Заключение договора аренды земельного участка у города: порядок, сроки подписи и что проверить в проекте

Что значит заключить договор аренды земли у города и когда он начинает действовать

По статье 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Земельный участок может быть таким имуществом (п. 1 ст. 607 ГК РФ), но закон оставляет место для особенностей: «Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков» (п. 2 ст. 607). Для городской земли эти особенности собраны в Земельном кодексе, в статьях 39.6, 39.8, 39.11, 39.12 и 39.14-39.17. Именно они отвечают на вопросы, которые задаёт арендатор перед подписанием: можно ли взять участок без торгов, кто пишет условия, сколько дней даётся на подпись и что потом нельзя поменять.

Общее правило записано в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ: договор аренды государственного или муниципального участка заключают на торгах в форме аукциона, а без торгов только в случаях, которые перечислены в пункте 2 той же статьи. Перечень закрытый; отдельно пункты 3 и 4 статьи 39.6 дают действующему арендатору право на новый договор без торгов при соблюдении их условий. Если ваше основание не названо ни там, ни там, остаётся аукцион, и об этом мы подробно писали в статье про аренду земли без торгов. Здесь мы идём дальше: основание уже есть или аукцион выигран, и надо подписать договор так, чтобы не потерять участок и не получить условий, с которыми придётся жить десятилетиями.

Когда договор считается заключённым и действует

Договор аренды на срок более года заключают письменно, а если одна из сторон юридическое лицо, письменная форма нужна независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Сам договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609). Для третьих лиц такой договор считается заключённым с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Между вами и городом договор начинает связывать вас подписью, а вот перед банком, покупателем здания или судом в споре с третьим лицом опираются на запись в реестре. Подробнее о регистрации речь пойдёт в отдельном разделе ниже.

Ещё одно требование Гражданского кодекса касается предмета. В договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить передаваемое имущество; без них условие об объекте считается несогласованным, а договор незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для земли это кадастровый номер, адрес, площадь и границы, и мы вернёмся к ним, когда будем разбирать проект.

Два пути: без торгов или через аукцион, и что подписывают в каждом случае

Путь определяет, кто пишет условия. При аренде без торгов проект готовит уполномоченный орган по вашему заявлению, и у арендатора остаётся больше свободы. После аукциона все существенные условия уже опубликованы, и менять их нельзя. Сведём различия в таблицу.

Обратите внимание на разные сроки: тридцать дней в первом случае и десять рабочих во втором. Победитель аукциона, который не уложился в срок, рискует не только временем: договор направят участнику с предпоследним предложением, а задаток при уклонении не возвращается (п. 21 и 25 ст. 39.12 ЗК РФ). Что именно происходит дальше, расскажем в разделе про аукцион.

Аренда без торгов: порядок от схемы участка до подписи

Статья 39.14 ЗК РФ описывает предоставление участка без торгов, в том числе в аренду, как цепочку этапов: в законе их семь, ниже кадастровые работы и кадастровый учёт объединены в один шаг. Не каждому заявителю нужен каждый шаг, а вот порядок один.

1. Подготовка схемы расположения участка, если его предстоит образовать и нет утверждённого проекта межевания территории.
2. Заявление о предварительном согласовании предоставления, если участок надо образовать или уточнить его границы. Для участка со зданием обратиться вправе любой правообладатель здания, сооружения или помещения.
3. Решение о предварительном согласовании по правилам статьи 39.15.
4. Кадастровые работы, которые обеспечивает заинтересованный гражданин или юридическое лицо, и постановка участка на учёт.
5. Заявление о предоставлении участка.
6. Заключение договора аренды.

Заявление о предоставлении подают лично, почтой на бумаге или электронно (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ). Если закон допускает и аренду, и собственность, вид права выбирает заявитель (п. 6 той же статьи). Для владельца здания это развилка между арендой и выкупом участка, и выбор зависит от ваших целей, а не от удобства города.

Что должно быть в заявлении

Содержание заявления перечислено в пункте 1 статьи 39.17. Среди прочего там кадастровый номер испрашиваемого участка, основание предоставления из перечня, вид права, цель использования, реквизиты решения о предварительном согласовании (если участок образовывался на его основании) и почтовый адрес либо электронная почта для связи. К заявлению прилагают бумаги, названные в подпунктах 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15; первая из них подтверждает ваше право получить землю без торгов. Если эти бумаги вы уже подавали вместе с заявлением о предварительном согласовании, второй раз их не требуют.

Сроки уполномоченного органа

Заявления рассматривают в порядке поступления (п. 4). Отказ принимают при наличии хотя бы одного основания из статьи 39.16, а в самом решении должны быть названы все основания. Это полезно знать: все замечания можно устранить сразу, а не по одному. Список оснований и работу с отказом мы разобрали в одном из разделов ниже.

После аукциона: от протокола до подписи

Победа в аукционе сама ничего не подписывает. Между протоколом и подписью лежит цепочка сроков, и каждое звено что-то блокирует либо грозит потерей задатка.

На электронных торгах сделку оформляют в электронном виде, и обе стороны ставят усиленную квалифицированную подпись (п. 13 ст. 39.13 ЗК РФ). Орган обязан отправить победителю свой подписанный проект в течение пяти дней после того, как истечёт десятидневная пауза (п. 12 той же статьи). Заранее убедитесь, что у руководителя компании или его представителя есть действующая подпись.

Что будет, если не уложиться

• Проекты направят участнику, который сделал предпоследнее предложение о цене, для заключения договора по цене, предложенной им (ст. 39.12, п. 25); если он не подпишет их за десять рабочих дней, организатор вправе объявить повторный аукцион (п. 26).
• Задаток уклонившегося победителя возврату не подлежит (п. 21).
• Сведения о нём направят для включения в реестр недобросовестных участников аукциона (п. 27 и 30). Их исключают через два года после внесения (п. 32), а сам факт внесения можно оспорить в суде (п. 33).
• Пока сведения о заявителе или его учредителях числятся в реестре, это основание не допустить заявителя к аукциону (пп. 4 п. 8).

Если аукцион признан несостоявшимся и участник один, договор заключают с ним, а ежегодная плата или первый платёж равны начальной цене предмета аукциона (п. 13 ст. 39.12 и абз. 2 п. 2 ст. 39.7). Проект ему направляют в течение десяти дней со дня подписания протокола. Если единственный участник не подписал и не вернул бумаги за десять рабочих дней, организатор вправе объявить повторные торги (п. 23). Подробнее об аренде под застройку на торгах рассказывает наша статья про аукцион на право аренды под строительство.

Что проверить в проекте договора до подписи

Проект договора от города редко выглядит как произвольный текст: он собран по типовой форме, и каждая строка опирается на статью закона. Это удобно для проверки. Проект удобно сверять по списку и просить исправить то, что не совпадает с законом или с извещением.

Предмет аренды

Договор должен позволять определённо установить участок (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Сверьте кадастровый номер, адрес, площадь и границы со сведениями реестра недвижимости. Отдельно проверьте строки о категории земель и видах разрешённого использования: их обязан содержать договор (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ). Если у участка не установлен вид разрешённого использования или он не отнесён к категории земель, каждое из этих обстоятельств по отдельности служит основанием для отказа в предоставлении без торгов (пп. 20 и 21 ст. 39.16 ЗК РФ).

Арендная плата

Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения платы за участки в собственности субъекта РФ и неразграниченные участки, которые предоставлены без торгов, устанавливает орган власти субъекта РФ (ЗК РФ, ст. 39.7, п. 3, пп. 2). На аукционе размер платы определяют по его результатам, а при единственном участнике он равен начальной цене (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). В любом случае порядок, условия и сроки внесения определяет договор (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Проверьте формулу, с какого дня начисляют плату и график платежей; ставки и коэффициенты в Москве мы разбираем отдельно в статье про ставку арендной платы за землю.

Менять размер платы можно по соглашению сторон в сроки, которые указаны в тексте, но не чаще одного раза в год, если стороны не записали иного (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Другая периодичность в проекте означает условие, которое вы принимаете осознанно.

Особые условия, которые город вправе или обязан включить

• Охранная зона линейного объекта: договор должен содержать условия допуска представителей собственника или эксплуатирующей организации к объекту (п. 13 ст. 39.8 ЗК РФ).
• Береговая полоса водного объекта общего пользования: договор заключают при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе, если доступ не ограничен федеральным законом (см. п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ).
• Участок, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд: договор должен предусматривать досрочное расторжение по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ).
• Здание или объект на участке, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки: в договор включают обязательство арендатора осуществить снос в срок, не превышающий двенадцати месяцев; если принято решение о сносе либо о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, обязательство другое: снести или представить проектную документацию в срок до двенадцати месяцев и затем привести постройку в соответствие в срок до трёх лет (п. 7.1 ст. 39.8 ЗК РФ).

Срок аренды: какой допускает закон и что выбирает арендатор

Предельный срок зависит от цели предоставления участка, и закон перечисляет случаи по подпунктам пункта 8 статьи 39.8. Мы выбрали те, что чаще встречаются у собственников и девелоперов коммерческой недвижимости.

Для аукционов на участок, где основной вид разрешённого использования предполагает строительство (кроме аукционов по статье 39.18 ЗК РФ), действует отдельное правило: срок договора превышает в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ федеральным органом как необходимый для изысканий, проектирования и строительства (п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ). Срок аренды при аукционе указывают в извещении с учётом пунктов 8 и 9 статьи 39.8 (ЗК РФ, ст. 39.11, п. 21, пп. 9), поэтому условие о сроке вы видите ещё до подачи заявки, а не при подписании.

Когда срок выбираете вы

При заключении договора без торгов срок устанавливают по выбору арендатора с учётом ограничений пункта 8 (п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ). Для собственника здания верхняя граница по подпункту 17 составляет сорок девять лет. Если в проекте стоит короткий срок, а закон допускает больший, напишите об этом в письме к городу: по закону срок устанавливают по выбору арендатора.

О продлении стоит подумать заранее. Арендатор государственного или муниципального участка не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ), хотя статья 621 ГК РФ даёт такое право арендатору, который надлежащим образом исполнял обязанности, «если иное не предусмотрено законом или договором аренды». Здесь закон как раз предусмотрел иное, поэтому окончание срока означает необходимость нового основания либо торгов. Основания для нового договора без торгов закон называет в пунктах 3 и 4 статьи 39.6, и их условия надо проверить задолго до истечения срока. Подробнее о праве на новый срок мы писали в статье про преимущественное право аренды.

Условия, которые потом не изменить, и условия, которые можно

Статья 39.8 содержит и прямой запрет на изменение. Самый жёсткий касается вида разрешённого использования. Если сделка заключена по итогам аукциона или с лицами, названными в пунктах 13, 14 и 20 статьи 39.12, менять в ней виды разрешённого использования участка не допускается (ст. 39.8 ЗК РФ, п. 17). Поэтому на торгах покупают не просто землю, а землю с тем набором видов использования, который записан в извещении.

Остальное меняют по общим правилам Гражданского кодекса. Изменение и расторжение возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ), а соглашение об изменении оформляют в той же форме, что и основной текст (п. 1 ст. 452).

Отдельный случай: участок перераспределяют по подпункту 4 пункта 1 статьи 39.27. Тогда правки, включая размер платы, вносят при наличии соглашения из пункта 2.1 статьи 39.27 (п. 18 ст. 39.8). Мы называем его, чтобы вы не удивлялись, если перераспределение коснётся вашей земли. Если же права по действующему договору нужно передать другому лицу, смотрите статью про переуступку права аренды земельного участка.

Как это устроено в Москве: ДГИ, портал mos.ru и причины отказа

В Москве услуги по городской земле оказывает Департамент городского имущества. На mos.ru в разделе «Земельные участки» собраны электронные услуги ДГИ. Для нашей темы нужны три: «Предварительное согласование предоставления земельного участка», услуга аренды для правообладателей зданий и сооружений и оформление допсоглашения к договору аренды.

Инструкция портала по аренде для правообладателей зданий сообщает: услуга бесплатна, срок оказания четырнадцать рабочих дней, а время приостановки в этот срок не входит. Заявление заполняют электронно и обязательно называют кадастровые номера участка и здания. Представитель прикладывает документ о своих полномочиях, а если право на землю заложено, нужно ещё разрешение залогодержателя. Компания подаёт заявление из своего кабинета, а не из кабинета физлица: портал называет это частой технической ошибкой, после которой отказывают.

Итог приходит в личный кабинет: проект договора или мотивированный отказ, и то и другое подписано электронной подписью. Когда вы подпишете свой экземпляр, ДГИ подпишет его в течение нескольких дней, и готовый документ тоже окажется в кабинете.

Частые причины отказа по данным портала

• у участка нет установленного вида разрешённого использования;
• границы участка не установлены либо не совпадают с проектом межевания;
• здание частично расположено за пределами участка;
• сам участок не поставлен на государственный кадастровый учёт.

Если подходит любой из трёх последних пунктов, портал отправляет сначала на услугу «Предварительное согласование предоставления земельного участка». Если вид использования в ЕГРН не совпадает с фактическим, инструкция указывает путь через изменение правил землепользования и застройки. Регламент ДГИ и акты Москвы о распоряжении городской землёй мы здесь не цитируем: их текста в нашей базе нет, а применимость зависит от вашего участка. Претензии города по уже действующему договору (доначисления, неустойки, расторжение) разбирает наша услуга по спорам с ДГИ.

Регистрация в Росреестре после подписания

Аренду на год и более оформляют записью в реестре. Обратный случай описывает пункт 2 статьи 26 ЗК РФ: на срок менее года аренда государственной регистрации не подлежит, если федеральный закон не требует иного. Для остальных работает правило пункта 3 статьи 433 ГК РФ: третьи лица считают сделку заключённой только с момента записи.

• Аренду регистрируют через регистрацию самого договора, и заявление вправе подать любая из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
• Для аренды части участка регистрацию проводят в отношении части, учтённой в реестре, либо одновременно с её кадастровым учётом (ч. 3 ст. 44 того же закона). Значит, границы части готовят до подачи.
• Документы на бумаге принимают при личном обращении в МФЦ или в публично-правовую компанию «Роскадастр»; в электронном виде их направляют с усиленной квалифицированной подписью через единый портал или иным способом из названных в ч. 1 ст. 18.

Общий срок составляет семь рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав и девять при приёме в МФЦ; если вместе с регистрацией ставят на кадастровый учёт часть участка, сроки десять и двенадцать рабочих дней (п. 1, 2, 5 и 6 ч. 1 ст. 16). Приостановка длится не более трёх месяцев (ч. 2 ст. 26), и если за это время причины не устранили, регистратор откажет (ч. 1 ст. 27). Типичные причины для аренды: не хватает документов, подписали неправомочные лица, форма или содержание бумаги не соответствуют закону. Эти случаи мы разбираем в статье про регистрацию договора аренды, а пакет и ответы на замечания регистратора готовит услуга по регистрации договоров.

Типичные ошибки арендатора при заключении

Ниже список промахов, которые встречаются чаще других. Каждая опирается на норму, а не на впечатление.

• Пропущен срок подписи. Для аренды без торгов это тридцать дней, для победителя аукциона десять рабочих; последствия разные, но обе ошибки дорогие (п. 7 ст. 39.17 и п. 25 ст. 39.12 ЗК РФ).
• Не сверен предмет. Договор без данных, позволяющих определить участок, считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
• Не проверены вид использования и категория. Их обязаны указать в договоре (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ), а после аукциона вид использования не изменить (п. 17).
• Согласились на срок меньше допустимого. Без торгов срок выбирает арендатор (п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ), а для собственника здания допустим срок до сорока девяти лет.
• Приняли в проекте лишние обязательства. Работы и услуги, которые влекут расходы арендатора и не связаны с предметом договора, закон запрещает требовать, если иное не установлено федеральным законом (см. п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ).
• Не зарегистрировали договор. Для третьих лиц он не считается заключённым без регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
• Рассчитывали продлить договор автоматически. Преимущественного права на новый срок без торгов нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).
• Подали заявление не из того кабинета. Для юрлица заявление отправляют из личного кабинета юридического лица, иначе возможен технический отказ (инструкция на mos.ru).

Если отказали или проект не устраивает: разногласия и отказ

Отказ в предоставлении участка без торгов принимают при наличии хотя бы одного основания из статьи 39.16 ЗК РФ. В таблице мы собрали те, что чаще встречаются у арендаторов коммерческой недвижимости.

Разногласия по проекту договора

Статья 445 ГК РФ работает там, где заключение договора по кодексу или иным законам обязательно для стороны. Такая сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения проекта направить извещение об акцепте, об отказе либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий), если другие сроки не установлены законом или не согласованы сторонами (п. 1 и 3), а несогласованное можно передать в суд в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (п. 1). Если сторона, для которой заключение обязательно, уклоняется, контрагент вправе требовать в суде понуждения заключить договор (п. 4). Разногласия, которые не передали в суд за шесть месяцев с момента возникновения, суд уже не урегулирует (п. 2 ст. 446).

Подходит ли эта схема вашему проекту, зависит от основания. После аукциона условия задаёт организатор в извещении (п. 3 ст. 448 ГК РФ), и заключать текст, который расходится с извещением и протоколом, не допускается (ст. 39.12 ЗК РФ, п. 20.1): спор пойдёт уже о другом. Мы советуем сначала зафиксировать возражения письменно и проверить срок, а потом решать, нужен ли суд. Если дело дошло до претензий города по действующему договору, это описано на странице споров с ДГИ; исход заранее оценить нельзя: он зависит от обстоятельств.

Коротко: главное о заключении договора аренды земельного участка

• Договор аренды городской земли заключают на торгах, а без торгов по случаям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; новый договор действующему арендатору возможен по пунктам 3 и 4 той же статьи.
• Без торгов проект готовит орган, у заявителя тридцать дней на подпись; после аукциона условия опубликованы, на подпись десять рабочих дней, пропуск срока грозит потерей участка и задатка.
• В проекте проверяйте предмет, категорию и вид использования, формулу платы и особые условия; лишние работы и услуги навязывать нельзя.
• Срок без торгов выбирает арендатор в пределах пункта 8 статьи 39.8; собственнику здания допустимо до сорока девяти лет.
• Вид разрешённого использования в договоре после аукциона изменить нельзя, преимущественного права продления без торгов нет.
• В Москве заявление подают через mos.ru, от юридического лица из кабинета юридического лица; результат приходит проектом договора или отказом.
• Договор на срок от года подлежит регистрации; без записи в реестре третьи лица считают его не заключённым.