Покупка недвижимости с банкротных торгов: риски и проверка

Как устроены банкротные торги: аукцион, конкурс, публичное предложение

Продажа имущества должника в банкротстве идёт не как рядовая сделка, а по чёткому сценарию. Порядок задаёт закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: правила статьи 110 применяются и к статье 139, которая прямо регулирует продажу имущества должника. Организатор торгов, обычно сам управляющий или привлечённая площадка, обязан провести продажу в той форме и по тем правилам, что утвердило собрание кредиторов или суд. Своей воли у него тут нет.

Три формы, одна за другой

• Открытый аукцион. Основная форма для большинства недвижимости: побеждает тот, кто предложил максимальную цену. Участники подают заявки и вносят задаток заранее, торг идёт на повышение от начальной цены с шагом, указанным в сообщении.
• Конкурс. Применяется реже, для имущества с особыми условиями использования: объекты культурного наследия, социально значимые здания, коммунальная инфраструктура. Победителя выбирают по цене и по выполнению условий конкурса.
• Публичное предложение. Включается, если и первые, и повторные торги признаны несостоявшимися. Цена снижается по графику шагами, пока не найдётся покупатель, готовый заплатить сумму текущего шага.

Схема простая: сначала пробуют продать дороже, потом дешевле, а если и это не сработало, запускают понижение шагами. У покупателя это создаёт реальный шанс взять актив ниже рынка, а у кредиторов, наоборот, есть стимул бороться за корректную начальную цену.

Почему цена падает от этапа к этапу

Если первые торги признаны несостоявшимися, чаще всего из-за того, что подана одна заявка или не подано ни одной, назначают повторные торги. Начальная цена на них ниже цены первых торгов, обычно на 10%. Не нашли покупателя и там, наступает публичное предложение: цена продолжает падать по заранее утверждённому графику.

Как имущество должника вообще доходит до продажи и что происходит на предыдущих стадиях взыскания, отдельно разбираем в статье обращение взыскания на недвижимость должника: банкротство лишь один из путей, есть и исполнительное производство со своими торгами.

Где искать лоты и как читать сообщение о торгах

Официальный источник один. Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, ЕФРСБ, fedresurs.ru. Управляющий обязан опубликовать сообщение о торгах не позднее установленного срока до даты проведения, а параллельно то же сообщение размещается на электронной торговой площадке, где технически идёт продажа. Аккредитованных площадок в стране несколько десятков, и один управляющий обычно работает с одной-двумя постоянно.

Что искать в самом сообщении

Сообщение о торгах, это формальный документ с обязательным набором сведений, а не рекламное объявление. Прежде чем нести задаток, стоит прочитать в нём каждый пункт.

Отдельно смотрите, какой это этап продажи: первые торги, повторные со сниженной ценой или публичное предложение. От этого зависит логика цены и то, что можно предположить о причинах, по которым прежние попытки продать объект сорвались.

Мы в KEO GROUP обычно подключаемся к клиенту именно на этом этапе: разбираем формулировки сообщения, поднимаем карточку дела и историю прежних торгов по лоту, прежде чем клиент решает вносить задаток. Подробнее о работе с торгами и спорами вокруг них на странице услуги банкротные споры по недвижимости.

Задаток, договор о задатке и порядок возврата

Задаток, это фильтр. Отсекает случайных участников. Размер и порядок внесения устанавливает организатор торгов в положении о продаже и дублирует в сообщении, на практике сумма обычно от 5 до 20% начальной цены лота. Без поступившего в срок задатка заявку просто не примут. Никаких исключений.

Как оформляется

Участник заключает с организатором торгов или оператором электронной площадки договор о задатке, иногда это отдельный документ, иногда условие включено в регламент площадки, с которым участник соглашается при регистрации. В договоре фиксируются сумма, реквизиты специального счёта, крайний срок поступления денег и условия, при которых задаток удерживается или возвращается.

Когда задаток возвращают

• Не допустили к торгам. Организатор обязан вернуть задаток в срок, указанный в положении о продаже, обычно несколько рабочих дней после отказа.
• Участвовали, но не победили. Задаток возвращается всем, кроме победителя, в короткий срок после подведения итогов.
• Победили в торгах. Задаток не возвращается, а засчитывается в цену по договору купли-продажи.

Когда задаток теряют

Есть и обратная сторона. Победитель, который уклонился от подписания протокола о результатах или от заключения договора купли-продажи в установленный срок, теряет задаток. Норма защищает саму процедуру от участников, которые выигрывают ради того, чтобы затем передумать или потянуть время.

Если задаток внесён верно, а в допуске к торгам всё равно отказали без законных оснований, это самостоятельный повод оспорить сами торги: необоснованное отстранение участника прямо названо в законе как основание для признания торгов недействительными, разбираем это дальше.

Проверка объекта и должника до подачи заявки

Хорошая цена ещё не гарантия хорошей сделки. Проверьте объект и историю дела заранее. Проверка здесь шире, чем при обычной покупке. Помимо самой недвижимости изучают ещё и дело о банкротстве, из которого лот вышел на продажу.

Дело о банкротстве

• Карточка дела на kad.arbitr.ru. Стадия процедуры, управляющий, обособленные споры, нет ли среди них жалоб на его действия или спора о положении о торгах.
• Публикации в ЕФРСБ по этому делу. История прежних попыток продать объект: сколько раз объявлялись торги, почему признавались несостоявшимися, менялась ли начальная цена.
• Реестр требований кредиторов. Кто и в каком объёме заявлен, есть ли залоговый кредитор по этому объекту, он получает приоритет из выручки.

Объект по данным ЕГРН

Свежая выписка, буквально накануне даты торгов, покажет текущие обременения: залог, аресты по другим делам, записи о судебном разбирательстве. Расхождение между сообщением о торгах и свежей выпиской, повод задать организатору письменный вопрос до задатка, а не после победы.

Судебные акты по цепочке сделок

Стоит поднять судебные акты о прежних сделках с этим объектом, если они уже становились предметом спора: определения о недействительности сделок должника, споры о разногласиях по порядку продажи, жалобы кредиторов на условия торгов. Если такие споры уже идут, у объекта сложная предыстория, и риск нового спора выше среднего.

Общий алгоритм проверки недвижимости перед покупкой, выписка ЕГРН, обременения, самострой, супруги и дети продавца, подробно разбираем в статье проверка объекта недвижимости перед покупкой. На банкротных торгах к этому списку добавляется отдельный слой: само дело о банкротстве и цепочка сделок должника за предыдущие годы.

Главный риск: оспаривание торгов и сделки по их итогам

Самый неприятный сценарий для покупателя, купить лот, а через несколько месяцев получить иск об оспаривании самих торгов. Деньги внесены, объект уже под спором. Риск не теоретический. Закон прямо перечисляет основания, по которым торги признают недействительными, а круг лиц, вправе такой иск подать, немал.

Основания по статье 449 ГК РФ

• Необоснованное отстранение участника от торгов. Отказ в допуске без законных оснований.
• Неоправданный отказ принять высшую предложенную цену. Организатор проигнорировал более выгодное предложение без причины.
• Продажа имущества раньше объявленного срока. Нарушение процедуры само по себе, даже при справедливой цене.
• Существенные нарушения порядка торгов, повлиявшие на цену продажи. Самая широкая формулировка: от ошибок в публикации сообщения до нарушений при определении победителя.

Подать иск вправе заинтересованное лицо: отстранённый участник, кредитор, чьи интересы нарушены заниженной ценой, или сам должник. Срок обращения, один год со дня проведения торгов.

Что происходит с покупателем, если торги признали недействительными

Последствие прямо прописано в законе: недействительность торгов влечёт недействительность договора с победителем, а дальше применяются общие последствия недействительности сделки по статье 167 ГК РФ, реституция. Покупатель обязан вернуть имущество, а взамен вправе требовать возврата уплаченных денег.

Проверять процедуру торгов лучше до участия, чем после победы: это бережёт и деньги, и время. Видите признаки будущего спора, разумнее либо отказаться от лота, либо заложить этот риск в предлагаемую цену.

Оспаривание сделок должника: почему это бьёт по покупателю

Есть и другой механизм: оспаривание сделок, которые должник заключил ещё до банкротства. Это отдельная история от оспаривания самих торгов. Разница принципиальная: в первом случае речь о процедуре продажи имущества уже в рамках дела, во втором, о более ранних действиях должника, способных увести активы из-под будущих кредиторов.

Что говорит глава III.1 закона № 127-ФЗ

Механизм задают статьи 61.1-61.9. Статья 61.1 закрепляет общее право оспаривать сделки должника по основаниям Гражданского кодекса и специальным правилам банкротного закона. Дальше идут два ключевых состава.

• Подозрительные сделки (статья 61.2). Сделка с неравноценным встречным исполнением оспаривается, если заключена в течение года до принятия судом заявления о банкротстве. Сделка во вред имущественным правам кредиторов, при доказанной цели причинить вред, оспаривается за более широкий период, до трёх лет до подачи заявления.
• Сделки с предпочтением (статья 61.3). Если одному кредитору фактически отдали предпочтение перед другими, такую сделку оспаривают в течение месяца до подачи заявления, а при доказанной недобросовестности контрагента, в течение полугода.

Подать заявление об оспаривании вправе управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов, а также сам кредитор при определённых условиях (статья 61.9).

Как это связано с покупкой на торгах

Для инвестора, который покупает объект именно на организованных торгах, этот механизм работает скорее в его пользу. Если раньше должник пытался вывести имущество по заниженной цене или в обход кредиторов, оспаривается именно та прежняя сделка, и имущество возвращается в конкурсную массу, откуда затем законно выставляется на продажу. Купив объект уже на торгах под контролем суда, покупатель обычно не наследует риски той более ранней сделки.

Риск возникает в другой ситуации: покупатель приобрёл объект напрямую у компании или человека, у которых позже обнаружились признаки банкротства, минуя торги вовсе. Тогда уже его собственная сделка попадает в зону оспаривания по срокам выше, а ему предстоит доказывать добросовестность и рыночность цены. Общую механику оспаривания сделок с недвижимостью, ничтожные и оспоримые сделки, сроки, последствия недействительности, разбираем в статье оспаривание сделки с недвижимостью.

Добросовестный приобретатель: когда защита работает

Статус добросовестного приобретателя, главный щит покупателя. Пригодится, если что-то в истории объекта пойдёт не так уже после сделки. Общее правило задаёт статья 302 ГК РФ. Разберём по пунктам.

Что говорит закон

• Возмездное приобретение у неуправомоченного лица. Покупатель не знал и не мог знать, что продавец не вправе был отчуждать имущество, собственник вправе истребовать вещь, только если она утеряна, похищена или выбыла из владения помимо воли.
• Безвозмездное приобретение. Имущество получено бесплатно, дарение к примеру, собственник вправе истребовать его в любом случае, добросовестность приобретателя тут не спасает.
• Деньги и предъявительские ценные бумаги. От добросовестного приобретателя их не истребуют вовсе, но к недвижимости эта норма отношения не имеет.

Применительно к банкротным торгам

Покупка на организованных торгах, это возмездное приобретение по определению: покупатель платит полную цену по итогам аукциона, конкурса или публичного предложения. Сам должник в этой ситуации не теряет имущество помимо своей воли в бытовом смысле слова: он вступил в процедуру банкротства, а продажа идёт под контролем управляющего и суда. Поэтому классические основания статьи 302 ГК РФ, утеря, похищение, выбытие вопреки воле, применяются здесь иначе, чем в спорах о краденых квартирах.

Отдельная защита предусмотрена и в главе III.1 закона № 127-ФЗ: статья 61.7 разрешает суду отказать в признании сделки недействительной, если возврат имущества невозможен без нарушения прав добросовестных третьих лиц, которые приобрели его позже по возмездной сделке. Статья 61.6-1 отдельно усиливает защиту гражданина, купившего жильё у стороны последующей сделки в цепочке перепродаж после первоначальной подозрительной сделки должника.

Как суды оценивают добросовестность на практике, что считается разумной осмотрительностью покупателя и когда виндикационный иск всё же удовлетворяют, подробно разбираем в статье добросовестный приобретатель: защита прав.

Обременения, аренда и жильцы на объекте после покупки

Победа на торгах не гарантия чистого объекта. Часть обременений снимается вместе с процедурой банкротства. Другая часть переходит к новому собственнику вместе со зданием.

Залог: снимается через распределение выручки

Если объект был в залоге у банка или другого кредитора, продажа на торгах в рамках банкротства устроена так, что выручка сначала направляется на погашение требований залогового кредитора, а затем остальным очередям, порядок распределения задаёт статья 138 закона № 127-ФЗ. По итогам такой продажи залог прекращается, а покупатель получает объект без этого конкретного обременения, оно уже удовлетворено из цены сделки.

Аренда сохраняется независимо от смены собственника

Совсем другая история с арендой. Статья 617 ГК РФ прямо говорит: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не основание для изменения или расторжения договора аренды. Есть на объекте действующий арендатор? Новый собственник получает здание вместе с ним и продолжает исполнять условия того же договора до его окончания или до расторжения по общим правилам, а не по своему желанию.

• Проверяйте ЕГРН на регистрацию долгосрочной аренды. Договор аренды недвижимости на срок от года подлежит государственной регистрации, запись видна в выписке.
• Уточняйте фактическое пользование. Иногда арендатор занимает помещение по договору, который формально истёк, но фактически не расторгнут.
• Смотрите условия старого договора. Ставка и срок переходят к новому собственнику целиком, включая невыгодные для покупателя пункты.

Прочие обременения и посторонние на объекте

Сервитуты, охранные зоны, обременения в пользу третьих лиц, не связанные с самим банкротством, торги не снимают: они переходят вместе с объектом, как и при обычной купле-продаже. Если в здании фактически находятся сотрудники прежнего собственника, охрана, субарендаторы, это тоже стоит выяснить до сделки: освобождение объекта от третьих лиц не входит в обязанности организатора торгов автоматически.

Регистрация, налоги и частые ошибки покупателей

После победы в торгах сделка не заканчивается подписанием протокола. Впереди ещё оплата, договор купли-продажи и регистрация перехода права.

Сроки после победы

Победитель подписывает протокол о результатах, а затем в срок из положения о продаже, на практике обычно тридцать дней, вносит полную цену за вычетом уже уплаченного задатка. После оплаты управляющий подписывает договор купли-продажи, стороны подают документы на регистрацию перехода права в Росреестр. Дальше обычные сроки: стандартно три-семь рабочих дней, а при электронной подаче с усиленной подписью возможна регистрация от трёх рабочих дней.

Налоги: НДС при покупке у банкрота

С 1 января 2021 года операции по реализации имущества и имущественных прав должников, признанных банкротами, не признаются объектом налогообложения НДС, это закреплено в подпункте 15 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Норма распространяется и на распродажу конкурсной массы, и на товары, произведённые или приобретённые должником уже в процессе текущей хозяйственной деятельности после признания его банкротом. Для покупателя это обычно хорошая новость: цена по договору не растёт на НДС сверху. Но статус освобождения стоит уточнить по конкретной сделке заранее, а не на этапе бухгалтерской отчётности.

Частые ошибки покупателей

• Не подняли картотеку арбитражных дел. Пропустили уже идущий спор об оспаривании торгов или положения о продаже.
• Внесли задаток по устаревшим реквизитам. Организатор менял условия, а участник действовал по старой версии сообщения.
• Не заказали свежую выписку ЕГРН перед датой торгов. Новая отметка об аресте могла появиться уже после того, как объект присмотрели.
• Не заложили в бюджет риск оспаривания. Купили без запаса на случай, если сделку придётся защищать в суде месяцами.
• Поспешили распорядиться объектом до регистрации. Начали ремонт или сдачу в аренду до того, как переход права зарегистрирован официально.
• Не уточнили статус НДС по лоту. Получили неожиданный вопрос от бухгалтерии уже после сделки.

Коротко: главное о покупке недвижимости с банкротных торгов

• Три формы торгов. Аукцион, конкурс и публичное предложение по статьям 110 и 139 закона № 127-ФЗ. Повторные торги стартуют примерно на 10% ниже первых, публичное предложение снижает цену дальше шагами.
• Где искать. ЕФРСБ и электронные торговые площадки. В сообщении смотрите форму, цену, шаг, задаток и сроки, а не только адрес.
• Задаток. Обычно 5-20% начальной цены, засчитывается в цену для победителя, возвращается остальным участникам.
• Проверка до заявки. Дело о банкротстве на kad.arbitr.ru, свежая выписка ЕГРН, судебные акты по прежним спорам вокруг объекта.
• Главный риск. Оспаривание торгов по статье 449 ГК РФ в течение года со дня их проведения, и отдельно оспаривание более ранних сделок должника по главе III.1 закона № 127-ФЗ.
• Добросовестный приобретатель. Возмездная покупка на организованных торгах даёт сильную позицию по статье 302 ГК РФ, но не спасает, если недействительными признали сами торги.
• Обременения. Залог снимается через распределение выручки по статье 138, аренда сохраняется независимо от смены собственника по статье 617 ГК РФ.
• Налоги. Продажа имущества банкрота не облагается НДС с 2021 года (подп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ), статус лучше уточнить по сделке.
• Регистрация. После оплаты и договора купли-продажи, обычные сроки Росреестра, от трёх рабочих дней при электронной подаче.