Выкуп земельного участка под своим зданием: порядок и цена

Что такое выкуп земли под зданием и у кого есть исключительное право

Собственник здания на городском участке годами платит арендную плату, а земля так и остаётся чужой. Закон даёт из этой ловушки выход: если объект капитальный и стоит в вашей собственности, вы вправе выкупить участок под ним без аукциона, конкурировать за эту землю ни с кем не придётся. Право называется исключительным именно поэтому: пока вы собственник здания, никто другой не может претендовать на этот же кусок земли.

Основа права, статья 39.20 Земельного кодекса РФ. Она прямо говорит: граждане и юридические лица, в собственности которых находятся здания или сооружения, расположенные на земельных участках государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких участков в собственность либо в аренду. Продажа без торгов проходит по правилам статьи 39.3 ЗК РФ, а предельная цена сделки, по статье 39.4.

Логика закона строится на принципе единства судьбы здания и земли под ним. Статья 35 ЗК РФ закрепляет: при переходе права собственности на здание к новому владельцу переходит и право пользования частью участка, занятой этим объектом и нужной для его эксплуатации, на тех же условиях, что были у прежнего собственника. Тот же принцип со стороны продавца недвижимости отражён в статье 552 ГК РФ: покупателю здания одновременно передаются права на землю под ним. Так что если вы купили здание у прежнего арендатора участка, право на дальнейший выкуп земли перешло вместе со зданием, оформлять его заново с нуля не нужно. О том, что именно происходит с арендой в этот момент и почему город до переоформления документов всё равно видит прежнего арендатора, читайте в статье об аренде земли при смене собственника здания.

Важно не путать выкуп с обычной арендой земли у города. Собственник здания и без покупки участка вправе взять его в аренду без торгов по статье 39.6 ЗК РФ, о чём мы подробно написали в статье об аренде земельного участка у города Москвы. Выкуп идёт дальше: вместо срочного права пользования вы получаете участок в собственность целиком и навсегда, без ежегодных платежей и без риска, что договор аренды однажды не продлят.

Какие объекты дают право на выкуп, а какие нет

Исключительное право работает не под любой постройкой. Закон и практика выделяют объекты, которые дают право на выкуп, и те, что его не дают, хотя формально тоже стоят на земле.

Что даёт право на выкуп

• Капитальное здание. Жилой дом, административное здание, производственный корпус, поставленные на кадастровый учёт как объект недвижимости.
• Капитальное сооружение. Инженерное сооружение, подземный или наземный объект, отвечающий признакам недвижимости по статье 130 ГК РФ: прочная связь с землёй, невозможность переместить без несоразмерного ущерба назначению.
• Помещения в здании. Если здание разделено на самостоятельные объекты в собственности разных лиц, право на выкуп участка есть у собственников помещений, но реализуется оно совместно, об этом дальше в статье.

Что права не даёт

Отсюда практический вывод: прежде чем подавать заявление на выкуп, стоит трезво оценить статус объекта. Если здание не оформлено как капитальное или числится самостроем, сначала нужно узаконить его или завершить строительство, а уже потом заявлять о выкупе земли.

Чем выкуп земли отличается от выкупа по 159-ФЗ

Эти два механизма путают чаще всего, хотя они устроены совсем по-разному и регулируются разными законами.

Разница станет понятнее на примере. У вас в собственности здание склада, а участок под ним арендован у города, тут работает статья 39.20: вы покупаете землю. У вас в аренде у ДГИ офисное помещение в городском здании, а самого здания у вас нет, тут работает 159-ФЗ: вы покупаете помещение, становясь его собственником впервые. Про порядок выкупа помещения по 159-ФЗ и связанные с ним споры с городом мы отдельно рассказали в материале о выкупе и спорах с ДГИ.

Встречается и комбинированная ситуация: сначала предприниматель выкупает помещение по 159-ФЗ, становится его собственником, а затем, уже как собственник здания или части здания, получает исключительное право на выкуп земельного участка по статье 39.20. Это два последовательных, но самостоятельных шага, с разными заявлениями, разными пакетами документов и разной ценой.

Порядок подачи заявления в Москве и нужные документы

Процедура выкупа без торгов описана в статье 39.17 ЗК РФ и в целом одинакова для любого региона, но конкретный канал подачи в Москве свой.

Куда подавать в Москве

Заявление о продаже земельного участка без проведения торгов рассматривает Департамент городского имущества (ДГИ). Подать его можно электронно через личный кабинет на портале mos.ru: нужна подтверждённая учётная запись, юридическим лицам дополнительно электронная подпись. В заявлении указывают кадастровый номер участка, кадастровый номер здания, основание из статьи 39.3 ЗК РФ и реквизиты заявителя.

Что понадобится собрать

• Выписка из ЕГРН на здание. Подтверждает, что объект капитальный и находится в вашей собственности.
• Выписка из ЕГРН на участок. Или сведения о его кадастровом номере, если участок уже сформирован и стоит на учёте.
• Договор аренды земли. Если участок ранее уже был вам предоставлен в аренду, это упрощает сверку сведений.
• Учредительные документы и доверенность. Для юридических лиц и при подаче через представителя.
• Схема расположения участка. Нужна, только если земля под зданием ещё не сформирована как отдельный участок с границами.

Часть сведений орган запрашивает сам по каналам межведомственного взаимодействия: данные о зарегистрированных правах, сведения ЕГРН, кадастровые характеристики. Заявителю не нужно самостоятельно добывать эти справки, если они уже внесены в государственные информационные системы.

После положительного решения и подписания договора купли-продажи сделку нужно довести до конца, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Пока запись не внесена в ЕГРН, участок юридически остаётся городским. Подробно о самой процедуре регистрации мы рассказали в материале о регистрации права собственности.

Из чего складывается цена выкупа и как её считают

Цена сделки без торгов не берётся произвольно, у неё есть законный потолок. По статье 39.4 ЗК РФ цена земельного участка, который продают собственнику здания без проведения торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Это главное ограничение, о котором стоит помнить в первую очередь: выше кадастровой оценки цену выкупа поднять нельзя ни при каких условиях.

Кто устанавливает конкретный порядок расчёта

Сама методика и конкретный размер цены зависят от того, чья это земля.

Основная часть городских земель под зданиями коммерческого назначения в Москве относится к землям, госсобственность на которые не разграничена, либо к собственности города. Порядок расчёта цены для таких участков устанавливает акт Правительства Москвы, действующий на дату обращения. Честно предупреждаем: подтверждённого номера этого акта с точным процентом от кадастровой стоимости, актуального именно на сегодня, мы в открытых правовых базах не нашли, а называть цифру наугад не станем. Перед подачей заявления актуальный размер ставки уточняют напрямую у ДГИ или у специалиста, который сопровождает сделку, ставки по разным видам разрешённого использования и категориям заявителей на практике различаются.

Что входит в расчёт

• Кадастровая стоимость участка на дату обращения. Базовая величина, от которой считается вся цена, её проверяют по выписке ЕГРН.
• Ставка или процент, установленные городским актом. Применяется к кадастровой стоимости, итоговая цена не превышает её саму.
• Льготные условия для отдельных категорий. Городские акты нередко предусматривают пониженные ставки для конкретных видов использования земли или категорий собственников, это тоже уточняют на дату сделки.

Сроки рассмотрения и основания для отказа

Сроки процедуры без торгов чётко заданы законом, и они одни из самых предсказуемых в работе с городскими органами.

Сколько ждать решения

По пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган обязан в срок не более тридцати дней со дня поступления заявления рассмотреть его, проверить основания и либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение об отказе. Если решение положительное, проект договора направляют заявителю, и у него в свою очередь есть тридцать дней, чтобы подписать документ и вернуть его в орган.

Закрытый перечень оснований для отказа

Отказать вне закона нельзя: основания для отказа в предоставлении участка без торгов перечислены в статье 39.16 ЗК РФ, и список закрытый. На практике по искам собственников зданий чаще всего встречаются такие причины:

• Заявитель не имеет права на приобретение без торгов. Например, здание некапитальное, не оформлено в собственность или признано самостроем.
• Участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Земли определённого назначения продавать нельзя в принципе.
• Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Например, под будущую дорогу или инфраструктурный объект: подробнее о том, что это значит для собственника, в статье резервирование земель для госнужд.
• Цель использования не соответствует разрешённому использованию участка. Заявленная цель должна совпадать с видом разрешённого использования земли.
• Границы участка подлежат уточнению. Формальное, но частое основание, если кадастровые сведения об участке неточны.
• Площадь испрашиваемого участка существенно больше, чем нужно для эксплуатации здания. Заявитель должен доказать соразмерность площади участка и площади объекта, это устоявшаяся судебная позиция, хотя прямого числового критерия в законе нет.

Если ни одно из оснований перечня к вашей ситуации не подходит, а орган всё равно отказал, это прямой повод оспорить решение.

Что делать, если в выкупе отказали

Получив отказ, первым делом разбирают его причину, а не сразу идут в суд. Дальнейшие шаги зависят от того, формальная это придирка или содержательный спор.

Если причина устранима

Часть отказов связана с неполным пакетом документов, неточностью в кадастровых сведениях или неверно указанным основанием в заявлении. В этом случае разумнее донести недостающее и подать заявление заново, чем сразу спорить: повторная подача не облагается госпошлиной и в среднем занимает те же тридцать дней на рассмотрение.

Если отказ выглядит незаконным

Когда основание из отказа не совпадает ни с одним пунктом закрытого перечня статьи 39.16 ЗК РФ, а исключительное право собственника здания бесспорно, отказ можно и стоит оспаривать. Судебный путь для организаций и индивидуальных предпринимателей, арбитражный суд по правилам АПК РФ, для граждан, районный суд по правилам Кодекса административного судопроизводства. Срок обращения в суд, три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении своего права.

Что показывает практика

По спорам, где исключительное право подтверждено выпиской ЕГРН на капитальное здание, а формального основания для отказа в законе нет, суды нередко встают на сторону собственника здания и обязывают орган подготовить проект договора купли-продажи. Сложнее ситуациям, где спор идёт о соразмерности площади участка, там решение сильно зависит от конкретных доказательств и оценки по каждому объекту отдельно.

Когда выгоднее оставить аренду, а когда выкупать

Выкуп не всегда однозначно выгоднее аренды, решение зависит от конкретных цифр и горизонта планирования.

Аргументы за выкуп

• Долгий горизонт использования здания. Если объект останется в эксплуатации десятилетиями, единоразовый платёж за землю со временем окупается за счёт того, что ежегодная аренда исчезает.
• Право распоряжаться участком. Собственную землю можно заложить в банк, продать вместе со зданием без согласований с городом, объединить с соседним участком при наличии оснований.
• Защита от роста арендных ставок. Арендная плата пересчитывается при переоценке кадастровой стоимости, и городские ставки время от времени меняются, цена выкупа фиксируется один раз.

Аргументы за аренду

• Свободные деньги нужны на другое. Выкуп требует единовременного платежа, аренда распределяет нагрузку на годы.
• Долгий срок аренды уже есть. Собственнику здания и так полагается аренда участка на срок до 49 лет по статье 39.8 ЗК РФ, и на практике добросовестному арендатору город продлевает договор без торгов. Подробнее о том, как работает право на продление, читайте в статье о преимущественном праве на заключение аренды на новый срок.
• Планы на объект неопределённые. Если через несколько лет здание может быть продано или снесено под новый проект, выкупать землю заранее не всегда рационально.

Практический ориентир простой: сравните ежегодную арендную плату, умноженную на планируемый срок владения зданием, с ценой единоразового выкупа и будущим земельным налогом за тот же период. Если аренда за этот срок выйдет дороже суммы выкупа и налога, выгоднее покупать. Подробный расчёт аренды земли у города, ставки и правила продления мы разобрали в статье об аренде земельного участка у города Москвы.

Налоговые последствия после выкупа

Покупка участка меняет не только статус земли, но и то, как вы за неё платите. Статья 65 ЗК РФ прямо закрепляет: использование земли в России платное, а формы платы, это арендная плата и земельный налог. Пока участок в аренде, вы платите первое, после выкупа переходите на второе.

Как считается земельный налог

Земельный налог регулируют статьи 388 и 394 Налогового кодекса РФ. Плательщиком становится собственник участка, а базой для расчёта служит кадастровая стоимость земли на 1 января налогового периода. Ставку в пределах, заданных Налоговым кодексом, устанавливают представительные органы муниципальных образований, а для Москвы, городской закон. По общему федеральному ориентиру ставка не превышает 0,3% для отдельных льготных категорий земель (жилищный фонд, инженерная инфраструктура, отдельные виды жилищного строительства) и 1,5% для прочих участков, включая коммерческую и производственную застройку. Точную ставку для конкретного вида разрешённого использования смотрят в действующей редакции закона города Москвы о земельном налоге. Подробный разбор расчёта, льгот и сроков уплаты мы собрали в статье о земельном налоге и кадастровой стоимости.

Что меняется на практике

• Платёж становится налоговым, а не договорным. Земельный налог платят по правилам Налогового кодекса, а не по условиям договора аренды, здесь другие сроки уплаты и другой порядок взыскания недоимки.
• Ставка чаще ниже арендной, но не всегда. Для многих видов коммерческого использования ставка земельного налога 1,5% зачастую оказывается ниже ставки аренды, которая в Москве считается по отдельному постановлению, но сравнивать стоит по конкретным цифрам вашего участка.
• Кадастровая стоимость остаётся ключевой переменной. И при аренде, и после выкупа именно от неё зависит размер регулярного платежа, поэтому контроль за корректностью кадастровой оценки не теряет значения и после сделки.

Как снизить цену выкупа через оспаривание кадастровой стоимости

Раз цена выкупа привязана к кадастровой стоимости и не может её превышать, у собственника здания есть законный рычаг: снизить саму кадастровую стоимость участка, и цена выкупа снизится вместе с ней.

Как это работает

Механизм установления кадастровой стоимости в размере рыночной закреплён статьёй 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Заявление о пересмотре подают в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ, к нему прикладывают отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости участка. Если кадастровая оценка участка ощутимо превышает его реальную рыночную цену, что при сплошной массовой оценке случается нередко, разница может быть значительной. Ещё один путь, оспорить кадастровую стоимость в суде, если досудебное обращение не помогло. Подробно порядок пересмотра, сроки и стоимость независимой оценки мы разобрали в услуге оспаривание кадастровой стоимости в Москве.

Когда заниматься оспариванием

Логичнее всего оспорить кадастровую стоимость до подачи заявления на выкуп участка, тогда новая, сниженная величина сразу ляжет в основу расчёта цены. Если заявление на выкуп уже подано, а кадастровая стоимость к этому моменту не пересматривалась годами, есть смысл сначала завершить оспаривание, а уже потом заключать договор купли-продажи по итоговой цене.

Несколько собственников здания и типовые ошибки заявителя

Порядок при нескольких собственниках

Здание нередко принадлежит не одному лицу, а нескольким: например, поделено на самостоятельные помещения в собственности разных компаний или граждан. В такой ситуации закон требует совместных действий: все собственники здания, сооружения или помещений в них обращаются с заявлением о выкупе совместно либо через одного представителя по доверенности от каждого. Участок в этом случае оформляется в общую долевую собственность соразмерно долям в правах на здание либо, если стороны выбрали аренду, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Практическая сложность в том, что для совместного обращения нужно согласие каждого собственника: если хотя бы один не участвует, заявление могут вернуть или отказать в его рассмотрении. Прежде чем подавать документы, полезно заранее собрать всех совладельцев здания и договориться о едином представителе, это экономит месяцы на согласованиях уже после подачи.

Частые ошибки заявителей

• Просят участок большей площади, чем нужно для здания. Суды и органы проверяют соразмерность площади участка площади самого объекта с учётом цели его эксплуатации, завышенная заявка, частая причина отказа.
• Подают заявление без согласия всех сособственников. При множественности лиц на стороне собственника здания заявление одного владельца без остальных орган вправе не принять к рассмотрению.
• Путают 39.20 ЗК РФ и 159-ФЗ. Готовят пакет и формулировки под выкуп помещения, хотя фактически нужен выкуп земли, и наоборот.
• Не проверяют кадастровую стоимость заранее. Узнают о завышенной оценке участка уже после расчёта цены, когда оспаривать её ради конкретной сделки менее удобно по срокам.
• Пропускают срок обжалования отказа. Три месяца на обращение в суд истекают быстрее, чем кажется, особенно если сначала пытаются решить вопрос перепиской с органом.
• Не сверяют границы участка с фактическим пятном застройки. Расхождения между кадастровыми границами и реальным расположением здания всплывают на этапе подготовки договора и затягивают сделку.

Коротко: главное о выкупе земли под зданием

• Кто вправе выкупить. Собственник капитального здания или сооружения на участке, исключительное право по статье 39.20 ЗК РФ, конкуренции за эту землю нет.
• Какие объекты дают право. Только капитальные здания и сооружения на кадастровом учёте. Некапитальные постройки, самострой по статье 222 ГК РФ и объекты незавершённого строительства права на выкуп не дают.
• Не путать с 159-ФЗ. Там выкупают помещение как арендатор-субъект МСП, здесь выкупают землю как уже действующий собственник здания, механизмы разные.
• Порядок. Заявление подаётся в ДГИ через mos.ru, к нему прикладывают выписки ЕГРН на здание и участок.
• Цена. Не выше кадастровой стоимости участка (ст. 39.4 ЗК РФ), точный порядок расчёта задаёт городской акт, действующая ставка уточняется на дату обращения.
• Сроки. Рассмотрение заявления до 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), отказ возможен только по закрытому перечню оснований статьи 39.16.
• При отказе. Формальный недочёт устраняют и подают заново, незаконный отказ оспаривают в суде в течение трёх месяцев.
• Аренда или выкуп. Считают, что дешевле на горизонте владения зданием: сумма арендных платежей и будущего налога или единоразовая цена выкупа.
• После сделки. Аренда сменяется земельным налогом по ставке от 0,3 до 1,5% кадастровой стоимости в зависимости от вида использования.
• Как снизить цену. Оспорить завышенную кадастровую стоимость участка, тогда снизится и цена выкупа, и будущий налог.
• Несколько собственников. Обращаются совместно, участок оформляется в общую долевую собственность соразмерно долям в правах на здание.