Образование земельного участка: способы и порядок

Что такое образование земельного участка

Земельный участок как объект права появляется не в момент, когда кто-то поставил забор или начертил линию на карте. Он появляется, когда пройдена юридическая процедура образования и сведения о новом участке внесены в Единый государственный реестр недвижимости. До этого момента даже фактически отгороженная территория с точки зрения закона остаётся частью прежнего участка или землёй без определённого правового статуса.

Правила образования участков собраны в главе I.1 Земельного кодекса РФ, статьи 11.2-11.11. Кодекс называет два больших сценария. Первый: у земли уже есть правообладатель, участок стоит на кадастровом учёте, и его границы меняют одним из четырёх способов, раздел, объединение, перераспределение или выдел (статья 11.2). Второй: участок образуют из земель, которые ещё находятся в государственной или муниципальной собственности и никому конкретно не принадлежат (статья 11.3).

Важно не путать образование участка с межеванием. Межевание, это техническая процедура определения и закрепления границ на местности, её результат оформляет межевой план. Образование участка, понятие шире: это весь юридический путь от решения изменить границы или создать новый участок до записи о нём в ЕГРН. Межевание почти всегда часть этого пути, но не заменяет его целиком.

Здесь многих подводит одна деталь: по общему правилу исходные участки, из которых образуются новые, прекращают своё существование с момента государственной регистрации права на образованные участки (часть 2 статьи 11.2 ЗК РФ). До записи в реестре юридически всё остаётся по-старому, даже если стороны уже подписали соглашение и провели межевание.

Четыре способа: раздел, объединение, перераспределение, выдел

Если участок уже стоит на кадастровом учёте и у него есть правообладатель, изменить его границы можно одним из четырёх способов. У каждого своя логика и своя норма кодекса.

Что именно происходит с исходным участком в реестре при каждом из этих способов, разбираем отдельно в статье снятие земельного участка с кадастрового учёта.

Раздел чаще всего выбирают, когда один большой участок нужно разделить между наследниками, партнёрами по бизнесу или просто продать по частям. Объединение обычно нужно застройщику, который скупил несколько соседних наделов и хочет спроектировать один объект на общей площадке. Перераспределение выручает, когда фактические границы давно разошлись с кадастровыми, или когда сосед готов «докупить» полосу земли, а формальный раздел или продажа целого участка не подходят.

Отдельный случай, выдел доли в натуре, разбираем подробно в статье выдел доли в натуре из общей собственности: там своя специфика согласий и судебной практики, когда сособственники не могут договориться мирно.

Образование из земель государства и муниципалитета

Если земля ещё не разделена на участки и находится в государственной или муниципальной собственности, применяется отдельный порядок, статья 11.3 ЗК РФ. Основанием для образования участка здесь служит один из трёх документов.

• Проект межевания территории. Утверждается по правилам Градостроительного кодекса РФ, обычно после публичных слушаний. Подробно о нём в статье ПМТ: проект межевания территории и в статье ППТ, проект планировки территории.
• Проектная документация лесных участков. Применяется для образования участков в границах лесного фонда.
• Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Упрощённый вариант, который используют, когда для территории ещё не утверждён проект межевания.

Закон прямо требует именно проект межевания территории, без права заменить его схемой, для нескольких категорий земель: участков в границах территории садоводческого или огороднического товарищества, кварталов с многоквартирными домами, участков под линейными объектами федерального, регионального или местного значения, а также гаражных участков. Для остальных случаев, если утверждённого проекта межевания ещё нет, действует схема расположения.

Как земля переходит к заявителю

Сама процедура образования участка это только первый шаг. Дальше земля предоставляется заявителю одним из двух путей.

• Через торги (аукцион). Общее правило по статье 39.6 ЗК РФ: участок выставляют на публичный аукцион, побеждает тот, кто предложит больше за право аренды или собственность.
• Без торгов. Допускается только по основаниям, прямо перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ: например, для собственников зданий на этом участке, при однократном предоставлении многодетным семьям, для льготных категорий, при продлении уже действующей аренды без нарушений и в ряде других случаев.

Ошибка, которая дорого стоит: договориться с чиновником «полюбовно» о перераспределении городской земли и получить новый участок без торгов там, где закон требует именно аукцион. Такие сделки оспаривают и признают недействительными, а сам участок возвращают в исходное состояние. Разбираться, какой путь применим к конкретной ситуации, лучше до подачи документов, а не после отказа.

Схема расположения участка: когда нужна и сколько действует

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, это чертёж границ будущего участка (или нескольких участков) с указанием площади и условных номеров, наложенный на существующий кадастровый план территории (статья 11.10 ЗК РФ). По сути, это простейший способ «нарисовать» участок там, где ещё нет утверждённого проекта межевания.

Кто утверждает схему

Схему утверждает своим решением исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный предоставлять государственную или муниципальную землю. В Москве такие вопросы, как правило, ведёт Департамент городского имущества.

Порядок для заявителя

Если гражданин или организация хотят получить конкретный участок без торгов, они подают заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (статья 39.15 ЗК РФ), приложив подготовленную схему. Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление в срок не более 20 дней со дня поступления, а если схема подлежит согласованию по переходным положениям земельного законодательства, срок продлевают до 35 дней с уведомлением заявителя. По итогам либо утверждают схему и согласовывают предоставление участка, либо отказывают с указанием причины.

Срок действия решения об утверждении схемы

Здесь у схемы есть жёсткий дедлайн. Решение об утверждении схемы расположения земельного участка действует 2 года со дня его принятия (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ). За эти два года нужно успеть выполнить кадастровые работы (подготовить межевой план по утверждённой схеме) и поставить участок на кадастровый учёт. Если не успели, решение утрачивает силу, и всю процедуру, включая подачу нового заявления, придётся проходить заново.

Когда в утверждении схемы откажут

Основания отказа перечислены в статье 11.10 ЗК РФ: схема не соответствует форме и требованиям к её подготовке, разработана с нарушением требований к образуемым участкам (об этом ниже), пересекает границы другого участка или лесничества, накладывается на территорию, для которой уже утверждён проект межевания, либо расположена в границах территории, где требуется именно проект межевания, а не схема (садоводческие товарищества, кварталы многоквартирных домов, линейные объекты, гаражные участки).

Межевой план и роль кадастрового инженера

Когда способ выбран (раздел, объединение, перераспределение, выдел или готовая схема расположения), дальше в дело вступает кадастровый инженер. Он готовит межевой план, документ, без которого поставить образованные участки на кадастровый учёт не получится (статья 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Межевой план содержит текстовую и графическую часть: сведения о новых участках, их границах, площадях, поворотных точках, а также заключение кадастрового инженера с обоснованием, почему участки образованы именно так. Основой для плана служит либо утверждённый проект межевания территории, либо утверждённая схема расположения, либо, при разделе, объединении или выделе частной земли, соглашение собственников с приложенным описанием новых границ.

Кадастровый инженер обязан состоять в саморегулируемой организации и несёт ответственность за качество межевого плана. На практике именно инженер на этом этапе первым проверяет, не нарушают ли новые границы требований к образуемым участкам: не получится ли слишком узкая полоса земли, не окажется ли один из новых участков без доступа к дороге, не пересекут ли границы территориальную зону. Ошибка на этой стадии почти гарантированно приводит к приостановке кадастрового учёта позже. Подробно о том, как проходит межевание и что делать при споре с соседом о границах, смотрите в статье межевание участка: что это и как провести.

Важно не путать межевой план с техническим планом: технический план готовят на здания, сооружения и помещения, а межевой план, только на земельные участки. Разница и порядок подготовки техплана разобраны в статье технический план: что это и кто готовит.

Требования к образуемым участкам

Закон не даёт образовать участок в любой удобной конфигурации. Статья 11.9 ЗК РФ устанавливает требования, и если новые границы им не соответствуют, кадастровый учёт не пройдёт независимо от того, каким способом участок образован.

• Предельные размеры. Минимальные и максимальные площади участков устанавливают правила землепользования и застройки (для земель населённых пунктов) либо иные федеральные законы и законы субъектов (например, отдельно для садоводческих товариществ или земель сельскохозяйственного назначения). Участок меньше минимального или больше максимального размера образовать нельзя.
• Запрет на дефекты границ. Новые границы не должны создавать вклинивание, вкрапливание, изломанность, чересполосицу и другие недостатки, которые мешают рационально использовать и защищать землю.
• Возможность использовать объекты. Если на участке стоит здание, раздел или выдел не должны сделать невозможным его разрешённое использование, например, лишить объект доступа к участку или технической возможности эксплуатации.
• Отсутствие блокирующих обременений. Раздел, перераспределение или выдел не допускаются, если сохраняющиеся на образуемых участках обременения (например, часть сервитута) не позволяют использовать землю по её разрешённому назначению.
• Границы муниципалитетов и населённых пунктов. Границы образуемых участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населённых пунктов.
• Границы территориальных зон. По общему правилу участок не должен пересекать границы территориальных зон, установленных правилами землепользования и застройки, кроме отдельных исключений, прямо предусмотренных законом (например, для линейных объектов).

Если требования нарушены умышленно или по вине одной из сторон, закон предусматривает и защиту добросовестных участников оборота: причинённые нарушением убытки подлежат возмещению в установленном порядке, а решения органов власти, принятые с нарушением этих требований, можно обжаловать.

Согласия совладельцев, арендаторов, залогодержателей

Раздел, объединение, перераспределение и выдел участков, которые уже находятся в частной собственности, по общему правилу требуют письменного согласия всех, кто имеет права на исходную землю: собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей (пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ). Это значит, что банк, у которого участок в залоге по ипотеке, тоже должен дать согласие, иначе Росреестр учёт новых участков не проведёт.

Когда согласие не требуется

• участок образуется из земель государственной или муниципальной собственности, где ещё нет частных правообладателей;
• раздел, объединение, перераспределение или выдел проводится на основании решения суда, которое прямо предусматривает такое образование участков;
• изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подробнее в статье изъятие недвижимости для госнужд);
• раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, для образования участков его членов;
• образование участка для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд или в целях, связанных с размещением линейных объектов.

Общая долевая собственность

Отдельная логика у земли, которая находится в общей долевой собственности. Образование участка (кроме случаев изъятия или судебного решения) проводится по соглашению всех участников долевой собственности об образовании участка либо о выделе доли в натуре. Дойти до соглашения получается не всегда: если один из сособственников блокирует раздел или выдел, вопрос решает суд. Такая процедура подробно разобрана в статье выдел доли в натуре из общей собственности.

Порядок регистрации: от схемы до записи в ЕГРН

Финальный этап образования участка одинаков независимо от выбранного способа: сведения о новых границах должны попасть в ЕГРН. Порядок такой.

1. Определить способ образования и получить основание: соглашение сособственников, решение суда, утверждённую схему расположения или проект межевания территории.
2. Получить необходимые согласия правообладателей исходных участков, арендаторов и залогодержателей.
3. Заказать межевой план у кадастрового инженера на все образуемые участки.
4. Подать заявление на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав. По статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ обе процедуры при образовании участков проводятся одновременно, единым заявлением.
5. Дождаться решения Росреестра. Срок при одновременном кадастровом учёте и регистрации прав, 10 рабочих дней при подаче напрямую в Росреестр и 12 рабочих дней при подаче через МФЦ (статья 16 закона № 218-ФЗ).
6. Получить выписки из ЕГРН на каждый образованный участок. Исходный участок при этом снимается с учёта (кроме выдела и перераспределения, где часть сведений сохраняется в изменённом виде).

Заявление можно подать лично, через представителя по доверенности, электронно через личный кабинет Росреестра или портал Госуслуг, а также через МФЦ. Размер государственной пошлины за постановку на кадастровый учёт и регистрацию прав зависит от статуса заявителя и вида действия, подробная таблица ставок собрана в статье госпошлина за регистрацию недвижимости.

Частые проблемы и отказы

Практика показывает, что подавляющее большинство отказов и приостановок при образовании участков связано с несколькими типовыми причинами.

• Нарушение предельных размеров. Самая частая причина в плотной городской застройке: новый участок после раздела оказывается меньше минимальной площади по правилам землепользования и застройки. Проверять это нужно ещё на этапе межевого плана, а не после подачи в Росреестр.
• Отсутствие согласия. Не хватает письменного согласия одного из сособственников, арендатора или банка-залогодержателя. Решается либо получением согласия, либо через суд, если договориться не удаётся.
• Реестровая ошибка в исходном участке. Если в сведениях ЕГРН об исходном участке уже есть ошибка или наложение границ, образовать из него новые участки корректно не получится, пока ошибку не исправят. Что это за ошибка и как её снять, разбираем в статье реестровая ошибка: как отличить и исправить.
• Просроченная схема расположения. Решение об утверждении схемы действует 2 года. Если кадастровые работы затянулись и участок не поставили на учёт вовремя, всё начинают заново.
• Пересечение с территориальной зоной или зоной с особыми условиями. Новые границы задели территориальную зону, охранную зону сетей или иную зону с особыми условиями использования территории. Что это за зоны и как они ограничивают участок, смотрите в статье ЗОУИТ: какие бывают зоны и как влияют на участок.
• Приостановка учёта. Если Росреестр приостановил кадастровый учёт по формальным основаниям, есть три месяца на устранение причины без потери приоритета заявления. Полный список причин приостановок и порядок их снятия собран в статье приостановка в Росреестре: причины и как снять.

Практический совет: большинство из этих проблем дешевле и быстрее предотвратить на этапе подготовки межевого плана или схемы расположения, чем устранять после отказа. Проверка минимальных размеров, согласий и пересечений с зонами занимает у специалиста один день, а исправление уже поданного и отклонённого пакета документов, недели.

Коротко: главное об образовании участка

• Что это. Создание нового земельного участка как самостоятельного объекта права, с собственными границами, площадью и кадастровым номером. Основа, глава I.1 Земельного кодекса РФ.
• Четыре способа для частной земли. Раздел, объединение, перераспределение, выдел доли (статьи 11.4-11.7 ЗК РФ). Только при выделе исходный участок не прекращает существование целиком.
• Земли государства и муниципалитета. Образуются по проекту межевания территории или по схеме расположения участка (статья 11.3 ЗК РФ), дальше земля предоставляется через торги или, по прямо перечисленным основаниям, без торгов.
• Схема расположения. Утверждается уполномоченным органом, решение действует 2 года, за это время нужно поставить участок на кадастровый учёт.
• Требования к границам. Соблюдение предельных размеров, отсутствие вклинивания и чересполосицы, доступ к участку, отсутствие пересечений с границами муниципалитетов, населённых пунктов и территориальных зон (статья 11.9 ЗК РФ).
• Согласия. Письменное согласие всех правообладателей, арендаторов и залогодержателей исходных участков обязательно, кроме прямо указанных законом исключений.
• Документы. Межевой план готовит кадастровый инженер на основании соглашения сособственников, решения суда, проекта межевания территории или схемы расположения.
• Регистрация. Кадастровый учёт и регистрация прав проводятся одновременно, срок 10 рабочих дней напрямую в Росреестр или 12 через МФЦ.
• Частые отказы. Нарушение предельных размеров, отсутствие согласия, реестровая ошибка в исходном участке, просроченная схема, пересечение с зонами. Большинство проблем дешевле предотвратить на этапе подготовки документов.