право пользования на условиях продавца (ст. 552 ГК); участок без здания, если оба объекта у одного лица, не продают (п. 4 ст. 35 ЗК).
• Выписка ЕГРН действует на дату подписания, показывает обременения и сведения об изъятии (ч. 4, 7 ст. 62 № 218-ФЗ), но не заменяет проверку документов продавца.
• В Москве к выписке добавляют проверку самостроя, работы по 819-ПП и границ КРТ по городским данным.
• Арендаторы переходят с объектом: смена собственника не меняет договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК).
• Полномочия и платёжеспособность продавца проверяют по ст. 46 № 14-ФЗ и ст. 61.2 № 127-ФЗ, залог сохраняется при продаже (п. 1 ст. 353 ГК).
• Платежи привязывают к регистрации, которая занимает от одного до девяти рабочих дней (ст. 16 № 218-ФЗ).