Земельно-правовые отношения с городом Москвой: как оформить

Что значит «оформить земельно-правовые отношения» с городом

Фраза «оформить земельно-правовые отношения» звучит как юридический жаргон, но за ней стоит простой вопрос: на каком основании компания вообще занимает участок под своим зданием, и подтверждён ли этот факт действующим документом. Городская земля в Москве почти всегда остаётся в собственности города, а не переходит вместе со зданием автоматически. Здание можно купить, продать, передать через реорганизацию, а участок под ним при этом продолжает жить своей отдельной юридической жизнью.

Проблема редко звучит так прямо, как «у нас нет прав на землю». Чаще она выглядит иначе: договор аренды заключён на прежнего собственника здания, который продал объект пять лет назад. Или участок числится в постоянном бессрочном пользовании, полученном ещё до 2001 года, когда такая форма была нормой, а не исключением. Или компания вовсе не помнит, подписывали ли когда-то хоть один документ на землю, и просто платит налог, полагая, что этого достаточно.

Разница между «оформлено» и «не оформлено» видна по конкретным критериям, а не на глаз.

• Документ существует и актуален. Договор аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН оформлены на текущего владельца здания, а не на юридическое лицо, которого больше нет.
• Основание соответствует объекту. Площадь участка в договоре совпадает с фактическим пятном застройки, а вид разрешённого использования участка (ВРИ) не противоречит тому, как здание используется на самом деле.
• Срок действия не истёк. Договор аренды на неопределённый срок продолжает действовать, а срочный не подошёл к концу без продления.
• Право зарегистрировано, где это нужно. Договоры аренды на срок от года и право собственности подлежат государственной регистрации в Росреестре, без которой формально не действуют для третьих лиц.

Если хотя бы один из этих пунктов не выполняется, отношения формально не оформлены, даже если компания годами пользуется участком без явных проблем. Дальше по порядку разбираем, какие вообще бывают законные основания для такого пользования, почему город настойчиво переводит старые формы в аренду, что делать, если ни один документ под вашу ситуацию не подходит, и чем грозит промедление.

Какие бывают основания владения городской землёй

Земельный кодекс РФ даёт закрытый перечень оснований, на которых участок в государственной или муниципальной собственности вообще может использоваться. Для собственника коммерческого здания в Москве реально работают четыре из них, и выбор между ними не произвольный: закон привязывает конкретное основание к конкретной ситуации с недвижимостью.

Аренда через торги

Общее правило по пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ: участок предоставляется в аренду на аукционе, где ставку определяет конкуренция претендентов. Этот путь актуален, когда компания хочет получить свободный городской участок под новое строительство, а не оформить землю под уже стоящим зданием. Полный порядок аукциона и то, как считается стартовая и итоговая ставка, разобраны в статье об аренде земли у города Москвы.

Аренда без торгов

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ перечисляет закрытый список случаев, когда участок можно получить в аренду напрямую, без конкуренции за ставку. Именно сюда попадает самый частый случай для владельца коммерческого объекта: подпункт 9 того же пункта даёт это право собственникам зданий, сооружений и помещений в них. Весь перечень оснований и порядок такого обращения разобраны в статье об аренде земли без торгов.

Собственность через исключительное право выкупа

Статья 39.20 ЗК РФ даёт собственнику здания на городском участке исключительное право купить эту землю без торгов и без конкурентов, по цене не выше кадастровой стоимости. Право называется исключительным именно потому, что ни у кого другого нет шанса претендовать на этот же участок, пока здание принадлежит вам. Условия, ограничения и порядок такой покупки подробно разобраны в статье о выкупе земельного участка под своим зданием. Если совладельцев здания несколько, схема усложняется: землю оформляют одним договором сразу на всех, и об этом отдельный разбор в статье про аренду земли с множественностью лиц.

Безвозмездное пользование

Статья 39.10 ЗК РФ разрешает пользоваться городским участком вообще без арендной платы, но круг получателей здесь закрытый и узкий: около двух десятков категорий, куда в основном входят государственные и муниципальные учреждения, религиозные организации, отдельные работники бюджетной сферы под жильё и похожие случаи. Для обычной коммерческой компании эта форма почти всегда закрыта, если только организация не относится к одной из перечисленных льготных категорий. Полный список и условия смотрите в статье о безвозмездном пользовании землёй.

Постоянное бессрочное пользование, форма из прошлого

До вступления в силу Земельного кодекса РФ в 2001 году участки под предприятиями массово выдавали именно в постоянное бессрочное пользование, без арендной платы и вообще без срока действия. Сейчас эта форма новым получателям не предоставляется: пункт 2 статьи 39.9 ЗК РФ закрепляет закрытый перечень тех, кому земля вообще может достаться на этом праве, органы власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, казённые предприятия, центры исторического наследия президентов, прекративших полномочия. Обычная коммерческая организация ни в один из этих пунктов не попадает. Если участок вашей компании до сих пор оформлен именно так, это уже исторический хвост, а не рабочий вариант выбора, и следующий раздел объясняет, почему город старается его закрыть.

Договор на размещение вместо полноценной аренды

Отдельная, более узкая история, договор или решение о размещении некапитального объекта: ларька, павильона, времянки. Эта конструкция не заменяет аренду участка под капитальным зданием, а решает другую задачу, разместить лёгкую нестационарную постройку на территории, которая уже находится в аренде у города или ещё не занята. Если у компании кроме основного здания есть и такие временные объекты, для них действует отдельный порядок с иным набором документов и сроков, не пересекающийся с оформлением земли под капитальным строением.

Почему город переводит старые формы владения в аренду

Постоянное бессрочное пользование не отменили одним решением, его просто закрыли для новых случаев и запустили долгий процесс закрытия старых. Разбираемся, что стоит за этим процессом и почему тянуть с переоформлением невыгодно ни при каких обстоятельствах.

Обязанность переоформить возникла ещё в 2001 году

Пункт 2 статьи 3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обязал юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ (это те же органы власти, учреждения и казённые предприятия), переоформить право постоянного бессрочного пользования на право аренды или выкупить участок в собственность. Итоговый дедлайн для основной массы юридических лиц истёк 1 июля 2012 года. Для земли под линейными объектами, трубопроводами, линиями связи и похожей инфраструктурой, действовал отдельный срок до 1 января 2016 года.

Почему город вообще заинтересован в переводе

• Деньги за землю. ПНВ бесплатно для того, кто им владеет, аренда приносит городскому бюджету регулярный платёж, а выкуп, разовую сумму по кадастровой стоимости.
• Актуальный реестр. Старые акты на такое право часто выданы ещё советским или постсоветским предприятиям, которых по факту уже нет, а участком пользуется совсем другое юрлицо через цепочку реорганизаций и продаж.
• Контроль за использованием. Договор аренды всегда фиксирует ВРИ и цель, а старые акты нередко вообще его не содержат или содержат в устаревшей формулировке.

Чем грозит промедление конкретно

Статья 7.34 КоАП РФ прямо наказывает за факт использования участка на праве ПНВ без переоформления в срок: штраф для юридического лица составляет от 20 000 до 100 000 рублей. Формулировка нормы описывает длящееся состояние, использование участка на не переоформленном праве, а не однократное действие, поэтому проверка контролирующего органа способна обнаружить нарушение в любой момент, а не только в первый год после истечения срока.

Отдельно стоит развести это со сроком до 1 марта 2031 года, который иногда всплывает в новостях о земле. Он касается совсем другой категории, переоформления участков у садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, и никак не относится к коммерческим зданиям в городе. Путать эти два срока не стоит: для обычного бизнеса действует давно истёкший дедлайн 2012 года, а не отложенный до 2031 года.

Что это значит на практике для владельца здания

Если участок до сих пор в ПНВ, откладывать оформление дальше невыгодно вдвойне: штраф можно получить уже сейчас, а дальше в процесс включаются ещё и последствия из следующего раздела: отказ в разрешении на строительство, сложности с продажей объекта, вопросы у банка при залоге. Разумная тактика, подать заявление о переоформлении на аренду или о выкупе как можно раньше, не дожидаясь проверки или письма от департамента.

Что делать владельцу здания без оформленной земли

Владелец здания без оформленной земли обычно попадает в одну из нескольких типовых ситуаций, и первый шаг в каждой свой.

Шаг 1: разобраться, что у вас есть на самом деле

Прежде чем куда-то обращаться, соберите три документа: выписку из ЕГРН на здание, выписку из ЕГРН на участок под ним и любой документ на землю, который есть на руках, старый акт, договор аренды, решение органа власти. Сверьте, на кого оформлено здание сейчас и что написано в документе на землю: часто расхождение и есть корень проблемы.

• Участок оформлен на прежнего собственника здания. Значит, актуальный владелец объекта не значится в договоре аренды земли, хотя пользуется ей фактически. Нужно оформить переход прав, а не новый договор с нуля.
• Участок в ПНВ. Нужно подавать заявление о переоформлении на аренду или о выкупе, не дожидаясь проверки или штрафа.
• Договора на землю нет вообще. Нужно определить правильное основание из перечня выше, обычно это аренда без торгов по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для собственника здания, и подавать заявление с нуля.
• Здание принадлежит нескольким собственникам помещений. Схема идёт по правилам статьи 39.20 ЗК РФ про множественность лиц на стороне арендатора, подробности в отдельной статье про аренду земли с множественностью лиц.

Шаг 2: выбрать целевую конструкцию

Дальше нужно решить, что именно оформлять, аренду или выкуп в собственность. Аренда обычно быстрее и дешевле на старте, но означает постоянный платёж и зависимость от условий договора. Выкуп по исключительному праву закрывает вопрос раз и навсегда ценой единовременного платежа по кадастровой стоимости участка. Если здание уже давно в собственности и компания не планирует его продавать, выкуп чаще выгоднее аренды на длинной дистанции, особенно если земельный налог после покупки окажется ниже прежней арендной платы.

Шаг 3: сверить ВРИ

Ещё до подачи заявления стоит проверить, совпадает ли ВРИ участка из выписки ЕГРН с тем, как здание работает по факту. Это отдельная и частая причина проволочек, разбираем её подробно в последнем разделе статьи, но сверить стоит уже на старте, чтобы не переделывать пакет документов дважды.

Шаг 4: подать заявление и не терять контроль над процессом

Дальше начинается формальная процедура через Департамент городского имущества, о ней следующий раздел. Здесь важно не столько дождаться результата, сколько отслеживать сроки и переписку: департамент вправе запросить недостающий документ, и молчание в ответ на такой запрос затягивает дело на месяцы, а не на дни.

Чем грозит неоформленная земля

Отсутствие оформленных прав на участок редко бьёт по компании одним ударом. Обычно проблемы накапливаются параллельно по нескольким направлениям сразу, и часть из них всплывает лишь спустя годы, например при продаже здания или залоге под кредит.

Плата за фактическое пользование вместо аренды

Если формального договора нет, а участком компания пользуется, город не оставляет это без последствий. Договора нет, поэтому требование оформляют по статье 1102 Гражданского кодекса РФ как неосновательное обогащение, а не как обычный долг по аренде: лицо, которое пользовалось чужим имуществом без законных оснований, обязано возместить его стоимость. Расчёт такого требования обычно ведут по той же методике, что применяется для официальной арендной платы, а предъявить его департамент вправе сразу за несколько лет назад, в пределах срока исковой давности. Подробный механизм такого взыскания, включая то, как считается сумма и что можно противопоставить иску, разобран в статье о неосновательном обогащении за пользование землёй.

Административный штраф за непереоформленное ПНВ

Если основание, старое ПНВ, само по себе просроченное, добавляется ещё и штраф по статье 7.34 КоАП РФ, от 20 000 до 100 000 рублей для юридического лица. Штраф идёт отдельной санкцией за сам факт использования участка на не переоформленном праве, а обязанность переоформить землю он не отменяет.

Отказ в разрешении на строительство

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ содержит закрытый перечень документов для получения разрешения на строительство или реконструкцию, и правоустанавливающие документы на земельный участок стоят там отдельным пунктом. Без действующего договора аренды или права собственности заявление на разрешение попросту не примут к рассмотрению по формальному основанию, ещё до оценки самого проекта.

Отказ в согласовании архитектурно-градостроительного облика

Похожая логика работает и для согласования облика здания. Заявитель обращается за утверждением архитектурно-градостроительного решения как законный правообладатель конкретного участка, и уполномоченный орган прежде всего проверяет именно это: если по выписке ЕГРН или по договору аренды заявитель не числится законным пользователем земли, заявку возвращают без содержательного рассмотрения фасадов и материалов.

Проблемы при продаже, залоге и проверках

• Сделка срывается или задерживается. Покупатель или его юристы при должной осмотрительности почти всегда запрашивают документы на землю, и расхождение всплывает именно на этом этапе, часто в последний момент перед подписанием.
• Банк отказывает в залоге. Кредитная организация обычно требует оформленное право на участок как часть залогового обеспечения, здание без документов на землю банк оценивает как более рискованный актив или вовсе не принимает в залог.
• Проверка находит нарушение задним числом. Плановая или внеплановая проверка со стороны городских органов способна обнаружить неоформленный статус земли спустя годы, и тогда штраф и требование о неосновательном обогащении приходят одновременно.

Порядок обращения в ДГИ через mos.ru

Департамент городского имущества, орган, который управляет землёй Москвы и принимает решения по большинству вопросов из этой статьи, от заключения договора аренды до рассмотрения заявления о выкупе. Основная часть обращений идёт через электронный сервис, а не через личный визит с бумагами.

Где подавать заявление

Юридическое лицо подаёт заявление через личный кабинет на портале mos.ru, в разделе, посвящённом услугам Департамента городского имущества. Для подписания электронных документов и самого заявления нужна усиленная квалифицированная электронная подпись, обычная простая подпись физлица здесь не подходит. Часть обращений всё ещё можно подать очно, через центр государственных услуг «Мои документы», но для организаций электронный канал давно стал основным.

Что происходит после подачи

Департамент проверяет комплектность документов, сверяет основание, указанное в заявлении, с перечнем статьи 39.6 или другой применимой нормы, и по итогам совершает одно из трёх действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ: готовит проект договора и направляет его заявителю на подпись, принимает решение о предоставлении участка, либо отказывает с указанием всех оснований отказа сразу.

Если участок ещё не образован

Если земля под зданием не стоит на кадастровом учёте как отдельный участок или требует уточнения границ, процедура идёт по другому пути: сначала предварительное согласование предоставления участка со схемой его расположения, и только потом основное заявление. Это заметно удлиняет процесс: пока участок не сформирован и не поставлен на учёт, договор аренды или право собственности оформить нельзя в принципе.

Что можно и нужно контролировать самостоятельно

• Правильность основания в заявлении. Ссылка на неверный подпункт статьи 39.6 ЗК РФ, частая причина затяжки, а иногда и формального отказа.
• Полноту пакета документов. Недостающий документ департамент запрашивает уже после начала рассмотрения, и это останавливает процесс на неделю и дольше.
• Сроки ответа на запросы. Молчание в ответ на запрос департамента способно превратить процесс из недель в месяцы.

Если после подачи заявления департамент явно затягивает рассмотрение сверх положенного срока или не отвечает по существу, бездействие можно обжаловать вышестоящему должностному лицу или в суде, не дожидаясь бесконечно результата в порядке общей очереди.

Какие документы нужны и в какие сроки рассматривают заявление

Набор документов зависит от того, какое основание используется, но базовый костяк почти всегда один и тот же.

Обязательный пакет документов

• Заявление по установленной форме. С указанием кадастрового номера участка, основания предоставления со ссылкой на конкретный подпункт закона и вида права, которое хотите получить.
• Выписка из ЕГРН на здание. Подтверждает право собственности заявителя на объект недвижимости на участке.
• Выписка из ЕГРН на участок. Если земля уже стоит на кадастровом учёте, нужна актуальная выписка с координатами границ.
• Учредительные документы и выписка из ЕГРЮЛ. Подтверждают правоспособность заявителя как юридического лица.
• Документ о полномочиях представителя. Доверенность, если заявление подаёт не руководитель организации лично.
• Ранее выданный акт или договор на землю, если он есть. Даже устаревший или оформленный на предыдущего владельца, он показывает историю вопроса и часто ускоряет рассмотрение.

Дополнительные документы под конкретную ситуацию

Если участок не образован, потребуется схема расположения участка на кадастровом плане территории. Если оформляется переход прав от прежнего собственника здания, нужна выписка, подтверждающая переход права собственности на объект. Если речь о множественности лиц, добавляется расчёт долей в праве на здание для каждого совладельца.

Сроки: от заявления до подписанного договора

Частые причины отказа

Перечень оснований для отказа закрытый, статья 39.16 ЗК РФ перечисляет их все, и департамент обязан указать в решении каждое основание, на которое ссылается. На практике для собственников коммерческих зданий чаще всего встречаются несколько конкретных пунктов.

• Заявленная цель не совпадает с ВРИ участка. Пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ, самая частая формальная причина: участок оформлен под один вид деятельности, а в заявлении указана другая цель использования.
• На участке есть чужая недвижимость. Пункты 4 и 5 той же статьи: если помимо вашего здания на этом же участке стоит объект другого собственника или объект в государственной либо муниципальной собственности, департамент откажет, пока вопрос с этим объектом не решён отдельно.
• Участок изъят из оборота или ограничен в обороте. Пункт 6, характерно для земель под объектами обороны, особо охраняемых территорий, полос отвода определённых коммуникаций.
• Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд. Пункт 7, встречается при планах города на комплексное развитие территории или на строительство инфраструктуры в этом месте.
• Уже есть решение о предварительном согласовании в пользу другого лица. Пункт 22, типичная ситуация при смене заявителя в процессе оформления, например при продаже здания в разгар процедуры.
• Неполный пакет документов. Формально не входит в статью 39.16, но на практике департамент возвращает заявление без рассмотрения по существу именно из-за нехватки документов чаще, чем отказывает по содержательным причинам.

Отдельно стоит различать отказ по существу, департамент рассмотрел заявление и нашёл законное основание не давать участок, и формальный возврат заявления из-за технических недочётов. Второе исправляется быстрее: достаточно донести недостающий документ и подать заявление заново.

Что делать при отказе

Отказ департамента не финал истории, если основание для отказа устранимо или само решение вынесено с нарушением.

Проверить формальную сторону решения

В решении об отказе обязаны быть перечислены все основания сразу, а не по одному за раз при повторных обращениях. Если департамент сослался на основание, которое явно не подходит к вашей ситуации, например указал на чужую недвижимость на участке, которой там фактически нет, это повод для досудебного обжалования или обращения в суд.

Устранить причину и подать заявление заново

Если причина отказа техническая, например заявленная цель использования не совпадает с ВРИ участка, разумнее сначала привести формулировки в соответствие и подать заявление снова, с верной целью и правильной ссылкой на основание, чем спорить с департаментом.

Обжаловать отказ

Досудебный путь, обращение к руководству департамента или в вышестоящий орган исполнительной власти города с указанием на конкретную ошибку в решении. Если это не помогает или основание отказа спорное по существу, остаётся оспаривание решения в суде: для организаций и предпринимателей, арбитражный суд города Москвы, признание отказа незаконным с требованием повторно рассмотреть заявление либо обязать заключить договор. Похожие механизмы судебной защиты, включая доводы, которые реально работают против отказов и споров с городским имуществом, разбираем в услуге споры с ДГИ.

Что не стоит делать

Продолжать пользоваться участком после отказа, не предпринимая новых шагов, самый рискованный вариант: статус земли остаётся неоформленным, а значит, продолжают копиться и штраф по статье 7.34 КоАП РФ, если речь про непереоформленное ПНВ, и требование о неосновательном обогащении, если договора вообще нет.

Сверка вида разрешённого использования с фактической функцией здания

Отдельный, часто недооценённый момент во всей процедуре: департамент не просто проверяет, есть ли у заявителя право на землю, он проверяет, соответствует ли то, как здание используется по факту, виду разрешённого использования участка в реестре, короче ВРИ.

Почему это критично именно сейчас

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ закрепляет иерархию просто: основное назначение объекта капитального строительства производно от ВРИ земельного участка, а не наоборот. Если участок оформлен под один вид деятельности, например производство, а фактически в здании работает склад с розничной торговлей, формально это несоответствие, даже если само здание физически не менялось десятилетиями.

Где это всплывает при оформлении земли

• При подаче заявления в ДГИ. Цель использования участка, указанная в заявлении, должна соответствовать основному ВРИ, иначе департамент откажет по пункту 14 статьи 39.16 ЗК РФ, уже упомянутому выше.
• При регистрации договора аренды в Росреестре. Расхождение между назначением здания и ВРИ участка регулярно становится причиной приостановки регистрации, пока стороны не устранят несоответствие.
• При проверке использования земли. Здесь в игру вступает статья 8.8 КоАП РФ: использование участка не по целевому назначению наказывается штрафом для юридического лица от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее 100 000 рублей.

Что делать, если функция здания и ВРИ расходятся

Прежде чем подавать заявление на оформление земли, разумно провести отдельную сверку: поднять выписку из ЕГРН на участок, найти актуальный ВРИ и честно сопоставить его с тем, чем компания реально занимается в здании. Если расхождение есть, процедуру оформления земли разумно начинать со смены ВРИ участка: заявление в ДГИ до этого шага только потратит деньги и время впустую, департамент откажет уже на первом шаге.

Коротко: главное о земельно-правовых отношениях с городом

• Что значит оформить землю. Иметь действующий документ, аренду, собственность или другое законное основание, который соответствует фактическому владельцу здания, площади и виду использования участка.
• Основные формы владения. Аренда через торги, аренда без торгов по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, собственность по исключительному праву статьи 39.20 ЗК РФ, безвозмездное пользование для узкого круга получателей по статье 39.10 ЗК РФ.
• Постоянное бессрочное пользование, форма из прошлого. Новым лицам не предоставляется с 2001 года, обязанность переоформить истекла ещё 1 июля 2012 года по закону № 137-ФЗ.
• Штраф за промедление. От 20 000 до 100 000 рублей юрлицу по статье 7.34 КоАП РФ, нарушение длящееся, а не разовое.
• Пользование без договора. Взыскивается как неосновательное обогащение по статье 1102 ГК РФ, а не как обычный долг по аренде.
• Порядок обращения. Заявление подаётся через личный кабинет юрлица на mos.ru, с усиленной квалифицированной подписью, рассмотрение занимает не более 20 дней по пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ.
• Частые причины отказа. Несовпадение цели с ВРИ, чужая недвижимость на участке, резервирование для государственных нужд, неполный пакет документов.
• Если отказали. Устранить формальную причину и подать заявление заново, либо обжаловать отказ в вышестоящем органе или в суде.
• Без оформленной земли не пускают дальше. Не примут заявление на разрешение на строительство, не согласуют архитектурно-градостроительный облик, банк откажет в залоге, а сделка по продаже здания рискует сорваться.
• ВРИ должен совпадать с фактом. Прежде чем подавать заявление в ДГИ, сверьте, что здание используется так же, как записано в реестре, иначе оформление придётся начинать заново.