Аукцион на земельный участок: как правильно участвовать

Что такое аукцион на земельный участок

Городская земля в Москве переходит в аренду или в собственность почти всегда через торги. Правило звучит жёстко: пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ называет аукцион основным способом получить участок, а все прочие пути, это исключения из закрытого перечня, который мы уже разбирали в статье про аренду земли без торгов. Если вашего случая в том перечне нет, единственная дорога к участку, выйти на аукцион и побороться за него с другими претендентами.

Аукцион на земельный участок, это открытые торги, где предметом становится либо сам участок в собственность, либо право заключить договор аренды на него. Организует и проводит их уполномоченный орган: в Москве это Департамент городского имущества (ДГИ), в других регионах, соответствующий комитет по имуществу или земельным ресурсам. Правила закреплены в статьях 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ, а общий каркас для любых торгов, не только земельных, задают статьи 448 и 449 Гражданского кодекса РФ.

Когда участок вообще попадает на аукцион

• Компания хочет землю под коммерческий объект. Склад, производственный цех, торговый центр, паркинг: если участок свободен и подходящего основания для аренды без торгов нет, город формирует лот и объявляет торги.
• Город сам формирует земельный банк. ДГИ по своей инициативе включает свободные участки в перечень для аукционов, чтобы привлечь инвесторов и пополнить бюджет арендными платежами.
• Заявитель сам просит выставить участок на торги. Закон разрешает и такой путь: компания находит подходящую территорию и обращается с заявлением, а решение о проведении торгов дальше принимает уже орган власти.

Дальше по шагам разберём, кто может стать инициатором торгов, как считается начальная цена, где искать извещения, что с задатком, какие есть требования к участникам, как проходит сам аукцион, что делать, если заявку подали в одиночку, как заключается договор и куда обращаться, если результаты аукциона вызывают вопросы.

Кто инициирует аукцион: орган власти или сам заявитель

Земельный кодекс даёт два равноправных пути начать процедуру, и оба закреплены в статье 39.11.

Путь первый: инициатива уполномоченного органа

Орган власти самостоятельно формирует перечень участков под торги, обычно в рамках плана по вовлечению городской земли в оборот. Здесь специально делать ничего не нужно: остаётся следить за официальными площадками и вовремя заметить нужный лот.

Путь второй: заявление заинтересованного лица

Пункт 1 статьи 39.11 прямо говорит: решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Значит компания вправе сама выступить инициатором: найти подходящий участок и попросить власти выставить его на торги.

Порядок такой:

• Найдите участок и его статус. Проверьте по выписке ЕГРН и публичной кадастровой карте, образован ли участок, кто собственник, нет ли обременений и чужих построек.
• Если границы не уточнены, подготовьте схему расположения. Орган рассматривает заявление об утверждении схемы, а при необходимости согласует другой вариант с письменного согласия заявителя.
• Дождитесь кадастровых работ. По утверждённой схеме участок ставят на кадастровый учёт, без этого шага аукцион по нему не назначат. Если земля граничит с вашим объектом или соседним наделом, стоит заранее сверить координаты, здесь пригодится услуга межевание границ земельного участка.
• Подайте заявление о проведении аукциона. Уже с кадастровым номером сформированного участка.

Дальше уполномоченный орган в срок до 2 месяцев со дня поступления заявления получает недостающие бумаги, включая градостроительный план участка, если он нужен для конкретного вида застройки. Ещё 30 дней остаётся, чтобы проверить, нет ли оснований для отказа, и принять решение: проводить аукцион или отказать в его проведении.

Когда в проведении аукциона откажут

Закрытый перечень оснований в статье 39.11 ЗК РФ длинный, около 20 пунктов, но для коммерческой земли чаще всего встречаются такие поводы:

• Границы участка не уточнены или не соответствуют требованиям к описанию местоположения границ.
• Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте.
• На участке уже стоит здание третьего лица, не связанное с заявителем.
• Испрашиваемое использование не соответствует категории земель или территориальной зоне.
• По этому же участку уже принято решение о предварительном согласовании предоставления в пользу другого лица, и оно ещё действует.

Начальная цена: от чего её считают, аренда против продажи

Начальная цена, это стартовая ставка торгов: для аукциона на продажу, цена участка, для аукциона на аренду, размер годовой арендной платы. Оба варианта считает уполномоченный орган по правилам статьи 39.11 ЗК РФ, и у него есть выбор из двух методик.

Для аукциона на продажу участка

• Рыночная стоимость. Определяется независимым оценщиком по правилам закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
• Кадастровая стоимость. Годится, только если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не раньше чем за 5 лет до решения о проведении аукциона.

Для аукциона на право аренды

• Рыночная годовая арендная плата, тоже по независимой оценке.
• Не менее полутора процентов кадастровой стоимости надела в год, опять же при условии свежей оценки, той же давности не старше 5 лет.

Выбор методики остаётся за органом, а не за заявителем: настоять на более выгодном варианте расчёта компания не может. На практике для большинства коммерческих лотов в Москве начальная цена аукциона на аренду отталкивается именно от кадастровой стоимости, эта методика проще и быстрее рыночной оценки с привлечением независимого оценщика.

Кадастровая стоимость сама по себе величина спорная: если она завышена, растёт не только земельный налог, но и стартовая цена будущего аукциона. Проверить эту оценку и при необходимости оспорить её стоит ещё до того, как надел попадёт в план торгов, тогда есть шанс войти в них с более выгодной точкой отсчёта.

Извещение о торгах и электронные площадки

Извещение, это официальное объявление о аукционе: без него узнать о торгах вовремя почти невозможно, персональных писем участникам закон не предусматривает.

Где искать извещения

Срок публикации

Извещение размещается не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона (пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ и статья 448 ГК РФ для торгов в целом). Этого времени должно хватить, чтобы найти лот, оценить его, собрать документы и подготовить заявку.

Что должно быть в извещении

• Сведения об организаторе и уполномоченном органе, реквизиты решения о проведении аукциона.
• Предмет торгов: адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, вид разрешённого использования, а для стройки, предельные параметры застройки.
• Начальную цену, шаг аукциона, размер задатка и порядок его внесения и возврата.
• Дату, время и порядок проведения, форму подачи предложений о цене.

Электронную площадку выбирают из числа операторов, аккредитованных для государственных и муниципальных закупок, тех же самых, что обслуживают торги по контрактной системе. Регистрация на площадке нужна заранее, до подачи первой заявки: без учётной записи и усиленной квалифицированной электронной подписи участвовать не получится.

Задаток: размер, внесение, возврат

Задаток, это денежный взнос, который подтверждает серьёзность намерений участника и одновременно защищает организатора от того, что победитель просто передумает подписывать договор.

Размер и порядок внесения

Земельный кодекс не фиксирует конкретный процент задатка на федеральном уровне: размер, сроки и порядок внесения устанавливает организатор и прописывает их прямо в извещении (статьи 39.11 ЗК РФ и 448 ГК РФ). Сумму нужно перечислить на счёт, указанный в извещении, до истечения срока приёма заявок. По общему правилу представление документов о внесении этой суммы приравнивается к заключению соглашения о ней, отдельный бумажный договор оформлять уже не нужно.

Что происходит с задатком дальше

• Участник не выиграл торги. Задаток возвращают в течение 3 рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
• Торги вообще не состоялись. Например, из-за отсутствия заявок, деньги тоже возвращают всем, кто успел их внести.
• Участник выиграл торги. Внесённая сумма засчитывается в счёт оплаты надела или в счёт первого арендного платежа, доплачивать заново не нужно.
• Победитель уклонился от подписания договора. Задаток ему не возвращают, а сведения об участнике уходят в реестр недобросовестных участников аукционов, который ведёт ФАС России по правилам приказа от 14.04.2015 № 247/15.

Приём заявок и внесённых задатков прекращается не ранее чем за 3 рабочих дня до дня проведения аукциона, поэтому откладывать оплату на последний момент рискованно: банковский перевод может просто не успеть дойти до организатора вовремя, а без подтверждённого поступления денег к участию не допустят.

Требования к участникам и основания не допустить к торгам

Формальный порог для участия невысокий: аукцион открытый, заявиться может любое юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или гражданин, если иное прямо не установлено для конкретного лота (закрытые аукционы для земли, редкость).

Что нужно для заявки

• Заявка по форме организатора с указанием банковских реквизитов для возврата задатка.
• Копии учредительных бумаг для юридического лица, паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, для предпринимателя и гражданина.
• Доверенность или иное подтверждение полномочий, если заявку подаёт не руководитель лично.
• Платёжное поручение о внесении задатка или подтверждение поступления денег на площадке.

Когда не допустят к участию

Основания закрыты пунктом 8 статьи 39.12 ЗК РФ:

• Неполный пакет документов или недостоверные сведения в заявке.
• Задаток не поступил на счёт организатора к моменту рассмотрения заявок.
• Заявку подало лицо, не имеющее права претендовать на этот участок, например, если аукцион ограничен категорией участников.
• Заявитель числится в реестре недобросовестных участников земельных аукционов.

Организатор рассматривает поступившие заявки и оформляет протокол их рассмотрения: в нём фиксируют, кого допустили, кому и по какой именно причине отказали. Этот документ стоит внимательно прочитать сразу после публикации: ошибочный отказ проще оспорить в первые дни, чем через несколько недель после того, как торги уже прошли без вас.

Ход торгов и шаг аукциона

Сам аукцион идёт на электронной площадке в назначенный день и час, указанные в извещении. Логика простая: участники по очереди поднимают цену, побеждает тот, кто последним назвал наибольшую сумму.

Шаг аукциона

Шаг устанавливает организатор в пределах от 1 до 5 процентов начальной цены (статья 39.13 ЗК РФ), конкретное значение указывается в извещении и остаётся неизменным весь аукцион. Каждое новое предложение о цене обязано превышать текущее максимальное ровно на эту величину, промежуточную сумму по своему усмотрению никто назвать не может.

Как проходит сама процедура

• Время ожидания предложения. На электронной площадке участнику даётся 10 минут на очередной шаг. Стоит кому-то поднять цену, этот же интервал обнуляется заново для всех.
• Торги идут до тишины. Как только время истекает без новых предложений, торги завершаются, а последний, кто поднял цену, признаётся победителем.
• Протокол о ходе торгов. Оператор площадки подписывает его усиленной квалифицированной электронной подписью и размещает в течение часа после завершения аукциона.

После завершения самих торгов уполномоченный орган на основании протокола проведения готовит итоговый документ с результатами в течение 1 рабочего дня. Именно эта бумага фиксирует победителя, финальную цену и служит основанием для дальнейшего договора.

Если заявку подал только один участник

Ситуация нередкая, особенно для специфичных лотов: подходящий участок нашёлся, но реальных претендентов на него, кроме вас, не оказалось.

Что говорит закон

Если к торгам допущен только один заявитель, либо если заявку подало лишь одно лицо, аукцион признаётся несостоявшимся. Но это не значит, что процедура проваливается впустую.

Что происходит дальше

• Договор всё равно заключают. С единственным допущенным участником уполномоченный орган подписывает договор аренды или купли-продажи, но по начальной цене, без единого шага повышения.
• Срок на направление проекта договора. Уполномоченный орган направляет бумаги в течение 10 дней с момента, когда торги признаны несостоявшимися.
• Задаток засчитывается в счёт оплаты по договору, как и в случае обычной победы на торгах.

Для заявителя единственная заявка, по сути, лучший сценарий: он получает участок по стартовой цене, без конкурентной гонки и риска, что кто-то перебьёт предложение. Практический совет: если участок узкоспециализированный, например под конкретный вид производства с нетипичными требованиями к площадке, спешить не стоит, часто именно такие особенности и приводят к единственной заявке.

Протокол и заключение договора

Итог торгов оформляют двумя документами подряд: сначала протокол о ходе аукциона, а следом итоговую бумагу с результатами, которую подписывает уже уполномоченный орган.

Что входит в протокол о результатах

• Сведения о предмете аукциона, дате, месте и времени его проведения.
• Всех претендентов, допущенных к торгам.
• Начальную цену и два последних предложения, включая имя или наименование того, кто выиграл торги, и того, кто сделал предпоследнее предложение.

Сроки после протокола

Для электронного аукциона закон закладывает паузу: заключить договор нельзя раньше чем через 10 дней со дня размещения протокола рассмотрения заявок или итогового документа на официальном сайте. Эта пауза совпадает не случайно со сроком, в который можно подать жалобу в ФАС, закон намеренно даёт время на обжалование, прежде чем сделка станет необратимой.

После истечения этой паузы уполномоченный орган в течение 5 дней направляет подписанный проект договора победителю торгов. Дальше у него есть 10 рабочих дней по статье 39.12 ЗК РФ, чтобы вернуть документ с подписью в уполномоченный орган. Договор на срок от года после этого подлежит государственной регистрации в Росреестре, без неё для третьих лиц он не считается заключённым, детали самой регистрации и частые приостановки разбираем в статье про регистрацию договора аренды.

Если победитель не подписал вовремя

Не уложился в 10 рабочих дней, проект договора уходит претенденту, который сделал предпоследнее предложение, и уже он может заключить сделку по своей цене. Сам же победитель, не подписавший договор, теряет внесённую сумму и попадает в список недобросовестных участников аукционов по правилам приказа ФАС № 247/15 на 2 года, а значит на этот срок закрывает себе дорогу на любые земельные торги по стране, не только в Москве.

Обжалование результатов: ФАС и суд, причины отмены торгов

Если правила аукциона нарушили, закон даёт два параллельных инструмента защиты: быструю административную жалобу в антимонопольный орган и более фундаментальный путь через суд.

Жалоба в ФАС по статье 18.1 закона № 135-ФЗ

• Кто подаёт. Любой участник торгов, чьи права нарушены действиями организатора, оператора площадки или аукционной комиссии.
• Срок подачи. Не позднее 10 дней со дня подведения итогов торгов либо со дня размещения результатов на официальном сайте, если это предусмотрено.
• Срок рассмотрения. 7 рабочих дней со дня поступления жалобы в антимонопольный орган.
• Что происходит с торгами. Со дня, когда организатору направили уведомление о поступившей жалобе, торги приостанавливаются до решения по существу, а заключать договор в этот период запрещено.

Если ФАС признаёт жалобу обоснованной, она выдаёт предписание об устранении нарушения, вплоть до отмены итогов и проведения аукциона заново. Договор, заключённый вопреки такому запрету, считается ничтожным.

Оспаривание в суде по статье 449 ГК РФ

Параллельно или вместо жалобы в ФАС заинтересованное лицо вправе оспорить торги в суде в течение 1 года со дня их проведения. Перечень оснований закрытый:

• Кого-то необоснованно отстранили от участия, хотя формальных причин для отказа не было.
• Наибольшую цену отклонили без оснований, выбрав менее выгодный вариант.
• Продажу провели раньше срока, указанного в извещении.
• Допущены иные существенные нарушения порядка, повлиявшие на итоговую цену.

Признание торгов недействительными тянет за собой недействительность договора, заключённого с победителем, и применение последствий по статье 167 ГК РФ, стороны возвращаются в исходное положение. Расходы на повторные торги при этом суд распределяет между теми, кто фактически допустил нарушение.

Типичные причины, по которым торги всё же отменяют

• Ошибка в извещении. Неверный кадастровый номер, площадь или вид разрешённого использования, из-за которых часть претендентов не поняла, что участок им подходит.
• Необоснованный отказ в допуске. Организатор отклонил заявку по формальному поводу, который на самом деле не подтверждён документами.
• Нарушение срока публикации. Извещение разместили позже, чем за 30 дней до аукциона, и у претендентов не хватило времени подготовиться.
• Признаки сговора участников. Это отдельное основание для проверки уже по антимонопольному законодательству, а не только по процедуре торгов.
• Нарушение на этапе рассмотрения заявок. Комиссия допустила участника, который не имел права претендовать на лот, или напротив, отклонила достойную заявку.

Коротко: главное об аукционе на земельный участок

• Правило и исключение. Городская земля по умолчанию сдаётся или продаётся через аукцион (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ); без торгов участок достаётся только по закрытому перечню статьи 39.6.
• Кто инициирует. Аукцион объявляет уполномоченный орган, в том числе по заявлению самого заинтересованного лица (ст. 39.11 ЗК РФ).
• Начальная цена. Для продажи, рыночная или кадастровая стоимость участка; для аренды, рыночная годовая плата или не менее 1,5% кадастровой стоимости.
• Извещение. Публикуется не менее чем за 30 дней до торгов на torgi.gov.ru и на площадке региона, в Москве, investmoscow.ru.
• Электронная форма. Обязательна для всех, кроме земли гражданам под ИЖС, ЛПХ, садоводство, КФХ и сельхозпроизводство.
• Задаток. Размер устанавливает организатор в извещении; не победившим возвращают за 3 рабочих дня, победителю засчитывают в оплату.
• Единственный участник. Аукцион признаётся несостоявшимся, но договор всё равно заключают, по начальной цене.
• Договор. Направляют победителю за 5 дней после истечения десятидневной паузы, подписать нужно за 10 рабочих дней, иначе документы уходят следующему по цене.
• Уклонение от подписания. Задаток теряется, а участник на 2 года попадает в реестр недобросовестных участников аукционов ФАС России.
• Обжалование. Жалоба в ФАС по ст. 18.1 закона № 135-ФЗ в течение 10 дней (рассмотрение 7 рабочих дней) или иск в суд по ст. 449 ГК РФ в течение года.