Аренда земли с множественностью лиц на стороне арендатора

Что такое аренда земли с множественностью лиц на стороне арендатора

Здание в Москве часто устроено сложнее одного кадастрового номера участка под ним. Первый этаж давно выкупила одна компания, второй занимает другая, склад в подвале третья, а земля под всем зданием остаётся городской и сдаётся в аренду. Кто в такой ситуации арендатор, если владельцев помещений несколько, закон решает прямо, и не в пользу отдельных договоров на каждого. Похожая картина типична для торговых центров, логистических комплексов и офисных парков, где помещения десятилетиями переходят из рук в руки.

Пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ описывает эту ситуацию так: если здание, сооружение на неделимом земельном участке (или несколько зданий на нём) принадлежит нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица получают право на приобретение участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Закон сразу даёт два пути: купить землю совместно, долями, либо взять её в аренду одним договором сразу на всех собственников помещений.

Смешанные случаи разобраны отдельно. Если часть помещений в частной собственности, а часть закреплена за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, пункт 3 статьи 39.20 оставляет только аренду с множественностью лиц, без права выкупа доли. Пункт 4 закрывает похожий случай, когда все помещения закреплены только на этих правах.

Основание, по которому участок вообще можно получить в аренду без торгов в подобной ситуации, отдельно закреплено подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ: он распространяет право на аренду без конкурса на собственников зданий, сооружений, помещений в них, включая случаи статьи 39.20. Про остальные основания аренды без торгов читайте в статье об аренде земли без торгов.

Отдельно стоит развести это правило с историей о подземных гаражах. Постановление Конституционного Суда РФ от 11.06.2024 № 29-П касается другого, узкого вопроса: считать ли частично или полностью подземный гараж «зданием, сооружением» вообще, ведь пункт 3 статьи 6 ЗК РФ определяет земельный участок как часть поверхности земли. Суд увидел здесь неопределённость, признал эти нормы не соответствующими Конституции в этой части и обязал законодателя её устранить, установив временный порядок для владельцев подземных гаражей. К множественности лиц для собственников обычного коммерческого здания это постановление прямого отношения не имеет.

Чем это отличается от долевой аренды и отдельного договора на каждого

Термина «долевая аренда» в Земельном кодексе нет, так на практике называют второй путь из пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, покупку участка в долевую собственность. Разведём три конструкции, которые обычно путают.

Почему нельзя закрепить за каждым собственником отдельный договор на долю площади? Причина в объекте: участок стоит на кадастровом учёте как одна неделимая вещь. Раздел земли возможен только через отдельную процедуру межевания с образованием новых участков, а под одним зданием с общими несущими конструкциями и сетями выделить независимые куски земли обычно невозможно.

Почему в Москве почти всегда выбирают аренду, а не долевую собственность

• Единогласие труднее собрать для покупки. Совместный выкуп требует согласия и оплаты сразу от всех совладельцев здания, а аренда допускает постепенное присоединение новых собственников по мере смены владельцев помещений.
• Меньше стартовых затрат. Аренда не требует единовременного платежа, тогда как цена выкупа считается от кадастровой стоимости по статье 39.4 ЗК РФ и может быть заметной суммой сразу для нескольких компаний.
• Гибче при частой смене владельцев. В бизнес-центрах помещения продают регулярно, а войти в аренду через соглашение о вступлении проще, чем каждый раз переоформлять долю в общей собственности на землю.

Порядок вступления нового собственника помещения в действующий договор

Покупка помещения в здании с уже действующим договором аренды земли не делает нового владельца автоматически полноценной стороной этого договора, хотя право пользования участком переходит сразу. Разница между этими вещами и есть источник большинства недоразумений. Общий разбор того, что происходит с арендой земли при обычной продаже здания целиком, без множественности лиц, смотрите в статье про аренду при смене собственника здания.

Что переходит автоматически

Статья 35 Земельного кодекса РФ закрепляет: при переходе права собственности на здание, сооружение или помещение к новому владельцу переходит и право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что были у прежнего собственника. Статья 552 Гражданского кодекса РФ устанавливает похожее правило со стороны продавца. Пользоваться участком новый владелец вправе уже с момента регистрации своего права на само помещение, аренда действительно «идёт вместе со зданием».

Что нужно оформить отдельно

Стороной уже заключённого договора, то есть лицом, чьё имя стоит в самом документе и реестре, новый собственник становится только после подписания с арендодателем соглашения о вступлении. Полезная деталь: пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ предписывает заключать исходный договор с условием заранее данного согласия сторон на вступление в него иных правообладателей здания в будущем. Значит, для присоединения нового собственника не нужно заново собирать подписи всех действующих арендаторов, согласие уже встроено в сам договор.

• Выписка из ЕГРН на помещение. Подтверждает переход права собственности к новому владельцу.
• Обращение к арендодателю. В Москве, в Департамент городского имущества, с заявлением о подготовке соглашения о вступлении.
• Расчёт доли. Арендодатель пересчитывает долю обязательства пропорционально площади помещения в общей площади здания.
• Подписание и регистрация. Соглашение подлежит государственной регистрации, если сам договор был зарегистрирован в Росреестре и срок его действия не истёк.

За регистрацию такого соглашения предусмотрена отдельная, более скромная госпошлина, чем за регистрацию нового договора: 700 ₽ для физических лиц и 2000 ₽ для организаций (подпункт 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ, действует с 1 января 2025 года).

Если часть собственников уклоняется от подписания договора

Ждать, пока все совладельцы здания согласятся на общий договор, не нужно: закону хватает инициативы одного заинтересованного собственника, чтобы запустить процедуру.

Кто может начать процесс

Пункт 6 статьи 39.20 ЗК РФ разрешает любому из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в нём обратиться в уполномоченный орган самостоятельно, без согласия и подписей остальных. Дальше уполномоченный орган, в Москве это Департамент городского имущества, готовит проект договора и направляет его не только заявителю, но и всем известным по данным ЕГРН правообладателям здания.

Тридцать дней на подпись

С момента направления проекта у каждого правообладателя есть 30 дней, чтобы подписать документ и вернуть его в уполномоченный орган. Если кто-то из соседей срок пропустил, договор всё равно заключается, но только с теми, кто подписал и представил его вовремя. Отсутствие подписи одного собственника не блокирует оформление для остальных.

Три месяца на судебное понуждение

За тех, кто не подписал, берётся уже сам город. Пункт 7 обязывает уполномоченный орган в течение трёх месяцев со дня представления подписанного договора обратиться в суд с требованием понудить оставшихся правообладателей к заключению этого же документа. Это обязанность органа, а не право по усмотрению: бездействие ДГИ в такой ситуации можно оспаривать. Отдельно пункт 8 разрешает органу обратиться в суд с иском о понуждении, даже если никто из собственников с заявлением не обращался.

Что делать заявителю, пока идёт процедура

• Подавать заявление, не дожидаясь согласия соседей. Формально для старта достаточно одного заинтересованного собственника.
• Контролировать сроки. Если орган не уложился в 20 дней на подготовку проекта по общей норме пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ, бездействие можно обжаловать.
• Не ждать общего решения, чтобы платить свою часть. Договор с подписавшими уже действует для них, независимо от исхода спора с уклоняющимся соседом.

Как считается арендная плата и как она делится между арендаторами

Сумма, которую платит группа арендаторов за участок под общим зданием, считается по той же городской методике, что и для обычной аренды у Департамента городского имущества: в основе лежит кадастровая стоимость, вид разрешённого использования и корректирующие коэффициенты из актов Правительства Москвы. Подробный разбор формулы собран в статье об аренде земельного участка у города Москвы. Здесь важнее другое: как эта сумма распределяется между арендаторами внутри одного договора.

Правило соразмерности из закона

Пункт 10 статьи 39.20 ЗК РФ требует: размер обязательства по договору аренды с множественностью лиц должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. На практике долю почти всегда считают по площади: чья доля в общей площади здания больше, тот платит бо́льшую часть.

Как это выглядит в договоре

Итоговое распределение фиксируют приложением к договору, обычно таблицей с перечнем правообладателей, их помещений и процента от общей платы. Условный пример: в здании площадью 1000 кв.м владельцу с 400 кв.м приходится 40% арендной платы, соседу с 350 кв.м, 35%, третьему собственнику с 250 кв.м, 25%.

• Площадь берут по данным ЕГРН. Обычно это площадь помещений в собственности каждого арендатора из выписки.
• Пересчёт после перепланировки. Если площадь меняется из-за реконструкции, доля в плате пересчитывается через дополнительное соглашение.
• Оплата идёт отдельными платежами. Каждый переводит свою часть по реквизитам из договора, общий расчётный счёт на всех совладельцев не открывают.

Отвечаете ли вы за долг соседа по договору

Это самый неприятный сюрприз для новых участников такого договора, и разбираться в нём стоит до подписи, а не после первой претензии от арендодателя.

Общее правило гражданского права

Статья 322 Гражданского кодекса РФ устанавливает: солидарная обязанность возникает, если она предусмотрена договором или законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Участок под одним зданием как раз такой неделимый предмет: пользование им как единым целым не разбивается на самостоятельные, юридически независимые куски. Дополнительно пункт 2 той же статьи устанавливает: обязательства, связанные с предпринимательской деятельностью нескольких должников, предполагаются солидарными, если законом или условиями обязательства прямо не установлено иное. Такие договоры в подавляющем большинстве случаев заключаются именно между компаниями, ведущими предпринимательскую деятельность.

Из статьи 323 ГК РФ следует практический вывод: арендодатель вправе требовать всю сумму долга с любого из арендаторов по своему выбору, независимо от того, кто именно накопил задолженность. Городу не нужно разбираться, кто из соседей не заплатил, достаточно предъявить требование тому, с кого проще и быстрее взыскать.

Что можно сделать после того, как заплатили за соседа

Если один из арендаторов погасил общий долг целиком, включая чужую часть, он вправе взыскать переплаченное с должника в порядке регресса по статье 325 ГК РФ, пропорционально доле из договора. Похожую логику подтвердил Верховный Суд РФ в определении от 27.02.2020 № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018: если один из совладельцев понёс расходы за землю сверх своей доли, второй обязан компенсировать эту сумму пропорционально своей доле в праве, а не оставлять всю нагрузку на первого.

Как снизить риск заранее

• Проверяйте задолженность перед покупкой помещения. Запросите у арендодателя справку об отсутствии долга по договору на дату сделки.
• Фиксируйте доли документально. Точный процент обязательства должен быть прописан в приложении к договору, а не подразумеваться на словах.
• Договаривайтесь с соседями отдельно. Внутреннее соглашение между собственниками о порядке компенсации не связывает арендодателя, но упрощает взыскание регресса между собой.

Расторжение договора и выход из него одного из арендаторов

Выйти из общего договора по собственному желанию, оставаясь собственником помещения, не получится: обязанность быть арендатором участка следует из права на здание, а не из решения конкретного владельца.

Единственный реальный выход, продажа помещения

Пока вы владеете помещением на общем участке, ваша доля в договоре следует за этим правом автоматически. Продали помещение, вместе с ним ушла и обязанность платить за землю: покупатель занимает ваше место через соглашение о вступлении, а вы выбываете из числа арендаторов с даты перехода права собственности на само помещение. Отдельного заявления о «выходе» подавать не нужно, но стоит проследить, чтобы соглашение о смене стороны было оформлено и, если требуется, зарегистрировано вовремя, иначе формально вы можете продолжать числиться арендатором.

Расторжение всего договора

Расторгнуть договор по инициативе арендодателя можно только по основаниям пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, к которому отсылает статья 46 ЗК РФ: использование участка не по целевому назначению, существенное ухудшение земли, систематическое невнесение платы более двух периодов подряд и другие случаи из этого перечня. Такое расторжение касается договора в целом, всех арендаторов сразу, а не одного из них персонально, ведь предмет договора один и неделим.

Именно поэтому долг одного из соседей так важен для остальных: пока задолженность числится за одним из совладельцев и не погашена никем, у арендодателя формально есть основание ставить вопрос о расторжении всего договора, а не только об исключении неплательщика. На практике уполномоченные органы чаще выбирают взыскание долга с любого из солидарных должников, а не расторжение, но полностью исключать такой сценарий не стоит.

Споры с ДГИ по договору аренды с множественностью лиц

Помимо общих сложностей любой аренды городской земли, договоры с множественностью лиц рождают собственный набор споров, специфичный именно для нескольких арендаторов на одной стороне.

• Затягивание рассмотрения заявления. На подготовку проекта договора органу отводится 30 дней, но на практике, когда нужно поднять сведения обо всех правообладателях здания, реальные сроки нередко растягиваются на месяцы.
• Спор о расчёте доли. Собственник может не соглашаться с площадью, от которой считают его долю, особенно если в ЕГРН давно не актуализированы данные после перепланировки.
• Спор о размере платы в целом. Если в основе расчёта завышенная кадастровая стоимость участка, платить больше приходится всем сразу, пропорционально долям; порядок пересмотра стоимости разобран в услуге оспаривание кадастровой стоимости в Москве.
• Уклонение органа от обязанности подать иск. Тот же пункт 7 обязывает орган обратиться в суд с требованием понудить неподписавших к заключению договора, и бездействие сверх трёхмесячного срока можно оспаривать самостоятельно.
• Попытка расторгнуть весь договор из-за долга одного участника. Предмет неделим, и формальные основания для расторжения касаются всех совладельцев здания сразу, поэтому защита строится на доказывании исполнения обязательств именно вашей стороной.

Общий разбор споров с городским имуществом собран в услуге споры с ДГИ. Множественность лиц добавляет к этому набору один принципиальный слой: спор нужно решать не только со своим арендодателем, но и с оглядкой на позицию и платёжную дисциплину остальных совладельцев здания.

Судебная практика о понуждении к заключению договора

Механизм принуждения строится на двух уровнях: общем гражданско-правовом и специальном земельном, и разница между ними помогает верно выбрать основание для иска.

Общее правило Гражданского кодекса

Статья 445 ГК РФ описывает общий порядок для случаев, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Если обязанная сторона уклоняется, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении, а сам договор считается заключённым на условиях решения суда с момента его вступления в силу. Уклонявшаяся необоснованно сторона обязана возместить причинённые убытки. Специальные правила статьи 39.20 ЗК РФ конкретизируют эту норму применительно к участку с несколькими правообладателями.

Специальный порядок для множественности лиц

Пункт 7 той же статьи переводит право на подачу такого иска в обязанность уполномоченного органа: получив договор, подписанный частью правообладателей, орган должен в течение трёх месяцев сам обратиться в суд с требованием о понуждении оставшихся заключить договор. Заявителю не нужно самому судиться с несогласным соседом, эту работу закон возлагает на ДГИ. Пункт 8 разрешает органу выйти в суд с тем же требованием, даже если никто из правообладателей вообще не подавал заявление.

Что показывает практика по конкретным делам

Определение Верховного Суда РФ от 18.08.2022 № 305-ЭС22-6663 по делу № А40-248982/2020 закрепило принципиальный подход: покупатель части недвижимости на неделимом государственном участке обязан либо выкупить его совместно с другими собственниками здания, либо оформить аренду в качестве соарендатора, третьего варианта закон не предусматривает. Это прямо отвечает на вопрос, можно ли игнорировать предложение подписать общий договор: юридически нет, рано или поздно вопрос будет решён добровольно либо через суд.

По общим срокам разбирательства ориентир даёт статья 152 Арбитражного процессуального кодекса РФ: первая инстанция по общему правилу рассматривает дело в срок до двух месяцев, хотя экспертизы и апелляция закономерно увеличивают реальный срок до итогового решения.

Что происходит, когда здание переходит в собственность одного лица

Множественность лиц на стороне арендатора не навсегда: если один из собственников последовательно выкупает помещения у остальных совладельцев здания, необходимость в общем договоре исчезает вместе с ней.

Что меняется по существу

Как только всё здание оказывается в собственности одного лица, оно становится обладателем исключительного права по пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ уже не как один из нескольких совладельцев, а как единственный собственник объекта на участке. Специальные правила пунктов 2-4 и 6-10 той же статьи, рассчитанные именно на нескольких правообладателей, к этой ситуации больше не применяются.

Как оформить переход на практике

• Собрать выписки из ЕГРН. На все помещения, подтверждающие консолидацию здания в одних руках.
• Обратиться в ДГИ с заявлением. О внесении изменений в состав арендаторов, поскольку фактически арендатор остался один.
• Подписать соглашение об изменении договора. Оно заменяет условие о множественности лиц обычным двусторонним договором с единственным арендатором, порядок и госпошлина такие же, как при вступлении нового собственника.
• Зарегистрировать изменения. Если исходный договор был зарегистрирован в Росреестре, соглашение о новом составе стороны тоже подлежит регистрации.

Стоит вспомнить и обратную ситуацию, которую разбирал Верховный Суд РФ в определении от 27.02.2020 № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2018: участок под зданием нескольких собственников не может быть предоставлен в единоличную собственность только одному из них, пока другие сохраняют права на часть здания. Изменить схему пользования землёй с общей на единоличную можно только тогда, когда единоличным стало и само здание, а не раньше.

Когда участок можно выкупить

Выкупить участок из-под здания с несколькими собственниками можно двумя путями, и они открываются в разное время.

Путь первый: совместный выкуп прямо сейчас

Пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ уже сегодня даёт всем совладельцам здания право купить участок совместно, в долевую собственность, без ожидания консолидации в одних руках. Цена такой покупки без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка (статья 39.4 ЗК РФ), а доли в праве собственности должны быть соразмерны долям в праве на здание, как и при аренде. На практике этот путь используют реже, чем можно ожидать: собрать согласие и деньги сразу от нескольких независимых компаний удаётся не всегда, у собственников разные горизонты владения.

Путь второй: индивидуальный выкуп после консолидации

Когда здание переходит к одному лицу, открывается более простой сценарий: исключительное право на выкуп участка без торгов по пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ в его обычном, двустороннем виде, без специальных правил для множественности лиц. Порядок подачи заявления, расчёт цены и основания для отказа устроены так же, как для любого собственника целого здания, подробный разбор в статье о выкупе земельного участка под своим зданием.

Как выбрать между этими путями

• Если совладельцев мало и все настроены на покупку. Совместный выкуп избавляет от аренды и её рисков сразу, не дожидаясь, пока кто-то выкупит остальных.
• Если совладельцев много или согласия нет. Аренда с множественностью лиц остаётся рабочим решением на неопределённый срок, а вопрос о выкупе логично отложить до консолидации здания в одних руках.
• Если консолидация уже произошла. Индивидуальный выкуп обычно выгоднее долгой аренды, особенно если земельный налог после покупки окажется ниже прежней платы.

Коротко: главное об аренде земли с множественностью лиц

• Что это. Один договор аренды земли, где арендаторами выступают сразу все собственники помещений в здании на неделимом участке (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).
• Альтернатива есть. Вместо аренды совладельцы вправе купить участок совместно, в общую долевую собственность, но на практике выбирают аренду чаще.
• Отдельных договоров не бывает. Участок под зданием неделим, персональный договор под долю площади конкретного собственника закон не предусматривает.
• Новый собственник помещения. Вступает в существующий договор через соглашение с арендодателем, отдельное согласие остальных совладельцев не требуется, оно уже встроено в договор пунктом 9 той же статьи.
• Уклонение соседа не блокирует остальных. Договор заключается с теми, кто подписал в течение 30 дней, а неподписавших ДГИ обязан в течение трёх месяцев понуждать к заключению через суд.
• Плата делится по доле в здании. Обычно пропорционально площади помещений, доли фиксируют приложением к договору.
• Долг соседа может стать вашим. Перед арендодателем арендаторы отвечают солидарно (статья 322 ГК РФ), заплативший за другого взыскивает переплату в порядке регресса.
• Выйти можно только продав помещение. Обязанность быть арендатором следует из права на здание, а не из личного желания участвовать в договоре.
• Судебная защита. Понуждение к заключению договора возможно и по общей норме статьи 445 ГК РФ, и по специальным правилам статьи 39.20, практика Верховного Суда подтверждает обязательность вступления в договор для покупателя помещения.
• Выкуп доступен уже сейчас. Совместно, в долевую собственность, по пункту 2 той же статьи, а после консолидации здания в одних руках, индивидуально и проще, по пункту 1 той же статьи.