Аренда земли без торгов: основания по статье 39.6 ЗК РФ

Что значит аренда без торгов и когда она вообще доступна

Городская земля в Москве почти никогда не продаётся напрямую. Зато закон открывает другой путь: взять участок в аренду. По общему правилу договор заключается на аукционе, так велит пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. Но у этого правила есть исключение: пункт 2 перечисляет случаи, когда торги не нужны вовсе. Перечень закрытый, расширительному толкованию не подлежит: либо ваша ситуация буквально совпадает с подпунктом, либо путь только через конкурс ставок.

Общий обзор обоих путей, аукциона и предоставления без торгов, мы уже разобрали в статье про аренду земельного участка у города Москвы. Здесь смотрим глубже именно в основания без торгов и берём ракурс, который чаще всего встречается у собственника нежилого здания, девелопера или инвестора: участок под своим объектом, недострой, масштабный инвестиционный проект, комплексное развитие территории и линейные сооружения. Жилую землю, дачные участки и наделы для личных нужд граждан в этом материале не трогаем, у них отдельная процедура извещения по статье 39.18 ЗК РФ.

Почему это выгоднее аукциона

• Нет конкуренции. Участок закреплён за вами по праву, а не достаётся тому, кто предложил больше денег на торгах.
• Плата считается от кадастровой стоимости. Аукцион стартует от той же цифры, но растёт шагами по ходу торгов, а без торгов ставка остаётся привязанной именно к кадастру.
• Предсказуемый срок. Есть закрытый перечень действий и регламентные сроки рассмотрения, а не дата и время конкретного аукциона, к которому нужно успеть подготовиться.

Закрытый перечень: пять оснований для нежилой недвижимости

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ, это длинный список: десятки подпунктов под самые разные жизненные ситуации, от указа президента до земель отдельных категорий граждан. Перебирать все смысла нет, для собственника или инвестора в нежилой недвижимости реально работают пять сценариев.

Иногда ситуация формально подходит под два случая сразу: скажем, здание стоит на территории, где уже действует договор о комплексном развитии. Тогда приоритет обычно у более специального пункта, привязанного к конкретному договору или статусу, а не у общего права владельца здания. Это стоит сверять по документам заранее, а не гадать в заявлении: неверно выбранная норма, частая причина формального отказа.

Дальше разбираем каждое основание отдельно: кто именно подпадает, какие документы просят и какие подводные камни встречаются на практике у коммерческой недвижимости в Москве.

Участок под своим зданием: подпункт 9

Самое частое и самое надёжное основание для собственника нежилой недвижимости. Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ даёт право на аренду без торгов собственникам зданий и сооружений, собственникам помещений в них, а также тем, кому городская или государственная постройка передана в аренду.

Кто именно подпадает

• Собственник целого здания. Склад, производственный цех, бизнес-центр в собственности, участок под ним арендуют без конкурса.
• Собственники помещений. Если здание разделено на помещения с разными владельцами, право на аренду участка есть у каждого из них, и договор часто оформляют совместно или по долям.
• Арендатор городского здания. Если само здание в собственности города, а вы арендуете его, землю под ним тоже можно взять в аренду на основании этого же подпункта.

Что реально ограничивает город

ДГИ не обязан отдавать в аренду участок целиком в тех границах, что вам хотелось бы. По смыслу нормы предоставляется земля, необходимая для использования здания: под самим объектом, отмосткой, подъездами, коммуникациями и благоустройством, которое обслуживает именно эту постройку. Если фактический участок заметно больше пятна застройки, ДГИ вправе включить в договор только часть территории.

Когда несколько собственников на одном участке

Если здание принадлежит нескольким лицам, заявление о предоставлении участка обычно подают совместно все правообладатели, если только участок не делится на самостоятельные наделы под каждым объектом. Расхождение позиций среди собственников, частая причина затяжки: пока не собраны подписи всех, ДГИ заявление к рассмотрению по существу не примет.

Есть и ловушка: право по подпункту 9 не работает, если здание признано самовольной постройкой или его статус не подтверждён документами. Тогда сначала нужно разобраться со статусом объекта, и только потом претендовать на землю под ним.

Завершение строительства: подпункт 10

Если объект начат, но не достроен, у его собственника есть право получить участок в аренду без торгов, чтобы довести стройку до конца. Основание, подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, и у него есть важное ограничение: воспользоваться им можно только один раз.

Условия применения

• Объект уже стоит на кадастровом учёте как объект незавершённого строительства, право собственности на него зарегистрировано.
• Участок предоставляется однократно. Повторно по этому же основанию новый договор не заключат, если стройку снова не успели закончить.
• Срок аренды для этого случая ограничен статьёй 39.8 ЗК РФ: до 3 лет.

Что происходит, если не успели построить

Риск здесь серьёзнее, чем кажется на первый взгляд. По статье 239.1 ГК РФ, если договор аренды для завершения строительства прекращается, а объект так и остался недостроенным, суд по требованию уполномоченного органа вправе изъять его и продать с публичных торгов. Такое же правило действует и для участков, изначально полученных на аукционе под стройку. Это принудительное отчуждение недостроя вместе с деньгами, вложенными в него, поэтому тянуть с продлением до истечения трёхлетнего срока не стоит.

На практике для промышленных и складских объектов это основание часто используют собственники, купившие недострой у прежнего девелопера вместе с долгами по проекту. Прежде чем подавать заявление, стоит проверить, не пользовался ли этим правом предыдущий владелец: право однократное, и факт уже состоявшегося предоставления участка под этот же объект ДГИ обязательно учтёт при рассмотрении.

Масштабный инвестиционный проект: подпункт 3 и акты Москвы

Ещё одно основание, которое федеральный закон намеренно оставил на усмотрение регионов. Подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса разрешает предоставлять участок без торгов юридическому лицу по распоряжению высшего должностного лица субъекта, если планируемый объект или инвестиционный проект соответствует критериям, установленным законом этого субъекта.

Как это устроено в Москве

Базовые критерии таких объектов и проектов задаёт статья 8.1 закона города Москвы № 48 от 19.12.2007 «О землепользовании в городе Москве». Детальный порядок подтверждения и предоставления земли расписан в двух актах: постановлении Правительства Москвы № 714-ПП от 05.04.2024 и распоряжении Мэра Москвы № 426-РМ от 17.07.2024.

Что нужно понимать инвестору

• Статус подтверждается заранее. Прежде чем участок дадут без торгов, город должен официально признать, что заявленный проект соответствует критериям масштабного инвестиционного проекта.
• Критерии периодически меняются. Пороги по объёму вложений, плотности застройки и виду деятельности город пересматривает своими актами, поэтому перед подачей заявки стоит сверять именно действующую редакцию 714-ПП и 426-РМ, а не данные годовой давности.
• Результат оформляется соглашением. С городом заключается отдельное соглашение о реализации проекта, и уже на его основании готовится договор аренды земельного участка.

Для промышленных и логистических инвесторов этот путь часто выгоднее выхода на аукцион: льготная аренда даёт зайти в проект с меньшим объёмом вложений в саму землю, а деньги сразу пустить в стройку. Но вход в программу требует времени на подтверждение статуса, и закладывать этот срок в график нужно заранее, а не за месяц до старта стройки.

Комплексное развитие территории: подпункт 13

Если участок образован в границах территории комплексного развития, закон даёт отдельное, самое специальное основание для аренды без торгов: подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Право получает лицо, с которым заключён договор о комплексном развитии территории по правилам главы 10 Градостроительного кодекса (статьи 68-69).

Ключевая оговорка

Основание работает не для любого правообладателя внутри границ КРТ, а именно для стороны договора о КРТ, то есть для инвестора или девелопера, который прошёл процедуру заключения такого договора с городом. Просто оказаться в границах территории комплексного развития недостаточно: пока договор не подписан, право на аренду образованных внутри проекта участков без торгов не возникает.

Два пути оказаться стороной договора о КРТ

• Выиграть торги на право заключения договора о КРТ, если город запускает проект комплексного развития самостоятельно.
• Инициировать КРТ по собственной инициативе, если вы правообладатель промышленной площадки или коммерческого объекта и хотите поднять параметры застройки своей территории сами, не дожидаясь решения города. Этот путь подробно разобран в статье про КРТ по инициативе правообладателя.

После заключения договора участки под конкретные этапы проекта образуются по утверждённой документации по планировке территории и предоставляются стороне договора без торгов именно по подпункту 13. Земля здесь идёт не под уже существующий объект и не под инвестиционный проект вообще, а под конкретный, заранее согласованный с городом план застройки целой территории.

Линейные объекты и сети: подпункт 4

Отдельная группа оснований закрывает потребности инженерной и транспортной инфраструктуры. Подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса разрешает предоставлять участок без торгов для размещения объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи и нефтепроводов федерального, регионального или местного значения. Отдельными подпунктами закон выделяет ещё и специальных субъектов: автомобильные дороги (подпункт 26, для деятельности Государственной компании «Автодор») и объекты железнодорожной инфраструктуры общего пользования (подпункт 27, для РЖД).

Когда достаточно сервитута, а когда нужен участок

На практике для линейных объектов далеко не всегда нужна полноценная аренда всего земельного участка. Если сеть просто пересекает чужую или городскую землю транзитом, а не занимает её капитальным сооружением, эффективнее оформить не аренду, а сервитут: право ограниченного пользования чужим участком под конкретную инженерную задачу. Публичный сервитут для размещения линейных объектов и его отличия от полноценной аренды земли разбираем в статье про публичный сервитут.

Что важно для владельца сетей

• Участок формируется под конкретный объект. Границы и площадь земли под опорами, колодцами, кабельными трассами определяются проектной документацией на сам линейный объект.
• Срок аренды обычно долгий. Для линейных объектов и собственника здания статья 39.8 ЗК РФ допускает срок до 49 лет, что логично для капитальных сетей с долгим сроком службы.
• Согласование с эксплуатирующими организациями. Прежде чем участок предоставят, часто нужны технические условия и согласования от смежных сетевых организаций, это удлиняет подготовку пакета документов, а не саму процедуру в ДГИ.

Если сеть проходит через территорию нескольких собственников, разумно заранее разделить, где нужен полноценный участок, а где хватит сервитута: смешение этих механизмов в одном заявлении обычно только удлиняет рассмотрение.

Порядок: от заявления до договора

Процедура для всех пяти оснований в целом одна и та же, разница только в комплекте подтверждающих документов. Общие правила задают статьи 39.14-39.17 Земельного кодекса РФ.

Шаг 1. Определите основание и соберите документы

Правоустанавливающие документы на здание, договор о КРТ, соглашение по инвестпроекту или проектная документация на линейный объект, смотря по вашему случаю. Заявление без указания конкретного подпункта статьи 39.6 или с неверным основанием почти гарантированно вернут.

Шаг 2. Схема расположения участка и предварительное согласование

Если участок ещё не образован или его границы не уточнены, сначала готовят схему расположения на кадастровом плане территории и подают заявление о предварительном согласовании предоставления (статья 39.15 ЗК РФ). Точные сроки рассмотрения и действия решения смотрите в таблице ниже.

Шаг 3. Кадастровые работы

По утверждённой схеме кадастровый инженер готовит межевой план, участок ставят на государственный кадастровый учёт с точными координатами границ. Без этого шага заключить договор аренды на конкретный, юридически определённый участок невозможно.

Шаг 4. Заявление о предоставлении участка

Когда участок сформирован и стоит на кадастровом учёте, подают отдельное заявление уже о самом предоставлении в аренду (статья 39.17 ЗК РФ).

Шаг 5. Договор и регистрация

При положительном решении ДГИ направляет заявителю проект договора аренды. Подписать и вернуть его нужно не позднее чем через 30 дней с момента получения. Договор на срок от года подлежит государственной регистрации в Росреестре: без неё для третьих лиц он не считается заключённым. Что проверить перед подачей документов на регистрацию и какие приостановки встречаются чаще всего, смотрите в статье про регистрацию договора аренды.

Основания отказа и что делать, если отказали

Закрытый перечень оснований для отказа собран в статье 39.16 ЗК РФ. Пункты пронумерованы от 1 до 26, причём два добавлены позже под дробными номерами, 3.1 и 14.1. Разбирать все смысла нет, для нежилой недвижимости на практике чаще всего встречаются такие причины.

Частые причины отказа

• Основание не подтверждено. Заявитель сослался на подпункт статьи 39.6, под который его ситуация фактически не подпадает: самая частая причина.
• Цель не совпадает с видом разрешённого использования. Если участок предназначен под жилую застройку, а заявлена аренда под производственный склад, в предоставлении откажут.
• Границы требуют уточнения. Сведения об участке в ЕГРН не соответствуют требованиям к описанию местоположения границ, и сначала нужно их уточнить.
• Площадь в схеме расходится с фактической более чем на десять процентов. Формальное превышение параметров, заявленных в схеме расположения.
• На участок уже принято решение о предварительном согласовании в пользу другого заявителя, и оно ещё действует.
• Участок занят зданием третьего лица, не связанного с вашим заявлением, кроме случая, когда вы сами его собственник.
• Участок зарезервирован для госнужд либо ограничен в обороте.

Что делать после отказа

Первый и часто самый быстрый путь: разобраться, формальная это причина или содержательная. Неверно указанное основание, неполный комплект документов, расхождение в схеме, обычно можно исправить и подать заявление заново, не оспаривая первый отказ. Если же отказ содержательный, участок реально занят или зарезервирован, стоит поискать другое основание из перечня или готовиться к аукциону.

Если отказ выглядит незаконным, например ссылка на несуществующее основание или формальная придирка к документу, который на самом деле был приложен, решение можно оспорить. Для организаций и предпринимателей отказ ДГИ оспаривается в арбитражном суде как незаконное решение органа власти, для граждан, в районном суде по правилам главы 22 КАС РФ. Общий срок на обращение в суд, три месяца со дня, когда заявитель узнал о нарушении своего права, а не с даты самого отказа.

Особенности Москвы: ДГИ, Городская комиссия, реальные сроки

В Москве и других городах федерального значения полномочия по предоставлению земли переданы не муниципалитету, а уполномоченному органу исполнительной власти города. Для Москвы это Департамент городского имущества, ДГИ. Он принимает заявления, ведёт учёт городской земли, готовит и подписывает договоры аренды по всем основаниям без торгов.

Когда вопрос выходит на городскую комиссию

Не каждое заявление ДГИ решает в одиночку. Крупные и спорные вопросы землепользования традиционно выносят на Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы, в обиходе, Градостроительно-земельную комиссию. Через неё проходит заметная часть решений по масштабным инвестиционным проектам и случаям, где нужно свести позиции сразу нескольких ведомств: ДГИ, Москомархитектуры, департамента экономической политики.

Что это значит на практике

• Регламентные сроки не всегда совпадают с реальными. Формально закон отводит 20 дней на рассмотрение заявления, но если вопрос требует согласования нескольких ведомств или выносится на комиссию, реальный срок растягивается на месяцы.
• Готовить пакет нужно с запасом. Чем полнее и точнее документы на входе, тем меньше поводов у ДГИ запрашивать уточнения или откладывать рассмотрение до следующего заседания профильного органа.
• Для крупных проектов путь длиннее. Подтверждение критериев, статус, соглашение с городом и только потом сам договор, каждый этап добавляет время сверх базовых 20 дней на заявление.

Подавать документы в Москве нужно электронно, через личный кабинет юридического лица на mos.ru. Там же отслеживается статус заявления и приходят ответы ДГИ, включая мотивированные отказы со ссылкой на подпункт статьи 39.16.

Коротко: главное об аренде земли без торгов

• Правило и исключение. По умолчанию городская земля сдаётся в аренду на аукционе (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), без торгов, только по закрытому перечню пункта 2 той же статьи.
• Участок под своим зданием. Подпункт 9, самое надёжное основание для собственника нежилой недвижимости, площадь ограничена тем, что нужно для эксплуатации объекта.
• Завершение строительства. Подпункт 10, только однократно, срок до 3 лет, при повторном срыве стройки объект грозит изъятием и продажей с торгов по статье 239.1 ГК РФ.
• Масштабный инвестиционный проект. Подпункт 3, критерии задаёт закон города Москвы № 48 и акты 714-ПП, 426-РМ, статус подтверждается заранее, до подачи заявления на землю.
• Комплексное развитие территории. Подпункт 13, только для стороны уже заключённого договора о КРТ по главе 10 Градостроительного кодекса РФ.
• Линейные объекты. Подпункт 4 и смежные нормы для дорог и железных дорог; для транзитных сетей часто выгоднее сервитут, а не аренда всего участка.
• Порядок. Схема расположения и предварительное согласование (ст. 39.15 ЗК РФ), кадастровые работы, заявление о предоставлении (ст. 39.17 ЗК РФ), договор и его регистрация в Росреестре при сроке от года.
• Сроки. 20 дней на рассмотрение заявления, решение о предварительном согласовании действует год, подписать договор нужно за 30 дней после получения проекта.
• Отказ. Основания закрыты статьёй 39.16 ЗК РФ; формальные причины обычно исправляются новой подачей, содержательные оспариваются в суде в течение трёх месяцев.
• Москва. Решения принимает ДГИ, крупные и спорные вопросы выходят на Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, реальные сроки часто больше регламентных.