ЦИМ АГР в формате IFC: что это за модель и когда она обязательна

Что такое ЦИМ и чем она отличается от 3D-визуализации

ЦИМ расшифровывается как цифровая информационная модель. За тремя буквами стоит структурированный набор данных об объекте: каждая стена, окно и перекрытие в модели существует как отдельный элемент со своим классом и набором характеристик, а на обычном чертеже это осталось бы просто линией. Формат для такой модели один и тот же во всём мире, IFC, Industry Foundation Classes, открытый формат обмена данными между разными программами проектирования. В России схема данных IFC закреплена национальным стандартом ГОСТ Р 10.0.02-2019 (он же ИСО 16739-1:2018), утверждённым приказом Росстандарта: то есть за требованием стоит перевод международного стандарта на язык российской нормативки, собственного изобретения тут никакого нет.

Разница с обычной визуализацией принципиальная. Рендер фасада или 3D-тур по будущему зданию, это картинка: она красиво показывает облик, но для программы это просто набор пикселей или полигонов без смысла. ЦИМ устроена иначе: у каждого элемента внутри неё есть класс (стена, окно, помещение, участок) и атрибуты, вроде площади, назначения, материала. Именно поэтому машина способна сама, без человека, сверить модель с таблицей технико-экономических показателей, найти нестыковку между заявленной площадью и геометрией или проверить, что нужный параметр вообще заполнен.

Что даёт городу структурированная модель

Рендер можно перерисовать за час, если фасад не понравился комиссии, а данные внутри картинки как были нулевыми, так и остались. ЦИМ решает другую задачу: она даёт городу проверяемый цифровой двойник конкретного архитектурно-градостроительного решения, который можно сверить автоматически, сравнить с ГПЗУ, сохранить в городских системах и достать через годы, когда потребуется что-то уточнить по уже утверждённому объекту.

• Машиночитаемость. Программа читает модель как структуру данных, а не как изображение, поэтому способна найти ошибку без участия эксперта на первом этапе проверки.
• Стандартные классы элементов. Стена размечена как стена (IfcWall), помещение как помещение (IfcSpace), а не общим безликим объектом без смысла.
• Атрибуты поверх геометрии. К каждому элементу прикреплены параметры: назначение, площадь, принадлежность к зоне или корпусу, об этом подробно в отдельном разделе ниже.
• Единый формат для всех участников. Архитектор в одной программе, проверяющий специалист в другой, оба смотрят один и тот же файл IFC без конвертаций и потери данных.

Для застройщика или проектировщика на практике это означает одно: альбом с фасадами и визуализациями по-прежнему нужен, комиссия смотрит именно на него глазами, но рядом с альбомом теперь обязательно лежит машиночитаемый двойник этого же решения, и оба документа должны совпадать между собой до последней цифры.

Зачем городу нужна модель, а не только альбом с рендерами

Логика простая, если её сформулировать от лица чиновника, который каждый день видит десятки заявок. Альбом с фасадами и визуализациями отвечает на вопрос, красиво ли здание. Цифровая модель отвечает на другой вопрос: сходятся ли цифры. Совпадает ли заявленная площадь с той, что реально получается из геометрии, не расходятся ли параметры этажей между таблицей и моделью, не потерялся ли где-то отдельный элемент, который в альбоме нарисован, а в модели отсутствует.

До появления этого требования проверка шла в основном глазами: специалист листал PDF, сверял цифры руками, и на большом объекте с десятками страниц какая-то нестыковка неизбежно проскакивала мимо. Машиночитаемая модель убирает часть этой ручной работы: программа сама читает атрибуты, сравнивает их с приложенной таблицей технико-экономических показателей и находит противоречие за секунды там, где раньше требовался день внимательного чтения.

Что именно даёт городу структурированная модель

• Автоматическая сверка данных. Программа сопоставляет площади, назначение и другие параметры модели с таблицей показателей и альбомом, а не полагается только на честность заявителя.
• Единая база вместо разрозненных PDF. Утверждённые решения хранятся в машиночитаемом виде и доступны для последующей работы городских информационных систем, а не только лежат архивом отсканированных файлов.
• Более быстрый вход для типовых нарушений. Часть технических отказов, дублирующиеся атрибуты, пустые обязательные поля, несовпадение классов элементов, отсекается на входном контроле ещё до того, как заявка доходит до содержательного рассмотрения.
• Задел на цифровизацию всей цепочки стройки. Требование к модели на этапе АГР логично продолжает более раннее федеральное правило об обязательном информационном моделировании объектов капитального строительства с бюджетным финансированием: если модель нужна на стройке, разумно иметь её уже на этапе согласования облика.

Руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы Владислав Овчинский описывал эту логику так: город выстраивает цифровую экосистему, которая делает взаимодействие с участниками строительной отрасли более удобным и понятным. За обтекаемой формулировкой стоит конкретная вещь: меньше бумажной волокиты на входе и больше автоматики там, где раньше всё решал уставший глаз проверяющего.

С какой даты цифровая модель обязательна и на основании чего

Здесь важна точность, поэтому по порядку и с указанием, что именно подтверждено, а что нет. Требование ввели два городских акта одной датой, 16 января 2026 года. Первый, постановление Правительства Москвы № 17-ПП, точечно изменил постановление от 30.04.2013 № 284-ПП, которое с 2013 года держит всю процедуру согласования АГР. Второй, совместное распоряжение Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий города Москвы № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 «Об утверждении требований к материалам в формате IFC, представляемым в целях согласования архитектурно-градостроительных решений объектов капитального строительства», закрепляет уже техническую часть: из каких файлов состоит модель и каким набором атрибутов её размечают.

Дата вступления требования в силу, 2 апреля 2026 года, указана в официальной карточке государственной услуги на сайте Департамента градостроительной политики и на портале «СтроимПросто», ведомственном ресурсе, где ДГП и ДИТ публикуют собственные технические разъяснения к этому распоряжению. Само распоряжение под этим номером и с этим названием индексировано в базе региональных правовых актов КонсультантПлюс: перед нами акт, чьё существование подтверждено независимо от отраслевой прессы, а не только пересказ блогов.

Требование уже работает, а не только анонсировано

К моменту подготовки этого материала правило действует не первый месяц. В конце июля 2026 года руководитель Департамента градостроительной политики Владислав Овчинский публично сообщил: новые цифровые требования к моделям применили более чем в 100 проектах, а тестировали их свыше 40 девелоперских и проектных компаний в первом полугодии 2026 года. Это прямое подтверждение того, что дата не осталась на бумаге: практика подачи моделей идёт полным ходом.

• Кого касается. Всех, кто подаёт заявление на свидетельство об утверждении АГР по новому строительству или реконструкции с изменением облика, вне зависимости от масштаба объекта.
• Что именно проверяют на входе. Наличие модели вообще, соответствие файлов установленным классам элементов и заполненность обязательных атрибутов, подробности в разделах ниже.
• Что не меняется параллельно. Сама процедура согласования АГР по постановлению № 284-ПП, сроки рассмотрения и состав ведомств, участвующих в проверке, эти вопросы разобраны в статье кто согласовывает АГР в Москве.

Низкополигональная и высокополигональная модель: в чём разница

Первая путаница, с которой сталкивается почти любая команда: почему нельзя сдать одну хорошую модель, а нужно готовить сразу две. Ответ в том, что у низкополигональной (НПМ) и высокополигональной (ВПМ) моделей разные задачи, и объединить их в один файл не получится без потери смысла каждой из них.

Низкополигональная модель: объём и габариты

НПМ показывает общую форму здания: помещения, зоны, стены, перегородки, колонны, перекрытия, основные плоскости фасадов и элементы благоустройства. Детали вроде оконных переплётов, ступеней лестниц или декоративных элементов фасада здесь не нужны, задача модели другая, быстро и без лишнего веса файла показать, как объект встаёт в габариты участка и в окружающую застройку. Такая модель хорошо подходит для интеграции в городские информационные системы и для первичной визуализации без перегрузки программ просмотра.

Высокополигональная модель: детализация и атрибуты для расчёта

ВПМ включает всё то же самое, что и низкополигональная модель, и добавляет к этому лестницы, пандусы, окна, двери, витражные конструкции и архитектурные детали. Создавать элементы уровня ВПМ уже на этапе НПМ разрешается, обратное не работает: нельзя из детальной модели просто удалить часть геометрии и выдать её за низкополигональную, потому что от НПМ ждут упрощённого представления как самостоятельной модели: механическое урезание подробной геометрии этой задаче не отвечает. Ключевая практическая часть именно у ВПМ: она несёт полную атрибутизацию элементов, и именно из неё вытягивают данные для таблицы технико-экономических показателей проекта.

Обе модели подаются как отдельные IFC-файлы: переключаемой детализации внутри одного документа формат не предусматривает. Про то, из скольких именно файлов в принципе состоит комплект и как называется каждый компонент, архитектурные решения, проектная ситуация, благоустройство, подробно в разделе про формат подачи ниже.

Атрибуты RUS_SET_AGR: как размечают модель

Геометрия без атрибутов для города бесполезна: программа увидит объём здания, но не поймёт, где тут квартира, где общая площадь, а где встроенное нежилое помещение. Поэтому на элементы модели навешивают пользовательский набор параметров, который в технических материалах ДГП и ДИТ называется RUS_SET_AGR. Это отдельный набор поверх стандартных свойств формата IFC: обычные встроенные наборы (Pset_, Qto_) при проверке модели для АГР не считаются, город смотрит именно на свои параметры с приставкой RUS_.

Обязательный параметр номер один: функциональное назначение

Ключевой атрибут для любого элемента модели, RUS_FNO, функциональное назначение: жилой объект или нежилой. Без этого параметра, заполненного корректно, модель не проходит автоматическую проверку ни при каких условиях: это жёсткое обязательное поле, пропустить его нельзя.

Другие параметры, которые встречаются в размеченной модели

• Тип зоны. Помечает, относится площадь к учитываемой суммарной поэтажной площади в габаритах наружных стен или к общей площади по другой методике расчёта.
• Тип и номер группы помещений. Например, принадлежность конкретных пространств к одной квартире или к одному функциональному блоку, чтобы система могла сгруппировать помещения при подсчёте показателей.
• Номер помещения. Обязателен, если помещение относится к какой-то группе, иначе группировка не сходится.
• Номер корпуса и номер секции. Крупные объекты почти всегда состоят из нескольких корпусов и секций, и без этой разметки модель невозможно правильно развернуть по частям объекта.
• Кадастровые данные участка. Для проектной ситуации размечают кадастровый номер и, если есть, данные рельефа, но их указывают один раз, у элемента, отвечающего за участок, а не дублируют в разных местах модели.

Для жилых помещений отдельно предусмотрена классификация по типам, жилая комната, спальня, детская, гостиная, это нужно там, где технико-экономические показатели зависят от состава и типа помещений, а не только от их суммарной площади.

На практике именно этот раздел работы, аккуратная и полная разметка каждого элемента, отнимает у BIM-специалиста больше времени, чем сама геометрия. Модель может выглядеть безупречно с виду и при этом не пройти проверку из-за одного незаполненного или неверно оформленного параметра, поэтому дальше отдельно разбираем, какие ошибки здесь встречаются чаще всего.

Формат IFC, структура ЦИМ АГР и что подают вместе с моделью

Полное название модели, ЦИМ АГР, указывает на конкретную процедуру напрямую: комплект собран специально под согласование архитектурно-градостроительного решения и не претендует на роль универсальной модели для всех случаев. Комплект состоит из трёх частей, и каждая подаётся отдельным файлом в формате IFC, а не склеивается в один документ.

Три компонента ЦИМ АГР

• ЦИМ АР, архитектурные решения. Собственно модель здания: помещения, конструктив, фасады, всё, что относится к самому объекту капитального строительства.
• ЦИМ ПС, проектная ситуация. Участок, его границы, рельеф при наличии, положение объекта относительно окружающей территории и соседней застройки.
• ЦИМ БиО, благоустройство и озеленение. Отдельная модель для элементов благоустройства и озеленения на территории, которая относится к проекту.

Каждая часть проходит собственную атрибутизацию и собственную проверку, а вместе они образуют полную картину: что строится, где именно и как оформлено пространство вокруг здания.

Что подают вместе с самими IFC-файлами

Одной геометрии и атрибутов недостаточно, комплект дополняют вспомогательные документы, без которых заявку тоже не примут к рассмотрению:

• Ведомость ЦИМ. XML-документ с перечнем всех файлов модели, их наименованием и составом, чтобы принимающая система понимала, какой файл к какой части относится.
• Ведомость технико-экономических показателей. Отдельный XML-документ с расчётом площадей и других показателей, которые должны совпадать с тем, что фактически заложено в модели.
• Альбом АГР в PDF. Классический пакет с концепцией, фасадами, развёртками и визуализациями, тот самый материал, который смотрит комиссия глазами.

Всё это собирают в единый комплект и загружают через личный кабинет на mos.ru вместе с заявлением на свидетельство об утверждении АГР.

Вспомогательные инструменты от самого департамента

Чтобы облегчить переход на новые требования, Департамент градостроительной политики вместе с Департаментом информационных технологий выложил на портале «СтроимПросто» набор практических инструментов: файл сопоставления параметров для экспорта из Revit, сервис автоматического формирования ведомости ЦИМ, сервис расчёта ведомости технико-экономических показателей прямо из модели и сервис сборки итогового комплекта материалов в архив для подачи. Раздел с требованиями к материалам в формате IFC на этом же портале Овчинский представлял отдельно ещё в конце апреля 2026 года, назвав его понятным рабочим инструментом для проектировщиков, который экономит время команд и снижает риск доработок.

Типичные ошибки, из-за которых модель не принимают

Статистика, которую в конце июля 2026 года публично привёл руководитель Департамента градостроительной политики Владислав Овчинский, честно показывает, где именно проектировщики теряют время. Из более чем 300 поданных заявок с цифровыми моделями 54 процента отказов вызваны ошибками именно в атрибутах, 27 процентов, нехваткой обязательных файлов в комплекте, и 19 процентов, тем, что модель отсутствовала в заявке вовсе. Иначе говоря, больше половины технических проблем прячется именно в неаккуратной разметке данных, кривая геометрия встречается заметно реже.

Ошибки атрибутов: самая частая причина отказа

• Пустые обязательные параметры. Поле есть, а значение не заполнено, для системы это то же самое, что параметра нет вовсе.
• Дублирование данных в разных элементах. Кадастровый номер участка размечают и на элементе площадки, и на смежном элементе рельефа, хотя указать его нужно один раз, у элемента, отвечающего за участок.
• Несквозная нумерация помещений. Если у объекта несколько корпусов и секций, номера помещений должны идти по объекту целиком, а не начинаться заново в каждом корпусе.
• Неверное наименование уровней здания. Этажи и уровни размечают по установленной терминологии, основной, вспомогательный, дополнительный, произвольные названия система не распознаёт.

Ошибки классов элементов

Отдельная группа проблем никак не связана с содержанием атрибутов: дело в том, каким классом IFC размечен сам элемент. Частый случай, когда витражную конструкцию или входную группу выгружают из проектной программы под общим универсальным классом вместо специфического, положенного именно этому типу элемента. Формально геометрия на месте, а по факту система не понимает, что перед ней, и не может корректно сосчитать показатели по этому элементу.

Расхождения между моделью и остальными материалами

• Модель не совпадает с альбомом. Фасад в модели выглядит иначе, чем на визуализациях в PDF, или отделочные материалы различаются между двумя документами.
• Таблица технико-экономических показателей не сходится с моделью. Заявленная площадь в ведомости отличается от той, что реально считается по геометрии и атрибутам объекта.
• Смещение в системе координат. Модель привязана к своей внутренней точке отсчёта, а не к городской системе координат, из-за чего объект «уезжает» относительно реального положения на карте.

Такие расхождения регламент трактует как противоречивые сведения в пакете, и это самостоятельное основание для отказа даже без единой ошибки в отдельно взятом файле: город смотрит на комплект целиком, а не проверяет каждый документ в изоляции от остальных.

Как проходит проверка модели

Проверка идёт в несколько слоёв, и часть из них теперь доступна заявителю ещё до официальной подачи, задолго до того, как пакет уходит в систему.

Входной контроль по файлу-спецификации

Первый слой, автоматическая проверка структуры модели на соответствие требуемому набору параметров. Система сверяет, размечены ли элементы нужными классами, заполнены ли обязательные атрибуты набора RUS_SET_AGR, нет ли явных технических дефектов в файле. Это чисто механическая проверка: она не оценивает архитектуру, только корректность данных.

Предварительная проверка на портале «СтроимПросто»

С 21 июля 2026 года на портале работает отдельный сервис для проверки модели ещё до официальной подачи документов на госуслугу. Овчинский описал его так: программа проводит те же самые автоматические проверки, что применяют специалисты департамента при входном контроле. Заявитель загружает модель в личном кабинете, получает список ошибок, при необходимости исправляет и прогоняет проверку заново, сколько потребуется раз, прежде чем нести пакет на официальную подачу.

• Кто может пользоваться сервисом. Архитекторы, проектировщики, строительные компании, любой участник процесса, кто готовит материалы для АГР.
• Что именно проверяет. Те же критерии, что применяют специалисты департамента при официальном рассмотрении, то есть это такая же полноценная проверка, как и официальное рассмотрение, только доступна она заранее.
• Зачем это нужно. Снижает риск формального отказа по неполноте или дефекту модели и экономит время, которое иначе ушло бы на доработку уже после официального возврата пакета.

Рассмотрение по существу

После того как формальная часть в порядке, комплект вместе с альбомом АГР уходит на содержательное рассмотрение: соответствие ГПЗУ, окружающей застройке, заключения смежных ведомств для объектов в охранных зонах, а для значимых проектов, ещё и вынесение на Архитектурную комиссию. Этот этап устроен так же, как и до появления цифровых моделей, подробный разбор в статье кто согласовывает АГР в Москве. Разница именно в том, что до этого этапа заявка теперь обязана пройти ещё и техническую проверку данных, одним визуальным просмотром альбома дело больше не ограничивается.

Кто готовит модель, сколько это стоит и сколько занимает

Отдельной лицензии или членства в саморегулируемой организации специально для подготовки цифровой модели регламент не вводит, в отличие, например, от кадастрового инженера, чья работа прямо привязана к членству в СРО. На практике модель готовит тот же архитектор или проектировщик, который делает альбом АГР, либо BIM-специалист, работающий с ним в связке. Требования касаются результата, корректной геометрии и разметки, а не формального статуса исполнителя.

Сколько времени занимает подготовка

Реалистичный срок зависит от того, готовила ли команда информационную модель объекта изначально, ещё на этапе проектирования, или собирает её отдельно под требования АГР задним числом. Если BIM-модель уже существует и её нужно донастроить под нужные классы и атрибуты, работа занимает меньше времени, чем построение модели с нуля только ради согласования. На средний объект разумно закладывать от двух до четырёх недель на сбор обеих моделей, разметку атрибутов и предварительную проверку, это отдельно от времени на сам альбом АГР с визуализациями и текстовой частью.

Что предлагаем со своей стороны

Первый шаг всегда бесплатный: присылаете черновик альбома и, если он уже есть, набросок модели, мы честно говорим, пройдёт ли пакет входной контроль в текущем виде или какие атрибуты и классы элементов нужно поправить прежде, чем нести документы на mos.ru.

Что делать при замечаниях и как готовиться к реформе 30 сентября

Отказ из-за модели устроен так же, как и остальные технические отказы по АГР: он не сжигает работу и не ограничивает число повторных попыток. Разбирайте замечание по типу, дальше действия разные.

Технический дефект модели

Незаполненный атрибут, неверный класс элемента, несовпадение с ведомостью технико-экономических показателей, всё это чинится точечно: находите конкретный элемент по указанному замечанию, исправляете разметку или геометрию, прогоняете модель через предварительную проверку на «СтроимПросто» ещё раз и подаёте заново. Регламент не ограничивает число таких попыток, важно лишь, чтобы новая версия действительно устраняла указанный дефект и не повторяла прежнюю ошибку.

Расхождение между моделью и альбомом

Здесь придётся решить, какой из документов верный, и привести оба к единому виду. Если после уточнения концепции меняются фасадные материалы или пропорции, поправить нужно и альбом, и оба файла модели, низкополигональный и высокополигональный, чтобы вся комиссия видела один и тот же облик во всех документах одновременно.

Отказ по существу самого решения

Иногда дело вовсе не в модели: городу не подошли пропорции, силуэт, материалы облика, и работа с моделью тут ничего не изменит. Сначала дорабатывают концепцию, а модель пересобирают уже под изменённый альбом. Подробности про содержательные причины отказа и как с ними работать, в статье про свидетельство об утверждении АГР.

Что изменится после 30 сентября 2026 года

Требование к цифровой модели, которое разобрано в этой статье, действует уже сейчас, в рамках текущего постановления № 284-ПП. С 30 сентября 2026 года вступает постановление № 1423-ПП, и, по данным отраслевых обзоров, весь новый порядок согласования АГР делает цифровые модели базовой частью пакета: дополнительной опцией сверху они уже не останутся. Высоко- и низкополигональные модели вместе с IFC охватят все материалы пакета целиком, сегодняшнее ограничение только отдельными схемами уйдёт в прошлое. Официальные переходные положения реформы пока не опубликованы полностью, честный разбор того, что подтверждено, а что нет, в статье новый порядок согласования АГР с 30 сентября 2026 года. Практический вывод для тех, кто готовит проект уже сейчас: команда, которая освоила работу с цифровой моделью и атрибутами до реформы, ничего не теряет после 30 сентября, требования только расширяются и не переворачиваются заново.

Коротко: главное о ЦИМ и IFC для АГР

• Что это. ЦИМ, цифровая информационная модель, машиночитаемая модель здания в открытом формате IFC (ГОСТ Р 10.0.02-2019): структурированные данные с классами элементов и атрибутами, не рендер и не визуализация.
• С какого момента обязательна. Требование введено двумя актами от 16.01.2026, постановлением Правительства Москвы № 17-ПП и распоряжением ДГП и ДИТ № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26, вступило в силу 2 апреля 2026 года и уже применено более чем в 100 проектах.
• Из чего состоит комплект. Три отдельных IFC-файла, ЦИМ АР (архитектурные решения), ЦИМ ПС (проектная ситуация), ЦИМ БиО (благоустройство и озеленение), плюс ведомость ЦИМ и ведомость технико-экономических показателей в XML.
• Две модели, а не одна. Низкополигональная модель для общих объёмов и быстрой визуализации, высокополигональная, с полной детализацией и атрибутами для расчёта показателей.
• Атрибуты RUS_SET_AGR. Пользовательский набор параметров с обязательным функциональным назначением RUS_FNO, плюс данные о зонах, группах помещений, корпусах и секциях.
• Главная причина отказов. По статистике ДГП за 300+ заявок, 54% отказов вызваны ошибками в атрибутах, 27%, нехваткой обязательных файлов, 19%, отсутствием модели вовсе.
• Как проверить заранее. Бесплатный сервис предварительной проверки на портале «СтроимПросто» с 21 июля 2026 года использует те же критерии, что и специалисты департамента при официальном рассмотрении.
• Кто готовит и сколько это стоит. Отдельной аккредитации регламент не требует, обычно это архитектор или BIM-специалист в связке с автором альбома АГР; наше сопровождение под ключ, от 150 000 ₽, от 2 месяцев.
• Что дальше. С 30 сентября 2026 года вступает постановление № 1423-ПП, и требование к моделям, по данным отраслевых обзоров, станет базовой частью нового порядка, а не отдельной надстройкой над прежним.