Расторжение договора аренды земельного участка: основания и порядок

Что значит расторгнуть договор аренды земли

Договор аренды земельного участка это соглашение на срок. Пока срок идёт, у арендатора есть право пользоваться землёй, у арендодателя, право на плату и контроль за целевым использованием. Расторжение означает, что это соглашение прекращается раньше времени, до того, как истёк согласованный срок.

Важно не путать расторжение с истечением срока. Истечение это естественный финал: время вышло, договор прекращён сам по себе, никаких оснований доказывать не нужно. Расторжение, наоборот, всегда требует причины: либо обе стороны согласны разойтись, либо у одной из них есть законное право потребовать прекращения через суд против воли другой. Спутавший эти вещи арендатор рискует подать не тот иск и потерять время.

Кто и когда может расторгнуть аренду

• Обе стороны по соглашению. Самый простой путь, работает всегда, если стороны не спорят по существу.
• Арендодатель через суд. Только по основаниям статьи 619 ГК РФ, а для земли ещё и по статье 46 Земельного кодекса.
• Арендатор через суд. По основаниям статьи 620 ГК РФ, если виноват арендодатель или сам участок стал непригоден.

Отдельная тема, аренда земли у города Москвы: там своя специфика по документам и процедурам ДГИ, которую мы подробно разбираем в статье аренда земельного участка у города. Эта статья про то, что делать, если договор нужно прекратить раньше срока, независимо от того, кто арендодатель, город или частное лицо.

Три пути прекращения аренды

Закон не оставляет пространства для «просто передумал» без согласия другой стороны. Прекратить аренду земли можно только тремя способами, и у каждого своя логика.

Статья 46 Земельного кодекса РФ прямо отсылает к гражданскому законодательству: аренда участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусматривает Гражданский кодекс. Это значит, что фундамент, статьи 450, 452, 619 и 620 ГК РФ, работает для земли так же, как и для любой другой аренды, вопрос только в дополнительных земельных основаниях, которые накладываются сверху.

Общий принцип статьи 450 ГК РФ

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или самим договором. По требованию одной стороны договор расторгает суд, и только в двух случаях: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Когда арендодатель вправе расторгнуть договор

Базовый перечень для любой аренды даёт статья 619 ГК РФ. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор:

• Существенно нарушает условия или назначение. Пользуется участком с существенным нарушением договора или его назначения либо допускает такие нарушения неоднократно.
• Ухудшает имущество. Существенно ухудшает состояние земельного участка.
• Не платит. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
• Не выполняет обязательные работы. Не производит капитальный ремонт или иные обязательные по договору мероприятия в установленные или разумные сроки.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания для арендодателя, закон это прямо разрешает.

Что добавляет статья 46 Земельного кодекса РФ

Для земли этот список расширяется через отсылку к пункту 2 статьи 45 ЗК РФ. Арендодатель земельного участка вправе требовать расторжения также в случаях:

• Использование не по назначению. Участок используется не в соответствии с целевым назначением или видом разрешённого использования.
• Порча земель. Действия арендатора приводят к порче земель или существенному снижению их плодородия.
• Игнорирование обязанностей по рекультивации. Не выполняются обязательные мероприятия по улучшению земель, охране почв или приведению участка в состояние, пригодное для использования по назначению.
• Неиспользование участка три года. Земля, предназначенная под жилищное, иное строительство или сельхозпроизводство, простаивает без использования три года подряд, если более длительный срок не установлен договором или федеральным законом. В этот срок не входит время на освоение участка и время, когда использовать землю мешали стихийные бедствия или иные исключающие обстоятельства.
• Самовольная постройка. На участке создана или сохраняется самовольная постройка.
• Изъятие для государственных нужд. Участок изымается для государственных или муниципальных нужд по правилам Земельного кодекса.

Отдельно закон предусматривает похожее основание для участков под комплексное развитие территории: если расторгается сам договор о КРТ, арендодатель вправе потребовать расторжения и аренды земли, которая была предоставлена под этот проект.

Когда арендатор вправе расторгнуть договор

Право на досрочное расторжение есть и у арендатора, закон не делает эту дорогу односторонней. Статья 620 ГК РФ даёт свой перечень оснований, когда виноват арендодатель или подвела сама земля.

Основания статьи 620 ГК РФ

• Участок не предоставлен или заблокирован. Арендодатель не передаёт участок в пользование либо создаёт препятствия им пользоваться в соответствии с условиями договора.
• Скрытые недостатки. У участка обнаружились недостатки, которые препятствуют использованию, арендодатель не сообщил о них при заключении договора, и арендатор не мог их обнаружить сам при разумном осмотре.
• Не выполнены обязательные работы арендодателя. Арендодатель не производит капитальный ремонт или иные обязательные по договору мероприятия в установленные или разумные сроки.
• Участок стал непригоден не по вине арендатора. В силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, участок оказался в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания для арендатора, это тоже прямо разрешает закон.

Где это встречается на практике

Чаще всего арендатор идёт этим путём, когда участок, полученный под стройку, оказывается обременён скрытой охранной зоной или ограничением, о котором продавец права или город умолчали. Или когда вид разрешённого использования на бумаге один, а фактически строить на участке нельзя из-за наложенных сетей, красных линий или иных ограничений, выявленных уже после сделки. Проверка ВРИ и ограничений участка до подписания договора, самый дешёвый способ такого спора избежать: подробнее об этом мы пишем в материале про смену ВРИ земельного участка.

Расторжение по соглашению сторон

Самый быстрый и наименее конфликтный путь, договориться. Если ни у арендатора, ни у арендодателя нет спора по существу, а есть только желание прекратить отношения раньше срока, стороны просто подписывают соглашение о расторжении договора аренды.

Что должно быть в соглашении

• Дата прекращения договора. С какого числа аренда считается прекращённой.
• Судьба взаиморасчётов. Внесена ли плата вперёд, нужно ли её вернуть или зачесть, остались ли долги.
• Порядок возврата участка. Условие о подписании акта приёма-передачи и сроке, в который арендатор освобождает землю.
• Судьба построек и улучшений. Если на участке за время аренды появились неотделимые улучшения, соглашение должно сказать, компенсируются они или нет.

Соглашение оформляют в той же форме, что и сам договор. Если исходный договор аренды был зарегистрирован в Росреестре, а долгосрочная аренда участка регистрируется обязательно, соглашение о расторжении тоже нужно принести в Росреестр, чтобы погасить запись об обременении. Подробно о самой регистрации договоров аренды мы рассказали в статье регистрация договора аренды.

Досудебный порядок: предупреждение и предложение

Прежде чем нести иск в суд, закон требует пройти обязательный подготовительный этап. Пропустить его, значит гарантированно проиграть дело, каким бы обоснованным ни было само требование.

Письменное предупреждение арендодателя

Для случаев по статье 619 ГК РФ действует отдельное и жёсткое правило: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Если арендатор устраняет нарушение в этот срок, основание для расторжения отпадает. Суды последовательно отказывают в исках, где такое предупреждение отсутствует или направлено формально, без реального разумного срока на исправление.

Общее предложение расторгнуть договор

Отдельно действует общее правило пункта 2 статьи 452 ГК РФ: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при отсутствии такого срока, в тридцатидневный срок.

• Шаг 1. Направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор с указанием причины и, для случая арендодателя, разумного срока на устранение нарушения.
• Шаг 2. Дождаться ответа или истечения указанного срока, а если срок не назван, тридцати дней.
• Шаг 3. Только после этого обращаться в суд с иском о расторжении, приложив доказательства направления предложения и истечения срока.

Судебный порядок расторжения

Если досудебный порядок пройден, а согласия нет, дело идёт в суд. Здесь важны три вещи: правильная подсудность, доказанное основание и реальный ущерб от продолжения договора.

Какой суд рассматривает спор

Если сторонами спора выступают организации или индивидуальные предприниматели, дело рассматривает арбитражный суд по правилам Арбитражного процессуального кодекса. Если хотя бы одна сторона гражданин без статуса ИП и спор не связан с предпринимательской деятельностью, идут в суд общей юрисдикции. Земля, арендованная у города Москвы для бизнеса, почти всегда означает арбитражный суд.

Что нужно доказать

• Само основание. Конкретный факт из перечня статьи 619, 620 ГК РФ или статьи 46 ЗК РФ: неоднократность нарушения, срок просрочки платы, факт неиспользования участка три года и так далее.
• Соблюдение процедуры. Направленное предупреждение или предложение расторгнуть, истечение установленного срока.
• Существенность нарушения. Что нарушение реально лишило истца того, на что он рассчитывал по договору, а не носит формальный или незначительный характер.

Ответчик со своей стороны вправе показать, что нарушение устранено в предоставленный срок, что предупреждения не было, что участок фактически используется, несмотря на утверждения истца. Судебная практика по земельным спорам с городом складывается по-разному, и именно доказательная база чаще решает исход дела, а не сам факт спора.

Сроки

Земельные и арендные споры в судах обычно занимают от нескольких месяцев до года, в зависимости от загрузки суда, необходимости экспертиз (например, по факту использования или неиспользования участка) и апелляционного обжалования. Решение вступает в силу после истечения срока на апелляцию либо после апелляционного пересмотра, и именно с этого момента договор аренды считается прекращённым.

Если арендодатель по вашему участку, город Москва в лице ДГИ, спор идёт по особым правилам и с особой доказательной базой: департамент нередко торопится с иском или формально трактует основание. Что именно мы делаем в таких делах, смотрите на странице споров с ДГИ.

Что происходит после расторжения

Расторжение договора не завершает историю мгновенно. После него остаются практические шаги, которые часто упускают из виду.

Возврат участка

По статье 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть участок арендодателю в том состоянии, в котором получил его, с учётом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором. Возврат оформляется актом приёма-передачи. Если арендатор задерживает возврат, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за всё время просрочки, а если эта плата не покрывает убытков, взыскать их сверх платы.

Снятие записи в ЕГРН

Долгосрочная аренда участка регистрируется в Росреестре, и запись об этом обременении не исчезает автоматически вместе с расторжением. Нужно подать заявление о государственной регистрации прекращения аренды, приложив соглашение о расторжении, вступившее в силу решение суда или иной документ-основание. Пока запись висит в реестре, участок формально считается обременённым, и это способно заблокировать новую сделку или аренду той же земли.

Судьба построек на участке

Если на арендованном участке за время аренды появилось здание в собственности арендатора, расторжение договора аренды земли само по себе право на это здание не отменяет: собственность на постройку и право на землю под ней, разные вещи. Но пользоваться участком без оформленного права после расторжения уже нельзя, и вопрос земли под своим объектом приходится решать заново, обычно по статье 39.6 ЗК РФ без торгов, как для собственника здания. Подробнее о том, как оформляется такая аренда, читайте в статье аренда земельного участка у города Москвы.

Частые ошибки арендатора и арендодателя

Большинство проигранных споров о расторжении объясняются не слабостью позиции по существу, а нарушением формальной процедуры или спешкой.

• Иск без предупреждения. Арендодатель подаёт в суд, не направив письменное предупреждение с разумным сроком на устранение. Итог почти всегда один, отказ в иске независимо от тяжести нарушения.
• Путаница между истечением срока и расторжением. Сторона пытается «расторгнуть» договор, который и так закончился по сроку, вместо того чтобы решать вопрос продления или нового договора.
• Игнорирование предупреждения арендатором. Получив письменное предупреждение, арендатор не устраняет нарушение в указанный срок, хотя мог это сделать, и теряет шанс избежать суда.
• Отсутствие доказательств использования участка. По претензии о неиспользовании три года арендатор не может документально подтвердить, что участок в работе: нет разрешений, проектной документации, актов о начале строительства.
• Забытая регистрация расторжения. Стороны подписали соглашение или получили решение суда, но не подали заявление в Росреестр, и запись об аренде продолжает висеть в ЕГРН.
• Спор об улучшениях без условий в договоре. Стороны не прописали заранее судьбу построек и улучшений на участке, и при расторжении это превращается в отдельный затяжной спор.

Практический вывод простой: и арендатору, и арендодателю дешевле один раз аккуратно пройти процедуру, письменное предупреждение, разумный срок, досудебное предложение, чем потом переигрывать проигранный по формальному основанию суд.

Коротко: главное о расторжении аренды земли

• Три пути. Истечение срока (автоматически), соглашение сторон (без суда) и досрочное расторжение через суд по закрытому перечню оснований.
• Основания арендодателя. Статья 619 ГК РФ: существенное нарушение, порча земли, просрочка платы дважды подряд, невыполнение обязательных работ. Плюс земельные основания статьи 46 ЗК РФ через статью 45: нецелевое использование, неиспользование участка три года, самострой, изъятие для государственных нужд.
• Основания арендатора. Статья 620 ГК РФ: участок не предоставлен или заблокирован, скрытые недостатки, невыполненные обязанности арендодателя, участок стал непригоден не по вине арендатора.
• Досудебный порядок обязателен. Письменное предупреждение с разумным сроком (для арендодателя по статье 619) и общее предложение расторгнуть с ожиданием ответа 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
• Суд. Арбитражный для организаций и ИП, суд общей юрисдикции для граждан вне предпринимательской деятельности. Доказывают основание, соблюдение процедуры и существенность нарушения.
• После расторжения. Возврат участка по акту (статья 622 ГК РФ), заявление в Росреестр на снятие записи об аренде, отдельное решение вопроса с постройками на участке.
• Частые ошибки. Иск без предупреждения, путаница с истечением срока, забытая регистрация расторжения в ЕГРН.