Декларация об объекте недвижимости: когда заменяет документы

Что такое декларация об объекте недвижимости

У каждого объекта капитального строительства должен быть документ-основание: то, что подтверждает, откуда он взялся и какой он на самом деле. Обычно это разрешение на строительство, проектная документация или ввод в эксплуатацию. Но закон честно признаёт: для части объектов такой бумаги не бывает вообще. Требовать её бессмысленно. Именно на этот случай существует декларация об объекте недвижимости.

Декларация, это документ, который правообладатель составляет и заверяет сам, своей подписью, без участия проектировщика или органа власти. В ней он описывает объект: что это, где находится, какой площади, из чего построен, когда появился. Основание для такого порядка закреплено в части 11 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: если законодательство РФ не предусматривает подготовку и (или) выдачу разрешений и (или) проектной документации в отношении объекта, соответствующие сведения указываются в техническом плане именно на основании этого документа.

Ключевое слово тут, «не предусматривает». Такой бланк не заменяет разрешение, когда оно формально требовалось, а его нет. Он работает только там, где сама процедура получения такой бумаги для этого типа объекта отсутствует в принципе. Спутать эти две ситуации, самая частая ошибка владельцев коммерческих объектов. Одно дело склад, для которого закон её не предусматривает. Совсем другое, капитальный цех, построенный без документа, который ему полагался.

Формально она не самостоятельный документ кадастрового учёта. Она прилагается к техническому плану и составляет его неотъемлемую часть, отдельно её в Росреестр не подают. Кадастровый инженер, который готовит технический план по услуге технического плана, переносит в него сведения от собственника там, где не может получить их обмером: назначение, материал стен, год постройки. Геометрию, площадь и координаты он всё равно определяет сам, на местности.

Для владельцев коммерческих объектов в Москве и области декларация особенно актуальна там, где документация утрачена или изначально не составлялась: старые производственные площадки, склады, вспомогательные постройки при основном здании, объекты, которые десятилетиями стояли без движения в реестре. Разобраться, когда она действительно законный путь, а когда нужна другая процедура, стоит заранее. Ошибка здесь стоит дорого.

В каких случаях декларация допустима: закрытый перечень

Часть 11 статьи 24 закона № 218-ФЗ задаёт исчерпывающий список и не оставляет пространства для «а мы тоже так делаем, потому что документов нет». Норма прямо называет, кто вправе составить и заверить такой бланк.

Кто вправе подписать декларацию

• Правообладатель объекта недвижимости. Собственник, а при отсутствии зарегистрированного права, иной законный владелец уже созданного здания, сооружения или помещения.
• Правообладатель земельного участка. Для объектов, которые размещаются на участке в силу права на землю, а не в силу отдельного права на само строение, например для вспомогательных построек.
• Обладатель сервитута или публичного сервитута. Когда объект связан именно с правом ограниченного пользования чужим участком.
• Орган местного самоуправления. Для бесхозяйных объектов, у которых формально нет собственника, а поставить на учёт всё равно нужно.
• Лица, обязанные эксплуатировать линейные объекты. Сети, трубопроводы, дороги и другие протяжённые сооружения, где заявителем выступает эксплуатирующая организация, а не собственник земли под каждым метром трассы. О том, как оформляют права на такие объекты, разбираем в статье регистрация права на линейный объект.
• Правообладатель сооружения при капитальном ремонте. Основание здесь другое: план готовится из-за изменений после капитального ремонта, а не из-за создания нового объекта, притом разрешение на такой ремонт для этого типа сооружения закон вовсе не предусматривает.

Список закрыт намеренно: закон не допускает декларацию как способ обойти разрешительный порядок там, где он реально существует. Заявить «у нас нет проекта, поэтому пусть будет декларация» на объект, для которого разрешение было нужно, но не получено, нельзя. Это уже другая история. С другими последствиями, о них дальше.

Отдельно закон уточняет ситуацию для индивидуальных жилых и садовых домов в части 11.1 той же статьи: там действует уведомительный порядок по статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ вместо разрешительного, и вопрос решается по другим правилам. Для коммерческой недвижимости эта оговорка обычно не работает, здесь важен именно закрытый перечень части 11.

Какие сведения вносит правообладатель и чем он отвечает

Форма декларации утверждена приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к её подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (зарегистрирован в Минюсте России 04.04.2022 № 68048, действует в редакции от 01.04.2024). Заполняет её сам правообладатель, без юридического образования и без помощи проектировщика. Легко здесь ошибиться. Но графы нельзя заполнять на глаз, за каждую цифру отвечает подписант.

Что указывает правообладатель

• Вид объекта. Здание, сооружение, помещение, машино-место или объект незавершённого строительства, каждый тип со своим набором характеристик.
• Местоположение и кадастровый номер участка. На котором расположен объект, если участок уже учтён.
• Назначение. Производственное, складское, торговое, административное и так далее, от него зависит и вид разрешённого использования, который потом сверяют с ГПЗУ.
• Основные характеристики. Площадь, этажность, материал стен для зданий, протяжённость для линейных объектов.
• Год завершения строительства или создания объекта. Дата, от которой считают возраст постройки и применимость старых норм.
• Сведения о декларанте. Кто заполняет и заверяет бланк, на каком основании (собственник, обладатель сервитута, орган местного самоуправления).

Часть формы посвящена правам на землю: если объект стоит на чужом участке в силу сервитута вместо собственности, форма фиксирует и это основание, а заодно сам объект и то, где именно он расположен на конкретной земле.

Ответственность, а не формальность

Прямая цитата из закона стоит того, чтобы её помнить дословно: «Ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несёт лицо, составившее и заверившее такую декларацию» (часть 11 статьи 24 закона № 218-ФЗ). Ни кадастровый инженер, ни Росреестр не проверяют содержательную правду каждой цифры, они сверяют форму и совместимость с другими документами. Реальная проверка ложится на плечи того, кто подписал бланк. Больше не на кого.

На практике это означает три вещи. Первая: если площадь или назначение указаны неверно, и это выявится позже, например при продаже или при налоговой проверке, отвечать придётся тому, кто заверил декларацию, а не инженеру, который просто перенёс данные в техплан. Площадь вообще чаще всего расходится между документами одного и того же объекта, откуда берутся эти расхождения и как их отследить заранее, разбираем в статье про правила подсчёта площади здания. Вторая: третье лицо, чьи права затронула недостоверная запись, сосед, покупатель, банк, вправе оспорить сведения в суде и потребовать исправления записи в ЕГРН. Третья: если недостоверные данные использовали, чтобы выдать новую постройку за старую и обойти разрешительный порядок, суд решает вопрос по факту, а не по бланку, и такой документ не станет защитой в споре о самовольной постройке по статье 222 Гражданского кодекса РФ.

Декларация и технический план: как связаны

Технический план и декларация выходят из-под пера разных людей. Но живут в одном пакете документов. Разобраться, кто и что готовит, важно: это экономит время и снимает лишние круги между кадастровым инженером и собственным архивом бумаг.

Кто и что готовит

Оба приказа подписаны почти одновременно, весной 2022 года, и оба заменили прежний единый приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, который утратил силу с 19 июня 2022 года. Путаница между номерами П/0072 и П/0082 встречается часто именно из-за этого совпадения по времени, но регулируют они разные документы.

Что происходит на практике. Правообладатель сначала собирает факты об объекте и заполняет декларацию. Дальше приглашает кадастрового инженера: тот приезжает на площадку, делает обмеры, определяет координаты и площадь по факту, а из декларации переносит в готовый техплан то, что обмером не установить, назначение, материал, год постройки, сведения о правообладателе. Из чего вообще состоит постановка на кадастровый учёт и какие документы нужны в остальных случаях, разбираем в статье постановка на кадастровый учёт: что это, документы и порядок.

Готовый технический план вместе с приложенной декларацией подаётся в Росреестр как один пакет. Порознь их не подать. Она без техплана самостоятельного смысла для кадастрового учёта не имеет, а техплан без неё там, где она обязательна, Росреестр тоже не примет.

Вспомогательные объекты и постройки без документов

Объекты вспомогательного назначения, главный практический случай

Чаще всего декларация нужна именно для объектов вспомогательного назначения: трансформаторных подстанций, складских навесов, проходных, котельных при основном здании, хозяйственных построек на территории производственной площадки. По пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция таких объектов разрешения не требуют в принципе. Значит, и ввода для них никогда не существовало и не появится. Как оформить такой объект и какие критерии отделяют вспомогательное строение от основного, разбираем в статье объекты вспомогательного назначения: как оформить без разрешения.

Объекты, возведённые до появления кадастрового учёта в нынешнем виде

Единый государственный реестр недвижимости в сегодняшнем виде существует с 2017 года, а государственный кадастр недвижимости, с 2008. До этого учёт вели по правилам технической инвентаризации БТИ. Если здание уже стояло на учёте по старым правилам, декларация обычно не нужна вовсе: сведения переносят из материалов прежней инвентаризации, а не составляют заново.

Другое дело, объект, который никогда и нигде официально не фиксировался: старый склад при заводе, забытая хозпостройка, сооружение, простоявшее десятилетия без единой бумаги. Здесь важно честно определить, был ли для него обязателен разрешительный документ по нормам, действовавшим на момент строительства. Если по тем нормам такая бумага была необязательна для этого типа объекта, путь декларации законен и сегодня. Если она была нужна, а её просто не оформили или утратили, часть 11 сюда не подходит: закон говорит о случаях, когда разрешение не предусмотрено, а не о случаях, когда оно предусмотрено, но потеряно.

На практике для старых производственных площадок разумно сначала разобраться, к какой из двух групп относится конкретное строение, и только потом решать, готовить декларацию или восстанавливать утраченные документы, а в спорных случаях, обращаться к специалистам за оценкой перспектив.

Что проверяет Росреестр и когда откажет

Росреестр не проверяет декларацию на житейскую правду каждой цифры. Но формальную сторону смотрит внимательно. Именно здесь чаще всего находят повод для приостановки.

Что реально смотрит регистратор

• Подписал ли бланк тот, кто вправе это делать. Регистратор сверяет декларанта с кругом лиц из части 11 статьи 24: собственника участка или объекта, эксплуатирующую организацию, орган местного самоуправления.
• Заполнена ли форма по приказу № П/0072. Все обязательные графы, подпись, дата, соответствие структуре приложения к приказу.
• Совпадают ли сведения бланка с остальным пакетом. Площадь по нему против обмеров техплана, адрес против градостроительной документации, кадастровый номер участка против ЕГРН.
• Не превышает ли объект пределы категории, для которой закон не требует разрешения. Например, вспомогательное строение, заявленное на площади производственного цеха, вызовет вопросы: постройки такого масштаба закон вспомогательными не считает.

Основание для приостановки в таких случаях чаще всего одно: пункт 7 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ, форма и (или) содержание документа не соответствуют требованиям законодательства. По общему правилу приостановка длится до трёх месяцев. Это не отказ. Это время на устранение конкретного замечания.

По практике оформления технических планов причины приостановки распределяются так: ошибки собственно в техническом плане, около 35%, неполный пакет документов, около 25%, несоответствие данных между документами, включая расхождения с декларацией, около 20%, прочие основания, оставшиеся 20%. Она редко становится единственной причиной приостановки сама по себе, но почти всегда участвует в той пятой части случаев, где данные разных документов не сходятся между собой.

Когда дело доходит до отказа

Если замечания не устранить в срок приостановки, орган регистрации выносит отказ по статье 27 закона № 218-ФЗ. После отказа можно подать пакет заново, устранив причину, или обжаловать решение, если считаете его незаконным: порядок обжалования разбираем в статье апелляционная комиссия Росреестра: как обжаловать приостановку.

Декларация, акт обследования и разрешение на ввод

Три документа постоянно путают между собой. Причина проста: разные задачи, разные этапы жизни объекта.

Декларацию и акт обследования путают чаще всего потому, что оба сопровождают документы кадастрового инженера, а не потому, что решают похожие задачи. Акт обследования, документ по статье 23 закона № 218-ФЗ, готовит исключительно кадастровый инженер, а не собственник. Нужен он, когда здание снесли, сгорело или разрушилось, и его нужно снять с кадастрового учёта. Декларация, наоборот, помогает поставить объект на учёт, а не убрать его оттуда.

Декларация и разрешение на ввод различаются по глубине проверки. Разрешение на ввод по статье 55 Градостроительного кодекса РФ выдаёт орган власти после того, как построенный объект осмотрели и сверили с проектом, со строительными и пожарными нормами, с техническими условиями подключения к сетям. Это результат прохождения полной разрешительной процедуры. Декларация ничего подобного не подтверждает: она лишь фиксирует то, что заявил правообладатель, без проверки соответствия нормам. Именно поэтому она допустима только там, где закон в принципе не требует такой проверки для этого типа объекта. Иначе она подменяла бы собой контроль, которого требует закон.

Как исправить ошибку в поданной декларации

Неточность в бланке всплывает по-разному: то Росреестр найдёт расхождение при приостановке, то собственник сам заметит ошибку через год после регистрации. Порядок исправления в каждом случае свой.

Ошибка обнаружена во время приостановки

Пока учёт приостановлен, это самый простой случай. Правообладатель готовит исправленную декларацию, а кадастровый инженер актуализирует технический план с учётом верных данных. Пакет доносят в ответ на уведомление о приостановке, в пределах отведённых трёх месяцев. Дальше проще. Старый бланк не «дописывают», подают новый, с верными сведениями, который замещает прежний в составе пакета.

Ошибка найдена после завершения учёта

Если запись уже внесена в ЕГРН, а потом выяснилось, что декларация содержала неточность, например неверную площадь или год постройки, действует порядок исправления технической ошибки по статье 61 закона № 218-ФЗ. Правило здесь простое. Заявление подаёт правообладатель, орган регистрации проверяет расхождение и вносит исправление, если оно действительно техническое, то есть не меняет по существу характеристики объекта. Когда расхождение существеннее, скажем, реальная площадь заметно больше заявленной когда-то в бланке, потребуется новый технический план по фактическим обмерам, а не простое исправление записи.

Если Росреестр отказал, а собственник не согласен

Отказ можно обжаловать в досудебном порядке через апелляционную комиссию при территориальном органе Росреестра. Срок там короче. Результат нередко снимает необходимость идти в суд вовсе. Порядок подачи жалобы, сроки и что понадобится приложить, разбираем в статье апелляционная комиссия Росреестра: как обжаловать приостановку. Если комиссия не помогла, остаётся судебный путь: для организаций арбитражный суд, для граждан районный суд по правилам КАС РФ.

На что смотреть при покупке объекта с декларацией

Для владельца коммерческого объекта такой бланк важен не только когда он сам ставит его на учёт, но и когда покупает или арендует чужой. Запись в ЕГРН, основанная на декларации, а не на разрешении и проекте, требует отдельной проверки перед сделкой.

Как увидеть, что объект учтён по декларации

В расширенной выписке ЕГРН и в самом техническом плане указывается документ-основание. Вот и подсказка. Если там стоит «декларация об объекте недвижимости», а не разрешение на ввод или проектная документация, это сигнал посмотреть внимательнее: содержательную точность сведений никто, кроме подписавшего бланк, не проверял.

Что стоит сделать перед сделкой

• Заказать свежую выписку ЕГРН. С полным описанием объекта, чтобы увидеть заявленные площадь, назначение, год постройки, и сравнить их с тем, что видно на месте.
• Провести независимый обмер или заказать техническое заключение. Особенно если объект производственный или складской, а расхождение в площади способно изменить стоимость сделки на значимую сумму.
• Поднять саму декларацию. Она хранится в реестровом деле, кадастровый инженер или сам продавец могут предоставить копию, а по ней видно, кто и на каком основании её подписал.
• Свериться с основанием нахождения на земле. Если объект вспомогательный и стоит на чужом участке в силу сервитута, проверьте, что сервитут всё ещё действует и не истёк.

Заказать сам технический план или проверить постановку объекта на кадастровый учёт можно через услугу кадастровый учёт объекта недвижимости: специалисты поднимут реестровое дело, сверят декларацию с фактическим состоянием объекта и покажут риски до того, как деньги перейдут из рук в руки.

Коротко: главное о декларации

• Что это. Документ, который правообладатель составляет и заверяет сам там, где закон не предусматривает разрешение на строительство или проектную документацию. Основа, часть 11 статьи 24 закона № 218-ФЗ.
• Когда допустима. Закрытый перечень: правообладатель объекта, правообладатель участка или сервитута, орган местного самоуправления для бесхозяйных объектов, эксплуатирующая организация линейных объектов, правообладатель сооружения при капремонте.
• Форма. Утверждена приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 (ред. от 01.04.2024), не путать с приказом № П/0082 о форме самого технического плана.
• Ответственность. За достоверность сведений отвечает тот, кто составил и заверил декларацию, а не кадастровый инженер и не Росреестр.
• Главный практический случай. Объекты вспомогательного назначения: для них разрешение на строительство не требуется по пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
• Старые объекты. Декларация подходит, если разрешительный документ по тогдашним нормам был не нужен. Если он был нужен, а сам документ утрачен, восстанавливайте его через архив, а не подменяйте декларацией.
• Проверка Росреестра. Смотрят круг подписанта, форму по приказу, совпадение сведений с остальным пакетом. Основной повод приостановки, пункт 7 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ, до трёх месяцев на устранение.
• Не то же самое, что акт обследования и разрешение на ввод. Акт снимает объект с учёта, разрешение на ввод подтверждает соответствие проекту и нормам, декларация лишь фиксирует заявленное правообладателем.
• Исправление ошибки. До завершения учёта, донести исправленную декларацию в пределах приостановки. После, порядок исправления технической ошибки по статье 61 закона № 218-ФЗ или новый техплан по фактическим обмерам.