Продали здание: что происходит с арендой земли под ним

Что происходит с правом на землю при продаже здания по закону

Земля и постройка на ней в российском праве связаны жёстко: закон не допускает, чтобы здание принадлежало одному лицу, а участок под ним другому в отрыве друг от друга без хоть какого-то права пользования. Именно поэтому при смене собственника постройки вопрос земли регулируют сразу несколько статей одновременно, и первое, что нужно понять, это какая из них применяется к вашей ситуации.

Если участок принадлежал продавцу на праве собственности

Статья 273 ГК РФ прямо закрывает этот случай: при переходе права собственности на здание или сооружение к покупателю переходит и право собственности на земельный участок, занятый постройкой и нужный для её использования, если иное не предусмотрено законом. Здесь всё просто: купили здание, вместе с ним получили и надел под ним, оба права переходят вместе как единый объект сделки.

Если участок в аренде у города

Совсем другая картина, когда продавец сам пользовался землёй по договору аренды у города. Здесь работает статья 35 Земельного кодекса РФ: при переходе права собственности на здание к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой постройкой и необходимой для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Ту же логику для сделок купли-продажи повторяет статья 552 ГК РФ: покупателю одновременно с передачей права собственности на постройку передаются права на землю, а если продавец сам пользовался участком не на праве собственности, покупатель получает право пользования на тех же условиях, что были у продавца.

Смысл обеих статей один: новый владелец здания не начинает отношения с городом с чистого листа и не обязан заново доказывать право на пятно под своей же постройкой. Он наследует ровно то положение, в котором находился продавец: тот же участок, тот же срок аренды, те же условия пользования.

При чём здесь статья 271 ГК РФ

Статья 271 ГК РФ описывает общее право пользования земельным участком собственником недвижимости, расположенной на чужой земле, и работает как рамочная норма для всей главы о вещных правах на землю. Она подтверждает тот же принцип: у постройки и участка под ней общая судьба, отделить одно от другого произвольно нельзя.

Причём здесь статья 617 ГК РФ

Отдельный вопрос, что происходит с самим договором аренды земли, когда меняется собственник переданного в наём имущества. Статья 617 ГК РФ отвечает и на него: переход права собственности на сданное внаём имущество к другому лицу не считается основанием для изменения или расторжения договора аренды. Норма писалась широко, для любой аренды, но её логика прямо ложится и на нашу ситуацию: смена владельца здания сама по себе не рвёт договор аренды земли под ним, обязательства продолжают существовать, просто с новым субъектом на стороне пользователя.

Переходит ли аренда автоматически: закон и практика судов

Вот тот самый вопрос, из-за которого обе стороны сделки чаще всего ошибаются. Продавец думает, что после регистрации сделки он больше не арендатор ни для кого. Покупатель думает, что раз закон даёт ему право пользования, значит договор аренды на него уже переоформлен сам собой. Оба правы наполовину, и именно эта половина правды создаёт годы путаницы.

Что действительно происходит в силу закона

Высший арбитражный суд снял неопределённость ещё в 2005 году. Пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» звучит предельно ясно: покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка между покупателем недвижимости и собственником участка.

Разберём эту формулировку по словам, потому что именно в ней скрыт весь практический смысл. Право пользования на условиях аренды возникает автоматически, в момент регистрации перехода права на здание в Росреестре, задолго до подписания нового договора с городом. И это право не зависит от того, оформлены документы или нет: даже если стороны вообще не подавали никаких заявлений, новый собственник здания юридически уже пользуется участком на праве аренды.

Что при этом НЕ происходит автоматически

Здесь и кроется ловушка. Автоматическое возникновение права пользования, это не то же самое, что автоматическая замена стороны в реестровой записи об аренде. Запись в ЕГРН о том, кто именно арендатор по конкретному договору, сама себя не переписывает. Пока стороны не подали документы на изменение этой записи, для арендодателя, для системы учёта платежей и формально для реестра арендатором по-прежнему числится прежний собственник здания, тот, кто уже продал объект и вышел из фактических отношений с городом.

Получается зазор: юридическое право у нового владельца уже есть, а административное состояние документов ещё старое. Именно в этом зазоре и рождаются реальные проблемы, хотя формально конструкция закона выглядит чистой и завершённой.

• Продавцу приходят счета за землю. Он юридически вышел из пользования участком в момент продажи здания, но по документам, которые видит арендодатель, он всё ещё сторона договора, поэтому требования продолжают идти на его имя.
• Покупатель не может распорядиться правом уверенно. Без переоформленного договора он не сможет заложить право аренды, передать его дальше по перенайму или уверенно ссылаться на конкретные условия перед третьими лицами, ведь формально документ на его имя не выдан.
• Город видит разрыв между владельцем здания и стороной договора. Рано или поздно данные ЕГРН о собственнике постройки и данные о стороне договора аренды земли начинают расходиться, и это первое, на что обращает внимание проверка департамента.

Почему стороны путают одно с другим

Путаница возникает из-за самой формулировки нормы: слово «автоматически» в разговорной речи о ней встречается часто, хотя в тексте постановления его нет вовсе. Есть более точная фраза, «в силу закона», и она описывает лишь момент возникновения права, административная процедура на этом только начинается. Юрист, который сказал «участок перейдёт сам», не соврал про само право, но не договорил про необходимость его зафиксировать документально перед городом.

Свой участок и арендованный: в чём разница для покупателя

Разница между покупкой здания на собственной земле продавца и на арендованной у города определяет весь список задач после сделки, и это далеко не бумажная тонкость. Стоит сравнить оба сценария рядом.

Почему аренда сложнее для сторон сделки

Собственность это абсолютное право, оно не зависит от третьего участника отношений. Продали здание вместе с землёй, оба права перешли одной регистрационной записью, и город как арендодатель здесь просто не участвует, потому что его и не было в этой связке. Аренда устроена иначе: помимо продавца и покупателя есть ещё арендодатель, и его согласие или хотя бы уведомление часто требуется по закону, а сама запись об аренде в реестре описывает именно стороны конкретного договора, вопрос куда более узкий, чем абстрактное право пользования. Общий порядок отношений с городом как арендодателем, ставки, продление, основания расторжения, разобран в статье аренда земли у города.

Ошибка, которую совершают чаще всего

Стороны сделки нередко переносят логику собственного участка на арендованный: раз для собственности отдельных документов, кроме договора купли-продажи, не нужно, значит и для аренды хватит того же договора. Это неверно именно потому, что аренда, это отношения с третьим лицом, городом, а он не подписывал договор купли-продажи здания и о сделке узнаёт только тогда, когда стороны сами его уведомят.

Что сделать сторонам после сделки: соглашение, уведомление, ДГИ, регистрация

Важная оговорка перед списком шагов: переход прав на землю при продаже здания по статье 35 ЗК РФ и статье 552 ГК РФ, это не то же самое, что перенаём договора аренды в общем смысле статьи 615 ГК РФ. Перенаём это добровольная сделка между двумя разными арендаторами по поводу уже существующего договора, когда сам объект недвижимости не продаётся. Здесь же основание другое: продано именно здание, а земля следует за ним в силу прямого указания закона. Процедурно оба случая пересекаются, обеим нужно уведомление или согласие города и регистрация в Росреестре, но юридическое основание для перехода прав разное. Общий порядок оформления согласия и уведомления арендодателя земли разобран подробно в статье перенаём: передача прав по договору аренды, здесь же разберём последовательность именно для случая продажи постройки.

Шаг 1. Зафиксировать переход прав документально

Хотя право пользования у покупателя уже возникло в силу закона, разумно закрепить это отдельным документом: соглашением между продавцом, покупателем и арендодателем о том, что права и обязанности по договору аренды земли переходят к новому собственнику здания с даты регистрации сделки. Такой документ не создаёт право заново, он фиксирует то, что уже произошло по закону, но именно эта фиксация нужна городу как основание для изменения записи.

Шаг 2. Уведомить или получить согласие арендодателя

Дальше применяется та же логика, что и для перенайма: если участок в государственной или муниципальной собственности и договор заключён на срок больше пяти лет, по пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ достаточно уведомить арендодателя, отдельное согласие не требуется. Если срок короче или участок предоставлен по основанию со специальными ограничениями (например, без торгов под условия комплексного развития территории), нужно получить письменное согласие, простого уведомления города здесь мало.

Шаг 3. Обратиться в ДГИ с пакетом документов

Для участков в Москве обращение идёт в Департамент городского имущества. В пакет обычно входят: договор купли-продажи здания с отметкой о регистрации, выписка ЕГРН на новое право собственности, прежний договор аренды земли со всеми приложениями, соглашение о переходе прав или уведомление, документы, подтверждающие полномочия представителя. Департамент со своей стороны готовит документ, который приводит его записи в соответствие с фактическим положением: либо допсоглашение к прежнему договору, либо новый договор аренды на имя нового собственника.

Шаг 4. Зарегистрировать изменения в Росреестре

Если прежний договор аренды был зарегистрирован как обременение объекта, смена стороны в нём тоже подлежит внесению в ЕГРН. Пока этой записи нет, для третьих лиц, полагающихся на данные реестра, арендатором формально остаётся прежний собственник здания. Порядок регистрации аренды и изменений к ней в целом описан в статье 51 федерального закона № 218-ФЗ, а типовые причины приостановки и то, как их снимать, разобраны в статье регистрация договора аренды.

Кто платит за землю, пока идёт переоформление

Этот вопрос обычно встаёт остро в конкретный момент: когда счёт за аренду приходит на компанию, которая здание уже продала. Разберём, кто на самом деле обязан платить в переходный период: получатель счёта и обязанное лицо здесь легко расходятся.

Формальная сторона: договор ещё на прежнем лице

Пока запись об аренде не изменена, арендодатель продолжает выставлять требования тому, кто указан стороной договора по документам, то есть прежнему собственнику здания. С точки зрения арендодателя это логично: он не участвовал в сделке купли-продажи и не обязан узнавать о смене владельца сам, если стороны его не уведомили.

Фактическая сторона: пользуется уже новый владелец

С момента регистрации перехода права на здание фактическим пользователем участка становится покупатель, и именно он экономически получает выгоду от земли: строит, эксплуатирует, сдаёт помещения в субаренду. Разрыв между тем, кто платит по документам, и тем, кто реально пользуется объектом, редко решается сам собой, обычно кто-то один платит за двоих, а потом пытается взыскать разницу со второй стороны.

Как разумно распределить обязанность внутри сделки

• Прописать это прямо в договоре купли-продажи здания. Указать дату, с которой обязанность по внесению арендной платы за землю переходит фактически к покупателю, независимо от того, завершено ли переоформление документов с городом.
• Договориться о зачёте или компенсации. Если продавец успел внести платёж вперёд или, наоборот, накопил задолженность к дате сделки, соглашение должно чётко разделить эти суммы между сторонами.
• Не полагаться на устные договорённости. Молчание в договоре о судьбе арендной платы за переходный период почти всегда оборачивается спором именно тогда, когда деньги уже потрачены, а вернуть их через суд сложнее, чем предусмотреть заранее.

Что если платить не стал никто

Это самый частый и самый тяжёлый сценарий: продавец считает себя вышедшим из сделки и не платит, покупатель считает вопрос ещё не оформленным и тоже не платит. Долг за это время накапливается, а после переоформления город вправе предъявить требование за весь период просрочки к тому, кто на тот момент был стороной по документам, а если договор так и не переоформили, вообще заявить требование по правилам о неосновательном обогащении. Это отдельная и более тяжёлая правовая конструкция, разобранная в статье плата за фактическое пользование землёй, к ней стоит присмотреться отдельно ниже.

Если прежний арендатор ликвидирован

Здание может несколько раз сменить владельца, а старый договор аренды земли так и остаться формально записанным на самое первое юрлицо в этой цепочке, которого к моменту разбирательства уже нет в ЕГРЮЛ. Ситуация неприятная, но не тупиковая: право пользования участком к нынешнему собственнику здания уже перешло в силу закона, вопрос только в том, как это подтвердить документами города.

Почему ликвидация прежнего арендатора не отменяет право пользования

Право нового собственника здания на землю возникает из статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552 ГК РФ в момент регистрации сделки, дальнейшая судьба прежней стороны договора уже не имеет значения. Если та компания, что когда-то арендовала участок, давно исключена из реестра, это означает лишь то, что старый договор как юридический факт с её участием прекратил своё существование вместе с самим юрлицом, но не отменяет право нынешнего владельца здания пользоваться землёй на тех же условиях.

Что делать в этом случае практически

• Поднять всю цепочку сделок с недвижимостью. Найти документы, подтверждающие переход права собственности на здание от ликвидированной компании к текущему владельцу, даже если между ними были ещё несколько промежуточных собственников.
• Обратиться в ДГИ с заявлением о заключении нового договора аренды. Раз прежней стороны договора больше нет, переоформление через простое соглашение с ней невозможно физически, разумный путь, заявление о заключении нового договора на основании исключительного права собственника здания по статье 39.20 Земельного кодекса РФ.
• Подготовиться к тому, что департамент проверит долг за весь период. Если платежи за землю не поступали с момента, когда истёк или прекратился прежний договор, департамент вправе предъявить требование за этот период по правилам о неосновательном обогащении, и здесь важна исковая давность, куда сильнее, чем сам факт ликвидации стороны договора.

Особый случай: правопреемство при реорганизации

Если прежний арендатор не ликвидирован, а реорганизован (слияние, присоединение, преобразование), права и обязанности по договору аренды переходят к правопреемнику в порядке универсального правопреемства без отдельного соглашения о перенайме. Это иная ситуация, чем продажа самого здания третьему лицу, и подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ о реорганизации, а не соглашением о передаче прав.

Множественность лиц на стороне арендатора при нескольких собственниках здания

Если здание продано не целиком, а по частям или помещения в нём принадлежат нескольким разным лицам в долевой собственности, вопрос аренды земли усложняется: землю нельзя поделить на отдельные договоры под каждого владельца помещения, у неё один кадастровый номер и одна судьба.

Что говорит закон

Пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ отвечает на этот случай прямо: если здание или сооружение на неделимом земельном участке принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, эти лица имеют право на приобретение такого участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Иными словами, закон не заставляет делить участок физически, он предлагает другую конструкцию: один договор аренды, но несколько арендаторов внутри него одновременно.

Как это работает на практике

• Один договор аренды на всех собственников. Стороной договора со стороны пользователей выступают сразу все владельцы помещений в здании, объединённые в один и тот же документ.
• Доли в обязательствах соразмерны долям в здании. Размер обязанности по внесению арендной платы для каждого участника определяется пропорционально доле в праве на постройку или на помещения в ней.
• Присоединение нового собственника к уже действующему договору. Если один из владельцев помещения продаёт свою долю, новый приобретатель встаёт на его место в уже существующем договоре с множественностью лиц, отдельный договор с нуля тут не заключают.

Когда возникает вопрос множественности чаще всего

Типичная ситуация, бизнес-центр или производственный комплекс, где помещения проданы по частям разным юридическим лицам, а земля под всем комплексом остаётся в аренде у города одним неделимым участком. Каждый новый покупатель помещения формально должен присоединиться к общему договору аренды земли: сам участок разделить нельзя, и попытка завести собственный отдельный договор на долю метров под своими помещениями не пройдёт.

Что делать при покупке доли в здании на арендованной земле

Перед сделкой стоит выяснить, оформлен ли уже договор аренды земли с множественностью лиц, кто из текущих собственников здания в нём участвует и какая доля обязательств придётся на приобретаемую часть. Если общий договор ещё не оформлен, а помещения уже проданы нескольким лицам по отдельности, у каждого из них по факту накопилось право пользования в силу закона, но без общего документа это создаёт ту же путаницу, что и с обычной сменой единственного собственника, только умноженную на число участников.

Риск иска о неосновательном обогащении

Здесь стоит чётко развести две разные проблемы, которые легко перепутать. Первая, это переоформление аренды при смене собственника здания: она разобрана выше и решается соглашением сторон, уведомлением или согласием арендодателя и регистрацией. Вторая, это долг за период, когда участком пользовались вообще без оформленного на текущего пользователя договора: тут работает уже отдельная правовая конструкция, неосновательное обогащение по статьям 1102, 1105 и 1107 ГК РФ, и это уже совсем другая история, чем процедура переоформления аренды.

Связь между ними прямая. Как только новый собственник здания получил право пользования участком в силу закона, но не довёл дело до оформленного договора с городом, для департамента формально нет ни арендатора по документам, ни платежей по несуществующему для него договору. Проходит время, город обнаруживает расхождение между владельцем здания в ЕГРН и стороной старого договора аренды земли, и вместо предложения переоформить отношения нередко сразу приходит претензия или иск: за пользование без договора, с процентами по статье 395 ГК РФ сверх основной суммы.

Почему это не редкость, а системный риск

• Департамент не обязан сам искать нового владельца. Данные о переходе права на здание есть в ЕГРН, но связывать их с конкретным договором аренды земли, реестр сам этого не делает, эта работа целиком лежит на сторонах сделки.
• Чем дольше тянется переоформление, тем крупнее потенциальный долг. Требование можно предъявить сразу за несколько лет пользования, если стороны все эти годы не обращались в ДГИ.
• Формальное право не спасает от иска само по себе. Даже если по существу у покупателя есть законное право пользования по статье 35 ЗК РФ, без оформленного договора город вправе требовать плату именно по правилам о неосновательном обогащении: норма о переходе прав сама по себе бесплатность пользования не даёт.

Полная механика этого требования, откуда берётся сумма, как считаются проценты, что означает исковая давность в три года и как проверить расчёт департамента, разобрана отдельно и подробно в статье плата за фактическое пользование землёй: иск о неосновательном обогащении. Здесь важно другое: единственный способ не оказаться в этой статье в роли ответчика, довести переоформление аренды до конца прямо сейчас, откладывать его на «потом» опасно.

Что проверить покупателю и типовые ошибки в договоре

Большую часть проблем, описанных выше, снимает внимательная проверка ещё до подписания договора купли-продажи здания. Разберём, что смотреть и какие формулировки договора чаще всего подводят стороны уже после сделки.

Что проверить до сделки

• Основание пользования землёй у продавца. Собственность, аренда, постоянное бессрочное пользование, у каждого варианта своя норма и свой набор дальнейших действий.
• Срок аренды и основание её предоставления. Если участок получен без торгов под конкретную программу (например, при комплексном развитии территории), передача прав может быть ограничена специальными нормами, несмотря на общее правило о переходе прав по статье 35 ЗК РФ. Если до конца срока остаётся немного, стоит заранее посмотреть, как работает право на продление аренды после смены арендатора, оно разобрано в статье преимущественное право аренды.
• Задолженность по арендной плате. Справка об отсутствии долга на конкретную дату весит куда больше, чем устные заверения продавца, что «всё оплачено».
• Совпадение площади пользования с договором аренды. Если фактически используется больше земли, чем указано в договоре (забор, парковка, разгрузочная площадка), эта разница уже сегодня формирует отдельный, никак не связанный с основным договором риск.
• Множественность собственников здания, если она есть. Оформлен ли уже единый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или каждый владелец помещения действует сам по себе.
• Статус прежнего арендатора в ЕГРЮЛ. Действующая компания, компания в процессе ликвидации или уже исключённая из реестра, от этого зависит, идёт ли речь о переоформлении существующего договора или о заключении нового.

Типовые ошибки в договоре купли-продажи здания

Практичная формулировка для договора

Разумно включить в договор купли-продажи здания отдельный раздел о земле: указать основание пользования участком у продавца, зафиксировать дату, с которой обязанность по внесению арендной платы переходит фактически к покупателю, и закрепить обязанность продавца содействовать переоформлению документов с городом (предоставить копии договора аренды, справки об отсутствии задолженности, участвовать в подписании соглашения о переходе прав при необходимости).

Коротко: главное об аренде земли при смене собственника здания

• Собственный участок продавца. Переходит вместе со зданием одной сделкой, статья 273 ГК РФ, отдельных согласований с третьими лицами не нужно.
• Арендованный у города участок. Право пользования на условиях аренды переходит к покупателю в силу закона с момента регистрации сделки, на тех же условиях, что были у продавца (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ).
• Позиция судов. Пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 прямо говорит: право возникает независимо от того, оформлен ли новый договор аренды. Но это не заменяет саму процедуру переоформления документов с городом.
• Что сделать после сделки. Зафиксировать переход прав документально, уведомить или получить согласие арендодателя, обратиться в ДГИ, зарегистрировать изменения в Росреестре.
• Кто платит за переходный период. Разумно прописать дату фактического перехода обязанности прямо в договоре купли-продажи здания, не оставлять вопрос на устные договорённости.
• Если прежний арендатор ликвидирован. Право пользования у нынешнего собственника здания сохраняется, но переоформление идёт не через соглашение с исчезнувшей стороной, а через заключение нового договора по статье 39.20 ЗК РФ.
• Несколько собственников здания. Земля оформляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ), а не отдельными договорами на каждую долю.
• Главный риск промедления. Иск о неосновательном обогащении за период пользования без оформленного договора, с процентами по статье 395 ГК РФ сверх основной суммы.
• Что проверить до сделки. Основание пользования землёй, срок и основание аренды, задолженность, фактическую площадь пользования, статус прежнего арендатора в ЕГРЮЛ.