Кадастровая стоимость ниже рыночной или выше: почему так бывает и что из этого следует

Две цены одного объекта: чем они отличаются

Когда собственник видит в выписке ЕГРН одну цифру, а в отчёте оценщика другую, первая реакция обычно такая: одна из них неверна. Чаще верны обе, потому что отвечают на разные вопросы. Первая нужна государству для расчётов, вторая служит сделке или спору.

Закон определяет кадастровую стоимость как «полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости», определяемый на основе ценообразующих факторов (п. 2 ч. 1 ст. 3). Рыночную стоимость закон об оценочной деятельности описывает как наиболее вероятную цену, по которой объект можно отчуждить на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и не обязаны совершать сделку (ст. 3 закона № 135-ФЗ).

Разница начинается уже с метода. Кадастровую стоимость считает бюджетное учреждение сразу по всем учтённым в ЕГРН объектам региона, рыночную считает оценщик по одному объекту. Сравним по основным признакам.

Из таблицы видно главное: расхождение между двумя цифрами заложено в самой конструкции. Вопрос не в том, бывает ли оно, а в том, насколько велико и в какую сторону.

Откуда берётся цифра: массовая оценка и группы

Государственная кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтённых в ЕГРН зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и машино-мест региона, а также отдельно всех земельных участков (п. 1 и 2 ч. 1 ст. 11 закона № 237-ФЗ).

Методические указания о государственной кадастровой оценке (приказ Росреестра от 04.08.2021 № П/0336) применяют методы массовой оценки: для групп объектов с похожими характеристиками строят единые модели определения стоимости, а индивидуальный расчёт остаётся для тех объектов, где массовый метод неприменим (п. 3 Указаний). Подход выбирают из трёх, затратного, сравнительного или доходного, и выбор нужно обосновать.

Какие сведения влияют на цифру, закон перечисляет сам. Для зданий и помещений обязательно рассматривают местоположение, год постройки, материал стен, серию многоквартирного дома, ветхое или аварийное состояние и нахождение в зоне с особыми условиями использования территории (ст. 14 закона № 237-ФЗ, ч. 2). Для участков в этом списке местоположение и та же зона (ч. 3 ст. 14).

После расчёта проходит контроль: результаты проверяют «на основе сложившейся ценовой ситуации на рынке», в том числе по сведениям о сделках из ЕГРН (ч. 4 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Часть 4 говорит о контроле качества результатов по рынку, а не о сверке каждого объекта с его собственной рыночной ценой.

• Объекты делят на группы по виду использования, типу и местоположению.
• Для каждой группы строят модель из ценообразующих факторов.
• Цифра объекта получается из модели, а не из торгов по нему.
• Итог проверяют на уровне рынка, а не по каждому адресу.

Отсюда два следствия. Для объектов, похожих на типичных соседей по группе, расхождение с рынком вероятнее небольшое. Для нетипичных (с особым состоянием, нестандартным использованием, ограничениями) оно может быть заметным в любую сторону.

Почему кадастровая бывает выше рыночной

Завышение собственники замечают быстрее всего: оно сразу видно в налоговом уведомлении. Часть причин видна уже из текста закона и Указаний.

Использование и разрешённый вид

Вид использования модель берёт из ЕГРН: это вид разрешённого использования, назначение или наименование объекта. Если декларацией подтверждено фактическое использование, которое соответствует виду разрешённого использования из ЕГРН, берут его (п. 2 Указаний). Участок с ВРИ, под который идёт дорогая модель, может получить дорогую цифру, даже если фактически занят складом или пустует.

Неучтённые ограничения и состояние

Закон прямо называет ветхое или аварийное состояние и зону с особыми условиями использования территории среди обязательных факторов (ч. 2 и 3 ст. 14 закона № 237-ФЗ). Но учесть их модель может лишь по тем сведениям, которые у неё есть. Охранная зона, которой нет в ЕГРН, или износ, который нигде не зафиксирован, могут остаться за кадром, а искажение таких данных закон относит к ошибкам (ч. 13 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Предположение об использовании без ограничений

При определении кадастровой стоимости объект оценивается исходя из предположения, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного использования, «независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте», и может ли он быть фактически отчуждён (п. 5 Указаний). Рыночная стоимость считается по условиям закона об оценочной деятельности, поэтому итог может быть другим.

Группа средняя, объект нет

Модель даёт среднее по группе. Здание хуже соседних по планировке, с неудобным подъездом или с тяжёлыми арендаторами может оказаться в той же группе, что и лучшие, и получить ту же модель.

Последняя строка особая. Ошибкой при определении кадастровой стоимости считаются несоответствие методическим указаниям и «описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка», повлиявшая на величину стоимости (ч. 2 ст. 21 закона № 237-ФЗ). Если ошибка касается одного объекта, она единичная, если нескольких, системная (ч. 3 и 4 той же статьи).

Почему бывает ниже рынка, и куда это ведёт

Занижение не вызывает жалоб, поэтому о нём говорят реже. При растущем рынке оно вполне возможно.

Первая причина в дате. Эту стоимость определяют на 1 января года проведения оценки (абзац 4 п. 2 Указаний), а применяется потом годами. Следующая оценка проходит через четыре года после последней, а в городах федерального значения при решении высшего исполнительного органа региона через два (ч. 4 ст. 11). Всё это время цифра отстаёт от рынка, если рынок растёт.

Вторая причина в том, что механизм индексов рассчитан только на падение. Индексы рынка недвижимости рассчитывают ежегодно на 1 января, но кадастровую стоимость по ним пересчитывают, только если индекс упал более чем на тридцать процентов к уровню года, следующего за годом последней оценки (ч. 2 и 5 ст. 19.1 закона № 237-ФЗ). Рост рынка этим механизмом не подхватывается.

Третья причина в улучшениях. Ремонт, достройка, новая отделка, подключение мощностей поднимают рыночную цену, но попадают в модель, только если сведения о них внесены в реестр и учтены.

Что следует из занижения? Плательщику выгода очевидна: база меньше. Для сделки она не рекомендована, и спорить с ней обычно незачем: комиссия вправе определить стоимость в размере рыночной (п. 1 ч. 15 ст. 22 закона № 237-ФЗ), а при рынке выше кадастровой это вело бы к росту налога, а не к снижению.

• Дата оценки отстаёт от текущего рынка, пока не пройдёт следующий цикл.
• Механизм индексов срабатывает только на падение рынка.
• Улучшения объекта учитываются, если они внесены в ЕГРН.
• Средняя модель группы не видит особенностей конкретного здания.

Где выгода, а где ловушка

Низкая цифра выгодна, пока её не пересчитали. Выгоду и риск удобно разложить по ситуациям.

Главный риск занижения в том, что оно временно. Новая оценка снова определит стоимость на 1 января своего года и может учесть накопившийся рост рынка. Налог тогда может вырасти одним шагом, и бюджету компании лучше знать об этом заранее.

Поэтому планировать налоговые расходы стоит с оглядкой на график оценки. Если до очередной оценки остаётся мало времени, а рынок вырос, закладывайте в расчёт рост базы. Если оценка прошла недавно и цифра близка к рынку, резкий скачок менее вероятен.

• Проверьте по графику, когда назначена следующая оценка вашего вида объектов.
• Оцените, насколько вырос рынок с даты прошлой оценки.
• Заложите в бюджет вероятный рост налога после перехода на новую цифру.

Что это значит для налогов на имущество и землю

Расхождение стоит денег прежде всего там, где кадастровая стоимость служит базой. Для организаций это налог на имущество в отношении отдельных объектов и земельный налог.

Есть и ещё один случай, когда кадастровая цифра попадает в расчёт. При продаже помещения гражданином налог не может считаться с суммы ниже определённой доли кадастровой стоимости, даже если в договоре цена меньше. Как это работает, разобрано в статье про налог при продаже нежилого помещения.

Налоговая база по отдельным объектам недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). К таким объектам относятся административно-деловые центры, торговые центры и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых по ЕГРН или документам техучёта предусматривает размещение офисов, торговых объектов, общепита и бытового обслуживания, либо которые фактически для этого используются (пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Перечень таких объектов на налоговый период определяет уполномоченный орган региона (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Для земли действует та же логика: база по земельному налогу равна кадастровой стоимости участка (п. 1 ст. 390 НК РФ), внесённой в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Налог на имущество по итогам года считают как произведение ставки и базы (п. 1 ст. 382 НК РФ). Ставки устанавливает региональный закон, а Кодекс задаёт потолок: для объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, общий предел 2 процента, для отдельных категорий другие пределы (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). По земле ставки задают муниципальные акты, а в городах федерального значения законы этих городов, и Кодекс ограничивает ставку: не выше 1,5 процента для прочих участков и не выше 0,3 процента для сельхозземель, жилого фонда и ряда других категорий (п. 1 ст. 394 НК РФ).

Условный пример, цифры придуманы для расчёта, а не взяты из акта. Допустим, кадастровая стоимость участка 120 млн рублей, а отчёт оценщика на ту же дату даёт 90 млн. Для расчёта возьмём не фактическую ставку, а верхний предел земельного налога для прочих участков, 1,5 процента: 120 млн даёт 1,8 млн рублей в год, 90 млн даёт 1,35 млн. Переплата за год составляет 450 тыс. рублей. Для здания с такой же разницей при общем пределе налога на имущество 2 процента вышло бы 2,4 млн и 1,8 млн, то есть 600 тыс. в год. Фактическая ставка может быть ниже предела, тогда и переплата меньше. Ставку по земле берите в акте своего муниципалитета (в Москве в законе города), по налогу на имущество в законе региона. Подробности расчёта собраны в нашей статье о земельном налоге от кадастровой стоимости.

Аренда и выкуп у города: когда цифра попадает в платёж

Не только налог зависит от кадастровой стоимости. Закон называет среди целей её определения расчёт арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков (ч. 2 ст. 3 закона № 237-ФЗ).

Правила здесь устроены по уровням. Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения арендной платы за землю, предоставленную без торгов, для участков в собственности региона и участков неразграниченной государственной собственности устанавливает орган государственной власти субъекта (пп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса). Значит, порядок расчёта платы в Москве нужно читать в московском акте, а не выводить из общих соображений.

Какая именно кадастровая стоимость пойдёт в расчёт, определяет ч. 3 ст. 18 закона № 237-ФЗ: если по итогам госуслуги заключают договор аренды, купли-продажи или соглашение об установлении сервитута, а размер платы или цена определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, применяется стоимость, действующая на дату подачи заявления. Цена предмета торгов из этого правила исключена, и есть оговорка для случая, когда после подачи заявления внесена новая, более низкая стоимость.

Платёж по договору аренды у города может быть привязан к кадастровой стоимости участка, и тогда её снижение влияет на аренду. Как это делается и с какой даты, мы разбирали отдельно: перерасчёт арендной платы после изменения кадастровой стоимости.

• Для аренды без торгов порядок расчёта платы задаёт акт региона.
• Цифру в расчёте берут на дату подачи заявления, кроме случая со сниженной новой оценкой.
• Для аукциона на право аренды размер платы определяется по его результатам (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).
• Занижение кадастровой стоимости снижает и платёж, поводов для пересмотра нет.

Порог: когда разница оправдывает пересмотр

Вопрос «выгодно ли оспаривать» решается арифметикой, а не принципом. На итог влияют четыре величины: разница между цифрами, ставка, срок до следующей оценки и расходы на процедуру.

Годовую экономию считаем так: разница между кадастровой и рыночной стоимостью, умноженная на ставку налога. Дальше умножаем на число лет, в течение которых сниженная цифра будет действовать. Этот срок ограничен: следующая оценка пройдёт через четыре года после последней, а в городе федерального значения при решении региона через два (закон № 237-ФЗ, ч. 4 ст. 11). Полученную сумму сравниваем с расходами на отчёт оценщика, заявление и сопровождение.

Есть ещё два фактора времени. Сниженную стоимость применяют не с даты решения: при установлении в размере рыночной это 1 января года, в котором подано заявление, но не раньше даты кадастрового учёта объекта и не раньше начала применения изменяемой цифры (ст. 18 закона № 237-ФЗ, ч. 2, п. 6). Для оспаривания в комиссии или суде закон тоже называет 1 января года, в котором подано заявление, но не раньше начала применения оспариваемой цифры (п. 9 ч. 2 ст. 18). Поэтому подача в январе и подача в декабре одного года дают одну и ту же дату начала применения, а отчёт для заявления об установлении рыночной стоимости годится шесть месяцев с даты оценки (ч. 7 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ).

Отсюда практический вывод. Если оценка свежая, а до следующей остаётся два года и более, расчёт даёт простор. Если до следующей оценки несколько месяцев, расходы могут съесть выгоду. И решает здесь именно срок, а не абстрактный размер расхождения.

• Посчитайте разницу и годовую экономию.
• Определите, сколько лет цифра ещё будет действовать.
• Сложите расходы на оценку и сопровождение.
• Сравните экономию за весь оставшийся срок с расходами.

Как проверить своё расхождение до всяких заявлений

Спешить с заявлением не нужно. Сначала стоит выяснить, откуда взялась цифра и можно ли обойтись без спора.

Начните с выписки ЕГРН о кадастровой стоимости: там указаны сама стоимость и дата, с которой она применяется. Затем сверьте в выписке об объекте площадь, назначение, ВРИ, год постройки и материал стен с тем, что есть на самом деле. Несовпадения могут давать завышение.

Если непонятно, как получилась цифра, можно запросить разъяснения. Бюджетное учреждение предоставляет их в течение тридцати дней со дня поступления обращения (ч. 3 ст. 20 закона № 237-ФЗ). Обратиться вправе юридические и физические лица, чьи права или обязанности затронуты результатами оценки, а также органы власти (ч. 4 ст. 20).

Когда оценка только готовится, есть ещё один момент. Замечания к проекту отчёта вправе представить любые лица в течение срока его размещения (ч. 17 ст. 14), и к замечанию можно приложить документы о характеристиках объектов, которые не были учтены (ч. 19 ст. 14). Что происходит с проектом отчёта в Москве и как подать замечание, мы описали в материале о кадастровой стоимости 2026 года в Москве.

1. Выписка ЕГРН о кадастровой стоимости и дата её применения.
2. Сверка характеристик объекта в реестре с фактическими.
3. Запрос разъяснений, если логика расчёта неясна.
4. Заявление об исправлении ошибки, если она найдена.
5. Расчёт экономии и только затем решение о рыночной оценке.

Если выше рынка: два пути без деталей процедуры

Когда расчёт показывает, что игра стоит свеч, закон даёт два основных пути. Детальные инструкции мы вынесли в отдельные материалы, а здесь покажем только развилку.

Первый путь: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Его подают в бюджетное учреждение, к нему прилагают отчёт об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа (ч. 5 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ). Заявление рассматривают в течение тридцати календарных дней (ч. 10 ст. 22.1). Учреждение может установить стоимость в размере рыночной либо отказать, например, из-за недостоверных сведений, ошибок в расчётах или нарушения законодательства об оценочной деятельности (ч. 11).

Второй путь: заявление об оспаривании в комиссию (если она создана в регионе) или в суд. Результаты можно оспорить на основании установления в отношении объекта рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая (ст. 22 закона № 237-ФЗ, ч. 7). Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не обязательно (ч. 1 ст. 22). Срок рассмотрения комиссией не превышает тридцати дней (ч. 14 ст. 22).

Подробный порядок, сроки и документы собраны в статье об оспаривании кадастровой стоимости. Если нужен расчёт по конкретному объекту, поможет услуга оспаривания кадастровой стоимости: на странице услуги описаны анализ стоимости, заказ независимой оценки, заявление в бюджетное учреждение и сопровождение спора в суде.

Что учесть в Москве

Москва по закону город федерального значения, и это даёт ей два отличия, которые видны в тексте закона.

Первое: срок между оценками. Общий цикл четыре года, но для городов федерального значения по решению высшего исполнительного органа региона он сокращается до двух лет (ч. 4 ст. 11 закона № 237-ФЗ). Какие оценки в Москве и когда назначены, зависит от московских актов, их мы разбирали в статье о графике оценки.

Второе: у города есть право возражать. Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной может быть оспорено в суде органом государственной власти города Москвы в отношении участка, не находящегося в собственности города, но расположенного на его территории, если стоимость была существенно снижена, чем могут быть затронуты интересы города, в том числе поступления налоговых доходов в его бюджет (ч. 22.1 ст. 22). Такое же право закон даёт городу в отношении решения бюджетного учреждения об установлении рыночной стоимости (ч. 17 ст. 22.1), а органам местного самоуправления в отношении участков на их территории. Это значит, что при существенном снижении цифры для участков итог не всегда окончателен.

• Проверяйте, по какому циклу идёт оценка нужного вам вида объектов.
• Для участков учитывайте возможность судебного обжалования решения комиссии городом.
• Для аренды у города берите порядок расчёта платы из московского акта и договора.

Ставки налога и правила аренды в Москве задают московские акты, которые нужно читать на дату расчёта.

Типичные промахи собственников при сравнении цифр

Больше всего потерь возникает не от самого расхождения, а от неверных выводов из него.

• Сравнивают с ценой объявления. Рыночная стоимость в законе это наиболее вероятная цена сделки при условиях, названных в ст. 3 закона № 135-ФЗ, а объявление фиксирует желание продавца.
• Берут оценку на другую дату. Оспаривание строится на рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая (ч. 7 ст. 22 закона № 237-ФЗ), поэтому отчёт на сегодняшний день не подходит.
• Пропускают шесть месяцев. Заявление в учреждение подают в течение шести месяцев с даты оценки из отчёта, иначе его возвращают (п. 2 ч. 8 ст. 22.1).
• Путают стоимость и налог. Ставка и льготы зависят от региона, поэтому снижение базы не равно снижению налога на ту же долю.
• Ждут пересчёта задним числом. Новая цифра действует по датам из ст. 18 закона № 237-ФЗ, а не с момента, когда вы заметили завышение.

Ещё одна ошибка: считать занижение подарком и забывать, что после новой оценки база может вырасти. Эти ожидания полезно закладывать в бюджет заранее.

Коротко: кадастровая ниже или выше рыночной

• Кадастровая стоимость определяется на 1 января года оценки массовыми методами по группам объектов, рыночная считается оценщиком по одному объекту, поэтому расхождение заложено в методе.
• Выше рынка цифра может быть при неверном ВРИ, неучтённом состоянии или зоне, ограничении оборота и средней модели группы.
• Ниже рынка она бывает из-за отставания даты оценки и того, что индексы пересчитывают стоимость только при падении индекса рынка более чем на тридцать процентов.
• Налог на имущество и земельный налог считают от кадастровой стоимости, поэтому завышение ведёт к переплате, а занижение снижает налог.
• Выгоду от пересмотра определяет разница, ставка, срок до следующей оценки и расходы на процедуру.
• Ошибки в расчёте можно исправить в течение пяти лет без отчёта оценщика, а рыночную стоимость устанавливают по заявлению с отчётом в течение шести месяцев после даты оценки.
• Если выше рынка, расчёт и выбор пути делают до подачи документов, а не после.