Аренда земельного участка у города Москвы: порядок и ставки

Что значит взять землю в аренду у города

Большая часть земли в Москве принадлежит городу либо относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Продают такие участки крайне редко, поэтому основной способ получить городскую землю под свои задачи, это аренда. Вы не становитесь собственником, но получаете право пользоваться участком на условиях договора: строить, размещать объекты, эксплуатировать землю под своим зданием.

Юридически всё держится на главе V.1 Земельного кодекса РФ (статьи с 39.1 по 39.20). Статья 39.1 называет два кирпичика, из которых складывается право: сначала уполномоченный орган принимает решение о предоставлении участка, потом с вами заключают договор аренды. В Москве этим органом выступает Департамент городского имущества (ДГИ). Он ведёт учёт городской земли, принимает заявления, проводит торги и подписывает договоры.

Чем аренда земли отличается от собственности

• Право срочное. Договор заключается на конкретный срок, по окончании которого его нужно продлевать или освобождать участок.
• Плата ежегодная. За пользование городской землёй вносится арендная плата, привязанная к кадастровой стоимости.
• Использование ограничено. Делать на участке можно лишь то, что разрешает вид использования и условия договора.
• Контроль со стороны города. ДГИ следит за целевым использованием и вправе расторгнуть договор при нарушениях.

Важно не путать аренду земли с арендой городских помещений. Тут речь именно про участок, застроенный или пустой. Про нежилые помещения по сниженной ставке мы написали отдельно в материале про льготную аренду у города Москвы, у неё свои правила и постановления.

Для чего берут землю у города

Землю у города арендуют под три большие задачи, и от того, какая из них ваша, зависит и путь получения, и срок аренды.

Под строительство

Самый частый запрос: получить площадку, чтобы построить здание или сооружение. Здесь работает связка «участок плюс проект»: без прав на землю не выдадут разрешение на строительство. А без разрешения капитальный объект попросту не построить. Под стройку землю чаще всего разыгрывают на аукционе, а срок аренды по статье 39.8 ЗК РФ составляет от 3 до 10 лет: этого хватает на проектирование, экспертизу и саму стройку.

Под размещение объекта

Иногда капитальное здание и не требуется. Нужна лишь площадка под некапитальный объект: павильон, автостоянку, летнее кафе, склад временного типа. В Москве такие объекты часто размещают по отдельным постановлениям (636-ПП и другим), и земля под ними тоже оформляется через город. Про сами некапитальные объекты у нас есть разбор согласования по 636-ПП.

Под эксплуатацию своего здания

Отдельный и очень частый случай: на городском участке уже стоит здание, которое принадлежит вам. Тогда землю под ним вы имеете право взять в аренду без торгов по прямой гарантии статьи 39.6 ЗК РФ. Собственник объекта и собственник земли не могут быть в подвешенном состоянии: город обязан оформить вам аренду участка, необходимого для эксплуатации здания.

Два пути: аукцион или без торгов

Всё многообразие ситуаций сводится к простой развилке. Землю у города получают одним из двух способов, и понять, какой ваш, нужно в самом начале, до подачи любых бумаг.

Логика закона такая: по умолчанию городская земля продаётся в аренду на торгах, это честный и открытый механизм (пункт 1 статьи 39.6). Без торгов, это исключение, и оно работает, только когда ваша ситуация буквально совпадает с одним из пунктов перечня. Поэтому первый шаг всегда одинаковый: честно оценить, есть ли у вас основание из статьи 39.6. Если есть, идём коротким путём. Если нет, готовимся к аукциону.

Ошибка, которая стоит месяцев: подать заявление на предоставление без торгов, не имея внятного основания. ДГИ такое заявление отклонит и, скорее всего, инициирует выставление участка на аукцион, где за него придётся бороться уже на общих условиях.

Когда землю дают без торгов

Перечень случаев аренды без торгов закрытый, он целиком в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ и насчитывает несколько десятков пунктов. Приводить их все смысла нет, разберём те, что реально встречаются у бизнеса и граждан в Москве.

Частые основания для бизнеса

• Под собственное здание или сооружение. Владелец объекта на городском участке получает землю под ним в аренду без торгов. Пожалуй, самое рабочее основание.
• Завершение строительства. Если объект начат, но не достроен, участок один раз дают без аукциона на срок до 3 лет, чтобы завершить стройку.
• Продление добросовестному арендатору. Арендатор, который исполнял договор без нарушений, при определённых условиях заключает новый договор без торгов.
• Под линейные объекты. Земля для размещения сетей, дорог, других линейных сооружений предоставляется без аукциона.
• Резиденты особых зон и приоритетные проекты. Для отдельных категорий инвесторов закон и городские акты предусматривают льготный порядок.

Для граждан

Гражданам землю под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство или садоводство предоставляют по особой процедуре статьи 39.18 ЗК РФ. Орган публикует извещение о доступном участке, и в течение 30 дней другие желающие могут заявить о себе. Если откликнулся только один человек, участок отдают ему без торгов. Если желающих несколько, назначают аукцион. В плотной Москве свободных участков под ИЖС почти нет, поэтому для граждан это скорее история Новой Москвы и присоединённых территорий.

Как проходит аукцион на право аренды

Если основания для аренды без торгов нет, участок разыгрывают на аукционе. Порядок задан статьями 39.11-39.13 ЗК РФ, а в Москве торги идут в электронной форме на инвестиционном портале investmoscow.ru.

Что важно знать про начальную цену

Предметом аукциона выступает право заключить договор аренды, а торгуются участники размером годовой арендной платы. Начальную цену организатор берёт по одному из двух вариантов: по рыночной оценке либо в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если кадастровая оценка утверждена не раньше чем за пять лет до решения о торгах. Дальше цена растёт шагами аукциона, и договор достаётся тому, кто назвал наибольшую годовую плату.

Как устроена процедура

1. ДГИ публикует извещение о торгах на investmoscow.ru и на федеральном сайте torgi.gov.ru не меньше чем за 30 дней.
2. Желающие вносят задаток и подают заявки в электронной форме в указанный срок.
3. Организатор рассматривает заявки и допускает участников к торгам.
4. В назначенный день проходит электронный аукцион, участники поднимают ставку на шаг.
5. Победителем становится тот, кто предложил самую высокую годовую плату, с ним заключают договор аренды.

Если на аукцион заявился только один участник и он соответствует требованиям, торги признают несостоявшимися, но договор с этим единственным участником всё равно заключают по начальной цене. Задаток проигравшим возвращают, задаток победителя засчитывают в счёт платы.

Трезвый взгляд на риски: аукцион это конкуренция, и итоговая плата бывает заметно выше стартовой. К торгам готовятся заранее, считают предельную цену, за которую проект ещё окупается, и не поддаются азарту в ходе торгов.

Порядок: от заявления в ДГИ до договора

Общий маршрут для случая без торгов выглядит так. Аукционный путь отличается только этапом торгов посередине.

Шаг за шагом

1. Проверка участка. Смотрим кадастр: стоит ли участок на учёте, уточнены ли границы, какая категория земель и какой вид разрешённого использования. Если участок ещё не образован, сначала его формируют.
2. Предварительное согласование. Когда участок не сформирован под ваши задачи, подают заявление о предварительном согласовании предоставления, к нему прикладывают схему расположения участка.
3. Заявление в ДГИ. Основное заявление о предоставлении участка в аренду подаётся электронно через личный кабинет на mos.ru. В нём указывают основание из статьи 39.6, кадастровый номер, цель использования.
4. Рассмотрение. ДГИ проверяет основания и сведения, при необходимости делает межведомственные запросы. По регламенту на решение отводится ограниченный срок, но на практике в Москве сроки растягиваются.
5. Договор аренды. При положительном решении город направляет проект договора. Вы его подписываете, фиксируются срок, размер платы, вид использования, обязанности сторон.
6. Регистрация. Договор аренды на срок год и больше подлежит государственной регистрации в Росреестре, без неё он не считается заключённым для третьих лиц.

Пара практических оговорок. Во-первых, ДГИ нередко нарушает регламентные сроки, и реальное ожидание ответа тянется месяцами, к этому стоит быть готовым. Во-вторых, формальный отказ часто снимается: если причина в неполном пакете или неточности, документы дособирают и подают заново. Про регистрацию договора и подводные камни, когда Росреестр приостанавливает её из-за несоответствия ВРИ, мы подробно написали в статье про регистрацию договора аренды.

Арендная плата: как её считают в Москве

Размер платы за землю города определяется по статье 39.7 ЗК РФ. Для участков, которые дают без торгов, порядок расчёта устанавливает не сам арендатор и не переговоры, а нормативный акт. Базовые принципы задаёт Правительство РФ (постановление от 16.07.2009 № 582), а конкретные ставки для московской земли, постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП.

Формула простая

Годовая арендная плата в Москве считается так: кадастровая стоимость участка умножается на ставку в процентах. Ставка зависит от вида разрешённого использования: у коммерческой и офисной застройки она выше, у социальных, спортивных и ряда льготных видов заметно ниже. Для многих видов использования базовый ориентир близок к 1,5% кадастровой стоимости в год, но точную ставку всегда смотрят по действующей редакции 273-ПП под конкретный ВРИ. Значения актуальны на июль 2026.

Почему это важно держать в голове

Плата привязана к кадастровой стоимости, а она нередко завышена. Раз стоимость выросла, вырос и ежегодный платёж, причём автоматически. Поэтому арендаторы городской земли следят за кадастровой оценкой и при завышении оспаривают её: это законный способ снизить плату на годы вперёд. Как устроено оспаривание, разбираем в отдельном материале про оспаривание кадастровой стоимости. Второй рычаг, вид использования: у участка с более «дешёвой» по ставке функцией и плата ниже.

Срок аренды и продление договора

Срок договора аренды городской земли не берётся с потолка, его рамки заданы пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ и зависят от цели предоставления.

Типичные сроки

• Под строительство и реконструкцию. От 3 до 10 лет, конкретное число фиксируется в договоре.
• Собственнику здания под эксплуатацию. До 49 лет: долгий и спокойный срок для владельца объекта.
• Под линейные объекты. До 49 лет.
• Гражданину под ИЖС или ЛПХ. 20 лет.
• Для завершения незавершённого строительства. Один раз до 3 лет.
• Под сельхозпроизводство. От 3 до 49 лет.

Что происходит в конце срока

Автоматически договор не продлевается, и это ключевая ловушка. По земле города не работает привычное по обычной аренде правило о преимущественном праве на новый срок: город заключает новый договор в порядке, который прописан в Земельном кодексе. Добросовестный арендатор при этом может рассчитывать на новый договор без аукциона по статье 39.6, но только если совпали три условия: заявление подано до окончания срока действующего договора, у арендатора нет нарушений, и участок не выставлен на торги. Не совпало хоть что-то, участок разыграют на аукционе на общих основаниях.

Отдельная беда, когда срок под стройку истёк, а объект не достроен. Тут выручает механизм завершения строительства: участок один раз можно получить без торгов на срок до 3 лет, чтобы довести объект до ума и оформить его. Но действовать надо вовремя, до истечения аренды, иначе город вправе изъять незавершённый объект и продать его с торгов.

Переуступка прав и главные риски

Права по договору аренды городской земли можно передать другому лицу, и это часто нужно при продаже бизнеса вместе с площадкой. Но условия зависят от срока договора.

Как работает переуступка

Если участок арендован на срок больше пяти лет, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия города, достаточно уведомить арендодателя (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ). Это касается и перенайма, и передачи в залог, и субаренды в пределах срока договора. Если же договор короче пяти лет, на перенаём, субаренду и залог прав уже требуется согласие города. Переход прав по долгосрочному договору регистрируется в Росреестре.

Главные риски арендатора

• Несоответствие ВРИ замыслу. Строить и размещать объект можно только в рамках вида использования. Не тот ВРИ, и стройка встанет, а Росреестр приостановит регистрацию. Вид меняют через процедуры, о которых мы пишем в статье про смену ВРИ участка.
• Завышенная кадастровая стоимость. От неё считается плата, поэтому переоценка бьёт по бюджету каждый год.
• Просрочка и нарушения. Долги по плате и нецелевое использование дают городу основание расторгнуть договор и лишить участка. Полный порядок и обязательные шаги перед судом смотрите в статье расторжение договора аренды земли.
• Категория земель. Она задаёт, что вообще допустимо делать на участке. Как её узнать и при необходимости изменить, смотрите в материале про категории земель.
• Срыв срока стройки. Не успели построить в срок аренды, рискуете потерять и участок, и вложения в незавершённый объект.

Почти каждый из этих рисков снимается заранее: проверкой участка до сделки, аккуратным оформлением ВРИ, контролем кадастровой стоимости и дисциплиной по договору. Дороже всего обходится привычка разбираться с ними уже постфактум.

Коротко: главное об аренде земли у города

• Суть. Землю у города Москвы почти не покупают, её берут в аренду. Распоряжается ей ДГИ, правила в главе V.1 Земельного кодекса (статьи 39.1-39.20).
• Два пути. Либо участок дают без торгов по статье 39.6, если ваш случай в перечне, либо разыгрывают на аукционе по статьям 39.11-39.13.
• Без торгов. Самое рабочее основание, собственное здание на участке. Также завершение стройки, линейные объекты, добросовестное продление, для граждан ИЖС и ЛПХ по статье 39.18.
• Аукцион. Торгуются размером годовой платы, старт не менее 1,5% кадастровой стоимости или по рыночной оценке, участок уходит предложившему больше.
• Порядок. Проверка участка и ВРИ, заявление в ДГИ через mos.ru, рассмотрение, договор, регистрация в Росреестре при сроке от года.
• Плата. Кадастровая стоимость, умноженная на ставку по постановлению Москвы 273-ПП (статья 39.7 ЗК РФ), актуально на июль 2026.
• Срок. Под стройку 3-10 лет, собственнику здания и под линейные объекты до 49 лет, гражданину ИЖС и ЛПХ 20 лет, на завершение стройки до 3 лет (статья 39.8).
• Продление. Не автоматическое. Новый договор без аукциона возможен добросовестному арендатору по заявлению до окончания срока.
• Переуступка. При аренде дольше пяти лет права передают без согласия города, только уведомив его (статья 22 ЗК РФ).
• Риски. Несоответствие ВРИ, завышенная кадастровая стоимость, срыв срока стройки, долги по плате. Все снимаются заранее.