Исключение объекта из перечня по налогу на имущество

Когда стоит добиваться исключения из перечня

Компания разбирает счёт за налог на имущество и видит: база больше не остаточная стоимость по балансу, а полная кадастровая оценка здания. Причина обычно одна, объект попал в перечень административно-деловых и торговых центров по статье 378.2 НК РФ. Мы разбирали, как формируется этот список и по каким признакам туда включают здание, в статье перечень торгово-офисных объектов Москвы. Сама механика налога, ставки, авансы и сроки уплаты, подробно разобрана в статье налог на имущество организаций от кадастровой стоимости. Здесь речь о другом: что делать, если включение в перечень с самим зданием давно разошлось.

Разница в деньгах чувствительная. Кадастровая оценка не падает от амортизации, а ставка в Москве уже у предельных 2 процентов. Здание, которое раньше платило по остаточной стоимости, после включения в перечень нередко платит в разы больше, и эта сумма не снижается с возрастом постройки.

Добиваться исключения имеет смысл не всегда. Если здание объективно работает как деловой или торговый центр, а кадастровая оценка близка к рынку, спорить о самом факте включения бесперспективно, тут разумнее заняться оценкой. Но часто картина иная: участок десятилетиями числится с торговым видом разрешённого использования, хотя на нём стоит цех или склад; часть площади сдали в аренду под шоу-рум, и обследование механически распространило торговый статус на всё здание; помещение снесли или перестроили, а перечень этого не заметил. В таких случаях у собственника есть реальный шанс выйти из перечня и вернуть переплаченное.

Ниже по порядку: какие основания реально работают, как устроен спор с актом обследования, чем административный путь отличается от судебного, какие доказательства убеждают, с какого момента считается, что здание вышло из перечня, и как вернуть или зачесть уже уплаченные суммы.

Пять оснований для исключения объекта

Прежде чем готовить возражения или иск, важно точно понять, по какому именно основанию здание изначально попало в перечень: от этого зависит, что и как оспаривать. Практика знает пять рабочих сценариев.

1. Объект не отвечает признакам АДЦ или торгового центра

Формально по статье 378.2 НК РФ здание признают деловым или торговым центром, если хотя бы один из признаков совпал: вид разрешённого использования участка, назначение по ЕГРН или фактическое использование не менее 20% площади. Если ни одно из этих условий по существу не выполняется, а здание всё равно в списке, это техническая или методологическая ошибка органа, и она оспаривается напрямую.

2. Фактическое использование меньше порога в 20 процентов

Самый частый спор на практике. Обследование посчитало долю офисов или торговли выше порога, а собственник считает иначе: часть площади под складом, часть простаивает, часть занята производством. Здесь решает точный расчёт по экспликации и договорам аренды, а не общее впечатление от здания.

3. Ошибка в сведениях ЕГРН о назначении и наименовании

После перепланировки, смены арендатора или изменения профиля бизнеса собственники не всегда успевают актуализировать назначение помещений в реестре. Документы формально показывают «офис» или «магазин», хотя по факту там архив или склад. Устаревшая запись сама по себе даёт признак «предназначено», даже если реальное назначение другое, и здесь работает не спор о факте, а исправление сведений ЕГРН с последующим пересмотром позиции перечня.

4. Вид разрешённого использования участка изменён

Если ВРИ земли под зданием сменили, например с торгового на производственный или складской, а перечень продолжает ссылаться на старый признак, это прямое основание для пересмотра. Порядок смены ВРИ и то, как он влияет на градостроительные документы, подробно разбираем в услуге смена вида разрешённого использования участка. Здесь важно, что после смены ВРИ формальный признак включения, на который ссылался орган, у здания уже отсутствует.

5. Здание снесено или реконструировано

Если объект физически прекратил существование или изменился настолько, что прежние параметры и назначение больше не применимы, например реконструкция превратила бывший торговый центр в производственный корпус, перечень обязан это учесть. Пока запись сохраняется формально, налог продолжает начисляться по кадастровой стоимости объекта, которого в прежнем виде уже нет.

Позиция Конституционного Суда: постановление № 46-П

Отдельно стоит разобрать самое сильное основание для спора о формальном включении, позицию Конституционного Суда РФ из постановления № 46-П от 12.11.2020. Дело касалось собственника здания, которое включили в перечень только потому, что один из видов разрешённого использования земельного участка допускал размещение торговых объектов, хотя реально здание использовалось иначе.

Суд признал норму статьи 378.2 НК РФ не противоречащей Конституции, но дал важную оговорку: положение не предполагает определение налоговой базы по кадастровой стоимости исключительно из-за формального вида разрешённого использования участка, без учёта предназначения и фактического использования самого здания. Если участок стоит с торговым или деловым ВРИ, но здание по документам и по факту служит другим целям, доля такого нецелевого использования подлежит учёту, а сам объект способен оказаться вне перечня с учётом того же двадцатипроцентного критерия.

Что это меняет на практике

• Формальный признак не абсолютен. Орган не вправе автоматически включать здание в перечень, ссылаясь только на строку из выписки ЕГРН об участке, если предназначение и фактическое использование самого здания этому противоречат.
• Бремя разбирательства смещается к фактам. Спор перестаёт быть чисто формальным: собственнику нужно показать реальную картину использования здания, а не только оспорить формулировку в документах на землю.
• Позиция применима не только к участкам с несколькими ВРИ. Логика постановления шире буквального повода дела и используется судами при оценке любого чисто формального включения, когда назначение здания по существу расходится с признаком, на который сослался орган.

На эту позицию стоит ссылаться в возражениях и в административном иске всегда, когда основанием включения послужил именно вид разрешённого использования участка, а не документы или обследование самого здания. Это не гарантия победы, суд всё равно оценивает конкретные доказательства по вашему объекту, но это работающий довод, признанный на уровне Конституционного Суда, а не частное мнение юриста.

Как оспорить акт обследования Госинспекции по недвижимости

Если основанием включения стал не формальный признак, а фактическое использование здания, в деле почти всегда лежит акт обследования Госинспекции по недвижимости, составленный по правилам постановления Правительства Москвы от 14.05.2014 № 257-ПП. Именно этот документ с фотофиксацией и поэтажным расчётом площадей чаще всего и приходится оспаривать.

Что не так бывает в акте

• Площадь посчитана на глаз. Инспектор фиксирует использование помещений визуально во время одного выезда, без сверки с экспликацией и договорами аренды, и процент оказывается завышен.
• Акт подписан без собственника. Если владелец или представитель по доверенности не присутствовал при обследовании, возразить по существу на месте было некому, а разбираться приходится уже постфактум.
• Использование изменилось после выезда. Обследование фиксирует картину на конкретную дату, а к моменту утверждения перечня арендатор мог съехать, площадь освободиться или назначение измениться.
• Не учтены вспомогательные и пустующие помещения. Коридоры, склады, технические зоны иногда механически причисляют к торговой или офисной площади, хотя по смыслу нормы это разные категории.

Заявление на повторное обследование

Первый практический шаг, обратиться в Госинспекцию по недвижимости с заявлением о повторном обследовании объекта и приложить документы, которые опровергают выводы первого акта: актуальную экспликацию БТИ, договоры аренды с указанием целевого назначения площадей, фотофиксацию текущего состояния, справку о фактических арендаторах. Присутствие собственника или представителя на повторном выезде обязательно использовать, потому что устные пояснения на месте иногда меняют итоговую цифру ещё до подписания нового акта.

Сроки подачи

Обращаться с возражениями и заявлением на повторное обследование разумно сразу после того, как стало известно о содержании акта, а не после утверждения новой редакции перечня. Проект перечня на очередной год город обычно публикует заранее, до конца текущего года, и именно на этой стадии проще всего скорректировать ошибочные цифры, пока документ не стал окончательным. После утверждения перечня на текущий год исправить его задним числом нельзя, и придётся выбирать между пересмотром на будущий период и судебным оспариванием уже действующей редакции.

Административный и судебный путь исключения

У собственника, который не согласен с включением, два последовательных пути: сначала административный, а при отказе, судебный. Пропускать первый шаг не запрещено, но начинать сразу с иска обычно менее эффективно: суд в любом случае оценит, пытался ли заявитель урегулировать вопрос до обращения.

Административный путь

Досудебное обращение направляют в уполномоченный орган, который готовит перечень, в Москве это Департамент экономической политики и развития совместно с Госинспекцией по недвижимости. К обращению прикладывают документы, которые опровергают основание включения: актуальную выписку ЕГРН, экспликацию, договоры аренды, материалы повторного обследования, сведения об изменении ВРИ участка. Орган рассматривает обращение и либо корректирует позицию будущей редакции перечня, либо отказывает с указанием причин. Административный путь работает быстрее суда, но не гарантирует результат: решение остаётся на усмотрение органа, а обжаловать отказ можно только дальше, через суд.

Судебный путь

Перечень утверждается нормативным правовым актом Правительства Москвы, а конкретная позиция в его приложении, отдельным объектом с кадастровым номером и адресом, обладает нормативными свойствами применительно к этому объекту. Поэтому оспаривание идёт по правилам главы 21 КАС РФ («Производство по административным делам об оспаривании нормативных правовых актов»), а не главы 22, которая касается индивидуальных решений и действий конкретных должностных лиц. Административное исковое заявление о признании соответствующей позиции перечня недействующей рассматривает по первой инстанции Московский городской суд, дальше, при необходимости, Первый апелляционный суд общей юрисдикции и Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Почему не арбитражный суд

Собственник почти всегда организация, и первая мысль, что спор экономический и должен идти в арбитраж по АПК РФ. Это не так: раз оспаривается нормативный правовой акт региона, применяются правила КАС РФ и суды общей юрисдикции, независимо от того, что заявитель, юридическое лицо. Через АПК РФ и арбитражный суд идут другие споры того же собственника, например оспаривание конкретного решения налогового органа о доначислении суммы, но не оспаривание самой позиции перечня.

Срок обращения в суд

У административного иска об оспаривании нормативного правового акта нет трёхмесячного ограничения, характерного для споров об отдельных решениях органов власти: подать его можно в течение всего срока действия оспариваемой позиции перечня. Это отличает такие дела от многих других административных споров и даёт собственнику больше времени на подготовку доказательной базы, но затягивать обращение всё равно невыгодно, потому что чем дольше действует ошибочное включение, тем больше периодов набегает в переплату, которую придётся отдельно возвращать.

Какие доказательства работают в суде

Суд не принимает на веру общие утверждения вроде «здание используется не под торговлю». Решают конкретные документы, которые точно и по датам показывают, что происходит на площади.

Главная ошибка собственников, полагаться на один документ вместо комплекта. Договор аренды без акта приёма-передачи не показывает, началось ли фактическое использование. Фотографии без даты съёмки суд оценивает скептически. Экспликация без сопоставления с реальными арендаторами показывает только документальное, а не фактическое назначение. Убедительная позиция строится на пересечении нескольких источников, которые независимо друг от друга подтверждают одну и ту же картину использования здания.

С какого момента объект исключён и за какие периоды пересчитывают налог

Победа в суде не сразу отвечает на практический вопрос: за какие годы пересчитывать уже уплаченный налог. Ответ зависит от того, с какого момента суд признал позицию перечня недействующей.

Что решает суд по статье 215 КАС РФ

Рассматривая административное дело об оспаривании нормативного правового акта, суд сам определяет момент, с которого оспариваемая позиция перечня перестаёт действовать: со дня её принятия либо с иной даты, которую укажет в решении. По спорам о перечне суды нередко признают конкретную строку приложения недействующей именно со дня её принятия, то есть с начала того налогового периода, на который она была утверждена. Такой подход открывает право пересчитать налог за весь спорный год, а не только с даты вступления решения в силу.

Это не универсальное правило: суд оценивает конкретные обстоятельства дела, и если основание для исключения возникло позже, например ВРИ участка изменили в середине года или реконструкция завершилась не с 1 января, дата, с которой позиция признаётся недействующей, будет привязана именно к этому моменту, а не к началу периода.

Как это соотносится с общим правилом перерасчёта

Статья 54 НК РФ задаёт общую логику: при обнаружении ошибки в исчислении налоговой базы за прошлые периоды перерасчёт делают за период, в котором была допущена ошибка, а если это привело к переплате, налогоплательщик вправе учесть исправление и в периоде, когда ошибку обнаружили. Применительно к нашей ситуации это означает: как только решение суда о признании позиции перечня недействующей вступило в силу, у компании есть основание пересчитать налог за периоды, к которым относится решение суда, и подать корректирующие данные.

Технически: уведомления, а не декларация

Организации, у которых есть только объекты с базой от кадастровой стоимости, декларацию по налогу на имущество не подают начиная с отчётности за 2022 год. Вместо этого перед каждым сроком уплаты подаётся уведомление об исчисленных суммах, по которому налоговый орган распределяет платёж на едином налоговом счёте. После пересмотра статуса объекта нужно подать уточнённые уведомления за прошедшие периоды с исправленной суммой, тогда переплата отразится на едином налоговом счёте как положительное сальдо.

Как вернуть или зачесть переплату

После пересчёта и подачи уточнённых уведомлений переплата не возвращается автоматически, её нужно забрать самостоятельно. С переходом на единый налоговый счёт механизм изменился по сравнению с прежними правилами, и сейчас работает так.

Что происходит на едином налоговом счёте

Исправленная сумма налога уменьшает совокупную обязанность компании, и на едином налоговом счёте формируется положительное сальдо в размере переплаты. Дальше собственник сам решает, как этим сальдо распорядиться: зачесть в счёт будущих платежей по любым налогам или вернуть на расчётный счёт.

Зачёт по статье 78 НК РФ

Зачёт делают на основании заявления, поданного в налоговый орган по месту учёта, обычно в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью через личный кабинет налогоплательщика. Зачесть можно в счёт исполнения собственной будущей обязанности по любому налогу или в счёт обязанности другого лица, если сальдо превышает сумму зачёта, зачёт проводится частично.

Возврат по статье 79 НК РФ

Для возврата денег на счёт нужно положительное сальдо единого налогового счёта не меньше суммы, которую хотят получить обратно. Заявление подают на бумаге, электронно с электронной подписью, через личный кабинет или в составе декларации. Налоговый орган направляет поручение в Федеральное казначейство не позднее следующего рабочего дня после того, как появилось основание для возврата, а казначейство исполняет его не позднее следующего дня после получения. При задержке возврата больше чем на 10 дней на сумму начисляют проценты по ключевой ставке Банка России.

Срок на возврат или зачёт

Распорядиться переплатой можно в течение трёх лет со дня, когда сумма была уплачена сверх действительной обязанности. Отсчёт для ситуации с исключением из перечня практически совпадает с моментом уплаты за конкретный период: если суд признал объект исключённым с начала прошлого года, а с той даты прошло меньше трёх лет, вернуть или зачесть переплату за этот период ещё можно.

Что нужно подготовить к заявлению

• Решение суда с отметкой о вступлении в законную силу, которое указывает дату, с которой позиция перечня недействует.
• Уточнённые уведомления об исчисленных суммах за периоды, к которым относится переплата.
• Расчёт суммы переплаты по каждому периоду отдельно, с разницей между прежней и пересчитанной суммой налога.

Сколько занимает весь маршрут и почему проигрывают

Перед тем как начинать спор, полезно трезво представлять и сроки, и типичные причины отказа: это помогает решить, стоит ли вообще ввязываться в дело по конкретному объекту.

Сроки по шагам

Итого, если административный этап не даёт результата и дело доходит до суда с апелляцией, весь маршрут от первого обращения до фактического возврата денег занимает от полугода до года. Дела, где орган соглашается на административном этапе, закрываются заметно быстрее, здесь всё решает качество собранных документов.

Типичные причины проигрыша

• Спор о факте без документов. Заявитель утверждает, что здание используется иначе, но не подтверждает это ни экспликацией, ни договорами, ни фотофиксацией на нужную дату.
• Игнорирование даты обследования. Собственник доказывает текущее использование, а спор идёт о том, что было на момент составления акта: суд ориентируется именно на дату обследования, а не на день заседания.
• Смешение оснований. Попытка одновременно оспорить и формальный признак ВРИ, и акт обследования без чёткого разделения, какое доказательство к какому доводу относится, размывает позицию.
• Опоздание с исправлением ЕГРН. Если назначение помещений по документам давно устарело, а собственник не актуализировал его до обследования, аргумент об ошибке звучит слабее: сведения формально верны на момент акта.
• Пропуск административной стадии там, где она была нужна. Хотя формального ограничения на обращение в суд нет, полное игнорирование досудебного порядка иногда воспринимается как недостаточная попытка урегулировать вопрос без спора.

Коротко: главное об исключении из перечня

• Кому это нужно. Собственнику здания, которое попало в перечень по статье 378.2 НК РФ, но по факту не отвечает признакам делового или торгового центра, использует меньше 20% площади под офисы или торговлю, или изменилось после включения.
• Пять оснований. Несоответствие признакам АДЦ или ТЦ, фактическое использование ниже порога 20%, ошибка в назначении по ЕГРН, изменение ВРИ участка, снос или реконструкция здания.
• Позиция КС РФ. Постановление № 46-П от 12.11.2020: формальный вид разрешённого использования участка не может быть единственным основанием включения без учёта предназначения и фактического использования самого здания.
• Акт обследования. Составляет Госинспекция по недвижимости по постановлению № 257-ПП. Оспаривается через заявление на повторное обследование с документами, которые опровергают расчёт площади.
• Путь. Сначала административное обращение в уполномоченный орган, при отказе, административный иск по правилам главы 21 КАС РФ в Мосгорсуд (не арбитраж, не глава 22 КАС РФ), срок подачи не ограничен тремя месяцами.
• Доказательства. Экспликация БТИ, договоры аренды с назначением площадей, акты приёма-передачи, фотофиксация, акт независимого обследования, свидетельские показания, выписка ЕГРН.
• Момент исключения. Определяет суд по статье 215 КАС РФ: со дня принятия оспоренной позиции перечня или с иной указанной в решении даты, от этого зависит, за какие периоды пересчитывать налог.
• Возврат переплаты. После пересчёта подают заявление о зачёте (ст. 78 НК РФ) или возврате (ст. 79 НК РФ) положительного сальдо единого налогового счёта, срок обращения 3 года со дня уплаты.
• Сроки. От нескольких месяцев при успехе на административном этапе до полугода-года при полном судебном маршруте с апелляцией.