Безвозмездное пользование землёй: что это и как оформить

Что такое безвозмездное пользование землёй

Безвозмездное пользование землёй, это когда участком разрешают пользоваться бесплатно, без арендной платы и без перехода права собственности. Пользователь получает землю на время, обязан вернуть её в оговоренном состоянии и не платит за само пользование ни рубля.

Базовая норма, статья 24 Земельного кодекса РФ. Она делит все случаи на два русла. Первое, участок в государственной или муниципальной собственности: тут применяются правила статьи 39.10 ЗК РФ, закрытый список из 24 категорий получателей со своими сроками. Второе, участок в частной собственности: здесь работает обычный гражданский договор, глава 36 Гражданского кодекса РФ, которая называет эту конструкцию договором безвозмездного пользования или договором ссуды.

Слово «безвозмездное» здесь ключевое, но не единственное. От других форм землепользования эту конструкцию отличает ещё и срочность: право пользования всегда ограничено сроком, даже если формально договор заключён без указания конкретной даты окончания. Бессрочного и при этом бесплатного владения землёй закон не предусматривает ни для одной категории лиц.

Простая аналогия. Это похоже на то, как вы одалживаете у соседа лестницу до конца лета: вещь чужая, пользоваться можно бесплатно, но обязательно вернуть в срок и в исправном состоянии. Разница только в масштабе: вместо лестницы участок земли, а условия займа фиксирует не устная договорённость, а закон или письменный договор.

Два вида: государственная и частная земля

Государственная и муниципальная земля

Если участком владеет город, регион или муниципалитет, получить его в безвозмездное пользование может далеко не любой желающий. Статья 39.10 ЗК РФ перечисляет закрытый список из 24 категорий: учреждения и казённые предприятия, религиозные организации, садоводческие и огороднические товарищества, отдельные граждане определённых профессий и другие. Основание, заявление в уполномоченный орган (в Москве это Департамент городского имущества), а не свободный выбор понравившегося участка.

Частная земля

Если участком владеет гражданин или компания, стороны просто заключают договор. Одна сторона, ссудодатель, передаёт землю, вторая, ссудополучатель, обязуется вернуть её в срок и в оговоренном состоянии. Правила для такого договора даёт глава 36 ГК РФ (статьи 689-701), она называет эту конструкцию договором ссуды. Тот же механизм используют, когда компания передаёт участок дочерней структуре на время стройки, а собственник дачного надела разрешает соседу временно занять под огород пустующий клочок земли.

Почему это не одно и то же по смыслу

Разница принципиальная. В первом случае государство реализует льготу или социальную функцию, скажем, даёт участок под дом специалисту в сельской местности, и круг получателей строго ограничен законом. Во втором случае это обычная гражданская сделка между равными сторонами, и ограничений по кругу лиц нет: договориться может кто угодно с кем угодно, если земля в частной собственности.

Кто получит городской участок бесплатно и на какой срок

Часть 2 статьи 39.10 ЗК РФ, это закрытый перечень, и суд или орган власти не вправе применить его расширительно: нет вашей ситуации в списке, значит нет и права на безвозмездное пользование государственной землёй. Вот основные категории, которые встречаются на практике чаще всего.

Отдельно закон учитывает ситуацию с самовольной постройкой на участке. Если на землю претендует лицо, а на ней уже стоит самострой, часть 3.1 статьи 39.10 ЗК РФ обязывает включить в договор условие: снести постройку в срок не более 12 месяцев либо, если есть проектная документация, реконструировать её в срок до 3 лет. Это одна из причин, по которой безвозмездное пользование городской землёй нередко всплывает именно в спорах о самострое.

Если ваша ситуация не подпадает ни под одну категорию из списка, орган власти в безвозмездном пользовании откажет и предложит вместо этого обычную аренду, как правило, через торги. Про то, как устроена сама аренда городской земли и на что она рассчитана, подробно разбираем в статье аренда земли у города Москвы.

Как оформить договор на частную землю

Для частного участка закон не требует особой формы: простой письменный договор ссуды, без нотариального удостоверения. Но именно из-за этой простоты в договоре часто забывают прописать важные условия, а потом спорят, кто прав.

Что обязательно прописать

• Точное описание участка. Кадастровый номер, площадь, границы, категория земель и вид разрешённого использования: без этого предмет договора считается не определён, и его легко оспорить в суде.
• Срок пользования. Либо конкретная дата окончания, либо прямое указание, что договор заключён без срока: тогда действуют правила отказа за месяц по статье 699 ГК РФ.
• Состояние участка при передаче. Отдельный акт приёма-передачи с описанием построек, насаждений и ограждений на момент начала пользования избавляет от споров при возврате земли.
• Обязанности по содержанию. Кто отвечает за ремонт построек, вывоз мусора и текущий уход за землёй. По умолчанию, статья 695 ГК РФ, все расходы на содержание несёт ссудополучатель, если в договоре не написано иное.
• Порядок возврата. В каком состоянии и в какой срок участок возвращается собственнику по окончании пользования, и что происходит с возведёнными на нём временными объектами.

Отдельно стоит проверить один момент, если земля попадает к вам не напрямую от собственника, а от арендатора городского участка. По пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе передать арендованную землю в безвозмездное пользование только с согласия арендодателя. Без такого письменного согласия сделка рискует оказаться оспоримой, а вы, фактическим пользователем без реальных прав на участок. Если нужна юридически корректная альтернатива, посмотрите также, как оформляется сервитут: этот механизм подходит, когда нужен не весь участок целиком, а только ограниченное право прохода, проезда или прокладки сетей через чужую землю.

Сроки пользования и что происходит после них

Ключевое отличие безвозмездного пользования от права собственности, в том, что оно всегда срочное. Для государственной земли предельный срок жёстко привязан к категории получателя из статьи 39.10 ЗК РФ и указан в таблице выше. По его истечении право автоматически не продлевается: нужно заново подтверждать основание или переоформлять отношения на аренду.

Срочный и бессрочный договор ссуды

Для частной земли стороны сами решают, указывать ли конкретный срок. Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённое время, и любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за один месяц, если в договоре не прописан другой срок извещения, это статья 699 ГК РФ. Тот же порядок отказа доступен ссудополучателю и в договоре с конкретным сроком, если стороны не договорились об ином.

Что будет, если участок продадут

Частый страх пользователя: собственник продаст землю, и новый владелец потребует немедленно освободить участок. Закон защищает от этого сценария. Статья 700 ГК РФ прямо указывает, что при переходе права собственности на участок к другому лицу права по договору ссуды сохраняют силу, а новый собственник встаёт на место прежнего ссудодателя. Досрочно прекратить пользование сама по себе продажа земли не даёт.

Нужно ли регистрировать договор

Короткий ответ: по общему правилу нет. Это удивляет тех, кто по аналогии с арендой ждёт обязательной записи в ЕГРН, но у ссуды другой режим.

Часть 9 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» распространяет обязательную регистрацию безвозмездного пользования только на случаи, отдельно установленные федеральным законом: например, для объектов культурного наследия, включённых в реестр памятников. Для обычного земельного участка такой отдельной нормы нет.

Это подтверждают и разъяснения по применению главы 36 ГК РФ: правила пункта 2 статьи 609 ГК РФ об обязательной регистрации договора аренды недвижимости к договору ссуды не применяются, и глава 36 ГК РФ сама не вводит аналогичного требования. Поэтому договор безвозмездного пользования земельным участком, в отличие от договора аренды на срок от года, можно заключить и исполнять без обращения в Росреестр, независимо от срока действия.

Из этого не следует, что регистрация вообще не нужна ни при каких обстоятельствах. Если в дальнейшем возникает необходимость зарегистрировать какое-то отдельное обременение участка или оформить смежный договор, например аренду, ипотеку или дополнительное соглашение, эту часть работы удобно доверить тем, кто ежедневно ведёт такие дела в Росреестре: у нас есть отдельная услуга регистрации договоров аренды, ипотеки и допсоглашений в Москве.

Права, обязанности сторон и налоги

Обязанности ссудополучателя

Тот, кто получил землю бесплатно, не освобождается от забот о ней. Статья 695 ГК РФ обязывает поддерживать участок в исправном состоянии, включая текущий и капитальный ремонт построек на нём, и нести все расходы на содержание, если договором не предусмотрено иное. Проще говоря, бесплатно не значит без обязанностей: содержание земли и построек на ней, как правило, целиком на пользователе.

Ответственность за вред третьим лицам

Отдельный и не всем очевидный момент, статья 697 ГК РФ. Если использование участка причинило вред третьему лицу (например, обрушилась ветхая постройка на территории и задело соседний участок), отвечает по умолчанию собственник земли, ссудодатель, а не тот, кто фактически пользовался участком. Избежать ответственности собственник может, только доказав, что вред возник из-за умысла или грубой неосторожности самого пользователя. Это стоит держать в голове именно собственнику, передающему землю: договор стоит дополнить условиями о содержании построек и порядке уведомления об опасных дефектах.

Земельный налог

Здесь хорошая новость для пользователя. Пункт 2 статьи 388 НК РФ прямо исключает из числа налогоплательщиков земельного налога тех, кто владеет участком на праве безвозмездного пользования, в том числе безвозмездного срочного пользования, или получил его по договору аренды. Налог платит тот, у кого есть право собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на этот участок, то есть титульный владелец земли. Пользователь бюджету за такую землю ничего не должен.

Чем отличается от аренды, сервитута и бессрочного пользования

Безвозмездное пользование часто путают с соседними правовыми конструкциями, а разница между ними определяет, куда и с каким заявлением идти.

Ключевая развилка, аренда и безвозмездное пользование дают доступ ко всему участку целиком, но одно бесплатно, а второе всегда за плату. Сервитут устроен иначе: он не передаёт участок во владение, а лишь снимает одно конкретное ограничение, например право пройти или проехать к своей земле через соседний участок, или провести инженерные сети. Как устанавливается и оспаривается такое право, разбираем подробно в материале про сервитут.

Постоянное (бессрочное) пользование стоит особняком: это не обязательственное право по договору, а самостоятельное вещное право, и с 2001 года государство предоставляет его только узкому кругу лиц (органам власти, государственным и муниципальным учреждениям, казённым предприятиям). Гражданам и обычным организациям такое право заново не выдают, оно лишь сохраняется у тех, кто получил его раньше и не переоформил. В этом смысле безвозмездное пользование по статье 39.10 ЗК РФ, куда более гибкий и доступный инструмент: круг получателей шире, а оформление быстрее.

Ещё одна смежная тема, перераспределение границ между соседними участками: механизм иной, участок не занимают целиком на время, а меняют саму его форму и площадь за счёт соседней земли. Подробный разбор с примерами есть в статье про перераспределение земельных участков.

Частые ошибки и как расторгнуть договор

Ошибка 1: договор без существенных условий

Устная договорённость или короткая расписка без срока, описания участка и обязанностей по содержанию, самый частый источник споров. При конфликте суд будет разбираться, что вообще стороны имели в виду, а доказать устные договорённости почти невозможно.

Ошибка 2: передача без согласия арендодателя

Если земля получена от арендатора городского участка, а не от собственника, отсутствие письменного согласия арендодателя на передачу в безвозмездное пользование делает сделку уязвимой, статья 615 ГК РФ требует такого согласия прямо.

Ошибка 3: путаница между формами землепользования

Заявление в уполномоченный орган по ошибочному основанию, скажем, просят постоянное (бессрочное) пользование там, где закон допускает только срочное безвозмездное, приводит к отказу и потере времени. Перед подачей документов стоит чётко определить, под какую именно категорию из статьи 39.10 ЗК РФ подпадает ваша ситуация.

Ошибка 4: пропуск срока

Предельный срок из статьи 39.10 ЗК РФ не продлевается автоматически. Если не подать вовремя заявление на новое основание или на переоформление отношений, законных прав находиться на участке больше нет, а дальнейшее использование земли превращается в самовольное занятие.

Как расторгнуть договор досрочно

Если срок в договоре не указан, любая сторона отказывается от него, предупредив другую за один месяц (статья 699 ГК РФ). Через суд ссудодатель вправе требовать досрочного расторжения, если пользователь использует землю не по назначению, не поддерживает её в порядке, существенно ухудшает участок или без согласия передал его третьему лицу (статья 698 ГК РФ). Ссудополучатель, в свою очередь, вправе требовать расторжения, если обнаружил недостатки участка, о которых не знал при заключении договора, либо ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на землю.

Коротко: главное о безвозмездном пользовании

• Что это. Бесплатное временное пользование чужим участком без перехода права собственности. Основа, статья 24 ЗК РФ.
• Государственная земля. Закрытый список из 24 категорий получателей по статье 39.10 ЗК РФ, сроки от 1 года до 49 лет в зависимости от категории.
• Частная земля. Обычный договор ссуды по главе 36 ГК РФ (статьи 689-701), доступен любым гражданам и организациям по соглашению.
• Договор. Простая письменная форма, нотариального удостоверения не требует. Обязательно прописать предмет, срок, состояние при передаче, обязанности по содержанию и порядок возврата.
• Срок. Всегда срочное право. Без указания срока договор бессрочный, но любая сторона вправе отказаться, предупредив за месяц (ст. 699 ГК РФ).
• Регистрация. По общему правилу не требуется, кроме отдельно установленных законом случаев (объекты культурного наследия).
• Содержание и ответственность. Расходы на содержание, как правило, несёт пользователь (ст. 695 ГК РФ), а за вред третьим лицам по умолчанию отвечает собственник (ст. 697 ГК РФ).
• Налог. Земельный налог платит собственник или иной титульный владелец, пользователь по безвозмездному пользованию налог не платит (п. 2 ст. 388 НК РФ).
• Передача арендатором. Если земля получена от арендатора, а не от собственника, нужно письменное согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
• Отличие от соседних прав. От аренды отличается отсутствием платы, от сервитута, объёмом права (весь участок против ограниченного пользования), от постоянного (бессрочного) пользования, срочностью и доступностью более широкому кругу лиц.