Встроенное, пристроенное и встроенно-пристроенное помещение: в чём разница

Определение есть только у встроенно-пристроенного помещения

СП 54.13330.2022 в пункте 3.1.28 описывает встроенно-пристроенное помещение как расположенное в габаритах многоквартирного жилого здания и в объёмах, вынесенных за внешний контур дома более чем на 1,5 м. Отдельного определения для встроенного и пристроенного помещения нет в СП 54, СП 118, СП 4.13130 и законах № 123-ФЗ и № 384-ФЗ. Пристройка как часть здания определена в п. 3.31 СП 4.13130 и повторена в п. 3.1.26 СП 118.13330.2022, но это определение части здания, а не помещения.

Для справки: старый свод правил СП 31-107-2004 (приложение Б) относил к встроенным нежилым помещения в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м. Это согласуется с пунктом 3.1.28 СП 54.

В ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 (пункт 3.2.1.5) пристройка описана проще: расширение существующего здания. Слово «пристроенное» в договоре или паспорте ни одним сводом правил не определено, поэтому само по себе статус не подтверждает.

Правила предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354, пункт 2) определяют нежилое помещение в многоквартирном доме так: оно указано в проектной или технической документации на дом либо в электронном паспорте дома, не жилое и не входит в общее имущество. Отдельный вход и подключение к внешним сетям на этот статус не влияют; встроенные и пристроенные помещения в пункте названы прямо. Так пункт процитирован в определении Верховного суда № 306-ЭС24-22309.

Где в доме допускаются встроенные помещения и каким должен быть вход

Общий принцип записан в пункте 4.2 СП 54: здание может включать встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные помещения общего пользования, общественного назначения и стоянки, если размещение, технология и режим работы соответствуют требованиям безопасности проживания жильцов. Промышленные производства в многоквартирном доме не допускаются. Остальные условия по пунктам:

Загрузка со стороны двора, где окна жилых комнат и входы в жилую часть, не допускается (пункт 4.18). Грузить разрешено тремя способами:

• с торцов дома, не имеющих окон;
• из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров;
• со стороны магистралей при наличии загрузочных помещений.

Для встроенных магазинов места загрузки считают по общей площади торговли: до 400 м² одно, от 400 до 1000 м² два, от 1000 до 1500 м² три, больше 1500 м² четыре. При площади встроенных помещений общественного назначения до 150 м² загрузочные можно не предусматривать. Для помещений до 150 м² включительно и для обслуживающих только жильцов дома размещение входов не ограничивается (пункт 4.16), кроме медицинских и ветеринарных организаций.

Встраиваемые в многоквартирный дом помещения можно делать по высоте этажа дома (пункт 4.26 СП 118.13330.2022). Это допускается для организаций и предприятий общественного назначения общей вместимостью до 40 человек (кроме образовательных организаций с групповыми формами работы), для розничной торговли торговой площадью до 250 м² и для дошкольных образовательных организаций. Для нежилых помещений с гибким назначением, встраиваемых в жилой дом, рекомендуется не менее 3,5 м в чистоте. Пункт 4.11 СП 118.13330.2022 разрешает уменьшать на 15% площади, установленные для помещений, встроенных в жилые здания, если это не мешает их работе.

Перечень запретов в СП 54 написан для встроенных и встроенно-пристроенных помещений

Пункт 4.15 СП 54 открывается словами: не допускается размещение следующих встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения. Главное из перечня:

• Торговля: бытовая химия, ковры из синтетики, шины и автомасла, рыбные магазины, оружие, табак, ритуальные услуги.
• Склады: любого назначения, включая оптовую и мелкооптовую торговлю.
• Режим: все предприятия и магазины, работающие после 23 часов (местные органы могут уточнить это время).
• Питание и досуг: более 50 мест, любые заведения с музыкальным сопровождением, дискотеки, казино.
• Услуги: прачечные и химчистки, бани и сауны, общественные туалеты, телефонные станции больше 100 м².
• Медицина: диспансеры, стационары частных клиник, зуботехнические, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории, кабинеты МРТ и рентгеновские кабинеты, ветеринарные клиники.

Пристроенные помещения этот перечень называет редко; сводка по форматам в таблице ниже. Исключение ввело Изменение № 2 к СП 54 (приказ Минстроя № 938/пр от 27.12.2024): оно добавило сноску к словам «более 50» в п. 4.15. По ней питание и досуг с числом мест более 50 можно размещать в помещениях, пристроенных к дому (малоэтажной стилобатной части). Сноска касается только числа мест. Запрет на заведения с музыкальным сопровождением стоит в той же строке п. 4.15, и сноска его не отменяет. Как этот запрет применяют к чисто пристроенному помещению, свод правил прямо не говорит, поэтому вопрос лучше решить до проекта.

СП 54 применяют добровольно. Верховный суд в решении от 03.09.2026 № АКПИ26-518 отказал в признании недействующим абзаца пункта 4.15 о питании, досуге и заведениях с музыкальным сопровождением и указал, что свод правил не содержит предписаний нормативно-правового характера. Заведение при этом открывают с оглядкой на жильцов: пользование нежилым помещением в многоквартирном доме должно учитывать их права, а также пожарные и санитарные требования, а фактический вред от шума суд устанавливает в споре. Поэтому перечень пункта 4.15 остаётся ориентиром, который проверяют в проекте, в экспертизе и в суде. Решение принял Верховный суд как суд первой инстанции: его можно было обжаловать в Апелляционную коллегию Верховного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, а вступило ли оно в силу, проверяйте по карточке дела на сайте vsrf.ru.

В подземных, подвальных и цокольных этажах добавляется пункт 4.17: хранение горючих жидкостей, помещения для детей, залы больше чем на 50 мест и сауны не допускаются. Эту тему мы разобрали в статье про цокольный и подвальный этаж. Подробнее о медицинских запретах пункта 4.15 в материале «Клиника в нежилом помещении», о кафе и ресторанах в разборе «Помещение под ресторан и общепит».

Пожарные нормы отделяют жилую часть от встроенного помещения без проёмов

Основное правило задано пунктом 5.2.7 СП 4.13130.2013. В зданиях класса Ф1.3 (многоквартирные дома) встроенные и встроенно-пристроенные нежилые помещения и помещения общественного назначения, запроектированные по СП 54, отделяют от жилой части без проёмов. Перегородки для этого нужны противопожарные не ниже 1-го типа, перекрытия не ниже 3-го типа, а в зданиях I степени огнестойкости перекрытия 2-го типа. Исключения возможны только там, где их предусматривают нормативные документы по пожарной безопасности.

Пределы заданы в таблице 23 приложения к закону № 123-ФЗ (на неё отсылает часть 2 статьи 88). Сообщение с общественной частью здания возможно только через вестибюль входной группы жилой части на первом или цокольном этаже, и лишь для узкого перечня:

• уход и присмотр за детьми, кроме образовательных услуг;
• приёмные пункты и прачечные самообслуживания до 75 кг в смену;
• продуктовые магазины до 150 м²;
• тренажёрные и спортивные залы, парикмахерские и салоны красоты;
• помещения для собраний жильцов и службы дома.

Общественные помещения должны иметь самостоятельные эвакуационные пути и выходы, обособленные от жилой части здания (п. 5.2.7 СП 4.13130; для встроенных и встроенно-пристроенных так же п. 6.2.2.15 СП 54). В зданиях выше 28 м переход из вестибюля идёт через тамбур-шлюз с подпором воздуха при пожаре.

Закон № 123-ФЗ слов «встроенный» и «пристроенный» не содержит. Он делит здания на классы: многоквартирный дом относится к классу Ф1.3, магазин к Ф3.1, общепит к Ф3.2, офис к Ф4.3 (статья 32), и требует разделять части разных классов преградами (статья 88). Запреты для жилых зданий класса Ф1.3 собраны в пунктах 5.1.3, 5.1.4 и 5.2.8 СП 4.13130: торговля горючими газами и жидкостями (с исключениями п. 5.1.3), склады, магазины мебели (кроме выставочных залов, дизайн-студий и офисов оформления заказов), автозапчастей и шин, бани и сауны (кроме парных типа хамам, инфракрасных кабин и индивидуальных саун в квартирах), встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции. Кому обязательны сигнализация и пожаротушение, объясняет наш материал про пожарную сигнализацию и АУПТ.

Пристроенная часть входит в дом, если это подтверждают ЕГРН и проект

Состав общего имущества задаёт статья 36 Жилищного кодекса: технические и обслуживающие помещения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, земельный участок с благоустройством. Собственник нежилого помещения владеет долей в этом имуществе и платит за содержание пропорционально площади, даже если общими зонами не пользуется.

Спор о том, что платить за пристроенную часть не нужно, рассматривал Верховный суд (определение от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309). Управляющая компания требовала плату с собственника нежилых помещений в Казани за всю их площадь. Апелляция и кассация посчитали плату только за встроенную часть: пристроенная имеет отдельный вход и может работать самостоятельно. Верховный суд эти акты отменил и оставил в силе решение первой инстанции, взыскавшее плату за всё помещение.

Если у пристройки есть собственная несущая стена, статус здания, свой участок и адрес, а реестр и проект показывают отдельный объект, вывод может быть иным. Но то, что часть можно использовать отдельно, само по себе вопрос не решает: по этому делу экспертиза признала части разделимыми, а Верховный суд всё равно опирался на ЕГРН, проект и техническую документацию.

Пристройку к дому без согласия собственников могут признать самовольной постройкой

Пункт 27 Пленума № 44 (постановление от 12.12.2023) разъясняет: реконструкция многоквартирного дома требует решения общего собрания по статье 44 Жилищного кодекса (часть 2, пункт 1), причём голосуют собственники и помещений, и машино-мест. Решение принимают не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников дома (часть 1 статьи 46 кодекса). Когда она урезает общее имущество, согласие нужно от всех собственников (статьи 36 и 40 кодекса). Пленум приводит пример: часть внешней стены и придомовой территории уходит под отдельный вход.

Без такого решения или согласия, а также без разрешения на строительство есть основание признать реконструкцию самовольной и обязать ответчика привести объект в прежнее состояние (пункт 27). Похожий исход описан в определении судьи Верховного суда Грачёвой И.Л. от 12.05.2025 № 305-ЭС25-2717 по делу № А40-81499/2023. Девятый арбитражный апелляционный суд (постановление от 02.09.2024) обязал владельцев демонтировать пристрой к многоквартирному дому, возведённый без правовых оснований, с нарушением нормативов и угрозой жизни и здоровью граждан; Арбитражный суд Московского округа (11.02.2025) с этим согласился. Судья отказал в передаче жалоб для рассмотрения в заседании Судебной коллегии по экономическим спорам. Согласие собственников дома в определении не упоминается, и отказ в передаче жалобы не заменяет позицию коллегии по существу.

Как согласовать новую часть здания, рассказано в материале «Пристройка к нежилому зданию». О долях в общем имуществе при нескольких собственниках читайте в разборе про общее имущество нежилого здания.

В Москве доля встроенных помещений ограничена видом разрешённого использования

Московские правила землепользования и застройки (ПЗЗ, постановление № 120-ПП, часть 2, раздел 3.2) для жилых видов использования предусматривают: объекты обслуживания жилой застройки размещают во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях дома, если их площадь не больше названной доли. Доля зависит от кода вида использования участка (он указан в ЕГРН и градостроительном плане), а база расчёта в формулировках разная: общая площадь помещений дома или общая площадь дома. Дом в 3-4 этажа подходит под два кода, 2.1.1.0 и 2.5.0, поэтому доля зависит от кода участка, а не только от этажности.

Если доля выше, вид использования участка для объектов обслуживания может не подойти; проверьте это по ЕГРН и градостроительному плану до сделки. Порядок разобран в статье про классификатор видов разрешённого использования.

Как определить тип помещения и что проверить до сделки

Названия в договоре недостаточно, тип подтверждают документы.

1. Выписка ЕГРН: проверьте вид объекта, назначение, этаж и номер здания в реестре. Признака «встроенное» или «пристроенное» в реестре нет: закон № 218-ФЗ и форма технического плана по приказу Росреестра П/0082 такой характеристики не вводят.
2. Поэтажный план и разрез: посмотрите, есть ли часть помещения за внешним контуром дома. Если часть внутри габаритов дома, а вынос за контур больше 1,5 м, помещение встроенно-пристроенное (п. 3.1.28 СП 54). Если помещение целиком снаружи, под п. 3.1.28 оно не подходит; определения пристроенного помещения в сводах правил нет.
3. Проект: в разделе пожарной безопасности ищите противопожарные перегородки, перекрытия и обособленные выходы, в архитектурном разделе вход и загрузку.
4. Стык с домом: есть ли у пристройки собственная несущая стена и фундамент (признаки единства здания, на которые ссылался Верховный суд), кадастровый номер здания и адрес.
5. Основания пристройки: разрешение на строительство, акт о вводе, протокол согласия собственников дома, если часть стены или двора ушла под вход.
6. Вид использования участка: сверьте с ЕГРН и градостроительным планом, не выходит ли доля таких помещений за предел (в Москве по ПЗЗ).
7. Фактическая обстановка: откуда идёт загрузка, где вытяжка, куда выходят окна жилых комнат.

Реестровые проверки перед покупкой собраны в материале об общей проверке объекта. Если планировку уже меняли, пригодится статья про перепланировку нежилого помещения.

Коротко: главное о встроенных и пристроенных помещениях

• Тип: его определяют по контуру на плане и разрезе; из трёх терминов в действующих сводах правил задан только смешанный вариант (п. 3.1.28 СП 54), а пристройку описывает п. 3.31 СП 4.13130.
• Запреты: внутри габаритов действует перечень п. 4.15; для пристроенных помещений малоэтажной стилобатной части его читают вместе с п. 4.2 и сноской Изм. № 2 (питание и досуг свыше 50 мест).
• Вес свода правил: СП 54 применяют добровольно, но перечень п. 4.15 остаётся ориентиром для проекта, экспертизы и суда (решение Верховного суда № АКПИ26-518).
• Пожарная граница: перегородки не ниже 1-го типа, перекрытия не ниже 3-го типа, без проёмов, выходы обособлены.
• Плата: отдельный вход сам по себе статус не меняет; единое помещение платит за содержание дома со всей площади.
• Согласие: реконструкция требует решения общего собрания не менее двух третей голосов, а пристройка или вход за счёт общего имущества ещё и согласия всех собственников; без этого постройку могут признать самовольной.