НДС при продаже коммерческой недвижимости: когда возникает и как считать

Когда продажа коммерческой недвижимости облагается НДС

Продажа здания, помещения или производственного объекта это реализация товара в терминах Налогового кодекса, а реализация товаров на территории России, общий объект обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Из этого правила есть исключения. Проверить стоит две вещи: какую систему налогообложения применяет продавец и что именно передаётся покупателю.

Если компания на общей системе продаёт нежилое здание, цех, склад или офисное помещение, налог возникает почти всегда. Ставка с 1 января 2026 года выросла до 22 процентов, это базовая ставка по пункту 3 статьи 164 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ, до реформы она была 20 процентов. Пониженная ставка 10 процентов действует только для узкого перечня социально значимых товаров и к продаже недвижимости отношения не имеет.

Когда налога не будет вовсе

• Продавец на упрощённой системе с небольшим доходом. Если доход компании за прошлый год не превысил порог, установленный для УСН, обязанности начислять налог не возникает вообще, подробнее в следующем разделе.
• Продавец получил освобождение по статье 145 НК РФ. Даже на общей системе можно временно не платить налог, если выручка за три подряд идущих календарных месяца не превысила 2 млн ₽ без учёта налога.
• Предметом сделки выступает земельный участок. Реализация земли не признаётся объектом обложения независимо от режима продавца (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), об этом отдельный раздел ниже.
• Продаётся имущество компании-банкрота. Отдельное правило подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ выводит такие сделки из-под налога, разбираем это ближе к концу статьи.

Отдельно стоит закрыть тему жилья, чтобы не путать её с нежилыми объектами. Продажа жилых домов, квартир и долей в них освобождена от НДС отдельной нормой (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), но это льгота именно для жилого фонда. Здание склада, офисный центр или помещение под магазин под неё не подпадают, даже если по документам это часть жилого дома, например встроенное нежилое помещение на первом этаже. Дальше в статье речь только про нежилые объекты, для сделок с квартирами и жилыми домами применяется совсем другая логика.

Перед тем как считать сумму налога, стоит проверить и сам договор купли-продажи: от того, как в нём описан объект и порядок расчётов, зависит, легко ли будет доказать инспекции правильность расчёта. Базовая структура такого договора разобрана в статье про договор купли-продажи недвижимости.

ОСН, УСН и освобождение по статье 145: кто платит налог, а кто нет

Систему налогообложения продавца стоит проверить раньше, чем считать цену сделки: от неё зависит сам факт возникновения налога и его итоговая сумма.

Общая система: налог почти всегда, но есть выход

Компания на общей системе обязана начислять НДС при продаже нежилой недвижимости по умолчанию. Выйти из-под налога можно временно, через освобождение по статье 145 НК РФ: если выручка от реализации без учёта налога за три подряд идущих календарных месяца не превысила 2 млн ₽, организация вправе не платить НДС в течение следующих 12 месяцев. Для большинства компаний, у которых на продажу выставлен склад или офис стоимостью в десятки миллионов, этот порог нерабочий: сама сделка обычно превышает лимит в разы. Освобождение по статье 145 реально помогает небольшим арендным бизнесам с маленьким оборотом. Для разовой продажи дорогого актива эта льгота почти никогда не работает.

Упрощённая система: раньше почти никогда, теперь не всегда

До недавнего времени компании на УСН были плательщиками НДС только в отдельных случаях, например при импорте или в роли налогового агента. Продажа собственной недвижимости налогом не облагалась вообще. Ситуация изменилась: с 2025 года упрощенцев с доходом выше определённого порога обязали платить НДС по общим правилам главы 21 НК РФ (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ), а с 2026 года порог входа в число плательщиков заметно снизили. Разбираем цифры и логику этого правила в следующем разделе, он касается почти каждой компании на упрощёнке, которая продаёт недвижимость дороже нескольких десятков миллионов рублей в год.

Что не меняет система налогообложения

Независимо от режима продавца, реализация земельного участка не облагается НДС никогда. Продажа имущества компании-банкрота тоже выведена из-под налога отдельной нормой. Обе нормы действуют поверх любой системы налогообложения, разбираем их в отдельных разделах ниже.

НДС на упрощённой системе в 2026 году: порог 20 млн и ставки 5, 7 процентов

Правила НДС для упрощённой системы менялись дважды за два года, и держать в голове только старую цифру 60 млн ₽ сейчас опасно: с 1 января 2026 года порог заметно ниже.

Кто вообще не платит налог

Если доход компании на УСН за 2025 год не превысил 20 млн ₽, с 1 января 2026 года она освобождена от НДС автоматически, без заявления в инспекцию (ст. 145 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Это принципиально другая цифра по сравнению с 2025 годом, когда порог составлял 60 млн. Продажа недвижимости стоимостью в несколько десятков миллионов сама по себе способна вывести компанию за этот лимит уже в год сделки, тогда с начала следующего месяца после превышения начинает действовать обязанность считать налог.

Доход выше порога: выбор между двумя моделями

Компания на УСН с доходом выше 20 млн ₽ в год платит НДС, но вправе выбрать, как именно.

• Пониженные ставки без вычетов. 5 процентов при годовом доходе от 20 до 272,5 млн ₽ и 7 процентов при доходе от 272,5 до 490,5 млн ₽ (п. 8 ст. 164 НК РФ). Право на вычет входного налога по таким ставкам не действует, зато сама ставка ниже.
• Общие ставки с вычетами. 22 или 10 процентов по обычным правилам главы 21 НК РФ, с правом принять к вычету входной НДС по расходам на объект, включая, например, ремонт или подготовку к продаже.

Выбор не бывает случайным: пониженную ставку нельзя поменять раньше, чем через 12 налоговых периодов подряд, то есть фактически три года (п. 9 ст. 164 НК РФ). Для разовой продажи дорогого объекта варианты стоит заранее посчитать расчётом, интуитивный выбор здесь обходится дорого: решение зафиксирует ставку компании надолго вперёд, за пределами одной этой сделки.

Пороги 272,5 и 490,5 млн ₽ это результат ежегодной индексации коэффициентом-дефлятором от базовых значений 250 и 450 млн ₽, на 2026 год коэффициент составляет 1,090 (приказ Минэкономразвития России от 06.11.2025 № 734). При доходе выше 490,5 млн ₽ компания теряет право на упрощённую систему целиком и переходит на общий режим с общими ставками НДС.

Земельный участок в сделке: почему он не облагается НДС

Здание и участок под ним физически продаются вместе, но для налога это два разных объекта. Реализация земельных участков и долей в них не признаётся объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), и это правило не зависит от системы налогообложения продавца: не платит налог с земли ни компания на общем режиме, ни компания на упрощёнке, ни даже плательщик по льготным ставкам 5 или 7 процентов.

Что это значит на практике

Продавец не начисляет НДС на стоимость участка, не выставляет по нему счёт-фактуру и не включает эту часть цены в облагаемую базу. У покупателя, соответственно, права на вычет по земле тоже не возникает, вычитать попросту нечего. Всё это касается именно продажи готового участка. Работы и услуги, связанные с землёй, например межевание, инженерные изыскания или проектирование, облагаются налогом в общем порядке, льгота относится только к самой реализации участка как объекта.

Здание и земля в одном договоре: как делить цену

Проблема начинается там, где участок и постройка на нём продаются одной сделкой за общую сумму. Если цену не разделить между облагаемой частью, зданием, и необлагаемой, землёй, налоговая вправе оспорить расчёт: либо потребовать начислить НДС на всю сумму как единый товар, либо, наоборот, отказать в вычете покупателю из-за невозможности выделить облагаемую часть.

• Разделить цену в самом договоре. Указать в договоре отдельно стоимость здания и отдельно стоимость земельного участка вместо одной общей суммы за оба объекта.
• Обосновать пропорцию. Для раздела обычно берут кадастровую стоимость земли и постройки как исходную пропорцию либо привлекают независимого оценщика, если кадастровые данные явно не отражают рыночную картину.
• Продублировать разбивку в акте и счёте-фактуре. Счёт-фактуру выставляют только на облагаемую часть, стоимость земли в документе не показывают вовсе или выносят отдельной строкой без налога.

Аренда земли под объектом снимает вопрос раздела цены вовсе: налогом облагается только стоимость самого здания, участок в этом случае просто не входит в предмет купли-продажи. Порядок оформления такой сделки и того, что проверить в первую очередь до подписания, разобран в статье про проверку объекта перед покупкой.

Налоговая база: цена по договору, кадастровая стоимость и взаимозависимость

База по НДС при продаже недвижимости, это стоимость объекта, исчисленная исходя из цены, которую стороны согласовали между собой, без учёта самого налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Норма прямо отсылает к статье 105.3 НК РФ: для сделки между лицами без взаимозависимости цена договора по умолчанию признаётся рыночной, и спорить с ней у инспекции особых оснований нет.

Кадастровая стоимость и налоговая база, не одно и то же

Частая путаница: продавец слышит про кадастровую стоимость применительно к налогу на имущество организаций и переносит эту логику на НДС, начиная сомневаться, можно ли продать объект дешевле кадастровой оценки. Для НДС это в принципе другой вопрос. Базой служит именно договорная цена, кадастровая стоимость на неё не влияет, и продать здание ниже кадастровой оценки закон не запрещает. Кадастровая стоимость применяется в другом месте: она формирует базу для налога на имущество организаций, который компания платит независимо от того, продан объект или нет, подробнее об этом налоге в статье про налог на имущество организаций.

Когда цена всё-таки может привлечь внимание

Свобода договорной цены не безгранична. Если продавец и покупатель признаются взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК РФ), например входят в одну группу компаний или управляются общими бенефициарами, а сумма сделок между ними за календарный год превышает 1 млрд ₽, сделка становится контролируемой (ст. 105.14 НК РФ). Тогда цену вправе проверить на соответствие рыночному уровню центральный аппарат ФНС в специальной процедуре по разделу V.1 НК РФ, рядовая территориальная инспекция таким полномочием не наделена.

Для сделок ниже этого порога прямой контроль цены по правилам раздела V.1 не применяется, но это не значит, что занижение безопасно в любом случае. Если инспекция докажет, что заниженная цена между связанными сторонами была инструментом получения необоснованной налоговой выгоды, доначисление возможно по статье 54.1 НК РФ, причём сразу по двум налогам: базу пересчитают и по НДС, и по налогу на прибыль, поскольку тот же договорный ориентир формирует доход продавца для целей статьи 249 НК РФ.

Разумная страховка для обеих ситуаций одна: держать под рукой независимую оценку рыночной стоимости объекта на дату сделки, особенно если согласованная цена заметно отличается от кадастровой или от цен на похожие объекты в районе. Как заказывается такая оценка и что в ней проверяют в первую очередь, разбираем в статье про оценку недвижимости для суда, тот же отчёт годится и для спора с налоговой, не только для суда.

Момент начисления налога и счёт-фактура: сроки

По общему правилу момент определения базы по НДС, это наиболее ранняя из двух дат: день отгрузки товара или день поступления оплаты в счёт будущей поставки (п. 1 ст. 167 НК РФ). Для недвижимости в этом правиле есть уточнение, которое путает продавцов чаще всего.

Дату решает акт передачи

Датой отгрузки недвижимого имущества признаётся день передачи объекта покупателю по передаточному акту или другому документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). Регистрация перехода права собственности в Росреестре к этой дате отношения не имеет. Она способна пройти через неделю после акта или растянуться на месяц, а налоговое обязательство уже возникло раньше, в момент подписания акта. Компания, которая ждёт выписку из ЕГРН, чтобы начислить налог, стабильно опаздывает с документами и рискует получить претензию за несвоевременное выставление счёта-фактуры.

Если покупатель перечислил аванс до подписания акта, общее правило про две даты продолжает работать: на сумму предоплаты налог начисляют в момент её получения, а затем, уже на дату акта, определяют базу по оставшейся части сделки и принимают к вычету налог, ранее исчисленный с аванса.

Счёт-фактура: пять дней без исключений для недвижимости

Счёт-фактуру продавец обязан выставить не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки (п. 3 ст. 168 НК РФ). Для сделок с недвижимостью днём отгрузки служит та же дата передаточного акта, значит и пятидневный отсчёт идёт именно от неё: дата регистрации права и дата подписания самого договора купли-продажи на этот отсчёт не влияют. То же правило действует и для авансового счёта-фактуры: его выставляют в течение пяти дней с момента получения предоплаты.

Само по себе нарушение пятидневного срока не лишает покупателя права на вычет, суды и Минфин соглашаются: просрочка выставления счёта-фактуры остаётся техническим нарушением и не становится основанием для отказа в вычете, если сам документ оформлен верно. Но для продавца это не повод расслабляться: систематическое опоздание с документами привлекает внимание при камеральной проверке декларации по НДС, а сама декларация и уплата налога укладываются в общий срок не позднее 28-го числа каждого из трёх месяцев, следующих за истёкшим кварталом (ст. 174 НК РФ).

Восстановление вычета НДС при продаже

Если компания в своё время купила или построила здание и приняла входной НДС к вычету, а потом объект начинает использоваться в операциях, которые налогом не облагаются, ранее принятый вычет нужно вернуть в бюджет. Такой возврат называется восстановлением налога, и для сделок продажи он всплывает в нескольких конкретных сценариях.

Сценарий первый: переход на упрощёнку перед продажей

Компания решает перевести бизнес на УСН с освобождением от НДС и только потом продать здание. В таком случае весь ранее принятый к вычету налог по этому объекту подлежит восстановлению единовременно, пропорционально остаточной, балансовой, стоимости объекта без учёта переоценки, в налоговом периоде, предшествующем переходу на новый режим (подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). Экономия на ставке при продаже на УСН в этом случае частично гасится необходимостью вернуть вычет, который компания получила ещё на этапе покупки или строительства.

Сценарий второй: продажа земли из состава единого актива

Реализация земельного участка не облагается НДС в принципе. Если по прямым расходам, связанным именно с этим участком, ранее заявляли вычет, например по межеванию или изысканиям, налог по этой части расходов тоже подлежит восстановлению в периоде продажи. На сам факт продажи здания это правило не влияет, вычет по расходам на постройку и её содержание восстанавливать не нужно, поскольку продажа здания сама остаётся облагаемой операцией.

Чем это отличается от десятилетнего механизма статьи 171.1

В Налоговом кодексе есть отдельный, более мягкий порядок восстановления НДС по объектам недвижимости, растянутый на 10 лет (ст. 171.1 НК РФ). Он касается ситуации, когда компания продолжает владеть объектом, но меняет характер его использования, например начинает сдавать часть здания в аренду под операции, освобождённые от налога. К прямой продаже объекта этот десятилетний порядок не применяется: после продажи актив выбывает из состава основных средств продавца, растягивать восстановление уже не на что, поэтому используется единовременный порядок пункта 3 статьи 170 НК РФ.

Продажа недвижимости компании-банкрота

Отдельная история, когда продавцом выступает компания, признанная несостоятельной. Реализация имущества и имущественных прав должников-банкротов не признаётся объектом обложения НДС (подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ), правило действует с 1 января 2015 года и с тех пор не менялось.

Как это работает на практике

Если здание или участок продают из конкурсной массы в рамках процедуры банкротства, продавец не начисляет НДС и не выставляет счёт-фактуру на эту сумму, независимо от того, какую систему налогообложения должник применял до банкротства. У покупателя, соответственно, права на вычет по этой сделке не возникает вовсе, налог просто выпадает из цепочки на этом звене.

Где проходит граница льготы

Норма охватывает продажу уже существующего имущества должника, но не распространяется автоматически на всё, что связано с банкротом. Конституционный Суд РФ в постановлении от 19.12.2019 № 41-П разъяснил: если банкрот продолжает текущую хозяйственную деятельность и реализует продукцию, изготовленную уже в ходе процедуры, такая реализация облагается НДС в обычном порядке, льгота подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ на неё не распространяется. Для сделок с недвижимостью это разграничение обычно не критично: здание или участок, включённые в конкурсную массу, это готовый актив компании до банкротства, и льгота применяется к нему без сложных толкований. Продукцией текущей деятельности, изготовленной уже в ходе процедуры, такой объект не считается.

Отдельный практический момент для восстановления НДС, если у самого должника до банкротства был принят к вычету налог по этому же объекту, при переходе актива в разряд необлагаемой реализации вычет также подлежит восстановлению по общим правилам пункта 3 статьи 170 НК РФ, разобранным в предыдущем разделе. На практике эта сумма обычно включается в реестр текущих требований и распределяется в рамках процедуры вместе с остальными обязательствами должника перед бюджетом.

Частые ошибки в договоре и риск доначисления

Большинство споров про НДС в сделках с недвижимостью растут из простых пробелов в тексте договора. Их легко закрыть заранее, сложная юридическая схема здесь чаще всего ни при чём.

НДС в цене или сверх неё, не оставлять открытым вопросом

Договор обязан прямо говорить, включает ли указанная сумма налог или он начисляется дополнительно. Формулировка «стоимость объекта составляет столько-то рублей» без уточнения оставляет две стороны с разным пониманием сделки: покупатель может решить, что налог уже внутри цены, продавец, что налог сверху. Правильная запись выглядит иначе: «цена объекта составляет столько-то рублей, включая НДС по ставке 22 процента, столько-то рублей» либо, для продавца на пониженной ставке или в освобождении, отдельная строка «НДС не облагается» со ссылкой на конкретную норму, которая даёт это право.

Единая сумма за здание и участок без разбивки

Этот пробел разобран подробно в разделе про земельный участок выше, но он входит в список системных ошибок не случайно: почти в каждой сделке с промышленной площадкой, где земля в собственности, отсутствие разбивки цены становится первым, к чему цепляется проверка.

Дата в договоре не совпадает с датой акта

Стороны иногда подписывают договор одной датой, а фактическую передачу объекта фиксируют актом заметно позже, и при этом продолжают вести расчёты и документы от даты договора. Для НДС имеет значение только дата акта, поэтому расхождение дат стоит прямо фиксировать в бухгалтерских регистрах и счёте-фактуре: так проще не ошибиться со сроком начисления налога и подачи декларации.

Заниженная цена без экономического обоснования

Если стороны сделки связаны, будь то материнская и дочерняя компания, фирмы с общим бенефициаром или родственники в составе учредителей, любое заметное отклонение цены от рыночного уровня стоит обосновать заранее: отчётом оценщика, состоянием объекта, срочностью продажи. Без этого обоснования велика вероятность, что при проверке инспекция применит статью 54.1 НК РФ и пересчитает базу и по НДС, и по налогу на прибыль исходя из рыночной цены вместо той, что указана в договоре.

Коротко: главное про НДС при продаже коммерческой недвижимости

• Общая ставка 22 процента. Продажа нежилого здания или помещения на общей системе облагается НДС по этой ставке с 1 января 2026 года (ст. 164 НК РФ, закон № 425-ФЗ), до реформы было 20 процентов.
• Земля не облагается никогда. Реализация земельного участка не признаётся объектом НДС независимо от режима продавца (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ), при продаже здания вместе с участком цену стоит делить прямо в договоре.
• УСН и порог 20 млн. Компания на упрощёнке платит НДС, если доход за прошлый год превысил 20 млн ₽, с выбором между пониженными ставками 5 и 7 процентов без вычетов или общими ставками с вычетами.
• База это цена по договору. Не кадастровая стоимость (ст. 154 НК РФ), но для сделок между взаимозависимыми лицами заниженная цена без обоснования рискует пересчётом и по НДС, и по налогу на прибыль.
• Момент начисления, дата акта. Не дата регистрации права в ЕГРН (п. 16 ст. 167 НК РФ), от неё же считают пятидневный срок на счёт-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
• Восстановление вычета. Актуально при переходе на упрощёнку перед продажей и при продаже земли из состава единого актива. Восстановление идёт единовременно по пункту 3 статьи 170 НК РФ, десятилетняя рассрочка сюда не применяется.
• Банкротство выводит сделку из-под налога. Продажа имущества должника-банкрота не облагается НДС (подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ), кроме продукции текущей деятельности, которую банкрот производит уже в ходе процедуры.
• Жильё вне этих правил. Продажа жилых домов и помещений освобождена от НДС отдельной нормой (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ), для нежилых объектов действует всё, что разобрано в статье выше.
• Три формулировки в договоре решают почти всё. Прямое указание, входит ли НДС в цену, разбивка стоимости земли и здания, если они продаются вместе, и синхронная с актом дата счёта-фактуры.