Перечень торгово-офисных объектов Москвы: как объект туда попадает

Что такое перечень и зачем город его ведёт

По общему правилу налог на имущество организаций считают от среднегодовой остаточной стоимости здания по бухгалтерскому учёту. Она обычно ниже рынка и падает с амортизацией. Но для двух категорий объектов, административно-деловых центров и торговых центров, статья 378.2 НК РФ устанавливает другую базу: кадастровую стоимость. Это заметно больше и не уменьшается со временем, а пересматривается только вместе с новой кадастровой оценкой.

Перечень, это официальный список конкретных зданий и помещений, для которых применяется именно кадастровая база. Не декларация о намерениях и не общая норма закона, а поимённый перечень с кадастровыми номерами, адресами и площадью, утверждённый на конкретный год. Пока объект не в перечне, налог платят по старым правилам через среднегодовую стоимость. Как только объект включили, база меняется автоматически с начала налогового периода.

В Москве перечень утверждён постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП. Документ живёт по особой схеме: сам он не переиздаётся заново каждый год, но ежегодно в него вносят изменения, которые полностью переписывают приложения с конкретными объектами на очередной налоговый период. Редакция на 2026 год введена постановлением Правительства Москвы от 19.11.2025 № 2794-ПП, эти изменения вступили в силу с 1 января 2026 года.

Ставка налога и порядок его уплаты в Москве отдельно закреплены Законом города Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций». Он развивает федеральную статью 378.2 НК РФ применительно к столице: определяет саму ставку, льготы и нюансы расчёта. Про то, кто платит этот налог, по каким ставкам и как его считают, читайте в статье про земельный налог по кадастровой стоимости, а здесь разбираем именно механизм попадания объекта в перечень.

Логика города простая. Крупные торговые и офисные объекты обычно приносят собственнику стабильный коммерческий доход, а значит способны нести и более серьёзную налоговую нагрузку, привязанную к реальной рыночной цене актива, а не к бухгалтерским цифрам, которые легко занизить учётной политикой. Отдельно, помимо перечня самих зданий, город ведёт второй список: нежилые помещения в многоквартирных домах и в зданиях на улицах с интенсивным пешеходным трафиком, для них действуют свои условия попадания. Основной фокус этой статьи, именно перечень зданий как самостоятельных объектов, административно-деловых и торговых центров.

Кто формирует и утверждает перечень на очередной год

Формирование перечня, не разовое решение чиновника, а обязательная процедура с жёстким сроком. Пункт 7 статьи 378.2 НК РФ прямо возлагает эту работу на уполномоченный орган исполнительной власти региона. В Москве им выступает Департамент экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР), он готовит проект перечня и вносит его на утверждение Правительству Москвы.

Три обязанности органа по федеральному закону

• Определить перечень на очередной период. Список объектов, для которых налоговая база на будущий год считается по кадастровой стоимости, готовят заранее, а не в разгар года.
• Направить перечень в налоговый орган. Электронную версию списка передают в управление ФНС по региону, чтобы налоговая знала, кому и как считать налог.
• Опубликовать перечень. Документ размещают на официальном сайте уполномоченного органа или на сайте субъекта в интернете, чтобы собственники могли сами свериться со списком.

Срок на всё это один: не позднее 1-го числа очередного налогового периода, то есть не позднее 1 января года, на который распространяется перечень. Это не формальность, а гарантия для бизнеса: правила игры на год должны быть известны заранее, до его начала, а не задним числом посреди года.

Помимо перечня самих зданий, постановлением № 2794-ПП актуализирован и второй список: нежилые помещения в многоквартирных домах, а также в зданиях, которые включены в отдельный перечень пешеходных зон и улиц с интенсивным движением. Для таких помещений действуют собственные условия попадания в кадастровую базу, эта часть выходит за рамки настоящей статьи, но полезно знать, что списков в Москве фактически два, а не один.

Кто отвечает за содержание перечня по существу, то есть решает, включать конкретное здание или нет? Формально решение принимает Правительство Москвы, утверждая постановление. Но фактическую работу, сбор данных из ЕГРН, анализ вида разрешённого использования участков и организацию обследований, ведут ДЭПиР совместно с Госинспекцией по недвижимости города Москвы.

По каким признакам объект включают в перечень

Ключевые правила заданы пунктами 3 и 4 статьи 378.2 НК РФ. Они почти зеркальны: один пункт описывает административно-деловой центр, другой торговый центр (комплекс), а признаки внутри устроены по одинаковой логике. Достаточно выполнения хотя бы одного условия из двух, совмещать их не требуется.

Административно-деловой центр (АДЦ)

Отдельно стоящее нежилое здание признаётся административно-деловым центром, если верно хотя бы одно из условий:

• Разрешённое использование участка. Здание стоит на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения.
• Назначение или фактическое использование самого здания. Здание предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Второе условие раскрывается через два самостоятельных теста. Здание признаётся предназначенным, если назначение помещений общей площадью не менее 20% от площади здания по сведениям ЕГРН или документам технического учёта предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (переговорные, парковки, приёмные). Отдельно здание признаётся фактически используемым, если не менее 20% его площади реально занято под офисы и сопутствующую инфраструктуру, независимо от того, что записано в документах.

Торговый центр (комплекс)

Правило для торговых центров построено точно так же, только вместо офисов, торговые объекты, общепит и бытовое обслуживание:

• Разрешённое использование участка предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.
• Назначение или фактическое использование здания. Здание предназначено или фактически используется для размещения таких объектов, и здесь тоже действует порог не менее 20% площади либо по документам, либо по факту.

Здание может быть признано одновременно и АДЦ, и торговым центром, если оно совмещает деловое назначение с торговым, закон это прямо допускает.

Отдельное правило для помещений

Есть и третье основание, которое касается не целого здания, а отдельного нежилого помещения: если его назначение, разрешённое использование или наименование по ЕГРН либо документам технического учёта предусматривает размещение офисов, торговых объектов, общепита или бытового обслуживания, либо оно фактически используется для этих целей, помещение тоже подпадает под кадастровую базу, даже если всё здание в целом в перечень не попало.

Отдельный случай, здание-памятник, приспособленное под ресторан, отель или офис вместо прежней функции. Для перечня оно оценивается по тому же фактическому использованию, а вот что физически можно изменить внутри при переоборудовании, определяет не Налоговый кодекс, а предмет охраны конкретного памятника: он задаёт границу дозволенного, и даже доступность для маломобильных гостей по ГОСТ Р 58178-2018 при этом может быть частичной, если полная доступность нарушит предмет охраны. Порядок такого переоборудования разбираем в статье приспособление памятника для современного использования.

Как проходит обследование вида фактического использования

Когда документы ЕГРН не дают однозначного ответа, включать здание в перечень или нет, город идёт смотреть, как объект используется на самом деле. Эта процедура называется официально: определение вида фактического использования, и в Москве её проводят по правилам постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП.

Кто выезжает на объект

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий и нежилых помещений для целей налогообложения в Москве проводит Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, в обиходе, Госинспекция по недвижимости. Именно её сотрудники выезжают на объект, осматривают помещения и составляют итоговый документ.

Что фиксирует акт обследования

По результатам выезда составляется акт обследования фактического использования. В него включают:

• Фотофиксацию помещений, снимки вывесок, витрин, отдельных входов с улицы, рабочих мест, товара, оборудования, всего, что подтверждает реальное назначение площади.
• Поэтажные схемы с разметкой, какая часть помещений занята под офисы, торговлю, общепит, бытовое обслуживание, а какая под иные или вспомогательные цели.
• Расчёт площади по видам использования, именно из него потом выводят тот самый процент, 20% и больше или меньше.

Может ли собственник присутствовать

Да, собственник объекта или его представитель по доверенности вправе присутствовать при обследовании, давать пояснения и указывать на особенности использования помещений. Присутствовать на обследовании разумно всегда: устные пояснения на месте, договоры аренды, справки о реальном назначении помещений способны повлиять на итоговую картину акта ещё до его подписания, когда изменить формулировки заметно проще, чем после.

Что происходит после акта

Копию акта направляют правообладателю объекта, а результаты обследования публикуют на официальном сайте Госинспекции по недвижимости. Именно этот акт становится основанием, по которому ДЭПиР включает или не включает здание в проект перечня на очередной год. Если собственник не согласен с выводами акта, следующий шаг, возражения и, при необходимости, оспаривание результатов, об этом ниже в разделе про исключение из перечня.

Как узнать, попал ли объект в перечень

Ждать письма от налоговой, не лучшая стратегия: требование доплатить обычно приходит уже по итогам года, когда налоговый период закрыт и что-то поменять для текущего года уже нельзя. Проверять статус объекта разумно заранее, и сделать это можно самостоятельно.

Способ 1. Сервис на mos.ru

На официальном портале Мэра и Правительства Москвы работает сервис проверки, включён ли объект в утверждённый перечень объектов недвижимости. Для проверки достаточно кадастрового номера или адреса здания либо помещения. Сервис администрирует ДЭПиР как орган, отвечающий за формирование перечня, и он же публикует ссылки на актуальную редакцию постановления № 700-ПП.

Способ 2. Прямая проверка постановления № 700-ПП

Текст постановления с действующими приложениями доступен в правовых базах и на официальных порталах публикации нормативных актов. Приложения перечисляют объекты по кадастровым номерам и адресам, разбивка обычно есть отдельно для зданий целиком и отдельно для помещений в них. Стоит смотреть именно актуальную редакцию на нужный год, а не первоначальный текст 2014 года: как уже говорилось, содержание приложений меняется ежегодно.

Способ 3. Проект перечня на следующий год

Поскольку закон обязывает утвердить перечень не позднее 1 января очередного периода, проект обновлённого списка город обычно готовит и публикует заранее, в конце текущего года. Это даёт возможность отслеживать, готовится ли включение объекта в перечень ещё до того, как решение станет окончательным, и успеть представить возражения на стадии проекта, а не после утверждения.

Способ 4. Через свой личный кабинет налогоплательщика

Юридическим лицам стоит также свериться с данными в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС: если объект попал в перечень, налоговая база по нему в системе отображается как кадастровая стоимость, а не как остаточная стоимость по балансу. Расхождение с ожиданиями, повод сразу проверить перечень напрямую.

С какого момента перечень действует и что с объектами, найденными в течение года

Перечень, утверждённый на конкретный налоговый период, действует весь этот период целиком, с 1 января по 31 декабря, а не с даты фактического обследования или обнаружения объекта. Это прямо следует из логики статьи 378.2 НК РФ: база по кадастровой стоимости применяется к объектам из перечня, определённого именно на этот год.

Ключевое правило: перечень не меняют задним числом внутри года

Пункт 10 статьи 378.2 НК РФ отвечает на частый вопрос: что если город обнаружил здание, которое давно фактически используется под торговлю или офисы, но не включил его в перечень к 1 января? Ответ закона однозначный: такие объекты, выявленные в течение налогового периода и не включённые в перечень на текущий год, подлежат включению в перечень, который уполномоченный орган определяет на очередной, то есть следующий, налоговый период.

Это значит, что за текущий год, в котором объект нашли, но не успели включить, налог по этому конкретному объекту всё ещё считают по-старому, через среднегодовую стоимость. Кадастровая база начинает применяться только со следующего года, после того как объект официально попал в очередную редакцию перечня. Задним числом доначислить налог по кадастровой стоимости за уже прошедший период закон не даёт.

Исключение для объектов, образованных разделом

Отдельная ситуация, когда новый объект появился в течение года в результате раздела уже включённого в перечень здания или помещения, например разделили торговый центр на несколько самостоятельных помещений с отдельными кадастровыми номерами. Такие вновь образованные объекты облагаются по кадастровой стоимости и до того, как их официально впишут в перечень, поскольку они прямо унаследовали статус исходного объекта.

Что делать сразу после включения в перечень

Обнаружили объект в новой редакции перечня, значит с начала налогового периода изменился порядок расчёта налога на имущество. Дальше есть несколько практических шагов, и лучше пройти их по порядку, а не хвататься сразу за самый радикальный.

1. Пересчитайте авансовые платежи и декларацию

Налог на имущество организаций по объектам из перечня платят авансовыми платежами в течение года и итоговым расчётом по его завершении. Базой служит кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода по данным ЕГРН. Нужно заново пересчитать суммы к уплате: продолжать платить по-старому, от остаточной стоимости, значит копить недоимку и пени. Как считать базу, ставку и сроки платежей по шагам, разобрано в статье про налог на имущество организаций от кадастровой стоимости.

2. Проверьте кадастровую стоимость объекта

Само по себе законное включение в перечень не значит, что налог обязательно вырастет ровно настолько, насколько выглядит пугающим на первый взгляд. Кадастровая стоимость нередко завышена относительно рынка, а её можно оспорить и снизить, это отдельная процедура через комиссию или суд, не связанная напрямую с исключением объекта из перечня. Подробно о ней, в статье про оспаривание кадастровой стоимости.

Повлиять на итоговую цифру выходит дешевле ещё на стадии проекта отчёта об оценке, пока действуют 30 дней на замечания правообладателя, чем оспаривать уже утверждённую кадастровую стоимость. На этом же этапе можно подать декларацию о характеристиках объекта. Как проходит государственная кадастровая оценка и когда подавать замечания, смотрите в статье про государственную кадастровую оценку.

3. Проверьте наличие льгот

Для отдельных категорий налогоплательщиков и объектов в Москве действуют льготы по налогу на имущество организаций, их состав и условия закреплены Законом города Москвы № 64. Не разбираться в льготах самостоятельно, а отдельно свериться, применима ли какая-то из них к вашей ситуации, часто выгоднее, чем сразу спорить с самим фактом включения в перечень.

4. Оцените основание включения

Три разных основания, разрешённое использование участка, назначение по документам, фактическое использование, дают разные шансы на пересмотр. Формальный признак по виду разрешённого использования участка без реального учёта назначения здания оспаривать проще всего, об этом ниже. Фактическое использование, подтверждённое актом с фотофиксацией, оспорить труднее, но тоже возможно, если акт составлен с нарушениями или считает площадь неверно.

5. Не игнорируйте сроки

У возражений на акт обследования, у обращения в комиссию по кадастровой стоимости, у судебного оспаривания есть свои процессуальные сроки. Если действовать сразу после того, как стало известно о включении, шансов больше, чем если тянуть до следующего налогового требования.

Частые ошибки, из-за которых включают по формальному признаку

Большинство споров о включении в перечень строятся вокруг одной и той же проблемы: список видит формальный признак, а не то, чем здание служит на самом деле. Разберём самые частые ситуации.

ВРИ участка не совпадает с реальным использованием здания

Классический случай: участок под зданием десятилетиями числится с видом разрешённого использования под торговлю или коммерческую деятельность, хотя фактически на нём стоит производственный цех, склад или вовсе объект, никак не связанный с торговлей. Формально подпункт 1 пункта 4 статьи 378.2 НК РФ такое основание допускает, но этот же вопрос дошёл до Конституционного Суда.

Это значит, что формальный признак ВРИ участка не абсолютен: собственник вправе доказывать, что реальное назначение и использование здания отличаются от того, что записано в характеристике земли, и добиваться исключения или недопущения включения по этому основанию.

Устаревшее назначение помещений в ЕГРН

После перепланировки, смены арендаторов или изменения профиля бизнеса собственники нередко не актуализируют назначение помещений в реестре. В результате документы формально показывают «под офис» или «под магазин», хотя реально в помещении давно склад или архив. Это назначение по документам само по себе даёт основание для включения по признаку «предназначено», даже если фактическое использование иное. Устранить эту причину проще всего заранее, актуализировав сведения ЕГРН до обследования.

Смешанное использование здания без точного расчёта долей

Когда часть здания под офисами арендаторов, часть под собственным производством, а часть простаивает, расчёт тех самых 20% становится спорным. Ошибка обеих сторон, и собственников, и проверяющих, посчитать площадь на глаз, а не по точной экспликации с приложением договоров аренды и актов приёма-передачи. Разница в несколько процентов способна перевести объект через порог в ту или другую сторону.

Пропущенный момент для возражений

Возражения на акт обследования или на проект новой редакции перечня эффективнее подавать до утверждения окончательного документа, а не после. Собственники часто узнают о проблеме только из требования об уплате налога, когда перечень на текущий год уже утверждён и изменить его задним числом нельзя, приходится идти через оспаривание на будущий период или через суд.

Отсутствие документального подтверждения фактического использования

Если у собственника нет договоров аренды с чётким целевым назначением, поэтажных экспликаций и внутренней документации о том, кто и как использует помещения, у Госинспекции при обследовании остаются только визуальные признаки. Их проще трактовать в пользу более широкого включения, а не наоборот.

Как исключить объект из перечня

Если основание для включения формальное или ошибочное, у собственника есть путь для исключения объекта из перечня. Коротко порядок выглядит так: сначала досудебное обращение в уполномоченный орган или в комиссию с документами, которые опровергают признак включения (актуальные сведения ЕГРН, договоры аренды, экспликация, собственные фотоматериалы), а при отказе, административный иск в суд по правилам КАС РФ с требованием признать включение незаконным и исключить объект из действующей редакции перечня.

Судебная практика по таким спорам обширна, и шансы сильно зависят от основания включения: формальный признак ВРИ участка без учёта фактического назначения здания оспаривать легче, а акт с подробной фотофиксацией фактического использования, сложнее, там придётся опровергать конкретные цифры и выводы инспектора.

Основной предмет спора почти всегда, акт обследования Госинспекции по недвижимости: именно его выводы обычно и опровергают в первую очередь. Подробно о том, что проверяет ГИН, как составляют акт и в каком порядке его обжаловать, читайте в статье про Госинспекцию по недвижимости Москвы. Там же про формы возражений, доказательства, которые реально работают в суде, и типичные причины отказов.

Полный разбор всех пяти рабочих оснований для выхода из перечня, позиции Конституционного Суда по формальному признаку ВРИ, судебного маршрута по КАС РФ и порядка возврата переплаты после решения суда, смотрите в статье исключение объекта из перечня по налогу на имущество.

Коротко: главное о перечне торгово-офисных объектов

• Что это. Перечень, ежегодный список зданий и помещений, для которых налог на имущество считают от кадастровой стоимости, а не от среднегодовой остаточной. Основа, статья 378.2 НК РФ.
• Кто утверждает. Уполномоченный орган субъекта, в Москве ДЭПиР и Правительство Москвы. Перечень утверждён постановлением № 700-ПП от 28.11.2014, редакция на 2026 год введена постановлением № 2794-ПП от 19.11.2025.
• Срок. Перечень на очередной год определяют не позднее его 1-го числа, то есть не позднее 1 января (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ).
• По каким признакам включают. Вид разрешённого использования участка, назначение здания или помещений по ЕГРН, либо фактическое использование не менее 20% площади под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание.
• Как проверяют факт. Госинспекция по недвижимости Москвы проводит обследование по правилам постановления № 257-ПП, составляет акт с фотофиксацией, собственник вправе присутствовать и давать пояснения.
• Как узнать о включении. Сервис проверки на mos.ru, актуальная редакция постановления № 700-ПП, личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
• Объект нашли в течение года. На текущий период его всё ещё облагают по-старому, кадастровая база начинает работать только со следующего года после включения в очередную редакцию перечня.
• Частая ошибка. Формальный признак ВРИ участка без учёта реального назначения здания, тут поможет позиция Конституционного Суда из постановления № 46-П от 12.11.2020.
• Если включили неправильно. Можно добиваться исключения через досудебное обращение и суд по КАС РФ, а обжалование самого акта обследования разобрано в статье про Госинспекцию по недвижимости.