Аренда участка под строительство на аукционе в Москве: срок, условия и риски

Как участок под строительство достаётся застройщику

Правило дано в п. 7 ст. 39.11 ЗК: если по основному виду на участке можно строить здание или сооружение, право на участок разыгрывают как право заключить договор аренды. В Москве договор аренды городской земли тоже заключают на торгах в форме аукциона, а исключения перечислены в ч. 3.1 ст. 8 закона Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

Закрытый перечень случаев без торгов дан в п. 2-5 ст. 39.6 ЗК. Для коммерческой стройки на свободной городской земле вне комплексного развития территории (КРТ) он обычно не подходит. Эти случаи разобраны в материале «Аренда земли без торгов», а общий ход торгов в материале «Аукцион на земельный участок».

В Москве есть особенность: заинтересованное лицо не вправе само подготовить схему расположения участка на землях в границах города (пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК). По закону торги можно инициировать по уже сформированному участку, указав его кадастровый номер в заявлении (пп. 6 п. 4 ст. 39.11). Как это работает в Москве на практике, мы не проверяли. Перечни участков для городских торгов одобряет Градостроительно-земельная комиссия, об этом ниже. В один лот нельзя включить несколько участков, если это не допускает федеральный закон (п. 2 ст. 39.11).

На какой срок застройщик получает аренду

Срок аренды под строительство считают по п. 9 ст. 39.8 ЗК: договор заключают на время, вдвое большее, чем нужно на инженерные изыскания, проектирование и строительство. Эти нормативы устанавливает федеральный орган, определённый правительством, сейчас это приказ Минстроя от 15.05.2020 № 264/пр, и они зависят от площади объекта.

Цифры в таблице наш расчёт: нормативный срок по приказу (15, 29, 33, 44, 52, 64 и 79 месяцев) умножен на два. Если на участке можно построить несколько зданий, срок считают по тому, у которого он больше. Если на участке стоит самовольная постройка и принято решение сносить её или приводить в соответствие, к сроку добавляют время сноса или реконструкции (п. 7.1 и 9 ст. 39.8 ЗК). Приказ работает только для аукционов на аренду участка под строительство зданий и сооружений (аукционы по ст. 39.18 ЗК сюда не входят) и не распространяется на уникальные объекты. Какую площадь считать площадью объекта, он не объясняет, поэтому смотрите на данные в извещении.

• Другие сроки. Формулу «от 3 до 10 лет» (пп. 1 п. 8 ст. 39.8) закон исключает для случаев п. 9. Срок 49 лет по пп. 17 п. 8 дают собственнику здания и в иных случаях, а для аукциона под строительство срок задаёт специальный п. 9.
• Закон Москвы. Ст. 9 закона Москвы № 48 отсылает к п. 8 ст. 39.8 ЗК, но пп. 1 п. 8 сам исключает случаи п. 9, поэтому в Москве для аукциона под строительство тоже действует удвоенный нормативный срок.
• Продление. Арендатор по итогам аукциона не имеет преимущественного права на новый договор без торгов (п. 15 ст. 39.8). Зато если на участке построено здание и право собственности зарегистрировано, участок под ним собственнику предоставляют без торгов (пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК), а для объекта незавершённого строительства аренду без торгов дают один раз при условиях п. 5 ст. 39.6.
• Если не уложились в срок. Аренда прекращается по основаниям гражданского законодательства (п. 1 ст. 46 ЗК). Если аренда по итогам аукциона прекращена, а здание не достроено, объект незавершённого строительства могут изъять по суду продажей с публичных торгов (п. 1 ст. 239.1 ГК). Такое требование не удовлетворят, если собственник докажет, что срок сорван из-за действий органов власти или сетевых организаций (п. 3 той же статьи). Выручку за вычетом расходов на торги отдают бывшему собственнику (п. 5).

Что указано в извещении и что проверить отдельно

Извещение определяет условия будущего договора, поэтому читать его надо как проект договора. Сведения о предмете торгов указывают по пп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК; с 01.03.2026 в этот перечень добавлена территориальная зона и уточнено, что указывают вид или виды разрешённого использования.

• Вид и зона. Вид или виды разрешённого использования, категория земель и территориальная зона.
• Параметры. Максимальные и (или) минимальные пределы для разрешённого строительства; закон не требует указывать в извещении проектные показатели объекта.
• Сети. В извещении указано, можно ли присоединиться к инженерным сетям, кроме электроснабжения (пп. 4 п. 21). Технические условия в обязательные приложения к извещению не входят (п. 22).
• Приложения. Обязательные: проект договора и градостроительный план участка (п. 22 ст. 39.11).
• Срок аренды. Его определяют с учётом п. 8 и 9 ст. 39.8 (пп. 9 п. 21 ст. 39.11).

Градостроительный план участка (ГПЗУ) готовит и прикладывает уполномоченный орган. Если торги начинает заявитель, на получение плана отведено не более 2 месяцев со дня заявления о проведении аукциона (пп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК); если торги назначает сам орган, срока в ст. 39.11 нет (пп. 4 п. 3). Сведения из плана для проекта и разрешения можно использовать 3 года со дня выдачи плана, кроме сведений о возможности подключения к сетям, которые в этот срок не входят (по Градостроительному кодексу, ч. 10 и п. 15 ч. 3 ст. 57.3). Дата выдачи стоит в самом плане и может быть раньше даты аукциона. План не заменяет проверку зоны ПЗЗ и особых зон: когда торги запрещены, сказано ниже. Как разобраться в плане и оценить участок, подскажут «Как читать ГПЗУ» и «Возможности застройки участка в Москве».

Какой участок нельзя выставить на аукцион

Закон содержит закрытый перечень оснований, при которых публичный участок нельзя выставить на аукцион (п. 8 ст. 39.11 ЗК; для Москвы закон города добавляет ещё одно основание, оно названо в конце раздела). По нему можно заранее проверить, законен ли сам лот. Если орган находит такое основание, он отказывает в проведении торгов (п. 24). Аукцион не проводят, если:

• Границы. Их нужно уточнить по правилам закона о регистрации недвижимости (пп. 1).
• Право города. Собственность города на участок не зарегистрирована, кроме случаев, когда участок образован из неразграниченных земель (пп. 2).
• Нет ГПЗУ. По основному виду на участке можно строить, но градостроительного плана для него нет (пп. 4).
• Вид использования. Он не установлен либо не соответствует цели из заявления (пп. 5).
• Особая зона. Участок целиком находится в зоне, где действуют особые условия, и её ограничения не допускают задуманного использования; если зона занимает только часть участка, это основание отказа не применяется (пп. 5.1).
• Права других лиц. Участок уже отдан в постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование, в пожизненное наследуемое владение либо в аренду (пп. 7).
• Чужие постройки. На участке стоит здание, сооружение либо объект незавершённого строительства, принадлежащие гражданам или организациям; исключения перечислены в законе (пп. 8).
• Другие основания. Среди них резерв участка под государственные или муниципальные нужды, кроме аренды на срок не дольше срока резервирования (пп. 12), комплексное развитие территории (КРТ): по ней подписан договор либо принято решение с определённым юрлицом (пп. 13), утверждённая планировка территории, по которой участок отведён под федеральный, региональный или местный объект (пп. 14), земли общего пользования (пп. 18) и изъятие участка под государственные или муниципальные нужды, кроме участков под аварийным многоквартирным домом (пп. 19).

В Москве перечни участков, права на которые планируется реализовать на торгах в целях строительства, одобряет Градостроительно-земельная комиссия города Москвы (Положение, приложение 1 к постановлению Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП, п. 2.1.6 и 2.2.10.1). Действует ли оно в редакции 2026 года, нужно уточнить по актуальной редакции. Отсутствие участка в таком перечне до 01.01.2030 остаётся для Москвы ещё одним основанием отказать в аукционе на право аренды (ч. 5.1 ст. 8 закона Москвы № 48 в редакции закона Москвы от 19.03.2025 № 18).

Заявка, задаток и электронная форма

Такой аукцион проходит в электронной форме. Заявку и документы заверяют усиленной квалифицированной подписью заявителя, а площадку ведёт оператор из числа определённых по законодательству о контрактной системе (п. 1, 4 и 6 ст. 39.13 ЗК). Оператор площадки плату за участие не взимает (ч. 10 ст. 17.3 Федерального закона № 135-ФЗ). Правила про плату оператору и блокировку задатка действуют с 01.07.2026 и только для торгов, решение о проведении которых принято с этой даты, для более ранних торгов действует прежняя редакция (п. 3 ст. 14 Федерального закона от 29.12.2025 № 577-ФЗ). В Москве, по официальным сообщениям города, торги организует Департамент по конкурентной политике, а договор заключает Департамент городского имущества, организатора и площадку называет извещение по лоту на torgi.gov.ru.

• Срок извещения. Его размещают минимум за 10 рабочих дней до дня аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК, действует с 01.03.2025).
• Задаток. С 01.07.2026 при электронной форме деньги блокируют на счёте оператора, платёжное поручение прикладывать не нужно (п. 5 ст. 39.13). Размер задатка процентом в законе не назван, его указывает организатор в извещении (пп. 8 п. 21 ст. 39.11).
• Шаг. От 1 до 5% начальной цены, точный размер указан в извещении (п. 9.1 ст. 39.13). В п. 18 ст. 39.11 сохранилась общая норма «в пределах трёх процентов», но для электронного аукциона действует п. 9.1. Каждое предложение должно превышать лучшее на шаг, перебивать собственное нельзя (п. 14.1 ст. 39.12).

Цена аукциона на аренду и что платит победитель

Начальная цена в таком аукционе это ежегодная арендная плата. Орган выбирает: рыночная оценка или ставка не ниже 1,5% кадастровой стоимости; второй вариант годится лишь тогда, когда с утверждения кадастровой оценки до даты решения о проведении аукциона прошло не более пяти лет (п. 14 ст. 39.11 ЗК). По итогам торгов определяют ежегодный размер арендной платы (п. 16).

• Один участник. Если торги не состоялись и участником признан один заявитель, а его заявка и он сам соответствуют извещению, ему направляют проект договора, и арендная плата (ежегодная или первый платёж) равна начальной цене (п. 13 и 14 ст. 39.12).
• Повторные торги. Если аукцион не состоялся и договор с единственным заявителем или участником не заключён, начальную цену повторного аукциона могут снизить не более чем на 30% (п. 17 ст. 39.11).
• Что не взыскивают. ЗК не допускает требовать от победителя возмещения расходов на кадастровые работы, организацию и проведение аукциона (п. 22 ст. 39.12; с 01.07.2026 из него убрана оговорка о плате оператору площадки, и только для торгов с решением от этой даты).

Договор после аукциона: что нельзя менять

По ГК протокол торгов может заменять договор (п. 6 ст. 448), но для аренды земли закон требует отдельный договор. Уполномоченный орган (в Москве, по сообщениям города, Департамент городского имущества) направляет победителю подписанный проект, он должен соответствовать извещению и протоколам (п. 20 и 20.1 ст. 39.12 ЗК; п. 12 ст. 39.13; п. 11 ст. 39.8). Договор заключают не ранее чем через 10 дней после размещения результатов на официальном сайте (п. 20 ст. 39.12, п. 11 ст. 39.13 ЗК), в электронной форме, с подписями обеих сторон (п. 13 ст. 39.13).

• Условия. Их задаёт организатор и указывает в извещении (п. 3 ст. 448 ГК), договор заключают на этих условиях (п. 11 ст. 39.8 ЗК), и он должен им соответствовать (п. 20.1 ст. 39.12 ЗК). Условия, от которых зависела цена торгов, после победы менять нельзя, кроме случаев, прямо названных в законе (п. 8 ст. 448 ГК). По сообщению Право.ру от 23.06.2025, победитель торгов, которые провёл «Дом.РФ» при продаже недвижимости с арендой земли, требовал установить срок аренды 49 лет и плату на уровне земельного налога. ВС отменил акты всех трёх инстанций и отказал в иске (это были не аукционы по ст. 39.11).
• Вид использования. В договоре, заключённом по итогам аукциона, изменение видов использования не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК). Обзор ВС от 19.11.2025 (п. 2): победитель аукциона на аренду под административное здание не вправе требовать от арендодателя сменить вид использования ради другого объекта, например гостиницы.
• Подпись. Победителю на подписание отводится 10 рабочих дней со дня направления проекта, иначе он теряет задаток, а сведения о нём вносят в реестр недобросовестных участников (п. 21, 25, 27 и 30 ст. 39.12 ЗК).
• Цена. По делу № А41-105410/2024 (определение ВС от 10.06.2026 № 305-ЭС26-1132, резолютивная часть объявлена 03.06.2026; сообщение ВС от 04.06.2026) цена аукциона и задаток считаются существенными условиями торгов. Победитель аукциона на аренду участка в Подольске через 23 дня после заключения договора аренды выкупил участок и потребовал вернуть остаток платы за год. ВС отказал в иске и отменил решения нижестоящих судов; участок предназначался для личного подсобного хозяйства, не для коммерческой стройки.

Другой вид использования арендатору участка с аукциона закон тоже не даёт выбрать (норма в ст. 14.4 ЗК, её п. 3). Отклонение от предельных параметров строительства оформляют отдельным разрешением, договор оно не меняет. Допускается оно не всегда: для участков меньше минимального размера или с неблагоприятными для застройки характеристиками (ч. 1 ст. 40 ГрК), а в остальных случаях один раз и не более чем на 10% по предельному параметру (ч. 1.1), и вид использования оно не меняет (ч. 2). Применяется ли эта статья к участку из аукциона, мы по источникам не проверяли. Подробности: статья «Отклонение от предельных параметров».

Риски: зона ПЗЗ, жалобы и реестр недобросовестных участников

Главный риск в том, что вид использования в ЕГРН ещё не гарантирует возможности строить. По определению ВС от 01.07.2026 № 305-ЭС26-4944 (дело № А40-46544/2024, резолютивная часть объявлена 24.06.2026) договор аренды участка в Москве под строительство прекращён с 28.03.2017: в этот день постановление № 120-ПП отнесло участок к зоне сохраняемого землепользования, где новое строительство невозможно (ст. 416 и 417 ГК). Договор заключён 05.06.1997 на 49 лет, в разрешении на строительство арендатору отказали 01.10.2015, потом он за разрешением не обращался. Торги в определении не упомянуты. ВС отменил постановление суда округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций. Поэтому зону проверяют до заявки.

• Жалоба в антимонопольный орган (УФАС). Подать её вправе подавшие заявки, а другие лица только при нарушении порядка размещения информации и подачи заявок (ч. 2 ст. 18.1 Федерального закона № 135-ФЗ). Срок: до 10 дней после подведения итогов или размещения результатов, а если договор не заключён или торги не состоялись, в течение 3 месяцев (ч. 4 и 5). Обращению в суд жалоба не мешает (ч. 3). Пока УФАС не решил жалобу, организатор, получивший уведомление, не вправе заключать договор, а заключённый вопреки этому договор ничтожен (ч. 19).
• Иск в суд. Торги можно оспорить в течение года со дня проведения (ГК, ст. 449); признание торгов недействительными влечёт и недействительность договора (п. 2 той же статьи).
• Реестр недобросовестных участников. Победитель, уклонившийся от заключения договора, попадает туда на 2 года вместе со сведениями об учредителях, членах коллегиальных органов и руководителе. Заявитель, у которого такие лица числятся в реестре, к торгам не допускается (пп. 4 п. 8, п. 27-32 ст. 39.12 ЗК). Внесение в реестр можно оспорить в суде (п. 33).
• Задержки города. В Обзоре ВС от 19.11.2025 (п. 9) разобрано дело, где суд кассационной инстанции признал недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества от аренды под строительство: государственные органы нарушали сроки своих обязательств, а при выдаче разрешения поменяли технико-экономические показатели и разрешённое использование участка. Отказ шёл по п. 22 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, а он касается только договоров аренды в Москве и Санкт-Петербурге, заключённых до 01.01.2011. Торги в деле не названы, для новой аренды с аукциона вывод переносить нельзя.
• Достроить здание. В Обзоре ВС (п. 3) арендатор с разрешением на строительство возвёл объект готовностью 85% и зарегистрировал на него право, потом ПЗЗ изменили. ВС отправил дело на новое рассмотрение и указал: достроить и использовать объект по прежнему виду можно, если нет угрозы жизни, здоровью, окружающей среде и объектам культурного наследия. Торги в деле не названы, окончательного решения по делу нет.

Что проверить до подачи заявки

• Лот. Сверьте кадастровый номер, права, обременения и ограничения из извещения с выпиской из реестра недвижимости.
• Зона. Проверьте вид использования, территориальную зону участка по ПЗЗ Москвы и его положение относительно особых зон и красных линий.
• Параметры. Прикиньте, поместится ли ваш проект в допустимые параметры из извещения.
• Срок. Сравните срок аренды из извещения с тем, сколько уйдёт на проект, разрешение и стройку.
• Сети. Технические условия на все сети, включая электричество, запросите у сетевых организаций отдельно: в извещении только сведения о возможности подключения, и по закону электроснабжения среди них нет.
• Деньги и подпись. Узнайте начальную цену и шаг, подготовьте задаток, усиленную квалифицированную электронную подпись и регистрацию на площадке оператора.

Если участок интересен, но по итогам проверки не подходит под проект, лучше отказаться до подачи заявки: вид использования после победы уже не поменять, а условия, от которых зависела цена торгов, менять после победы нельзя.

Главное об аренде под строительство на аукционе

• Продажа: на аукционе под строительство участок продают только гражданам по ст. 39.18 ЗК, остальные участки сдают в аренду по итогам аукциона; без торгов участки дают в случаях ст. 39.6 и 39.20.
• Срок: удвоенный нормативный срок всего цикла (изыскания, проект, стройка) по приказу Минстроя; для объекта до 1 500 кв. м, например, аренда на 30 месяцев.
• Извещение: читать его надо как проект договора, потому что вид, зона, параметры и сведения о сетях берут оттуда.
• Договор: заключают на условиях извещения, вид использования не меняют, подпись в течение 10 рабочих дней.
• Деньги: начальная цена это годовая арендная плата, задаток засчитывают в неё при победе и не возвращают при уклонении от договора.
• Риск: зона ПЗЗ может закрыть стройку, поэтому её проверяют до заявки.
• Спор: жалоба в антимонопольный орган до 10 дней после итогов, иск в суд в течение года.