Главная / Услуги / Кадастр и регистрация (Росреестр) / Согласование отдельного входа
Согласование отдельного входа под ключ в Москве
Оформляем отдельный вход в нежилое помещение: магазин, аптека, кафе или офис на первом этаже жилого дома в Москве. Ведём весь путь от проекта входной группы до записи в ЕГРН.
- Готовим проект входной группы и техническое заключение
- Проводим общее собрание собственников и оформляем протокол
- Согласуем работы в Мосжилинспекции и отрабатываем замечания
- Получаем акт приёмки и вносим изменения в ЕГРН
С чем приходят к нам
Купили помещение на первом этаже под магазин или аптеку, а вход только через подъезд. Арендатор не заходит, торговать нельзя.
Что сделаем: Спроектируем входную группу, проведём собрание собственников, согласуем в Мосжилинспекции и внесём вход в ЕГРН.
Вход уже прорубили, часто ещё при прежнем собственнике. Документов нет, а покупатель или банк просит их привести в порядок.
Что сделаем: Узакониваем по факту: техзаключение о безопасности проёма, проект в текущем состоянии, согласование и новая запись в ЕГРН.
Сетевой арендатор подписывает договор только с отдельным входом и витриной. Сроки в договоре уже горят.
Что сделаем: Берём весь маршрут на себя и ведём этапы параллельно: проект и собрание запускаем одновременно, чтобы выиграть недели.
Мосжилинспекция отказала: слабый проект, вопросы к протоколу собрания или к несущей стене.
Что сделаем: Разбираем причину отказа, усиливаем проект и пакет документов, заходим повторно. Если шансов нет, честно скажем до новых трат.
Здание отдельно стоящее, нежилое. Нужен второй вход с улицы, но непонятно, кто это вообще согласует.
Что сделаем: Здесь маршрут другой: без Мосжилинспекции, через техзаключение, техплан и учёт изменений в ЕГРН. Фасад проверяем по требованиям города.
Разбор от специалистов KEO GROUP
Отдельный вход это самостоятельная дверь с улицы и входная группа: крыльцо, навес, иногда пандус. Чаще всего его делают из окна, разбирая подоконный блок. Услуга нужна арендаторам и собственникам коммерческих помещений на первых этажах жилых домов, ведь без своего входа торговую точку, аптеку или клинику просто не открыть.
Собрание собственников берём на себя
Фасад и несущие стены относятся к общему имуществу дома (ст. 36 ЖК РФ), поэтому без протокола общего собрания Мосжилинспекция пакет не примет. Сколько голосов нужно именно вашему дому, зависит от того, уменьшается ли общее имущество: в одних домах хватает квалифицированного большинства, в других нужно согласие каждого собственника. Мы считаем кворум до собрания, готовим повестку, бюллетени и протокол по требованиям ЖК РФ, а правовой разбор по голосам, нормам и штрафам собрали отдельно в справочной статье про отдельный вход в коммерческом помещении.
Согласование отдельных входов ведём и в жилых домах, где решение принимает Мосжилинспекция, и в отдельно стоящих нежилых зданиях, где путь идёт через техническое заключение, техплан и учёт изменений в ЕГРН.
Что входит в работу
- Проект перепланировки с разделом КР по усилению проёма в несущей стене
- Техническое заключение о состоянии конструкций
- Подготовка и проведение общего собрания собственников, протокол ОСС
- СЭЗ Роспотребнадзора по профилю помещения
- Распоряжение Мосжилинспекции, приёмка, новый технический план и запись в ЕГРН
- Оценка: проверяем фасад, несущую стену и реальность входа в этом месте
- Проект: разрабатываем входную группу и узел усиления проёма
- Собрание: собираем общее собрание собственников и оформляем протокол
- Согласование: подаём в Мосжилинспекцию, отрабатываем замечания
- Завершение: приёмка, технический план, внесение в ЕГРН
Для нежилого помещения в жилом доме отдельный (второй) вход часто обязателен как эвакуационный по пожарным нормам. Это аргумент в вашу пользу, но он не отменяет ни проект, ни собрание собственников.
Самовольно прорубленный вход это не только штраф, но и предписание восстановить фасад за свой счёт. Восстановление обычно дороже грамотного согласования, а помещение всё это время простаивает. Поэтому вход лучше узаконить до начала торговли, а не после визита инспекции.
С чего начать: пришлите план БТИ на помещение, выписку ЕГРН, фото фасада с улицы и места, где планируете вход. Если вход уже сделан, добавьте фото готовой входной группы. Мы оценим, согласуется ли он, какой кворум собрания понадобится и сколько займёт процедура.
Какие задачи решаем
Вход без согласования: штраф юрлицу от 40 000 до 50 000 ₽ по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ плюс предписание заложить проём за свой счёт (актуально на июль 2026)
Собрание провели с ошибками: решение оспорят, и весь маршрут откатится на 2-3 месяца, а иногда уйдёт в суд
Крыльцо на фундаменте превращает перепланировку в реконструкцию: вместо 20 рабочих дней в МЖИ впереди экспертиза проекта и разрешение на строительство
Вход не внесён в ЕГРН: сетевой арендатор и банк не подписывают договор, помещение простаивает и не приносит ни рубля
Каждый отказ МЖИ из-за недоработанного пакета отнимает до 20 рабочих дней ожидания и месяц календаря
Этапы под ключ
Разбор объекта
За 1 день. Смотрим выписку из ЕГРН и планы БТИ, говорим, перепланировка это или реконструкция, сколько голосов собственников понадобится и реален ли вход вообще.
Проект и техзаключение
5-10 дней. Проект входной группы с разделом усиления проёма и техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
Собрание собственников
От 3 недель до 2 месяцев. Готовим повестку, бюллетени и протокол по требованиям ЖК РФ. Кворум считаем до собрания, а не после.
Согласование в МЖИ
До 20 рабочих дней, в домах-памятниках до 30. Подаём пакет электронно через mos.ru, отвечаем на замечания инспекции и доводим дело до решения инспекции.
Работы и акт приёмки
Следим, чтобы подрядчик не отступал от проекта, и получаем акт о завершённой перепланировке.
Техплан и запись в ЕГРН
Учёт изменений 5-7 рабочих дней. Готовим новый технический план, вносим изменения в ЕГРН, отдаём закрывающие документы. Если по нашей вине регистрация не пройдёт, исправим за свой счёт: гарантия прописана в договоре.
Результаты направления
Стоимость
Точную стоимость считаем после разбора объекта, до старта работ.
Проект перепланировки с разделом усиления проёма, готов к подаче в МЖИ
ТЗК о состоянии несущих конструкций и допустимости проёма
Собрание собственников, проект, МЖИ, акт приёмки, техплан и запись в ЕГРН
Пришлите выписку из ЕГРН и план БТИ: скажем, перепланировка это или реконструкция и сколько голосов собственников понадобится.
Отправить на разборЧастые вопросы
С чего начать и какие документы прислать
Начните с разбора объекта: оставьте заявку или позвоните по телефону. Для первой оценки пришлите кадастровый номер, выписку ЕГРН, имеющиеся документы по объекту и текст приостановки или отказа Росреестра, если он есть. Этого достаточно, чтобы понять перспективы, назвать срок и стоимость. Полный список документов под вашу задачу подскажем после разбора.
Нужно ли согласие жильцов дома на отдельный вход?
Да, без собрания собственников Мосжилинспекция документы не примет. Если проём устраивают в наружной несущей стене, а крыльцо встаёт на придомовую землю, суды считают это уменьшением общего имущества и требуют согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). В более мягких случаях хватает 2/3 голосов. Сколько нужно именно вам, скажем на разборе.
Сколько времени занимает согласование отдельного входа в Москве?
Весь маршрут под ключ обычно занимает 3-6 месяцев: разбор объекта за день, проект и техническое заключение 5-10 дней, собрание собственников от 3 недель, решение Мосжилинспекции до 20 рабочих дней, дальше работы, акт приёмки, техплан и запись в ЕГРН. Собрание запускаем параллельно с проектом, иначе оно съедает лишний месяц.
Какой штраф за отдельный вход без согласования?
Юрлицу и ИП от 40 000 до 50 000 ₽ по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, плюс предписание вернуть стену в исходное состояние за свой счёт. На практике дороже штрафа обходится простой помещения, пока идёт спор с инспекцией, поэтому вход дешевле оформить до проверки. Полный разбор сумм и последствий, включая штрафы для граждан и должностных лиц, собрали в справочной статье про отдельный вход.
Можно ли узаконить уже сделанный вход?
Как правило, да, если проём безопасен и вписывается в нормы. Делаем техническое заключение о допустимости выполненных работ, проект в текущем состоянии, проводим собрание и согласуем по факту. Если конструктив нарушен, честно скажем сразу, до трат на проект.
Чем вход-перепланировка отличается от реконструкции?
Крыльцо без фундамента в пределах 10 кв.м это перепланировка, её согласует Мосжилинспекция. Фундамент под входной группой или рост площади здания переводят задачу в реконструкцию: там проектная документация, экспертиза и разрешение на строительство. К какой категории относится ваш вход, скажем на разборе объекта, до договора и трат на проект. Разницу по шагам разобрали в справочной статье.
Нужен ли отдельный вход при переводе квартиры в нежилой фонд?
Да, ст. 22 ЖК РФ прямо требует отдельный вход и отсутствие доступа из помещения к жилой части дома. Перевод и устройство входа это две связанные процедуры, ведём их вместе, чтобы не проходить согласования дважды.
Кто согласует изменение фасада?
В многоквартирном доме фасадные решения входят в проект перепланировки, который рассматривает МЖИ. В отдельно стоящих нежилых зданиях облик согласуется через ДГП: Москомархитектура упразднена, её функции переданы Департаменту градостроительной политики в декабре 2025.
Какие документы нужны для согласования входа?
Выписка из ЕГРН, планы БТИ, проект перепланировки, техническое заключение, протокол общего собрания и технический план. С апреля 2025 подача только электронная, через mos.ru с усиленной квалифицированной подписью, а техплан подаётся сразу вместе с проектом.
Нужен ли пандус у нового входа?
Да, если между тротуаром и порогом есть перепад высот. Пандус, поручни и нескользящее покрытие закладываем в проект сразу: его площадь в лимит входной группы не входит, а переделывать готовое крыльцо после замечаний дороже. Нормы доступности разобрали в справочной статье про отдельный вход.
Разберём ваш объект
Оставьте заявку, эксперт перезвонит, разберёт ситуацию и предложит порядок действий, сроки и стоимость.
Смежные услуги
ЕГРН и Росреестр: снятие приостановок и отказов
Анализ причин, исправление, повторная подача, обжалование
Регистрация права собственности под ключ
Здания, помещения, переход права, по решению суда
Внесение изменений в ЕГРН
После перепланировки, реконструкции, смены назначения
Получите разбор по этому направлению
Оставьте заявку, эксперт оценит объект и назовёт срок и стоимость по вашей ситуации.
Получить разбор объекта
Весь объект ведём в одном окне
Не нужно собирать подрядчиков и бегать по инстанциям. Опишите задачу, дальше всё берём на себя, а вы спокойно занимаетесь делом.
- Один ответственный за объект
- Юристы, кадастровые инженеры и градостроители в одной команде
- Берём на себя взаимодействие с Росреестром, ДГИ, ГЗК и БТИ