ТЭП: что такое технико-экономические показатели и как их считают

Что такое ТЭП и кому они нужны

Технико-экономические показатели, сокращённо ТЭП, это набор числовых характеристик земельного участка и стоящего на нём объекта. Сюда входят метраж земли и пятно застройки, общая площадь здания, полезная и расчётная, строительный объём, высота, этажность, количество этажей, плотность. Каждая величина отвечает на свой вопрос: сколько земли занято под пятном, какой метраж получился внутри, что из него реально сдать в аренду, насколько плотно застроен квартал.

Собственнику эти цифры важны по простой причине: ими город отвечает «да» или «нет». Разрешение на строительство дают после сверки проекта с рамкой из градостроительного плана, при вводе сравнивают построенное с проектной документацией, Росреестр вносит объект в реестр по техническому плану. Налог, ставка городской аренды и цена метра при продаже завязаны на те же величины.

Откуда взялся термин

Пришёл он из проектной документации. Подпункт «м» пункта 10 Положения о составе разделов (постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, редакция от 21.10.2025) перечисляет, что показывают в пояснительной записке: площадь застройки, общую площадь, строительный объём с подземной частью и полный счёт этажей, подземные тоже, а для линейных объектов протяжённость. Подпункт «г» пункта 12 требует показатели земельного участка в разделе 2, то есть в схеме планировочной организации. Все разделы подробно разобраны в материале про состав проектной документации по постановлению № 87.

• Инвестору. Показатели превращаются в деньги: продаваемые метры, ставка аренды, срок окупаемости вложений.
• Проектировщику. Пятно, высота, объём и этажность задают компоновку здания ещё до первых чертежей.
• Городу. По ним проверяют, вписался ли объект в регламент территориальной зоны.
• Росреестру. Площадь и количество этажей уходят в реестр как характеристики объекта недвижимости.
• Банку и оценщику. Метраж и объём лежат в основе залоговой стоимости и сметы страхования.

Где встречаются показатели: от ГПЗУ до декларации

Один объект оставляет числовой след в шести документах, и у каждого свой состав величин с правилами расчёта.

Логика цепочки простая. Градостроительный план ставит потолок, проект укладывает замысел под него, разрешение на ввод фиксирует построенное, технический план переводит стройку на язык реестра. Сам план разобран в статье про ГПЗУ и его срок действия, схема раздела 2 в материале про СПОЗУ.

Что меняется в сентябре 2026 года

Части 10, 10.1 и 11 статьи 55 ГрК РФ с 1 сентября 2026 года переизложены Федеральным законом от 31.07.2025 № 304-ФЗ, часть 12 утрачивает силу. Кодекс мы читали по редакции от 04.08.2026. Перед подачей сверяйте текст на дату обращения: правки касаются как раз перехода сведений из разрешения на ввод в кадастровый учёт.

Показатели участка: земля, пятно, процент застройки

Счёт начинается с земли. Метраж участка берут из ЕГРН, по координатам характерных точек границ, а вовсе не по забору и не по старому плану БТИ. Расхождение забора с реестром вылезает при первом же наложении чертежа на кадастровую подоснову.

Площадь застройки

Пункт А.8 приложения А к СП 118.13330.2022 определяет её как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части: входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал. Здание на столбах и проезд под ним тоже входят в пятно. Консоль, нависающая ниже 4,5 метра, считается, выше 4,5 метра уже нет.

Для сооружений, у которых основная характеристика именно застройка, работает пункт 9 приложения № 2 к приказу Росреестра № П/0393: контур считают по координатам как проекцию внешних границ ограждающих конструкций на горизонтальную плоскость по уровню примыкания к земле.

Процент застройки

Пункт 4 части 1 статьи 38 ГрК РФ называет его максимальным процентом застройки в границах участка: отношение той части земли, которую разрешено застроить, ко всему участку. Формула бытовая:

• Считаем пятно. Контур здания по цоколю вместе с крыльцами, приямками и рампами.
• Делим на землю. Площадь участка берём из выписки ЕГРН, до квадратного метра.
• Переводим в проценты. Участок 4 000 кв. м, пятно 1 300 кв. м, получаем 32,5 % при лимите 40 %.
• Смотрим запас. До потолка остаётся 300 кв. м, ровно этот резерв съедает пристроенный тамбур с крыльцом.

Полный разбор четырёх параметров зоны и порядок их изменения собран в статье про предельные параметры застройки участка.

Площади здания: общая, полезная, расчётная

Проектные метры считают по приложению А к СП 118.13330.2022. Свод правил утверждён приказом Минстроя от 19.05.2022 № 389/пр, введён в действие 20 июня 2022 года и живёт с пятью изменениями, последнее внесено приказом от 20.12.2024 № 888/пр. Три величины из этого приложения путают чаще всего.

Что в общую площадь не попадает

• Подполье для проветривания. Речь про здания на многолетнемерзлых грунтах.
• Низкие технические пространства. Высота от пола до низа выступающих конструкций меньше 1,8 метра.
• Чердак и технический чердак. Тут разница со старыми привычками БТИ ощутимая.
• Надстройки на кровле. Выходы из лестничных клеток, машинные помещения лифтов, вентиляционные камеры суммарно меньше 15 % площади кровли.
• Засыпанные землёй пространства. Пустоты между конструкциями в счёт не идут.

Разрыв между общей и полезной величиной у офисного здания создают лестнично-лифтовые узлы и коридоры. Поэтому договор аренды пишут по метрам из ЕГРН, а бизнес-план по полезным. Методики разобраны в статье про правила подсчёта площади здания и помещения.

Кадастровые метры: как меряет инженер

Для реестра действуют свои правила: приложение № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места» в редакции от 13.10.2025. Приказ вступил в силу 1 января 2021 года и работает по 31 декабря 2026 года.

Как считает кадастровый инженер

• По натурным измерениям. Контур разбивают на простейшие фигуры и суммируют, округление до 0,1 кв. м, расстояния до 0,01 метра (пункты 2 и 3).
• После отделки. Пункт 2 рекомендует мерить по завершении строительных и отделочных работ: пара сантиметров штукатурки по периметру этажа даёт заметную разницу.
• Суммой этажей. Площадь нежилого здания складывается из всех надземных и подземных этажей, включая технический этаж, мансарду и цоколь, плюс эксплуатируемая кровля (пункт 5).
• По внутренним поверхностям. Этаж меряют в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте от нуля до 1,10 метра, плинтусы и короба в расчёт не берут (пункт 8.3).
• Помещение отдельно. Его площадь собирают из частей, измеренных между внутренними поверхностями стен и перегородок (пункт 11.1).

Что входит и что остаётся за скобками

Пункт 8.1 добавляет к площади антресоли, галереи и балконы залов, переходы в другие здания, тоннели, ярусы внутренних этажерок, рампы и открытые неотапливаемые элементы. Пункт 8.2 отсекает подполье для проветривания, техническое подполье и технический этаж высотой меньше 1,8 метра, неэксплуатируемый чердак, наружные балконы, портики, крыльца, наружные открытые лестницы и пандусы, надстройки на кровле, площадки для обслуживания подкрановых путей и кранов.

Сравните с проектной методикой из предыдущего раздела: списки близки, совпадают они далеко не во всём. Крыльцо и наружная лестница увеличивают пятно на участке, в кадастровые метры здания они не идут. Отсюда вечный вопрос собственника, почему в проекте одна цифра, а в выписке другая.

Строительный объём, высота, этажность и количество этажей

Эти величины живут в том же приложении А, а путаницы вокруг них едва ли не больше.

Строительный объём

Пункт А.7 складывает две части: выше отметки 0,000 (надземная) и ниже неё до уровня пола последнего подземного этажа. Считают в пределах ограничивающих наружных поверхностей вместе с ограждающими конструкциями, световыми фонарями и надстройками, начиная с отметки чистого пола. За скобками остаются выступающие архитектурные детали, козырьки, портики, балконы, террасы, объём проездов и пространства под зданием на опорах, проветриваемые подполья и подпольные каналы.

Высота

Архитектурную высоту пункт А.12 меряет от проектной отметки земли до верха самого высокого конструктивного элемента: парапета, карниза, конька, купола, шпиля. Антенны и молниеотводы в счёт не идут. Пожарную высоту определяют отдельно, по СП 1.13130, и путать их дорого: регламент зоны ограничивает именно архитектурную.

Этажность и количество этажей

Две разные величины с похожими названиями. Пункт А.9 разводит их так:

Цена вопроса прямая. Пункты 4 и 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ выводят из экспертизы отдельно стоящие объекты до 1 500 кв. м с количеством этажей не более чем два, кроме особо опасных, технически сложных и уникальных. Кодекс написал именно эту величину, поэтому подземный паркинг под двухэтажным зданием делает объект трёхуровневым и возвращает проект в экспертизу.

Пункт А.10 добавляет правила для сложных случаев. У здания из секций разной высоты этажность считают по каждой части, отметку 0,000 держат единой для всего объекта. На участке с уклоном первым надземным считают этаж с полом выше самой низкой планировочной отметки земли, а отметки берут там, где их разница максимальна.

Плотность застройки и коэффициенты: откуда берутся нормы

Свои цифры инвестор считает сам, потолок для них ставит город. Часть 1 статьи 38 ГрК РФ перечисляет четыре предельных параметра зоны: размеры участков вместе с площадью, минимальные отступы от границ, предельное количество этажей или высоту, максимальный процент застройки. Значения прописаны в регламенте правил землепользования и застройки, а до собственника доходят через ГПЗУ (пункт 6 части 3 статьи 57.3 ГрК РФ).

Как это устроено в Москве

Столичные правила утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП. Регламент участка обычно выглядит тройкой: плотность застройки в тыс. кв. м на гектар, застроенность в процентах, высота в метрах. Порядок расчёта суммарной поэтажной площади наземной части закреплён в самих правилах, и правят их часто: только за 2025 год изменения вносились несколько раз (например, постановление от 19.02.2025 № 284-ПП). Перед расчётом смотрите действующую редакцию регламента своей зоны.

Арифметика на пальцах. Участок гектар, плотность 15 тыс. кв. м на гектар: наземных метров разрешено 15 000. Застроенность 40 % даёт пятно до 4 000 кв. м, то есть примерно четыре наземных этажа. Дальше идёт инженерный торг: подземный паркинг в плотность наземной части не входит, зато высоту съедает оборудование на кровле.

Коэффициенты из сводов правил

• Коэффициент застройки. Доля территории под зданиями. Пункт 7.6 СП 42.13330.2016 отправляет за предельными значениями в приложение Б.
• Коэффициент плотности застройки. Суммарная поэтажная площадь зданий, делённая на территорию квартала, оттуда же.
• Коэффициент использования территории. Суммарная поэтажная площадь, делённая на участок. Показатель проектной практики и региональных норм: в федеральном перечне статьи 38 его нет, поэтому в споре с городом опираются на регламент.

Почему проект и технический план дают разные цифры

Классическая сцена: проект собран на 5 400 кв. м, инженер обмерил здание и выдал 5 720. Оба правы, счёт шёл по разным правилам и в разные моменты жизни объекта.

• Момент измерения. Проект оперирует чертёжными габаритами, инженер меряет построенное после отделки.
• Толщина слоёв. Штукатурка, облицовка и внутренний утеплитель съедают периметр этажа.
• Переехавшие перегородки. Стройка редко идёт лист в лист, планировку правят по ходу.
• Антресоли и этажерки. Появились в работе, значит попали в счёт по пункту 8.1 приказа № П/0393.
• Крыльца и наружные лестницы. В пятно застройки идут, в кадастровые метры нет.
• Разные документы. Методики СП 118.13330.2022 и приказа Росреестра совпадают не по каждому пункту.

Сколько разницы прощает закон

Часть 6.2 статьи 55 ГрК РФ: различие площади в техническом плане с площадью по проекту или разрешению на строительство не более чем на пять процентов не даёт оснований отказать во вводе. Условие жёсткое: количество этажей, помещений и машино-мест в плане обязано совпасть с проектом и разрешением. Для линейных объектов та же логика работает по протяжённости.

Пункты 3 и 4 части 6 статьи 55 разрешают отказ при несоответствии объекта требованиям разрешения на строительство и параметрам проекта, но с прямой оговоркой про случаи из части 6.2. Порядок подачи и типовые отказы разобраны в статье про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Ход один: сверить три цифры до подачи. Метры по проекту, по разрешению на строительство и по обмерам. Подготовку плана и сопровождение учёта закрывает услуга технический план объекта.

ТЭП при реконструкции и цена превышения

Пункт 14 статьи 1 ГрК РФ определяет реконструкцию через изменение параметров объекта: высоты, количества этажей, площади, объёма, включая надстройку, перестройку и расширение, плюс замену или восстановление несущих конструкций. Определение держится на тех же показателях, поэтому спор о том, была ли реконструкция, упирается в цифры.

Что считается приростом площади

Прирост считают так: метры после работ минус метры, учтённые в ЕГРН до них. Ловушка в методике: старые сведения попали в реестр из документации БТИ, а свежий план готовится по приказу № П/0393. Здание стоит нетронутым, а бумажный прирост в сотни метров появляется сам собой.

• Считайте обе цифры одинаково. Пересчёт исторической площади по действующей методике снимает половину вопросов до подачи.
• Фиксируйте исходное состояние. Обмеры до начала работ стоят дёшево и выручают в споре о самовольной постройке.
• Разделяйте перепланировку и реконструкцию. Перенос перегородок внутри контура объём здания сохраняет, надстройка сразу поднимает и площадь, и высоту.
• Проверяйте согласия и права. Пункт 6 части 7 статьи 51 ГрК РФ требует согласие всех правообладателей объекта при реконструкции.

После работ разрешение на ввод служит основанием внести изменения в документы учёта, а технический план прикладывают к нему обязательно (части 10 и 10.1 статьи 55 ГрК РФ).

Во что обходится превышение

Рост показателей сверх ГПЗУ выводит объект за градостроительный регламент, и дальше включается статья 222 ГК РФ: постройка с нарушением градостроительных норм получает признаки самовольной со сносом или приведением в соответствие. Штрафы по статье 9.5 КоАП РФ (кодекс в редакции от 26.07.2026) добавляются сверху: часть 1 за стройку и реконструкцию без разрешения даёт юридическому лицу от 500 000 до 1 000 000 рублей либо приостановку деятельности до 90 суток. Столько же грозит по части 5 тому, кто эксплуатирует здание без ввода.

Законных выходов при выходе за рамки немного. Статья 40 ГрК РФ даёт отклонение от предельных параметров: по части 1 для участков с неблагоприятными характеристиками, по части 1.1 для однократного изменения не более чем на десять процентов. Дверь закрывается, пока на участке числится выявленная самовольная постройка (часть 6.1). Остальное решается правкой проекта или изменением регламента через процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки.

Ошибки, из-за которых показатели пересчитывают

• Смешали общую площадь с полезной. Инвестор считает доходность по метрам, которых в аренде нет.
• Забыли подземный уровень. Он входит и в счёт этажей, и в объём, отсюда внезапная экспертиза.
• Пятно посчитали по стенам. Крыльца, приямки и рампы добавляют к застройке десятки метров.
• Высоту померили до кровли. Парапет и надстройки поднимают отметку выше регламентной.
• Взяли землю по забору. Реестр знает другую цифру, процент застройки уезжает следом.
• Обмерили до отделки. Штукатурка съела метры, план разошёлся с проектом.
• Оставили старые сведения БТИ. Прежняя методика даёт разницу, которую принимают за самострой.

Коротко: главное о ТЭП

• ТЭП это язык согласований. Метраж земли и пятно застройки, общая площадь здания, полезная и расчётная, объём, высота, этажность, количество этажей, плотность.
• Состав задан постановлением № 87. Подпункт «м» пункта 10 для объекта, подпункт «г» пункта 12 для участка, редакция Положения от 21.10.2025.
• Проектные метры считают по СП 118.13330.2022. Приложение А: общая площадь по А.1, полезная по А.5, расчётная по А.6, объём по А.7, застройка по А.8.
• Кадастровые метры считают по приказу № П/0393. Приложение № 2, редакция от 13.10.2025, срок действия по 31 декабря 2026 года.
• Этажность и количество этажей различаются. Первая величина про надземную часть, вторая про все уровни вместе с подземными, и от неё зависит экспертиза по пунктам 4 и 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ.
• Пять процентов расхождения ввод не ломают. Часть 6.2 статьи 55 ГрК РФ при совпадении этажей, помещений и машино-мест.
• Потолок значений держит регламент. Правила землепользования и застройки, в Москве постановление № 120-ПП, а до собственника цифры доходят через ГПЗУ.
• Превышение стоит дорого. Отказ во вводе, приостановка учёта по статье 26 закона № 218-ФЗ, статья 222 ГК РФ и штрафы по статье 9.5 КоАП РФ.
• Прирост при реконструкции считают по одной методике. Иначе старые сведения БТИ рождают бумажные метры.