Земельный участок под многоквартирным домом: чей он и как оформляется

Земля под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений

Участок, на котором стоит многоквартирный дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства входит в общее имущество собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК). В существующей застройке такой участок находится в общей долевой собственности собственников помещений (ч. 1 ст. 16 закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса»). Закон говорит о собственниках помещений в доме, поэтому владелец магазина, офиса или клиники на первом этаже получает долю в земле наравне с владельцем квартиры.

Доля пропорциональна общей площади помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК), следует судьбе права на помещение (часть 2) и достаётся покупателю помещения вместе с ним (часть 3). Выделить долю в натуре или продать её отдельно от помещения нельзя (ч. 4 ст. 37). Условие договора, по которому доля не переходит, ничтожно (ст. 38 ЖК).

О выкупе земли под отдельно стоящим нежилым зданием рассказывает материал «Выкуп земли под зданием»: для многоквартирного дома этот порядок не применяется, потому что участок уже общий.

Когда участок становится общим и что для этого нужно

Момент перехода определяет кадастровый учёт участка (ч. 5 ст. 16): ни обращение собственников, ни регистрация права на участок значения не имеют. Для готового дома это день постановки участка на учёт. Если дом только построен, Верховный суд связал переход с регистрацией права собственности на первое помещение (определение от 24.01.2024 № 52-КАД23-1-К8, о нём ниже). Для дома, построенного или реконструированного после 1 марта 2005 года, есть дополнительное условие: разрешение на ввод в эксплуатацию выдают, только если сведения о границах участка уже внесены в ЕГРН (ч. 6 ст. 16).

Если участок не образован

Земля, не образованная как участок и не стоящая на кадастровом учёте, остаётся в собственности публично-правового образования. Распоряжаться землёй в той части, где должен быть образован участок под дом, оно не вправе. Собственники помещений при этом могут владеть и пользоваться ею в мере, нужной для эксплуатации дома, и защищаться от нарушений по статье 305 ГК (п. 67 Пленума № 10/22).

Любой собственник помещения вправе обратиться в орган власти с заявлением об образовании участка (ч. 3 ст. 16). Раньше это право было только у представителя, уполномоченного собранием. Конституционный суд признал это ограничение не соответствующим Конституции (п. 2 постановления № 12-П), а закон от 03.07.2018 № 191-ФЗ убрал его из части 3. Образование участка лежит на органах власти (часть 4). Они обязаны действовать и без обращения собственников, в том числе при комплексных кадастровых работах (часть 4.1).

• Что делает орган. Утверждает проект межевания территории или схему расположения участка, готовит межевой план и подаёт заявление о кадастровом учёте (ч. 4 ст. 16).
• Если учёт приостановили. Орган сам устраняет причины (часть 4).
• Кто ещё подаёт заявление об учёте. Кадастровый инженер, который выполнил работы: доверенность от органа ему не нужна (часть 4).
• Уведомление. Не позже чем через пять рабочих дней после решения орган сообщает о начале действий, в том числе объявлением на щитах у дома и на своём сайте (ч. 4.2).

Участок застройщика и несколько домов на одном участке

Верховный суд в определении от 24.01.2024 № 52-КАД23-1-К8 (о самом деле в следующем абзаце) разобрал случай, когда застройщику в аренду передали участки под два дома, а один из домов стоял сразу на трёх участках. Суд указал, что участок, предоставленный застройщику под строительство, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых дом будет эксплуатироваться. Если на одном участке стоят несколько многоквартирных домов, не образующих единого жилищного комплекса, права общей долевой собственности на такой участок у собственников помещений не возникает. При этом у органа власти появляется обязанность образовать участок под каждым домом.

Границы и размер участка, споры о них

Границы и размер участка определяются по требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК). Для кварталов, застроенных многоквартирными домами, Земельный кодекс требует образовывать новые участки по утверждённому проекту межевания территории, но для участка, на котором стоит сам многоквартирный дом, сделано исключение (пп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК в редакции на 07.11.2026). Здесь орган власти вправе утвердить проект межевания территории или схему расположения участка (ч. 4 ст. 16 закона № 189-ФЗ). Об общем порядке рассказывают материалы «Образование земельного участка» и «Межевание участка».

В Москве такие проекты готовят по порядку из постановления № 1089-ПП; в него вносило изменения постановление № 1260-ПП, принятое 05.05.2026 (Вестник Москвы, 2026, № 26). По п. 1.19 проект межевания направляют на согласование в Департамент градостроительной политики, а при необходимости и в другие органы исполнительной власти города. Проект, подготовленный по новому п. 1.35(1) (для участка под многоквартирным домом, не поставленного на кадастровый учёт в течение года после утверждения проекта межевания), согласуют за три дня, а при молчании он считается согласованным. Постановление № 1260-ПП изменило и правила о размере участка под многоквартирным домом: по опубликованным обзорам, границу теперь ведут по контуру самого дома, поэтому двор и площадки могут в участок не войти. Проекты межевания, по которым участок так и не учли в кадастре, Департамент городского имущества может пересмотреть по новым правилам. Полный текст этих пунктов перед обращением сверьте в справочной системе.

Если границы нарушают права собственников

• Кого оспаривать. Собственники вправе оспорить в суде действия или бездействие органа власти по образованию участка, документацию по планировке территории и предшествующие распоряжению землёй решения, например о торгах (п. 68 Пленума № 10/22).
• Если участок достался третьим лицам. Можно подать иск об оспаривании их права или об установлении границ участка (пункт 68).
• Бремя доказывания. Обстоятельства, из-за которых участок образован в таких границах и размере, доказывает орган власти (пункт 68).
• Итог спора. Решение суда об установлении границ меняет сведения кадастра (пункт 68).

Что это значит для владельца нежилого помещения

Собственник встроенного или пристроенного помещения в многоквартирном доме остаётся сособственником участка, пока помещение входит в здание дома. Вопросы о земле решает общее собрание. Большинство из них требует двух третей голосов всех собственников дома (ч. 1 ст. 46 ЖК). Для благоустройства достаточно простого большинства голосов тех, кто участвует в собрании, если оно правомочно: на нём присутствуют собственники, у которых больше половины голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК).

Отсюда несколько правил для владельца нежилого помещения.

• Выкупить часть двора нельзя, пользоваться можно. Запрет на выкуп следует из ч. 1 и 2 ст. 36 и ч. 4 ст. 37 ЖК и п. 13 ст. 39.20 ЗК (это вывод). Участок общий, доля в нём неотделима от помещения, а особенности приобретения прав на такой участок устанавливают федеральные законы. Часть двора можно получить в пользование, например под парковку, площадку или вывеску, по решению общего собрания (ч. 4 ст. 36, п. 2, 3 и 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Сервитут и другие новые обременения участка устанавливают соглашением с собственниками, а споры решает суд (ч. 5 ст. 36 ЖК). Всё это касается двора в границах участка: если участок уже образован без двора, двор обычно остаётся землёй города, и решать, кто им пользуется, собрание не может.
• Вход, пристройка, навес за счёт двора. Если реконструкция уменьшает общее имущество, например занимает часть придомовой территории под отдельный вход, нужно согласие каждого собственника (ч. 3 ст. 36 ЖК, п. 27 Пленума № 44 от 12.12.2023). Без него постройку могут признать самовольной (п. 27 и 28 Пленума № 44).
• Пристройка как отдельное здание. Если она входит в дом, участок под ней общий; если её выделили как самостоятельный объект недвижимости, права на землю определяются отдельно. Прямой нормы о доле такой пристройки в участке под домом в Жилищном и Земельном кодексах нет, поэтому спорные случаи решает суд (это вывод).

Пример: отдельный вход со стороны двора

Владелец магазина на первом этаже хочет оборудовать отдельный вход с крыльцом, которое займёт полосу двора и часть стены. Сначала он смотрит выписку: если землю учли в кадастре, двор принадлежит всем собственникам, и распоряжаться им в одиночку нельзя. Потом, если крыльцо сокращает общее имущество, нужно согласие каждого собственника. Без этого согласия разрешение на строительство не выдадут (Градостроительный кодекс, ст. 51: пункт 6.2 части 7). Если вход построили без этих документов, постройку могут признать самовольной, а владельца обязать вернуть всё в прежний вид (п. 27 Пленума ВС № 44 от 12.12.2023). Так устроен вход, который занимает двор или часть общей стены; если вход делают только внутри помещения, порядок другой (перепланировка), он описан в услуге «Отдельный вход в нежилое помещение».

Шлагбаум, забор и сервитут

Ограничить въезд на двор шлагбаумом или оградой собственники могут решением собрания. Это вопрос о пределах использования участка и об ограничениях пользования им, а также о соглашении о сервитуте или публичном сервитуте (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК). Закон защищает объекты, существовавшие до введения ЖК: нельзя запрещать обременение участка под домом, если оно нужно для свободного доступа лиц к объектам, входящим в состав дома (ч. 7 ст. 16 закона № 189-ФЗ, ч. 5 ст. 36 ЖК). Поэтому отказать в сервитуте для прохода к магазину или офису, которые были в доме до 1 марта 2005 года, нельзя, спор решает суд. Для более поздних помещений этой особой нормы нет: ограничения въезда решает собрание двумя третями голосов (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК), а проход владелец может получить соглашением с собственниками или через суд (ч. 5 ст. 36 ЖК). Если он голосовал против или не участвовал в собрании, решение, которое закрывает ему доступ, можно оспорить в суде в течение шести месяцев с того дня, когда он о нём узнал (ч. 6 ст. 46 ЖК). Голоса считаются по доле в общем имуществе (ч. 3 ст. 48 ЖК), поэтому владелец помещений с долей больше трети голосов всех собственников может заблокировать такое решение (вывод из ч. 1 ст. 46 и ч. 3 ст. 48 ЖК).

Деньги от двора: аренда и реклама

Если собрание передаёт часть двора или стены в пользование, например под рекламу, договор от имени собственников заключает лицо, которому собрание поручило это (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК). Доходы от такой передачи собственники по своему решению могут направить на капитальный ремонт, в счёт взносов или сверх них (ч. 4 ст. 169 ЖК). Решения о пользовании общим имуществом иными лицами принимают двумя третями голосов, и голоса здесь тоже считают по доле в общем имуществе (ч. 3 ст. 48 ЖК).

Земельный налог

Земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, объектом налога не считается (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Для остальных участков налоговая база равна кадастровой стоимости по ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК РФ). Налог для других земель разобран в материале «Земельный налог и кадастровая стоимость».

Если на землю под домом пришло уведомление, сначала проверяют, входит ли она в общее имущество и образован ли отдельный участок именно под этим домом или это общий массив с несколькими зданиями. Позиции Минфина и ФНС по налогу на землю под домом есть, но дословно мы их в статье не приводим: перед спором с инспекцией запросите актуальные письма.

Как проверить участок и что делать, если права нарушены

Порядок действий зависит от того, учтён ли участок в кадастре:

• Есть ли участок в кадастре. Посмотрите выписку ЕГРН: есть ли у участка кадастровый номер и границы, и сопоставьте дату постановки на учёт с 1 марта 2005 года (ч. 2 и 5 ст. 16). Если участок образован до 2005 года, а учтён позже, или в выписке нет понятной даты, перед обращением покажите выписку юристу: момент перехода права в таком случае зависит от обстоятельств.
• Участок учтён. Сверьте границы с домом и двором: они определяются земельным и градостроительным законодательством (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК).
• Участка в кадастре нет. Любой собственник подаёт в орган власти заявление об образовании участка, согласие собрания не нужно (ч. 3 ст. 16, постановление № 12-П). В Москве учтите правила 2026 года: границу участка теперь ведут ближе к контуру дома, а если проект межевания утверждён, но участок за год не учли в кадастре, проект могут пересмотреть, поэтому с кадастровым учётом лучше не тянуть (постановление № 1260-ПП).
• Орган молчит или отказал. Бездействие оспаривают в суде (п. 68 Пленума № 10/22); пример из Горно-Алтайска, где дело рассмотрено по правилам административного судопроизводства (определение № 52-КАД23-1-К8).
• Двор занят третьими лицами. Собственники вправе требовать устранения нарушений (статья 305 ГК, п. 67 Пленума) и оспаривать чужое право или устанавливать границы (пункт 68).
• Свои планы на участке. Сначала решение собрания либо согласие каждого собственника, потом проект и документы (ч. 3 ст. 36 ЖК, п. 27 Пленума № 44).

Что менялось и что стоит перечитать

По состоянию на 07.11.2026 проверенные источники показывают такие изменения.

Коротко: что нужно помнить

• Чей участок: учтённый в кадастре участок, образованный под этот дом, принадлежит собственникам помещений, жилым и нежилым, бесплатно и без регистрации. Общий участок застройщика под несколько домов, которые не образуют единого комплекса, к ним не переходит.
• Если участка нет в кадастре: любой собственник вправе потребовать его образовать, орган власти обязан это сделать.
• Доля: считается по площади и отдельно от помещения не продаётся.
• Двор: пользование решает собрание, а уменьшение общего имущества требует согласия всех.
• Налог: участок в составе общего имущества дома налогом не облагается.