Условный номер объекта недвижимости: что это и как получить кадастровый номер

Что такое условный номер простыми словами

Представьте девяностые или начало двухтысячных: человек купил квартиру или получил дом в наследство, и право на него нужно зарегистрировать. Реестр прав уже работает, а вот единого кадастра зданий и помещений в масштабах страны ещё нет, его запустят позже. Регистратору нужно как-то завести дело на эту недвижимость в своей системе, а присвоить ей нечего: подходящего номера просто не существует. Тогда учреждение юстиции, а позже его преемник, орган регистрации прав, ставило на имущество собственный код, лишь бы открыть раздел реестра и оформить право.

Вот в чём разница по сути. Кадастровый номер описывает объект как единицу учёта: где он находится, какая у него площадь, какие границы. Прежний код ничего подобного не описывает, это лишь метка внутри реестра прав, техническая заглушка вместо отсутствующего кадастрового номера. Правовая основа простая: пункт 3 статьи 12 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и инструкция, утверждённая приказом Минюста России от 08.12.2004 № 192, детально расписывали, кто и как его присваивает.

Присваивали такой код территориальные учреждения юстиции по регистрации прав, а позже Федеральная регистрационная служба и её управления, при открытии раздела Единого государственного реестра прав. Иными словами, обозначение рождалось не потому, что кто-то изучил и учёл здание или участок, а потому, что требовалось зарегистрировать уже существующее право на бумаге.

Из чего состоит условный номер

Формат был единым для всей страны, его задавала та же инструкция Минюста. Запись собиралась из четырёх блоков через дефисы и косую черту:

• Код субъекта РФ. Два знака, например «33» для Владимирской области.
• Номер регистрационного округа. Ещё два знака, обозначающие конкретное подразделение внутри субъекта.
• Номер книги учёта. Одиннадцать знаков: подразделение, номер книги и год открытия раздела через косую черту, например «01/002/2005».
• Порядковый номер записи. Три знака в конце, через дефис, например «-127».

Целиком запись выглядела, например, так: 33-33-01/002/2005-127. Если право регистрировала центральная Федеральная регистрационная служба, а не территориальный орган, первые два блока заменяли нулями: «00-00-03/002/2005-056».

Обратите внимание, насколько эта структура похожа на привычный многим номер государственной регистрации права из старых свидетельств. Совпадение не случайное: оба обозначения формировались по родственной логике, привязаны к книге учёта конкретного регистрирующего органа, а не к реальным характеристикам здания или участка на местности.

Современная кадастровая запись устроена иначе и проще: четыре числовых блока через двоеточие, округ, район, квартал, номер внутри квартала. Например, «77:01:0001001:1234». Никаких букв, никаких годов и книг учёта, просто географическая привязка к конкретному кварталу. Спутать два формата несложно, но у кадастрового номера всегда ровно четыре блока через двоеточие и только цифры.

Чем условный номер отличается от кадастрового

Разница не только в формате записи, но и в том, что каждое обозначение юридически означает. Сведём главное в таблицу.

Когда и кому присваивали условный номер

Чтобы понять, откуда взялась путаница, полезно вспомнить хронологию. Закон № 122-ФЗ ввёл единую систему регистрации прав с 1998 года: с этого момента все сделки и права фиксируются в одном реестре, Едином государственном реестре прав. А вот учёт зданий, помещений и сооружений в масштабах всей страны запустили заметно позже, законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», который заработал с 1 марта 2008 года. До этой даты сведения о капитальных объектах вели по старым правилам технической инвентаризации через БТИ, и далеко не всегда они состыковывались с новым кадастром.

В переходный период возникала распространённая ситуация: право на квартиру, дом или нежилое помещение уже нужно зарегистрировать, а подходящего номера у него ещё нет и не предвидится в ближайшее время. Регистратор не мог просто отказать и не мог ждать: закон обязывал вести реестр прав независимо от состояния кадастра. Выход был один, поставить на имущество собственный код и открыть на него раздел реестра.

Порядок такого присвоения детально описывала инструкция по приказу Минюста России от 08.12.2004 № 192. Этот приказ утратил силу 2 апреля 2015 года, его отменил приказ Минюста России № 80. А сама практика окончательно прекратилась 1 января 2017 года, когда вступил в силу закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и объединил кадастровый учёт с регистрацией прав в единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН. С этой даты у любого имущества, вносимого в реестр, есть только один законный идентификатор, кадастровый номер.

Условный и инвентарный номер БТИ: не путать

Третий персонаж этой истории, инвентарный номер, часто путают с прежним кодом, хотя происхождение у него совсем другое.

• Условный номер. Государственный идентификатор, под которым право официально зарегистрировано в реестре прав. Присваивал его орган регистрации прав, и он фигурирует в свидетельствах и старых выписках.
• Инвентарный номер БТИ. Внутренний архивный шифр, который бюро технической инвентаризации присваивало зданию или помещению для собственных технических паспортов, поэтажных планов и экспликаций. В государственный реестр прав он никогда не входил и самостоятельной юридической силы не имеет. Что такое технический паспорт БТИ и когда он ещё нужен сегодня, мы разбирали в отдельной статье про технический паспорт БТИ.
• Кадастровый номер. Единственный официальный идентификатор в ЕГРН прямо сейчас, подробно о его структуре и назначении мы писали в статье про кадастровый номер объекта недвижимости.

На практике различить их несложно по внешнему виду записи. Кадастровый номер всегда состоит из четырёх числовых блоков через двоеточие. Прежний код записан через дефисы и косую черту и почти всегда содержит год. Инвентарный номер БТИ обычно короче, это просто порядковый шифр в архиве конкретного бюро, без единого федерального формата. Если сомневаетесь, какое обозначение перед вами, надёжнее всего заказать свежую выписку из ЕГРН и свериться с ней.

Где условный номер встречается сегодня

Несмотря на то что новые коды не присваивают с 2017 года, старые продолжают всплывать в самых разных бумагах.

• Старые свидетельства о государственной регистрации права. Розовые и зелёные бланки, которые выдавали до июля 2016 года, часто содержат в графе с обозначением именно его, а не кадастровый номер.
• Выписки из ЕГРН старого образца. В форме встречается графа «ранее присвоенный государственный учётный номер», куда попадает прежний код или инвентарный шифр, если он был у здания до перехода на новый учёт.
• Декларация по налогу на имущество организаций. Правила заполнения допускают указание условного или инвентарного номера при отсутствии кадастрового, это прямо предусмотрено формой.
• Старые договоры, акты приёма-передачи и решения судов. Бумаги, оформленные до 2017 года и не переоформлявшиеся с тех пор, нередко ссылаются на имущество именно по прежнему обозначению.
• Наследственные дела. Нотариус, открывая дело по старому свидетельству, первым делом запрашивает свежую выписку из ЕГРН, чтобы понять, присвоен ли объекту кадастровый номер.

Само по себе упоминание старого кода в архивной бумаге не означает ошибку или подделку, это нормальный след прежней системы учёта. Но полагаться на такой документ для новой сделки нельзя, реестр требует актуальных сведений с кадастровым номером.

Условный номер и статус «ранее учтённый объект»

Здесь важно не запутаться в терминах: «ранее учтённый объект» и «ранее возникшее право», разные понятия, хотя слова похожи.

Ранее возникшее право касается прав, появившихся до 31 января 1998 года, то есть до запуска единой системы по закону № 122-ФЗ. Такое право признаётся действительным без записи в реестре в принципе, и это отдельная тема, которую мы подробно разбирали в статье регистрация ранее возникшего права.

Ранее учтённый объект, это про другое, про само имущество, а не про право. Часть 4 статьи 69 закона № 218-ФЗ признаёт таковыми объекты, чей кадастровый или технический учёт не проведён, но право на которые зарегистрировано в ЕГРН, не прекращено, а самому зданию или участку присвоен прежний код по правилам закона № 122-ФЗ. То есть право здесь как раз оформлено после 1998 года по всем правилам, просто у имущества нет кадастрового номера.

Статус даёт практическую льготу: чтобы получить кадастровый номер, не нужно заново доказывать право или проходить его повторную регистрацию. Достаточно внести сведения о самом здании или участке в ЕГРН, приложив технический или межевой план. Часть 5.1 статьи 69 закона № 218-ФЗ отдельно уточняет, что указывать кадастровый номер в этих документах не требуется, ведь его как раз предстоит получить.

Как получить кадастровый номер вместо условного

Процедура проще, чем кажется на первый взгляд, потому что право уже зарегистрировано и заново его подтверждать не нужно.

Шаг 1. Проверьте объект в ЕГРН

Закажите свежую выписку по адресу имущества. Если кадастровый номер в ней отсутствует, а фигурирует лишь старый код, значит здание или участок действительно нужно довести до учёта.

Шаг 2. Соберите правоустанавливающий документ

Понадобится бумага, на основании которой право уже зарегистрировано: старое свидетельство о праве, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, решение суда. Именно в ней чаще всего и указан прежний код.

Шаг 3. Закажите технический или межевой план

Для здания, помещения или сооружения нужен технический план, который готовит кадастровый инженер. Для земельного участка, межевой план. В обоих случаях указывать кадастровый номер не требуется, часть 5.1 статьи 69 закона № 218-ФЗ такого условия не ставит.

Шаг 4. Подайте заявление

Заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте подаётся в Росреестр напрямую или через МФЦ, вместе с правоустанавливающим документом и техническим или межевым планом. Заявителем может быть правообладатель или, в ряде случаев, иное заинтересованное лицо.

Шаг 5. Дождитесь присвоения кадастрового номера

Срок учёта, 5 рабочих дней при подаче напрямую в орган регистрации прав и 7 рабочих дней при подаче через МФЦ, пункты 3 и 4 части 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ.

Шаг 6. Получите новую выписку

В ней уже появится кадастровый номер вместо старого, и именно с ним имущество можно продавать, дарить, передавать в залог или наследовать без лишних сложностей.

Риски: почему нельзя оставить объект с одним условным номером

Отложить вопрос «на потом» соблазнительно, пока имущество просто стоит и им не нужно распоряжаться. Но список ограничений внушительный.

• Сделку не зарегистрируют. Для перехода права по продаже, дарению или мене Росреестру нужен кадастровый номер, прежний код для этой цели не подходит, регистрацию приостановят.
• Ипотеку или залог не оформят. Банк требует, чтобы предмет залога был чётко идентифицирован кадастровым номером, иначе сделку не одобрят.
• Наследство затянется. Нотариус запросит актуальную выписку с кадастровым номером, и без неё оформление наследственных прав встанет на паузу.
• Раздел имущества усложнится. При разводе, разделе совместно нажитого или выделе доли в натуре суду и регистратору тоже понадобится кадастровый номер.
• Возможны расхождения в характеристиках. Если с момента получения старого свидетельства здание перепланировали, реконструировали или изменили его площадь, при постановке на учёт эти расхождения всплывут и потребуют отдельного оформления, перепланировки, реконструкции или уточнения технического плана.

Хорошая новость в том, что сама процедура присвоения кадастрового номера ранее учтённому объекту несложная и не облагается госпошлиной, а право заново доказывать не нужно. Дольше и дороже всего обычно выходит подготовка технического или межевого плана, если само здание давно не обследовали.

Коротко: главное об условном номере

• Что это. Код, который орган регистрации прав присваивал имуществу при оформлении права, если кадастрового номера у него не было. Основание, статья 12 закона № 122-ФЗ и инструкция по приказу Минюста России от 08.12.2004 № 192.
• Период действия. Присваивался до 1 января 2017 года. Сама инструкция утратила силу в 2015 году, приказом Минюста России № 80.
• Формат. Четыре блока через дефис и косую черту с указанием года, например 33-33-01/002/2005-127. Кадастровый номер, для сравнения, четыре числовых блока через двоеточие, без года.
• Отличие от кадастрового. Прежний код не описывает здание или участок как единицу кадастра и не имеет силы для новых сделок. Единственный законный идентификатор сегодня, кадастровый номер.
• Отличие от инвентарного номера БТИ. Инвентарный номер, внутренний архивный шифр бюро технической инвентаризации, в реестр прав никогда не входил.
• Статус имущества. Объект с таким кодом признаётся ранее учтённым по части 4 статьи 69 закона № 218-ФЗ, это не то же самое, что ранее возникшее право.
• Как получить кадастровый номер. Подать заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте, приложив правоустанавливающий документ и технический или межевой план. Указывать кадастровый номер в них не нужно.
• Сроки и стоимость. Учёт, 5 рабочих дней напрямую в Росреестр, 7 рабочих дней через МФЦ. Госпошлина не взимается, первую выписку выдают без дополнительной платы.
• Риски промедления. Без кадастрового номера имущество нельзя продать, заложить, передать по наследству без задержек и разделить между собственниками.