Предварительный договор купли-продажи: риски и принуждение к сделке

Что такое предварительный договор и что он обязывает

Предварительный договор описан в статье 429 Гражданского кодекса РФ. По пункту 1 этой статьи стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, на условиях, которые предусмотрены предварительным соглашением. Для сделок с недвижимостью это значит одно: сегодня подписывается бумага, которая обязывает обе стороны выйти на полноценную сделку купли-продажи в определённый срок, а объект пока остаётся у продавца.

Ключевая ошибка новичков, считать, что предварительный договор это уже наполовину сделка. На деле у него узкий предмет: конкретное обязательство заключить основной договор в будущем. Право собственности предварительный договор не переносит, объект по нему физически не передают, ключи не вручают, акт приёма-передачи не подписывают. Всё это остаётся за рамками предварительного этапа и происходит только по основному договору купли-продажи.

• Стороны фиксируют условия заранее. Цена, предмет, срок и порядок расчётов согласовываются один раз, и дальше по ним нельзя торговаться заново без обоюдного согласия.
• Каждая сторона получает обязанность действовать к сроку. Продавец обязан выйти на сделку и подписать основной договор, покупатель обязан сделать то же самое: молчание одной стороны не освобождает от риска для другой.
• Нарушение предварительного договора устроено иначе, чем обычная покупка. Здесь работает понуждение к заключению основного договора через суд либо потеря или двойной возврат задатка, если он был.

Зачем вообще подписывать предварительный договор, если можно сразу заключить основной. Причины типичны для рынка коммерческой недвижимости: покупателю ещё не одобрили кредит, продавец не собрал полный пакет техдокументов на здание, стороны ждут снятия обременения, идёт процедура согласования с третьими лицами, участнику сделки нужно время на юридическую проверку контрагента. Пока эти вопросы решаются, предварительный договор закрепляет договорённости и не даёт сторонам «передумать» без последствий.

Возьмём практический пример. Компания хочет купить складской комплекс. Продавец ждёт от Росреестра актуальную выписку без обременений, у покупателя пока не закрыт вопрос с банком по кредитной линии. Стороны договариваются о цене и параметрах сделки сейчас, подписывают предварительный договор со сроком на три месяца, а за это время параллельно закрывают формальности. Если к концу срока обе стороны готовы, подписывается основной договор купли-продажи здания, и уже он идёт на регистрацию перехода права.

Форма договора и нужна ли государственная регистрация

По пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если для основного форма не установлена, тогда в письменной форме. Устная договорённость о будущей сделке с недвижимостью силы не имеет: пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25.12.2018 прямо указывает, что устная форма предварительного договора не допускается.

Когда нужна нотариальная форма

Для обычного договора купли-продажи здания, помещения или участка нотариальное удостоверение по общему правилу не требуется, достаточно простой письменной формы. Но если основной договор в вашем случае обязан пройти через нотариуса, например при продаже доли в праве общей собственности на объект третьему лицу, тогда и предварительный договор придётся удостоверять нотариально. Правило работает только в одну сторону: форма предварительного соглашения всегда подтягивается за формой будущей сделки.

Нужна ли регистрация в Росреестре

Здесь у многих участников сделки возникает путаница, ведь основной договор купли-продажи недвижимости так или иначе завершается записью в ЕГРН. Предварительный договор в реестр не попадает и государственной регистрации не подлежит. Эта позиция закреплена ещё в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001: предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор, подлежащий регистрации, сам по себе регистрации не требует, потому что к нему применяются только правила о форме основного договора. Вопрос регистрации эта норма не затрагивает. Логика подкрепляется общим правилом статьи 551 ГК РФ: регистрируется именно переход права собственности, сам договор купли-продажи в реестр не попадает.

Что означает форма на практике

Если стороны договорились о сделке на здание стоимостью в десятки миллионов рублей, разумно фиксировать все условия письменно и подробно, даже если закон формально требует лишь простую письменную форму. Судебная практика по спорам о предварительных договорах в подавляющем большинстве случаев упирается именно в толкование текста: что стороны реально согласовали, а что осталось предполагаемым. Устные договорённости «мы же обсуждали» суд не примет во внимание, если их нет в тексте документа.

Свериться, что подписываемый документ по смыслу и есть предварительный договор, полезно и с точки зрения самого договора купли-продажи недвижимости: там разбираем, какие условия и пункты обязательны уже для основной сделки, чтобы два документа не противоречили друг другу.

Предмет и срок: без чего договор не работает

Пункт 3 статьи 429 ГК РФ ставит только одно жёсткое требование: предварительный договор должен содержать условия, которые позволяют установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение уже на этапе предварительного договора. Здесь легко ошибиться в толковании, поэтому разберём по частям.

Предмет: идентификация объекта без права на ошибку

Предмет обязателен всегда, без исключений. Для коммерческой недвижимости это значит, что в тексте предварительного договора должны быть данные, которые однозначно указывают на конкретный объект:

• Кадастровый номер здания, помещения или участка. Самый надёжный идентификатор, который сверяется напрямую с выпиской ЕГРН.
• Точный адрес. Полный почтовый или строительный адрес объекта, без сокращений и общих формулировок вроде «нежилое здание в районе».
• Площадь. Цифра из технического плана или выписки, точная, не оценка на глаз.
• Назначение и текущий вид разрешённого использования, если это важно для сделки: склад, офис, торговое помещение, производственная площадка.

Если из текста предварительного договора нельзя однозначно понять, о каком именно объекте речь, суд решит, что стороны предмет не согласовали: договор тогда не считается заключённым, и требовать основной договор попросту не с чего.

Срок на заключение основного договора

Пункт 4 статьи 429 ГК РФ требует указать в предварительном договоре срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если конкретной даты в тексте нет, работает правило по умолчанию: основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Практический совет для коммерческой сделки: не полагайтесь на годовой срок по умолчанию, если реальный план сделки короче или длиннее. Год, отведённый законом, рассчитан на общий случай и не учитывает специфику вашего объекта, например срок оформления перепланировки или снятия ареста. Пропишите свою дату, привязанную к реальным срокам получения документов: годовой ориентир закона слишком абстрактен для конкретной сделки.

Цена и условия основного договора

Здесь скрыта главная ловушка формулировки закона. По пункту 3 статьи 429 ГК РФ условия основного договора, помимо предмета, становятся обязательными для предварительного договора, только когда одна из сторон прямо потребовала их согласовать («относительно которых по заявлению одной из стороны должно быть достигнуто соглашение»). Проще говоря: если ни одна из сторон прямо не потребовала согласовать цену уже на предварительном этапе, формально закон не считает её существенным условием именно предварительного договора.

На практике это не повод оставлять цену за скобками. Пункт 25 постановления Пленума ВС РФ № 49 подтверждает: для признания предварительного договора заключённым достаточно установить предмет основного договора или условия, которые позволяют его определить. Но одно дело формальная заключённость договора, и совсем другое, реальная защита ваших интересов в момент подписания основного договора.

Что происходит, если цену не зафиксировали

• Продавец вправе настаивать на новой цене. Если в предварительном договоре цены нет вовсе, к моменту основной сделки продавец объекта коммерческой недвижимости формально свободен предлагать любую сумму, а покупателю нечем подтвердить прежнюю договорённость.
• Спор о цене способен сорвать всю сделку. Если стороны спорят о цифре, а письменных доказательств прежней договорённости нет, понудить контрагента к заключению основного договора на конкретных условиях становится сложнее: суду нужно на что опереться.
• Рыночная цена объекта за время ожидания меняется. Особенно чувствительно для коммерческой недвижимости в активно застраиваемых районах Москвы, где стоимость участка или здания способна вырасти за несколько месяцев ожидания основного договора.

Что стоит согласовать письменно, помимо цены

• Порядок расчётов. Наличный или безналичный расчёт, через аккредитив или банковскую ячейку, единым платежом или частями.
• Состояние объекта на момент передачи. Особенно важно для зданий и помещений: с отделкой или без, с действующими инженерными системами, свободным от арендаторов или с сохранением аренды.
• Распределение расходов на сделку. Кто оплачивает госпошлину за регистрацию перехода права, услуги нотариуса, если он требуется, и прочие сопутствующие расходы.
• Ответственность за просрочку. Неустойка или иные последствия, если основной договор подписывается позже согласованной даты по вине одной из сторон.

Практический пример. Стороны подписали предварительный договор на офисное помещение, указали только адрес и площадь, цену договорились «обсудить позже, ближе к сделке». Через четыре месяца арендная ставка и цены на аналогичные объекты в районе выросли, продавец требует пересчёт. Покупатель ссылается на устные договорённости, но в тексте предварительного договора цены нет, и суд не может опереться ни на что, кроме прямого текста документа.

Задаток, аванс и обеспечительный платёж: в чём разница

Деньги по предварительному договору переходят из рук в руки часто, хотя закон этого прямо и не требует. Проблема в том, что три похожих на вид платежа устроены совершенно по-разному, и от выбранного слова в тексте зависит, что случится при срыве сделки.

Задаток: с 2015 года прямо разрешён для предварительного договора

С 1 июня 2015 года действует пункт 4 статьи 380 ГК РФ: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. До этой поправки суды спорили, можно ли вообще применять задаток к обязательству заключить договор, ведь раньше он был привязан только к обязанности оплатить конкретную вещь: теперь вопрос закрыт прямой нормой.

Последствия задатка регулирует статья 381 ГК РФ: если за неисполнение обязательства отвечает сторона, которая дала задаток, деньги остаются у другой стороны. Если отвечает сторона, которая задаток получила, она обязана вернуть его в двойном размере. Соглашение о задатке закон требует оформлять письменно (часть 2 статьи 380 ГК РФ), устная договорённость юридической силы не имеет.

Аванс: просто предоплата без штрафной функции

Если в документе не написано слово «задаток», по умолчанию любая переданная сумма считается авансом (часть 3 статьи 380 ГК РФ), пока не доказано иное. Аванс не несёт обеспечительной функции: при срыве сделки, по чьей бы вине это ни произошло, он просто возвращается тому, кто его платил, без штрафа и без двойного возврата.

Обеспечительный платёж: третий вариант

Обеспечительный платёж регулируют отдельные статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ. Он распространяется на любое обязательство по договору целиком: на обязанность заплатить цену, возместить убытки или уплатить неустойку. В расчётах по предварительному договору такой платёж встречается реже, чем задаток или аванс, но иногда стороны используют именно эту конструкцию, чтобы зарезервировать деньги на случай будущих претензий по договору в целом.

Отдельно стоит развести понятия по сфере применения. Задаток на торгах по продаже или аренде государственной и муниципальной недвижимости подчиняется другому регламенту: сроки внесения и возврата там задают правила конкретных торгов, общая статья 380 ГК РФ здесь не главный ориентир, этот сюжет разобран отдельно в статье задаток на торгах по недвижимости. А обеспечительный платёж, который вносит арендатор при заключении договора аренды здания или помещения, устроен для другой задачи, удержания обязательств по уже действующей аренде, не для будущей покупки: детали смотрите в статье обеспечительный платёж по договору аренды.

Ловушка полной оплаты: когда суд признает договор основным

Самая опасная ошибка при работе с предварительным договором, включить туда обязанность покупателя заплатить всю цену объекта или её существенную часть заранее, до подписания основного договора. Формально стороны называют документ предварительным, а по сути получается совсем другая сделка.

Позиция Пленума ВАС РФ

Пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 прямо разбирает эту ситуацию: если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, по которому они обязуются в будущем заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом договор устанавливает обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить цену недвижимости или существенную её часть, суды обязаны переквалифицировать такой договор в договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, минуя статус предварительного договора.

Основание для такой переквалификации в законе, пункт 2 статьи 455 ГК РФ: договор купли-продажи может быть заключён на товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Именно эта конструкция берёт на себя регулирование отношений сторон вместо статьи 429 ГК РФ, если фактическая суть документа это немедленная оплата за будущую передачу объекта, а обещание заключить сделку позже отходит на второй план.

Что теряют стороны при переквалификации

• Другие последствия отказа от сделки. Правила понуждения к заключению основного договора и шестимесячный срок из статьи 429 ГК РФ здесь уже не применяются напрямую: спор идёт по нормам купли-продажи, включая ответственность за просрочку передачи объекта и последствия при обнаружении недостатков.
• Покупатель получает право требовать передачи самого объекта, а это сильнее права требовать всего лишь заключения договора. Если оплата совершена, а объект не передан, речь идёт о нарушении обязательства продавца передать уже проданную вещь: это другое нарушение, чем уклонение от заключения будущего договора.
• Продавец рискует сильнее. Получив деньги по формально предварительному договору, продавец фактически принял на себя обязательства продавца по договору купли-продажи, включая ответственность за просрочку и недостатки объекта, хотя рассчитывал на более мягкий режим предварительной договорённости.

Практический пример из практики коммерческой недвижимости. Инвестор договаривается с застройщиком о покупке офисного здания, которое ещё не введено в эксплуатацию. Стороны подписывают документ, названный предварительным договором, но с условием: 90 процентов цены инвестор платит сразу, а оставшиеся 10 процентов после ввода здания в эксплуатацию и подписания основного договора. При возникновении спора суд с высокой вероятностью квалифицирует такую сделку как договор купли-продажи будущей вещи с предварительной оплатой вместо классического предварительного договора, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями сторон уже по нормам купли-продажи.

Если вы планируете именно такую схему расчётов, разумнее сразу и честно оформить договор купли-продажи будущей вещи вместо того, чтобы маскировать его под предварительный: так снимается неопределённость и риск, что суд переквалифицирует сделку не в вашу пользу в самый неподходящий момент.

Уклонение от сделки: как принудить через суд

Ситуация встречается регулярно: одна сторона подписала предварительный договор, а к назначенному сроку молчит, тянет время или прямо отказывается выходить на основной договор. Закон даёт добросовестной стороне конкретный инструмент, понуждение к заключению договора в судебном порядке.

Механика понуждения

Пункт 5 статьи 429 ГК РФ отсылает к статье 445 ГК РФ: если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. По этой норме другая сторона вправе обратиться в суд с требованием понудить контрагента заключить договор. Абзац второй пункта 4 статьи 445 ГК РФ работает так: договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления этого решения в законную силу. Суд своим решением фактически заменяет недостающее согласие стороны, и договор возникает автоматически, в силу самого судебного акта.

Срок на обращение в суд

Пункт 5 статьи 429 ГК РФ устанавливает специальный срок: требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Отсчитывают этот срок от момента, когда обязательство заключить основной договор оказалось не исполнено, обычно это дата истечения согласованного срока или дата прямого отказа контрагента.

Что нужно для успешного иска

• Доказать, что вы сами были готовы к сделке. Направленное второй стороне предложение заключить основной договор, ответ на него или его отсутствие, переписка с датами.
• Представить проект основного договора. Суд рассматривает требование конкретно, привязываясь к условиям сделки, поэтому истец готовит текст основного договора с параметрами, полностью соответствующими предварительному.
• Подтвердить исполнение своих встречных обязанностей. Если по условиям сделки покупатель должен был внести задаток или иной платёж, важно доказать, что деньги переданы вовремя и в согласованном порядке.

Что происходит с задатком при уклонении

Если сделка обеспечена задатком по правилам пункта 4 статьи 380 ГК РФ, последствия при уклонении накладываются на общие правила статьи 381 ГК РФ. Продавец отказался выходить на сделку, значит получатель задатка обязан вернуть его в двойном размере. Покупатель передумал сам и уклоняется от заключения основного договора, задаток остаётся у продавца. Это работает параллельно с правом требовать понуждения к заключению договора через суд: пострадавшая сторона вправе выбрать, добиваться заключения сделки или ограничиться последствиями по задатку, в зависимости от того, что выгоднее в конкретной ситуации, всё ещё нужен объект или уже интереснее компенсация.

Отдельно закон учитывает и такую тонкость: если задаток выдан лицом, обязанным по основному договору внести оплату, при заключении основного договора эта сумма засчитывается в счёт цены объекта и не превращается в отдельный платёж сверху согласованной стоимости.

Что будет, если срок истёк, а стороны молчали

Не каждая несостоявшаяся сделка заканчивается судом. Закон предусматривает и мирный сценарий, обязательства просто прекращаются сами собой.

Правило пункта 6 статьи 429 ГК РФ

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, установленного для заключения основного договора, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Формула построена через «либо», а значит для прекращения обязательства достаточно любого из двух условий: истёк срок, а основной договор не подписан, и при этом ни одна сторона так и не прислала другой предложение заключить сделку.

Пункт 28 постановления Пленума ВС РФ № 49 дополняет это правило смысловым уточнением: если ни одна из сторон в течение установленного срока не совершила действий, направленных на заключение основного договора, это свидетельствует об утрате сторонами интереса к заключению сделки. Иначе говоря, закон не считает молчание временной паузой, он трактует его как фактический отказ обеих сторон от дальнейшего исполнения.

Что это значит на практике

• Договор просто перестаёт действовать. Никаких дополнительных документов о расторжении не требуется, обязательство прекращается автоматически по истечении срока при бездействии обеих сторон.
• Требовать понуждения к сделке становится нечем. Раз обязательство прекратилось, оснований для иска о понуждении к заключению основного договора у стороны, которая тоже молчала, больше нет.
• Задаток, если он был, придётся решать отдельно. Формального «отказа» здесь как такового нет, стороны просто дали сроку истечь, поэтому вопрос о судьбе внесённых денег требует отдельного разговора между сторонами или, при споре, отдельного разбирательства в суде.

Как не потерять право на сделку из-за собственного молчания

Если вы всё ещё заинтересованы в сделке, а срок подходит к концу, единственный надёжный способ сохранить свои права, направить второй стороне письменное предложение заключить основной договор до истечения срока. Это можно сделать заказным письмом, телеграммой, курьером с отметкой о вручении, любым способом, который потом можно будет подтвердить в суде датой отправки и получения.

Практический пример. Стороны подписали предварительный договор на покупку производственного здания со сроком шесть месяцев, конкретную дату не указали. Ближе к концу срока покупатель не может закрыть финансирование, продавец тоже не торопит события. Обе стороны просто ничего не предпринимают. Через полгода обязательство прекращается автоматически: взаимных долгов нет, а право на понуждение контрагента к сделке уже потеряно. Если интерес к покупке вернётся позже, придётся заново договариваться и подписывать новый предварительный договор с новыми условиями.

Риски покупателя: объект не резервируется

Главное, что нужно понимать покупателю коммерческой недвижимости: подписанный предварительный договор не резервирует объект физически. Продавец формально сохраняет право собственности и может распоряжаться зданием, помещением или участком как угодно, пока переход права не зарегистрирован в ЕГРН на основании основного договора.

Продавец продал объект другому покупателю

Такая ситуация встречается на активном рынке коммерческой недвижимости регулярно: пока первый покупатель ждёт согласованный срок, находится второй, готовый заплатить больше или быстрее выйти на сделку. Юридически продавец нарушает свои обязательства по первому предварительному договору, но само по себе это не мешает ему заключить и зарегистрировать сделку со вторым покупателем. Право собственности на объект переходит к тому, кто первым зарегистрировал переход права в Росреестре, а очерёдность подписания предварительных договоров закон в этом вопросе не учитывает.

• Что остаётся первому покупателю. Требовать понуждения к заключению основного договора уже бессмысленно, если объект продан и право зарегистрировано за другим лицом: понудить продавца заключить договор на объект, которым он больше не владеет, суд не может.
• На что реально можно рассчитывать. Взыскание убытков, причинённых нарушением обязательства, и последствия по задатку, если он вносился: двойной возврат, если продавец признан виновным стороной.
• Что доказывать в суде. Размер реального убытка сложнее подтвердить, чем сам факт нарушения: нужны доказательства, во сколько обошлась упущенная сделка, например разница между согласованной ценой и ценой аналогичного объекта, купленного взамен.

На объекте появились обременения

Между подписанием предварительного договора и датой основного договора у здания или участка способны появиться новые обстоятельства: залог банка, арест по решению суда, запрет регистрационных действий, новый арендатор с долгосрочным договором. Ни одно из этих событий предварительный договор напрямую не блокирует, потому что продавец формально сохраняет полную свободу распоряжаться своим имуществом.

Как реально защититься

• Проверяйте объект перед подписанием и перед основной сделкой. Свежая выписка ЕГРН на дату, максимально близкую к подписанию, покажет текущего собственника, обременения, аресты и запреты. Подробный алгоритм такой проверки для любого типа объекта смотрите в статье проверка объекта недвижимости перед покупкой.
• Сокращайте срок между предварительным и основным договором. Чем дольше объект «висит» без регистрации перехода права, тем выше риск, что с ним что-то произойдёт за это время.
• Настаивайте на формулировке «задаток», не на авансе. Только задаток даёт продавцу реальный финансовый стимул не искать другого покупателя: двойной возврат ощутимее, чем простое возвращение суммы без последствий.
• Включайте в договор штрафные санкции за нарушение обязательств. Помимо задатка, стороны вправе согласовать неустойку за отказ или уклонение от заключения основного договора, это увеличивает цену отказа для недобросовестной стороны.
• При крупных сделках заказывайте экспресс-проверку контрагента и объекта у специалиста. Бесплатный аудит документов на старте экономит куда больше денег, чем последующий судебный спор.

Опцион, опционный договор и продажа будущей вещи: коротко про отличия

Рядом с предварительным договором в Гражданском кодексе стоят ещё три конструкции, которые внешне решают похожую задачу, зафиксировать условия будущей сделки заранее, но работают на разных принципах. Путать их с предварительным договором не стоит, особенно если объект коммерческий и цена высокая.

Опцион на заключение договора, статья 429.2 ГК РФ

Одна сторона через безотзывную оферту предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, которые предусмотрены опционом. Право на заключение будущего договора возникает у одной стороны в одностороннем порядке: она в любой момент в течение согласованного срока вправе акцептовать оферту и запустить сделку, а вторая сторона обязана эту сделку заключить, если акцепт получен. За предоставление такого права по общему правилу платится опционная премия. Ключевое отличие от предварительного договора: там обе стороны обязаны идти на сделку, здесь обязана только одна, а вторая получает право выбора.

Опционный договор, статья 429.3 ГК РФ

Здесь конструкция ближе к готовой сделке, чем к обещанию заключить договор в будущем. По опционному договору сторона вправе потребовать в установленный срок от контрагента совершения предусмотренных договором действий, включая уплату денег или передачу имущества, и если это требование не заявлено в срок, сам опционный договор прекращается. Договор уже заключён с самого начала, просто его исполнение поставлено под условие заявленного требования одной из сторон.

Договор купли-продажи будущей вещи, пункт 2 статьи 455 ГК РФ

Эту конструкцию уже разбирали в разделе про ловушку полной оплаты. Договор купли-продажи можно заключить на товар, который продавец создаст или приобретёт в будущем. В отличие от предварительного договора, это уже основной договор купли-продажи, просто предмет по нему на момент подписания физически не существует или ещё не принадлежит продавцу. Покупатель получает права требовать передачи объекта по нормам о купле-продаже сразу, минуя отдельный этап понуждения к заключению договора.

Коротко: главное о предварительном договоре

• Что это. Обязательство сторон заключить основной договор в будущем, на условиях предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Объект по нему не передаётся, право собственности не переходит.
• Форма. Как у основного договора, а если у него формы нет, письменная. Нотариальная форма нужна, только если её требует основной договор.
• Регистрация. Не подлежит: закреплено п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59.
• Предмет. Обязателен всегда: кадастровый номер, адрес, площадь объекта без двусмысленностей.
• Срок. Свой в тексте либо год по умолчанию (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Цена и прочие условия основного договора. Формально обязательны, только если сторона потребовала их согласовать сразу, но фиксировать их письменно разумно всегда.
• Деньги. Задаток даёт двойной возврат или потерю при вине стороны (ст. 380, 381 ГК РФ), аванс просто возвращается, обеспечительный платёж работает по своим правилам (ст. 381.1, 381.2 ГК РФ).
• Полная оплата заранее. Опасна: суд переквалифицирует сделку в договор купли-продажи будущей вещи с иными последствиями (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ № 54, п. 2 ст. 455 ГК РФ).
• Уклонение от сделки. Понуждение через суд в течение 6 месяцев (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), решение суда заменяет отсутствующее согласие стороны.
• Молчание до истечения срока. Прекращает обязательства сторон без суда (п. 6 ст. 429 ГК РФ), поэтому важно вовремя направить предложение заключить основной договор.
• Главный риск покупателя. Объект не резервируется физически: продать его другому продавец не лишён возможности, остаются только убытки и последствия по задатку.