Переуступка права аренды земельного участка у города Москвы: согласие или уведомление, договор, регистрация, налоги

Что такое переуступка права аренды земельного участка и как её называет закон

В тексте пункта 2 статьи 615 ГК РФ слова «переуступка» нет. Там стоит другое слово: арендатор вправе с согласия арендодателя «передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)», если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Для земли такой закон есть: статья 22 Земельного кодекса. Она и решает, нужно ли спрашивать собственника участка.

Смысл сделки в замене стороны. Новый арендатор встаёт на место прежнего, а арендодатель остаётся тем же. По пункту 5 статьи 22 ЗК РФ ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, а второй договор аренды заключать не требуется. Объём передаваемого определяют по правилам об уступке требования и переводе долга: к передаче договора они применяются прямо (ст. 392.3 ГК РФ), а право переходит в объёме и на условиях, которые были к моменту перехода (п. 1 ст. 384 ГК РФ).

Чем перенаём земли отличается от соседних сделок

• Субаренда. Арендатор остаётся стороной договора и отвечает перед арендодателем, а срок субаренды не может быть больше срока основного договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Про нежилые помещения и общую теорию у нас есть отдельная статья: перенаём по договору аренды.
• Залог арендных прав и вклад в уставный капитал. Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ называет их рядом с передачей прав, но при залоге ответственным перед арендодателем остаётся прежний арендатор.
• Покупка здания на арендованной земле. Права на участок переходят по другим нормам и без отдельной переуступки, об этом ниже в разделе про здание.

Согласие арендодателя или уведомление: какое правило действует для вашего участка

Главный вопрос любой переуступки: нужно ли письменное «да» собственника или хватит письма. Ответ зависит от того, чей участок, на какой срок заключён договор, на каком основании он предоставлен и кто арендатор. Мы собрали правила Земельного и Гражданского кодексов в одну таблицу.

Срок «более чем пять лет» мы читаем по самому договору аренды, а не по тому, сколько осталось до конца. Как закон считает остаток и допсоглашения, пункт 9 не говорит, поэтому спорную ситуацию лучше закрывать письменным согласием.

Пункт 5 позволяет договору запретить такую передачу или поставить её в зависимость от согласия, пункт 9 для государственной и муниципальной земли такой оговорки не содержит. Поэтому прежде чем читать условия договора о переуступке, определите, какой из пунктов к вам относится.

Залог арендных прав и вклад в уставный капитал

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ ставит рядом с передачей договора ещё два распоряжения: арендные права можно отдать в залог и внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Режим тот же: в пределах срока договора, без согласия арендодателя, при условии его уведомления, если договор не говорит иного. Но есть различия, которые легко упустить.

• При залоге ответственным перед арендодателем остаётся прежний арендатор, а не залогодержатель.
• Получателю земли в связи с арендой государственного здания залог и вклад в уставный капитал закрыты (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).
• Резидент особой экономической зоны передавать права не может, но залог арендных прав ему оставлен (п. 5.2).

Что проверить до сделки: договор, срок, основание предоставления, долги

Сделку по уступке права аренды земли разбирают по порядку: от того, что можно проверить по документам, к тому, что придётся уточнять у арендодателя. Ошибки здесь стоят дорого, потому что новый арендатор принимает обязательство целиком, со всем накопленным.

1. Договор и все допсоглашения. Ищем условие о передаче прав, срок, размер арендной платы и порядок её уплаты (п. 1 ст. 614 ГК РФ: они определяются договором), реквизиты арендодателя и адрес для уведомлений.
2. Срок и регистрация. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а договор земли короче года не регистрируется (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Просим выписку из ЕГРН с записью об аренде.
3. Основание предоставления. Участок получен на торгах, без торгов под конкретную цель, как участнику особой зоны? От этого зависят пункты 5.2, 9.3 статьи 22 ЗК РФ и пункт 7 статьи 448 ГК РФ.
4. Долги по аренде. Запрашиваем акт сверки расчётов с арендодателем: при передаче договора применяются правила о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ), и новый арендатор не должен узнавать о задолженности после подписания.
5. Целевое пользование. Арендатор обязан пользоваться имуществом по условиям договора, а при использовании не по договору арендодатель вправе потребовать расторжения и возмещения убытков (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ). Сверяем разрешённый вид использования по документам с тем, как участком пользуются на деле.
6. Здания на участке. Если на земле стоят постройки, сначала решаем, кому они принадлежат: от этого зависит, нужна ли переуступка вообще.

Какие документы запросить у передающего арендатора

• договор аренды со всеми допсоглашениями и приложениями;
• выписки из ЕГРН на участок и на запись об аренде;
• акт сверки расчётов и платёжные документы за последний период;
• переписка с арендодателем, в том числе прежние уведомления;
• документы о полномочиях лица, которое подписывает соглашение: подпись неправомочного лица входит в основания приостановки регистрации (ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, п. 8).

Что делать, если проверка нашла проблему

• Договор требует согласия или запрещает передачу, либо арендатор исключён из пункта 5. Просим письменное согласие арендодателя до подписания соглашения; при сроке более пяти лет на государственной или муниципальной земле сначала сверяем договор с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, а для субъекта МСП на участке из перечня выясняем, допустима ли передача вообще (ч. 4.2 ст. 18 Закона № 209-ФЗ).
• Участок получен на торгах. Перенаём в таком виде под вопросом (п. 7 ст. 448 ГК РФ), поэтому до сделки нужно понять, как стороны будут решать это условие, и не считать вопрос закрытым.
• Есть долг. Фиксируем сумму в соглашении и условие, кто и когда её погашает, а арендодателя просим подтвердить расчёт.
• Аренда не внесена в реестр, хотя должна быть. Сначала регистрируют её саму, и лишь потом готовят передачу прав.

Как уведомить арендодателя, если согласие не нужно

Пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ говорят «при условии его уведомления», но не описывают, как письмо должно выглядеть: ни срока, ни способа, ни содержания. Для уступки требования Гражданский кодекс прямо упоминает письменное уведомление должника (п. 3 ст. 382 ГК РФ), и мы по аналогии оформляем письмо так же: на бумаге или в электронном виде, с подтверждением получения.

Что написать в уведомлении

• дата и номер аренды, кадастровый номер участка, запись в ЕГРН;
• кто передаёт права и обязанности и кто их принимает, с реквизитами нового арендатора;
• на каком основании: соглашение о перенайме с датой подписания;
• просьбу учесть нового арендатора в расчётах и направлять ему счета и корреспонденцию;
• приложения: копия соглашения, документы, подтверждающие полномочия нового арендатора.

Норма не называет момент: до сделки или после. Мы советуем написать до подписания соглашения и приложить доказательство получения к пакету для Росреестра: тогда на вопрос регистратора и на спор об уведомлении есть готовый ответ.

Сам новый арендатор получает права только в пределах срока договора (п. 5 и п. 9 ст. 22 ЗК РФ): если договор заканчивается через два года, на больший срок права не продлеваются.

Если землю сдаёт город Москва: куда обращаться за согласием и как уведомлять

Если участок сдаёт город Москва, порядок обращения зависит от условий аренды. Кто именно арендодатель, куда писать и что сказано о передаче прав, читаем в самих условиях, а не по общим представлениям. Подробный разбор аренды городской земли есть в статье аренда земельного участка у города Москвы.

В перечне услуг по земельным участкам на портале «Госуслуги Москвы» (mos.ru) есть услуга «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды земельного участка». Если по таблице выше вам нужно согласие, проверьте, подходит ли эта услуга к вашему договору и арендодателю. Состав документов и срок мы не пересказываем: условия услуги читают на её странице в день подачи, потому что регламенты меняют.

Порядок действий на городской земле

1. Открыть договор и найти арендодателя, срок, условие о передаче прав.
2. По таблице из раздела о согласии определить режим: согласие или уведомление.
3. При согласии подать обращение способом, который указан в договоре или на странице услуги портала, и дождаться письменного ответа.
4. При уведомлении направить письмо по адресу из договора и сохранить подтверждение вручения.
5. Подписать соглашение о перенайме, затем подать документы на регистрацию.

Соглашение о перенайме: форма и что в него включить

Соглашение между старым и новым арендатором заключают в письменной форме. Договор аренды при участии юридического лица всегда письменный (п. 1 ст. 609 ГК РФ), и такое же требование разумно держать для сделки по его передаче. К самой передаче применяют правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ).

Для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, перевод долга допускается и по соглашению кредитора с новым должником; в этом случае первоначальный и новый должники несут солидарную ответственность, если соглашением не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо он не освобождён от обязательства (п. 1 и 3 ст. 391 ГК РФ). Поэтому условие об освобождении прежнего арендатора от долга пишут отдельно и согласуют с арендодателем.

Отдельная оговорка нужна про срок: новый арендатор получает права в пределах срока договора, продлить его соглашением о перенайме нельзя.

Регистрация в Росреестре: что подаём, в какие сроки и что даёт запись

Регистрация нужна не всегда. Договор аренды земельного участка, заключённый на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Для договоров на год и более действует общее правило: аренда недвижимости регистрируется (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а сделка, меняющая условия зарегистрированной сделки, тоже подлежит регистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Мы поэтому подаём соглашение о перенайме как сделку к зарегистрированному договору.

Что войдёт в пакет документов

• заявление о регистрации и документ об уплате государственной пошлины;
• соглашение о перенайме, подписанное обеими сторонами;
• согласие арендодателя или доказательство его уведомления, смотря какой режим применим;
• договор аренды со всеми допсоглашениями и документы о полномочиях подписантов.

До записи в реестре соглашение связывает только стороны: правовые последствия сделки, для которой закон требует регистрации, наступают после неё (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Пока записи нет, нельзя считать нового арендатора полноправным перед третьими лицами.

Почему Росреестр приостанавливает регистрацию перенайма земли

Закон № 218-ФЗ перечисляет основания приостановки в части 1 статьи 26. Для нашей сделки показательны шесть.

• Обратилось ненадлежащее лицо (п. 2): заявитель не участник сделки или не имеет полномочий.
• Не представлены нужные документы (п. 5): нет согласия арендодателя, когда оно требуется, или нет подтверждения уведомления.
• Форма или содержание документа не соответствуют закону (п. 7): в соглашении не названы договор, участок, стороны, момент перехода.
• Бумаги подписаны неправомочными лицами (п. 8): директор сменился, а подписал прежний, или нет доверенности.
• Ранее поданы документы на сделку с тем же объектом (п. 11): параллельная регистрация другого соглашения по тому же договору.
• Нет подтверждения согласия на сделку (п. 15): документов о согласии третьего лица или органа нет, хотя из закона следует, что без него сделка ничтожна.

Срок приостановки упирается в устранение недочёта, но не более чем на три месяца (ст. 26, ч. 2); если недочёт остался, следует отказ (ст. 27, ч. 1). Порядок действий: прочитать уведомление, исправить бумаги или добрать недостающие, подать их в срок. Эти вопросы лучше закрыть до подачи, чем потом ждать решения регистратора.

Участок под зданием: когда отдельная переуступка не нужна

Самая частая ловушка: продают здание на арендованной земле и параллельно готовят «переуступку аренды участка». Закон решает вопрос проще. При продаже здания покупатель приобретает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец (ст. 552 ГК РФ, п. 3), а при переходе права собственности на здание, находящееся на чужой земле, к новому собственнику переходит право на соответствующую часть участка на тех же условиях и в том же объёме (ст. 35 ЗК РФ, п. 1, ст. 271 ГК РФ, п. 2).

Практический вывод: до начала переговоров выясните, что именно продают. Если в сделке есть здание, регистрируется переход права на него, а условия пользования землёй идут вместе с ним. Подробнее про судьбу аренды при смене владельца здания мы писали в статье аренда земли под зданием при продаже.

Отдельное правило для аренды государственной земли вместе со зданием: если участок предоставлен в связи с арендой здания государства, передавать права можно только с согласия арендодателя и только вместе с арендой этого здания (ст. 22 ЗК РФ, п. 9.3).

Несколько арендаторов на одном участке

Когда участок занят зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, на стороне арендатора может быть несколько человек. Закон учитывает это в регистрации: с заявлением о договоре аренды такого участка может обратиться одно из лиц на стороне арендатора или арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). При переходе права на здание к нескольким собственникам порядок пользования участком определяется с учётом долей в праве на здание или сложившегося порядка пользования (ст. 35 ЗК РФ, п. 1). Поэтому при переуступке доли нужно отдельно проверить, как порядок пользования записан в договоре.

Долги, арендная плата и налоги при уступке права аренды

Три денежных вопроса приходится закрывать до подписания: чья задолженность перед арендодателем, на кого дальше оформляют арендную плату и какие налоги платят стороны.

Суммы пошлины и налогов в статье мы не приводим: размер зависит от вида платежа, статуса сторон и применяемого режима налогообложения, а нормы могут меняться. Расчёт делают перед подачей по действующей редакции Налогового кодекса.

Что остаётся неизменным: размер арендной платы и её порядок переходят вместе с договором. Если стороны хотят изменить их, это отдельное допсоглашение с арендодателем, а не условие соглашения между старым и новым арендатором.

Чем рискуют стороны при ошибке: оспаривание, ничтожность, отказ в регистрации

Ошибки в переуступке дают три разных последствия, и важно не путать их между собой.

• Оспоримость. Сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия третьего лица, государственного органа или органа местного самоуправления, оспорима, если из закона не следует, что она ничтожна (ст. 173.1 ГК РФ, п. 1). Признать её недействительной можно, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия (п. 2).
• Ничтожность. Перевод должником своего долга без согласия кредитора ничтожен (ст. 391 ГК РФ, п. 2).
• Реституция. Недействительная сделка обязывает каждую сторону возвратить другой всё полученное, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость, в том числе когда полученное выражено в пользовании имуществом (ст. 167 ГК РФ, п. 2).
• Расторжение договора. Если арендатор использует участок не по условиям договора, арендодатель вправе требовать расторжения и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ, п. 3): новый арендатор получает такой риск вместе с договором.
• Отказ или приостановка в Росреестре. Не представлены документы, необходимые для регистрации, в том числе согласие арендодателя или подтверждение уведомления, когда они нужны (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Пункт 15 применяют лишь тогда, когда из закона следует ничтожность сделки без согласия.

Типичные ошибки сторон

1. Подписали соглашение, не проверив срок договора и основание предоставления участка.
2. Уведомили арендодателя без доказательства получения.
3. Не зафиксировали сумму долга перед арендодателем на дату перехода.
4. Забыли про здание на участке и оформляют аренду там, где достаточно договора купли-продажи.
5. Подали документы на регистрацию без согласия или уведомления, хотя закон требует одного из них.

Каждая из этих ошибок проверяется до подписания по документам, а не после отказа регистратора. Одни последствия обратимы, другие нет, и исправление дороже проверки.

Коротко: главное о переуступке права аренды земельного участка

• Закон называет сделку перенаймом (ст. 615 ГК РФ, п. 2); для земли действует статья 22 ЗК РФ, и по ней ответственным перед арендодателем становится новый арендатор.
• Для государственной и муниципальной земли при договоре более чем на пять лет согласие по общему правилу не нужно, но арендодателя уведомляют (ст. 22 ЗК РФ, п. 9).
• Пункт 5 позволяет договору запретить передачу, пункт 9 такой оговорки не содержит; для МСП, фермерских хозяйств, резидентов особых зон и аукционных договоров действуют отдельные правила.
• Соглашение о перенайме пишем письменно, фиксируем долги, момент перехода и ссылку на согласие или уведомление.
• Регистрировать нужно аренду на год и более: до 7 рабочих дней, приостановка не дольше трёх месяцев (ст. 16, 26 Закона № 218-ФЗ).
• При продаже здания права на землю переходят вместе с ним, отдельная переуступка не нужна (ст. 552 ГК РФ, п. 3, ст. 35 ЗК РФ, п. 1).
• Налог на добавленную стоимость и пошлину считают заранее по действующей редакции Налогового кодекса.