Налоговые льготы по коммерческой недвижимости в Москве

Льгота и пересчёт базы: в чём разница

Компании, у которой выросла сумма в требовании налоговой, обычно советуют одно: оспаривайте кадастровую стоимость. Совет не всегда точный. Прежде чем спорить с оценкой, стоит различить две вещи, которые дают похожий результат, меньший платёж, но устроены по-разному.

Льгота уменьшает сумму налога или саму ставку для определённой категории объектов или организаций. База расчёта, кадастровая стоимость здания или участка, при этом остаётся прежней, к ней просто применяют пониженную ставку вместо стандартной, либо от итоговой суммы платят, скажем, 50 или 25 процентов, а не все сто. Правовая основа права региона вводить такие льготы, статья 372 НК РФ: устанавливая налог на своей территории, субъект вправе определять ставку в пределах кодекса, порядок уплаты и отдельно, налоговые льготы вместе с основаниями, на которых их дают. Этим правом и воспользовалась Москва в законе №64.

Пересчёт базы работает иначе

Оспаривание кадастровой стоимости и исключение объекта из перечня 378.2 НК РФ не трогают ставку и не дают скидку от суммы. Они меняют саму базу: либо доказывают, что кадастровая оценка завышена, либо показывают, что здание вообще не должно облагаться по кадастровой стоимости, потому что не отвечает признакам делового или торгового центра. Сумма к уплате падает как следствие изменившейся базы, закон в этом случае не давал скидку конкретной категории, просто цифра для расчёта стала другой.

Пример на цифрах

Возьмём здание с кадастровой стоимостью 200 млн рублей и московской ставкой 2%, годовой платёж составит 4 млн рублей. Компания со статусом промышленного комплекса срежет сумму вдвое, до 2 млн, сама оценка при этом останется 200 млн рублей. Если вместо этого компания докажет через ГБУ или суд, что его реальная рыночная цена 140 млн, налог по той же ставке 2% составит 2,8 млн рублей: изменилась база, льгота тут ни при чём. Ничто не мешает задействовать оба рычага сразу: сначала снизить завышенную базу, а затем, если оно подходит по критериям, добавить к ней ещё и льготу.

Дальше разбираем оба вида инструментов по порядку: сначала льготы закона №64, затем отдельными разделами исключение из перечня и оспаривание кадастровой стоимости, чтобы собственник понимал, какой рычаг решает именно его ситуацию.

Кто и на что получает льготу по закону №64

Закон города Москвы от 05.11.2003 №64 «О налоге на имущество организаций» устроен из двух слоёв. Статья 4 касается имущества со среднегодовой (балансовой) базой, статья 4.1 отдельно охватывает объекты, где налог считается от кадастровой стоимости, то есть здания и помещения из перечня 378.2 НК РФ. Понять, какой из слоёв к вам относится, первый шаг перед поиском конкретной льготы: одна и та же по смыслу категория, например образование, в двух слоях даёт разный процент скидки.

Здесь и далее номер без отдельной оговорки означает статью закона города Москвы №64 «О налоге на имущество организаций».

Помимо этого закон полностью освобождает от налога ряд категорий: организации городского пассажирского транспорта, отдельные бюджетные и религиозные организации, общественные объединения инвалидов, жилищные кооперативы. Полный обзор ставок, порядка уплаты и общей механики кадастрового налога на имущество разобран в статье о налоге на имущество организаций от кадастровой стоимости. Здесь идём глубже по льготам, которые чаще всего упускают собственники коммерческой недвижимости: медицина и образование, промышленный комплекс, технопарк и производственные площади в промзоне.

Общее ограничение по льготам

Стоит помнить общее правило закона: большинство льгот не распространяется на имущество, сданное организацией в аренду, кроме прямо оговорённых исключений (среди них имущество технопарков и индустриальных парков). Если здание частично сдано в аренду, а частично занято льготной деятельностью самого собственника, льготу обычно получают только на часть, занятую именно вашей деятельностью, аренда сюда не входит. Проверять это стоит по каждому случаю отдельно, ошибка встречается часто.

Льгота для помещений образования и медицины

Эта льгота встречается на практике едва ли не чаще всех остальных: медицинский центр или частная школа арендует часть офисной либо торговой постройки годами, а бухгалтерия платит налог по общей ставке, потому что льготу никто не заявил.

Если объект считается по среднегодовой базе

Когда постройка не входит в перечень 378.2 НК РФ и облагается от остаточной балансовой стоимости, применяется статья 4 закона №64: помещения медицинской деятельности, введённые в эксплуатацию после 1 января 2013 года, облагаются в размере 10% от исчисленной суммы. Похожая по логике скидка действует для образовательных корпусов. Дату ввода в эксплуатацию стоит проверять внимательно, льгота рассчитана на сравнительно новые объекты.

Если объект входит в кадастровый перечень

Другая ситуация, когда сама постройка входит в перечень административно-деловых и торговых центров. Здесь работает статья 4.1 закона №64, а не статья 4: организация уплачивает 25% от исчисленной суммы за помещения в административно-деловых и торговых центрах, фактически занятые под образовательную и (или) медицинскую деятельность. Похожая норма распространяется на научные организации, если бюджетное финансирование их исследований составляет не менее 30% всех поступлений за отчётный период.

Разница принципиальная: по статье 4 льгота относится ко всей постройке целиком (она предназначена под медицину или образование), а по статье 4.1 льгота относится к помещению внутри более крупного центра, которое фактически занято такой деятельностью, тогда как остальная площадь облагается на общих основаниях.

Как подтвердить право на льготу

• Лицензия на медицинскую или образовательную деятельность. Базовое подтверждение профиля организации в помещении.
• Документы о фактическом использовании. Договор аренды с указанием назначения, акт приёма-передачи, экспликация БТИ.
• Дата ввода объекта в эксплуатацию. Критична для льготы статьи 4, для льготы статьи 4.1 важен факт использования, а не возраст постройки.

Льготу нужно заявлять: сама по себе она не возникает, налоговый орган не даёт её автоматически. Организация указывает основание в уведомлении об исчисленных суммах либо в декларации. Ошибка в квалификации, например если статью 4 по ошибке подставят вместо статьи 4.1 для помещения из кадастрового перечня, обычно ведёт к отказу или доначислению при проверке.

Статус промышленного комплекса и льгота 50%

Статус промышленного комплекса, это официальная категория, которую городу нужно присвоить решением, самой организации заявить о ней недостаточно. Базу создаёт закон города Москвы от 07.10.2015 №55 «О промышленной политике города Москвы», порядок присвоения, подтверждения и прекращения статуса закрепляет постановление Правительства Москвы от 11.02.2016 №38-ПП «О мерах по реализации промышленной и инвестиционной политики в городе Москве».

Что даёт статус

Организация с действующим статусом платит налог на имущество в размере 50 процентов исчисленной суммы по объектам комплекса (ч. 1.4 ст. 4 закона №64). Льгота относится к среднегодовой базе и распространяется на всё, что стоит в его границах.

Как получают статус

Статус присваивается сразу в отношении всех объектов капитального строительства на одном или нескольких земельных участках, образующих единый производственный комплекс. Заявление с документами подаёт организация, решение принимает уполномоченный орган Правительства Москвы совместно с межведомственной комиссией по промышленной и инвестиционной политике по правилам постановления №38-ПП. Комиссия оценивает использование участков и зданий под производство и другие показатели по критериям закона №55.

Срок и ежегодное подтверждение

На практике статус присваивается на срок до 10 лет, но контроль идёт ежегодно: постановление №38-ПП требует ежегодного подтверждения, организация периодически подаёт сведения о соответствии критериям. Пропустили подтверждение вовремя, статус и льгота прекращаются с квартала, следующего за тем, где подтверждение должно было пройти. Отследить этот срок стоит отдельным пунктом в календаре компании, а не бухгалтерии по остаточному принципу.

Когда льгота начинает и прекращает действовать

Право на льготу возникает и прекращается по тому же принципу: с квартала, следующего за присвоением статуса, до квартала, следующего за его утратой. Решение о присвоении в середине текущего периода скидку задним числом не даёт, отсчёт стартует только со следующего.

Статус технопарка и индустриального парка

Технопарк и индустриальный (промышленный) парк, соседние по духу статусы, но налоговая льгота по ним заметно щедрее, чем у промышленного комплекса: вместо скидки в половину суммы, полное освобождение.

Кто получает льготу

По пункту 27 части 1 статьи 4 закона №64 от налога на имущество освобождаются организации, признанные управляющими компаниями технопарка, промышленного технопарка или индустриального (промышленного) парка, а также резиденты и якорные резиденты таких площадок, в отношении недвижимого имущества самого технопарка или парка. Общее правило о том, что льготы не действуют на активы в аренде, здесь не применяется: недвижимость технопарков и индустриальных парков прямо исключена из этого ограничения, ведь сдача площадей резидентам и есть суть работы такой площадки.

Привязка к кварталу статуса

Действует та же временная логика, что и у промышленного комплекса: льгота применяется с квартала, следующего за присвоением или подтверждением статуса, до квартала, следующего за его прекращением. Право на льготу конкретной организации внутри площадки возникает и прекращается по тому же принципу.

Порядок присвоения тот же, что у промышленного комплекса

Статусы технопарка, индустриального парка, управляющей компании и якорного резидента вводит тот же закон города Москвы №55, присваивает и прекращает тот же порядок постановления №38-ПП, о котором говорили в предыдущем разделе. Разница в критериях, а не в процедуре обращения: технопарк и индустриальный парк по смыслу закона №55, это площадка с управляющей организацией для резидентов, а промышленный комплекс, единый объект одного владельца.

Земельный налог для той же площадки

Льгота не ограничивается налогом на имущество. Для участков, занятых технопарком или индустриальным (промышленным) парком, закон города Москвы №74 «О земельном налоге» устанавливает пониженную ставку 0,7 процента вместо стандартных для коммерческой земли 1,5. Норму ввёл закон города Москвы №51 от 07.10.2015, действует с 1 января 2016 года, привязка к кварталам статуса та же. Подробнее о земельном налоге, в разделе ниже и в статье про земельный налог от кадастровой стоимости.

Льгота для производственных площадей в промзоне

Полного статуса промышленного комплекса или технопарка добиваются не все производства: это отдельная процедура с межведомственной комиссией, ежегодным подтверждением и требованиями к масштабу площадки. Для более скромного случая, часть здания в производственной зоне занята цехом, а остальное используется иначе, закон №64 предусмотрел отдельный, более простой канал.

Условие: не менее 20 процентов площади

По части 2.1 статьи 4.1 закона №64 для объектов в производственных зонах, где не менее 20% общей площади занято рабочими местами сотрудников производственной деятельности, действует льгота, снижающая нагрузку именно на эту долю площади. Порог в 20% открывает саму возможность получить льготу, размер скидки стоит уточнять по актуальному тексту закона для конкретного случая: формулировка не раз дополнялась поправками.

Чем это отличается от полного статуса

• Процедура присвоения статуса не нужна. Льгота работает по факту соответствия объекта и доли площади, без обращения в межведомственную комиссию.
• Охват уже. У промышленного комплекса льгота 50% распространяется на весь объект, здесь скидка касается только доли, реально занятой производством.
• Масштаб скромнее полного статуса. Это льгота ближе по смыслу к промышленному комплексу, освобождение уровня технопарка она не даёт.

Что нужно подтвердить

Ключевое доказательство здесь, как и в спорах о фактическом использовании для перечня 378.2 НК РФ, это документы: экспликация БТИ с производственными помещениями, штатное расписание с привязкой сотрудников к рабочим местам, договоры на оборудование и сырьё. Формальная запись в ЕГРН о производственном назначении помогает, но сама по себе вопрос не решает: важно фактическое использование именно рабочих мест, а не только тип объекта по документам.

Компания, которая арендует часть цеха под свой персонал и сдаёт остальные площади сторонним арендаторам, вправе претендовать на льготу только по доле, занятой собственным производством. Стоит заранее развести эти площади документально: при проверке налоговая учтёт бумаги, а не общее впечатление о профиле объекта.

Другой рычаг: исключение объекта из перечня

Здесь начинается вторая часть статьи, про инструменты пересчёта базы. Первый из них, исключение объекта из перечня административно-деловых и торговых центров, который город утверждает по статье 378.2 НК РФ (в Москве, постановление №700-ПП).

Когда это уместно

Объект попадает в перечень по формальному признаку (вид разрешённого использования участка, назначение по ЕГРН) либо по тому, чем на деле занята площадь: не менее 20% под торговлю, офисы или общепит, подтверждено актом обследования. Порядок обследования устанавливает постановление Правительства Москвы от 14.05.2014 №257-ПП «О порядке определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения». Если ни один признак по существу не выполняется, у собственника есть основание требовать исключения: это исправление ошибочного применения кадастровой базы, не льгота.

Пять оснований и два пути

Практика знает пять оснований для исключения: формальное несоответствие признакам центра, реальная занятость ниже порога 20%, устаревшая запись ЕГРН, смена вида разрешённого использования участка, снос или реконструкция объекта. Путь двухступенчатый: сначала обращение в уполномоченный орган и Госинспекцию по недвижимости, при отказе, административный иск по главе 21 КАС РФ в Мосгорсуд. Здесь же работает позиция Конституционного Суда РФ из постановления №46-П от 12.11.2020: формальный вид разрешённого использования участка сам по себе не аргумент, если известно, для чего здание служит по факту.

Полный разбор пяти оснований, оспаривания акта Госинспекции и судебного маршрута собран в статье исключение объекта из перечня по налогу на имущество. Как формируется сам перечень, в статье перечень торгово-офисных объектов Москвы, а полномочия самой инспекции, в статье Госинспекция по недвижимости Москвы.

Третий рычаг: оспаривание кадастровой стоимости

Третий инструмент устроен иначе, чем исключение из перечня. Здание остаётся в перечне 378.2 НК РФ, кадастровая база применяется обоснованно, но сама цифра завышена относительно рынка. Здесь пересматривают не факт включения, а саму оценку.

Порядок с 2023 года

С 2023 года во всех регионах действует внесудебный порядок по статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: собственник заказывает отчёт о рыночной стоимости, подаёт заявление в бюджетное учреждение региона, которое утверждает новое значение либо отказывает. При отказе спор идёт в суд по КАС РФ. После снижения цифры налог пересчитывают с даты начала действия прежней завышенной оценки, переплату за прошлые периоды возвращают или засчитывают.

Почему это не заменяет льготу

Снижение кадастровой стоимости работает для любого объекта с завышенной оценкой, вне зависимости от статуса, промышленный это комплекс, технопарк или обычный офис. Льготы из предыдущих разделов, наоборот, требуют конкретной категории и не зависят от того, завышена оценка или нет. Здание способно одновременно сохранять льготу 50% как промышленный комплекс и иметь сниженную через ГБУ кадастровую стоимость, эффект от обоих инструментов складывается.

Полный порядок с документами и сроками разобран в статье оспаривание кадастровой стоимости: порядок, сроки, налог, а как устроена сама государственная оценка, в статье государственная кадастровая оценка. Разобраться, какой из трёх рычагов применим к вашему объекту, помогает наша команда: услуга оспаривание кадастровой стоимости в Москве.

Льготы по земельному налогу в Москве

У здания почти всегда есть участок под ним, и налог по нему считается отдельно, по главе 31 НК РФ и закону города Москвы от 24.11.2004 №74 «О земельном налоге». Общая механика, ставки, вычет 600 кв.м и работа с завышенной оценкой участка, разобрана в статье земельный налог от кадастровой стоимости. Здесь коротко о льготах именно для коммерческой и производственной недвижимости.

Общий фон по ставкам

Право муниципалитетов и городов федерального значения устанавливать ставки и льготы даёт статья 387 НК РФ, аналогично тому, как статья 372 работает для налога на имущество. Для коммерческой земли в Москве базовая ставка обычно 1,5%, для отдельных категорий закон №74 держит более низкие значения, от 0,025 до 0,3%.

Технопарк и индустриальный парк: ставка 0,7%

Для участков, занятых технопарком или индустриальным (промышленным) парком, действует пониженная ставка 0,7% вместо стандартных для коммерческой земли 1,5. Норму ввёл закон города Москвы №51 от 07.10.2015, действует с 1 января 2016 года, привязка к статусу такая же, как в налоге на имущество: с квартала присвоения до квартала прекращения статуса.

Промышленный комплекс: своя логика по земле

У промышленного комплекса основная льгота закреплена в налоге на имущество (скидка 50%, разобрана выше), а по земле под ним расчёт обычно идёт по общим правилам для соответствующей категории участка. Земля в аренде у города, не в собственности, меняет саму суть платежа: компания платит арендную плату, а не земельный налог, там своя система льготных коэффициентов вне рамок закона №74. Эти два случая, аренда и собственность на землю, стоит различать с самого начала, путаница здесь частая.

Что ещё проверить по земле

• Категорию и ВРИ участка. Определяют базовую ставку ещё до всякой льготы: неверный вид способен поднять платёж с 0,3 до 1,5%.
• Статус на сам участок, не только на здание. Льгота по земле привязана к статусу площадки.
• Кадастровую стоимость участка, её тоже снижают через ГБУ или суд независимо от ставки, эффект складывается.

Коротко: главное о налоговых льготах

• Льгота против пересчёта. Льгота снижает ставку или сумму на правильно посчитанном налоге (ст. 372 НК РФ, закон №64). Исключение из перечня и оспаривание кадастровой стоимости меняют саму базу.
• Промышленный комплекс. Статус по закону №55 и постановлению №38-ПП, льгота 50% от суммы налога на имущество (ч. 1.4 ст. 4 закона №64), обычно до 10 лет с ежегодным подтверждением.
• Технопарк, индустриальный парк. Полное освобождение для управляющей компании и резидентов (п. 27 ч. 1 ст. 4 закона №64), плюс ставка 0,7% по земельному налогу вместо 1,5.
• Медицина и образование. 10% от суммы для отдельных зданий на среднегодовой базе (ст. 4), 25% для помещений в АДЦ и ТЦ на кадастровой базе (ст. 4.1).
• Промзона без полного статуса. Отдельная льгота для зданий, где не менее 20% площади занято рабочими местами производства (ч. 2.1 ст. 4.1).
• Исключение из перечня. Если здание не отвечает признакам центра из ст. 378.2 НК РФ, через Госинспекцию по недвижимости и суд по гл. 21 КАС РФ.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Снижение завышенной оценки через ГБУ или суд (ст. 22.1 закона №237-ФЗ), применяется независимо от льгот и статуса.
• Земельный налог. Общие льготы и ставки в статье о земельном налоге; для технопарков и индустриальных парков, ставка 0,7%.
• С чего начать. Сначала обоснованность перечня, затем право на льготу по закону №64, и только потом кадастровая стоимость: льгота часто решает вопрос без суда.